ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมกฎหมาย “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จึงเป็นหัวใจฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ความท้าทายที่ประเทศไทยเผชิญ ทั้งจากวิกฤตเศรษฐกิจโลก ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และการก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างเต็มรูปแบบ ล้วนส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศ และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ซบเซาอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน
วันนี้ เราไม่ได้พูดถึงแค่การพยุงสถานการณ์ แต่เป็นการค้นหา “ทางออกใหม่” ที่จะปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่และขับเคลื่อนเศรษฐกิจของชาติให้ผงาดขึ้นอีกครั้ง หนึ่งในข้อเสนอที่ได้รับการผลักดันอย่างจริงจังจากภาคเอกชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการในภาคตะวันออก อย่างจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญอย่างระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) คือการ “แก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานระยะยาวเพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศ พลิกโฉมภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน
วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: สถานการณ์ที่ไม่รอช้า
นับตั้งแต่ปี 2563 ที่โลกเผชิญกับวิกฤตการณ์โควิด-19 เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบอย่างหนัก แม้จะมีการฟื้นตัวบ้าง แต่ก็เป็นไปอย่างช้าๆ เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ แรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ความไม่แน่นอนของสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์โลก และที่สำคัญที่สุดคือ “หนี้ครัวเรือนไทย” ที่พุ่งทะลุ 90% ของ GDP เป็นประวัติการณ์ เหล่านี้ล้วนบั่นทอนกำลังซื้อของคนไทยให้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการระบายสต็อก
ในสถานการณ์เช่นนี้ การพึ่งพาตลาดภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากภายนอกประเทศจึงกลายเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จึงไม่ใช่เพียงแค่ข้อเสนอที่น่าสนใจ แต่เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่อาจเข้ามาช่วยเติมเต็มช่องว่างของกำลังซื้อ และเป็นเครื่องยนต์ใหม่ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
จากประสบการณ์ของผม พบว่าประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาพำนัก ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้เกษียณอายุ กลุ่มดิจิทัลโนแมด หรือแม้แต่นักลงทุนที่มองหา “บ้านหลังที่สอง” ที่มีคุณภาพชีวิตที่ดี ในราคาที่จับต้องได้เมื่อเทียบกับประเทศบ้านเกิด เมืองพัทยา จังหวัดภูเก็ต และจังหวัดเชียงใหม่ ล้วนเป็นแม่เหล็กดึงดูดนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยชาวต่างชาติ แต่ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบัน ทำให้เม็ดเงินจำนวนมากเหล่านี้ยังไม่สามารถไหลเข้ามาในระบบได้อย่างเต็มศักยภาพ
พลิกมุมมองต่อ “นอมินี”: ความจริงที่ควรอยู่บนดิน
ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัญหา “นอมินี” หรือการใช้คนไทยเป็นตัวแทนในการถือครองอสังหาริมทรัพย์แทนชาวต่างชาติ เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจริงและแพร่หลายมานาน จากที่ผมได้เห็นในหลายๆ โครงการ โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างชลบุรีและระยอง การทำธุรกรรมผ่านนอมินีเหล่านี้ นอกจากจะมีความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับทั้งสองฝ่ายแล้ว ยังทำให้รัฐไม่สามารถจัดเก็บรายได้ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย และบดบังตัวเลขการลงทุนที่แท้จริงจากต่างชาติ
เมื่อมองลึกลงไป ปัญหานี้สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงของชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทย หากเราสามารถนำพาการซื้อขายเหล่านี้ให้อยู่บนระบบที่โปร่งใส ถูกกฎหมาย และควบคุมได้ ก็จะเป็นการเปลี่ยน “ความลับ” ให้กลายเป็น “โอกาส” ที่รัฐและประชาชนจะได้รับประโยชน์ร่วมกัน การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างเป็นทางการ จะช่วยลดความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการใช้นอมินี ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจน และเพิ่มความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติได้อย่างมาก
