ปลดล็อกศักยภาพ: อนาคตของการลงทุน “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ในประเทศไทย ภายใต้กรอบกฎหมายใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาดนี้ ทั้งโอกาสอันสดใสและความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประเทศไทยเผชิญกับคลื่นลมทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศและชะลอการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ การแสวงหาแนวทางใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและเติมชีวิตชีวาให้กับตลาดจึงเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง และหนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาถกเถียงอย่างเข้มข้นในปัจจุบัน คือข้อเสนอให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย
นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของการเปิดประตูให้คนต่างชาติเข้ามาจับจองบ้านในฝัน แต่คือการวางศิลาฤกษ์สำหรับเศรษฐกิจยุคใหม่ ที่จะสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากทั่วโลกมาสู่ประเทศไทย สร้างโอกาสที่ไม่เคยมีมาก่อน และยกระดับมาตรฐานอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวสู่ระดับสากล บทความนี้จะเจาะลึกถึงเบื้องหลังข้อเสนอสำคัญนี้ วิเคราะห์ผลกระทบเชิงเศรษฐกิจ สังคม และกฎหมาย พร้อมทั้งนำเสนอมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญในวงการ เพื่อให้เห็นภาพรวมของอนาคตอันสดใสที่กำลังรออยู่
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจไทยและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์
นับตั้งแต่ปี 2563 ที่โลกต้องเผชิญกับสถานการณ์โรคระบาดครั้งใหญ่ เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบอย่างหนักและต่อเนื่อง แม้จะมีการฟื้นตัวบ้าง แต่ก็เป็นไปอย่างช้าๆ เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่ง ปัญหาเชิงโครงสร้างหลายประการ อาทิ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว ซึ่งส่งผลต่อการขาดแคลนแรงงานและการลดลงของกำลังซื้อภายในประเทศ ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตของประเทศ
ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจ จึงได้รับผลกระทบโดยตรง ตัวเลขการซื้อขายลดลงอย่างเห็นได้ชัด โครงการต่างๆ โดยเฉพาะบ้านจัดสรร ประสบภาวะ “ขายยาก” เพราะผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ หรือขาดความมั่นใจในอนาคต ทำให้การตัดสินใจลงทุนระยะยาวอย่างการซื้อที่อยู่อาศัยต้องชะลอตัวออกไป สถานการณ์เช่นนี้จำเป็นต้องมีการจุดประกายใหม่ๆ เพื่อพลิกฟื้นตลาดให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง การผลักดันให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้จึงเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ถูกมองว่ามีศักยภาพสูงในการแก้ปัญหานี้
จาก “นอมินี” สู่ “การซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมาย”: ความจำเป็นเร่งด่วน
เป็นที่ทราบกันดีในวงการว่า ตลอดหลายปีที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่ต้องการเข้ามาพำนักอาศัยและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะบ้านจัดสรร แต่ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับคนต่างชาติ ทำให้หลายคนต้องพึ่งพาช่องทาง “นอมินี” หรือการใช้ชื่อคนไทยในการถือครองทรัพย์สินแทน ซึ่งเป็นวิธีที่ไม่โปร่งใสและนำมาซึ่งความเสี่ยงมากมาย ทั้งต่อตัวผู้ซื้อต่างชาติเองและต่อระบบกฎหมายของประเทศ
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และผู้ประกอบการชั้นนำในภาคตะวันออก ได้เน้นย้ำถึงประเด็นนี้มาโดยตลอด ท่านมองว่าการทำให้การ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นเรื่องที่ถูกกฎหมายและโปร่งใส จะเป็นการแก้ปัญหาที่ต้นเหตุ ทั้งยังเป็นการดึงเงินที่หมุนเวียนอยู่ใต้ดินให้ขึ้นมาสู่ระบบภาษี ซึ่งจะสร้างประโยชน์มหาศาลต่อเศรษฐกิจโดยรวมของชาติ หากประเทศไทยสามารถดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ ได้สัก 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท เม็ดเงินลงทุนมหาศาลนี้จะช่วยให้ GDP ของประเทศปรับตัวสูงขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: การกำหนดกรอบและเงื่อนไขที่เหมาะสม
ข้อเสนอที่มาจากภาคตะวันออก โดยเฉพาะจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติพำนักอาศัยและสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก ได้รับการผลักดันอย่างจริงจัง ข้อเสนอหลักคือการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ โดยมีเงื่อนไขและข้อจำกัดที่รัดกุมคล้ายคลึงกับการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ซึ่งจำกัดไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ
รายละเอียดของข้อเสนอเบื้องต้นรวมถึง:
สัดส่วนการถือครอง: กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ
ขนาดที่ดิน: จำกัดพื้นที่ดินของบ้านจัดสรรที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินแปลงใหญ่
ระยะเวลาประเมินผล: กำหนดระยะเวลาดำเนินการนำร่อง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงแก้ไขเงื่อนไขให้เหมาะสมในอนาคต
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมที่ประกอบด้วยภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อหารือและกำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนและเป็นธรรม โดยควรจำกัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อราคาที่ดินในระยะยาว นอกจากนี้ ท่านยังเสนอให้การเปิดโอกาสนี้กระจายไปทั่วประเทศ ไม่ใช่แค่ในพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อกระจายเม็ดเงินและการพัฒนาสู่ภูมิภาคต่างๆ อย่างทั่วถึง
โอกาสทองสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ถือเป็นการเปิดโอกาสทองสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างแท้จริง ไม่เพียงแต่จะเป็นการกระตุ้นยอดขายให้กับผู้ประกอบการ แต่ยังสร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องอีกมากมาย เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติจะไหลเข้าสู่ระบบ สร้างสภาพคล่อง และส่งเสริมการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่มีคุณภาพ ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเพิ่มสูงขึ้น
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มองว่านี่คือจังหวะที่เหมาะสมที่สุด ดังที่นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรี ได้กล่าวไว้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ณ ปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มตลาดล่างราคา 3-5 ล้านบาท กำลังประสบปัญหาอย่างหนัก หากไม่มีปัจจัยภายนอกเข้ามากระตุ้น อาจทำให้สถานการณ์โดยรวมยากลำบากยิ่งขึ้น การดึงนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในเวลานี้จึงเป็นเหมือนการฉีดวัคซีนกระตุ้นภูมิคุ้มกันให้ตลาด
นอกจากเม็ดเงินที่ได้จากการซื้อขายโดยตรงแล้ว การเข้ามาพำนักอาศัยของชาวต่างชาติยังก่อให้เกิดการใช้จ่ายในด้านอื่นๆ อีกมาก ไม่ว่าจะเป็นสินค้าอุปโภคบริโภค บริการต่างๆ การท่องเที่ยว การศึกษาของบุตรหลาน ไปจนถึงการจ้างงานในภาคบริการและภาคการจัดการทรัพย์สินต่างชาติ ซึ่งจะช่วยสร้างงาน สร้างรายได้ และกระจายความมั่งคั่งสู่ชุมชนและท้องถิ่น การวางแผนสำหรับ การลงทุนระยะยาวอสังหาฯ ของต่างชาติยังจะช่วยให้เกิดการพัฒนาสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยมากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการของผู้อยู่อาศัยทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
การจัดการความเสี่ยงและข้อกังวล: สร้างความเชื่อมั่นด้วยกฎหมายที่เข้มแข็ง
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับข้อกังวลบางประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของประเทศ การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงต้องมาพร้อมกับมาตรการป้องกันและกฎหมายที่รัดกุม เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบเชิงลบต่อสังคมและเศรษฐกิจในระยะยาว
ประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ได้แก่:
การเก็งกำไร: มีความกังวลว่าการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้อาจนำไปสู่การเก็งกำไรที่ดินและทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้คนไทยมีกำลังซื้อลดลง มาตรการจำกัดขนาดที่ดิน สัดส่วนการถือครอง และระยะเวลาการถือครอง (หากจำเป็น) จะช่วยบรรเทาปัญหานี้ได้
ผลกระทบต่อวิถีชีวิตชุมชน: การเข้ามาของชาวต่างชาติจำนวนมากในบางพื้นที่อาจส่งผลต่อวัฒนธรรมและวิถีชีวิตของคนในท้องถิ่น การวางแผนการพัฒนาเมืองและการจัดการทรัพยากรอย่างยั่งยืนจึงเป็นสิ่งสำคัญ
ความมั่นคงของชาติ: ควรมีการพิจารณาอย่างถี่ถ้วนในเรื่องของความมั่นคง หากมีการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองทรัพย์สินจำนวนมากในพื้นที่ที่มีความอ่อนไหว
เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพ นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ เสนอแนวทาง “ค่อยเป็นค่อยไป” โดยอาจเริ่มต้นจำกัดสัดส่วนการซื้อในโครงการบ้านจัดสรรก่อน เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด เพื่อศึกษาผลกระทบและปรับปรุงแก้ไขก่อนที่จะขยายขอบเขตต่อไป การมี กฎหมายกรรมสิทธิ์ต่างชาติ ที่ชัดเจน จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นจากการใช้ระบบนอมินีในปัจจุบัน ดังที่เคยมีกรณีที่ภรรยาคนไทยนำบ้านที่สามีต่างชาติเป็นผู้ซื้อโดยผ่านชื่อภรรยา ไปจำนองหรือขายโดยไม่ได้รับความยินยอม ทำให้ลูกค้าตัวจริงเสียสิทธิ์
ประเทศไทย: บ้านหลังที่สองในฝันของชาวต่างชาติ
ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุ และกลุ่มที่มองหา บ้านพักตากอากาศพัทยา หรือ บ้านจัดสรรชลบุรี ให้เป็นบ้านหลังที่สอง ด้วยเสน่ห์ของวัฒนธรรมอันงดงาม อาหารเลิศรส ธรรมชาติที่อุดมสมบูรณ์ ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และระบบสาธารณสุขที่ดีเยี่ยม การมีนโยบายที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยระยะยาว เช่น วีซ่าระยะยาว (LTR Visa) และการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะยิ่งตอกย้ำภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะ “World’s Best Second Home”
การเปิดโอกาสนี้จะดึงดูดกลุ่มนักลงทุนต่างชาติและผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งมองหา อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม และโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดีจาก การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง นอกจากนี้ยังเป็นการเพิ่มความหลากหลายให้กับกลุ่มลูกค้าของ โครงการบ้านจัดสรรศรีราชา หรือแม้แต่ บ้านจัดสรรกรุงเทพฯ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถออกแบบและพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
บทสรุปและก้าวต่อไป
สถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ บ่งชี้อย่างชัดเจนว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องพิจารณาทางเลือกใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นการเติบโตและสร้างความแข็งแกร่งให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ การผลักดันให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ภายใต้กรอบและเงื่อนไขที่รัดกุมและเป็นธรรม ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในระยะยาว
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อมั่นว่าการตัดสินใจที่กล้าหาญและรอบคอบในเรื่องนี้ จะนำมาซึ่งประโยชน์มหาศาลต่อประเทศชาติ ไม่ว่าจะเป็นการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติ การสร้างงาน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการยกระดับมาตรฐานคุณภาพชีวิต การมี ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่เชี่ยวชาญ และกระบวนการที่โปร่งใส จะทำให้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ปลอดภัย และสร้างความเชื่อมั่นให้กับทุกฝ่าย
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องนำประเด็นนี้ขึ้นมาถกแถลงอย่างจริงจังในระดับนโยบาย เปิดใจรับฟังทุกภาคส่วน และร่วมกันสร้างสรรค์กฎหมายที่ตอบโจทย์ความต้องการของประเทศชาติอย่างแท้จริง เพื่อให้ประเทศไทยยังคงเป็นดินแดนแห่งโอกาสและบ้านหลังที่สองในใจของใครหลายคนทั่วโลก
หากท่านคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในโอกาสทองครั้งสำคัญนี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและเตรียมความพร้อมสำหรับอนาคตที่กำลังจะมาถึง เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างยั่งยืน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ช่องทางลงทุนอสังหาฯ และเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับยุคใหม่ของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