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: แผนปฏิรูปเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ให้ข้อเสนอที่น่าสนใจและสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยมองว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ควรเริ่มต้นด้วยเงื่อนไขที่รัดกุมและเป็นธรรม คล้ายกับการถือครองคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งว่าแนวทางนี้จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดี เพราะพิสูจน์แล้วว่าสามารถบริหารจัดการได้และไม่ส่งผลกระทบต่อสัดส่วนการถือครองของคนไทย
ข้อเสนอสำคัญประกอบด้วย:
สัดส่วนการถือครองที่ดิน: กำหนดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ในสัดส่วน 49% ของโครงการ เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม นี่คือจุดสมดุลที่ป้องกันการครอบงำโดยต่างชาติ ในขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสให้เกิดการลงทุน
ขนาดที่ดินที่เหมาะสม: จำกัดขนาดที่ดินที่สามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมสำหรับบ้านพักอาศัยทั่วไป ไม่ใช่ที่ดินเพื่อการเก็งกำไรขนาดใหญ่
ระยะเวลาการนำร่อง: กำหนดระยะเวลา 3-5 ปีในการดำเนินการและประเมินผลตอบรับ นี่เป็นแนวทางที่ระมัดระวัง ทำให้เราสามารถปรับปรุงแก้ไขกฎระเบียบได้ตามสถานการณ์จริง
การจัดตั้งคณะกรรมการ: ควรมีคณะกรรมการพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยรวบรวมตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อหารือและกำหนดหลักเกณฑ์ที่เหมาะสม รอบด้าน และเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย
เน้นโครงการบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า: การโฟกัสที่โครงการบ้านจัดสรรจะช่วยให้เม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ผ่านการก่อสร้าง การจ้างงาน และการซื้อวัสดุ ซึ่งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งระบบ
กระจายโอกาสสู่ทุกภูมิภาค: ไม่จำกัดเฉพาะในเขต EEC แต่ควรพิจารณาขยายโอกาสให้ครอบคลุมไปถึงจังหวัดอื่นๆ ที่มีศักยภาพและเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ เช่น อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือบ้านจัดสรรริมทะเลในพื้นที่อื่นๆ เพื่อกระจายรายได้และโอกาสการพัฒนาไปทั่วประเทศ
จากประสบการณ์ของนายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และนายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งต่างก็เป็นผู้ประกอบการในพื้นที่ที่มองเห็นปัญหาและโอกาสอย่างใกล้ชิด ข้อเสนอเหล่านี้จึงเป็นเสียงสะท้อนจากผู้ที่อยู่ในสนามจริง และเป็นแผนงานที่จับต้องได้
ประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคม: มากกว่าแค่การซื้อขายอสังหาฯ
หากการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้รับการอนุมัติ ผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยจะมหาศาลและหลากหลายมิติ
กระตุ้น GDP และนำเงินตราต่างประเทศเข้าสู่ประเทศ: หากมีชาวต่างชาติมาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ เพียง 1 แสนหลัง ราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท จะทำให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจกว่า 500,000 ล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้ GDP ของประเทศมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด นี่คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง ไม่ใช่แค่การบริโภค
สร้างงานและกระตุ้นอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง: เมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โครงการพัฒนาอสังหาฯ จะคึกคักขึ้น ก่อให้เกิดการจ้างงานในภาคก่อสร้าง แรงงาน การออกแบบ สถาปนิก ผู้รับเหมา และผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง รวมถึงภาคบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลรักษาบ้านและชีวิตความเป็นอยู่ของชาวต่างชาติ
เพิ่มรายได้ให้รัฐจากภาษี: การซื้อขายที่ถูกกฎหมายจะทำให้รัฐจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งสามารถนำไปพัฒนาประเทศต่อไป
ยกระดับคุณภาพชีวิตและบริการ: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย จะมีความต้องการบริการต่างๆ เช่น โรงพยาบาลนานาชาติ โรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหาร โรงแรม และสถานบันเทิง ซึ่งจะช่วยยกระดับมาตรฐานและคุณภาพของบริการเหล่านี้ให้สูงขึ้น
ส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงที่อยู่อาศัย (Residential Tourism): ประเทศไทยมีชื่อเสียงด้านการท่องเที่ยวอยู่แล้ว การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติมีบ้านเป็นของตัวเอง จะส่งเสริมให้พวกเขาพำนักอยู่ในประเทศไทยนานขึ้น ใช้จ่ายมากขึ้น และอาจดึงดูดเพื่อนฝูงหรือครอบครัวให้มาเยี่ยมเยียน ซึ่งเป็นการต่อยอดมูลค่าจากการท่องเที่ยวไปอีกขั้น
แก้ปัญหาบ้านเหลือขาย: ในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะในภาคตะวันออก มีโครงการบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่สามารถระบายสต็อกได้ การเปิดตลาดต่างชาติจะช่วยดูดซับอุปทานส่วนเกินเหล่านี้
ถอดบทเรียนจากต่างประเทศและแนวโน้มตลาดโลก 2025
หลายประเทศทั่วโลก อาทิ มาเลเซีย สิงคโปร์ เวียดนาม ฟิลิปปินส์ และแม้แต่ประเทศในแถบยุโรปบางประเทศ ก็มีกฎหมายที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยได้ ภายใต้เงื่อนไขที่แตกต่างกันไป การศึกษาโมเดลเหล่านี้จะช่วยให้ประเทศไทยสามารถพัฒนากฎหมายที่เหมาะสมกับบริบทของเราที่สุดได้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกในปี 2025 ชี้ให้เห็นว่าความต้องการบ้านพักตากอากาศและบ้านหลังที่สองในต่างประเทศยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งประชากรมีกำลังซื้อสูงและมองหาโอกาสลงทุน หรือสถานที่พักผ่อนหย่อนใจในระยะยาว เมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยวที่มีโครงสร้างพื้นฐานดี ระบบสาธารณสุขได้มาตรฐาน และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล ยังคงเป็นที่หมายปองของกลุ่มนี้ ประเทศไทยมีคุณสมบัติเหล่านี้ครบถ้วน การปรับแก้กฎหมายจึงเป็นการคว้าโอกาสที่กำลังจะผ่านเข้ามา
ข้อควรระวังและการจัดการความเสี่ยง
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความท้าทาย เราจำเป็นต้องพิจารณาข้อควรระวังต่างๆ อย่างรอบด้าน:
การเก็งกำไรที่ดิน: เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการเก็งกำไรที่ดินและผลักดันราคาที่ดินสูงเกินไปจนคนไทยเข้าไม่ถึง รัฐควรมีกลไกควบคุมที่รัดกุม เช่น การจำกัดขนาดที่ดิน การกำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ (เน้นบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า) และการกำหนดระยะเวลาการถือครองขั้นต่ำก่อนการขายต่อ
ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทย: การจำกัดสัดส่วน 49% ของโครงการ จะช่วยให้ราคาไม่พุ่งสูงจนเกินไป และยังคงมีอสังหาริมทรัพย์ที่เพียงพอสำหรับตลาดคนไทย
การควบคุมและตรวจสอบ: หน่วยงานภาครัฐต้องมีระบบการตรวจสอบที่รัดกุม โปร่งใส และมีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมายและการทุจริต
การเตรียมความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน: เมื่อมีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น จำเป็นต้องมีการเตรียมความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้เพียงพอและได้มาตรฐาน
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางบ้านพักตากอากาศระดับโลก
ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองการณ์ไกลและกล้าที่จะเปลี่ยนแปลง กฎหมายที่ล้าสมัยไม่ควรเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของประเทศ การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญเพื่อพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทย สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยทั้งประเทศ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนี้ ผมเห็นโอกาสอันยิ่งใหญ่ที่ประเทศไทยจะก้าวขึ้นเป็น “ศูนย์กลางบ้านพักตากอากาศและที่อยู่อาศัยหลังที่สองระดับโลก” ดึงดูดผู้คนจากทั่วทุกมุมโลกให้เข้ามาลงทุน พำนัก และใช้จ่ายในบ้านของเรา สิ่งนี้จะนำไปสู่การพัฒนาประเทศอย่างยั่งยืนและแข็งแกร่ง
ถึงเวลาที่เราจะต้องจับมือกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อผลักดันการแก้ไขกฎหมายนี้ให้เกิดขึ้นจริง การหารืออย่างเปิดอก การนำเสนอข้อมูลที่ถูกต้อง และการสร้างความเข้าใจที่ลึกซึ้ง จะเป็นก้าวสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย และนำพาประเทศไทยไปสู่ยุคแห่งความรุ่งเรืองอีกครั้ง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้สนใจในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสและความท้าทายในยุค 2025 ทีมผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะให้ข้อมูลและแนวทางที่เหมาะสม เพื่อช่วยให้ท่านบรรลุเป้าหมายการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคลวันนี้