โอกาสทองของอสังหาฯ ไทย: ปลดล็อกศักยภาพตลาดด้วยนโยบาย “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ที่เป็นไปได้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาด ทั้งช่วงรุ่งเรืองและช่วงที่ท้าทายอย่างไม่เคยมีมาก่อน ปัจจุบัน ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับคลื่นลมมรสุมลูกใหญ่ที่ซัดกระหน่ำมาจากหลายทิศทาง ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่าประเทศไทยจะสามารถพลิกวิกฤตนี้ให้เป็นโอกาสได้อย่างไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นที่กำลังเป็นที่ถกเถียงอย่างร้อนแรง นั่นคือการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายและเป็นรูปธรรม
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองข้ามกรอบความคิดเดิมๆ และหันมาพิจารณานโยบายที่สามารถสร้างการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญให้กับระบบเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม การผลักดันจากภาคตะวันออกซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญ แสดงให้เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับปรุงกฎหมายที่ดินและกฎหมายการลงทุน เพื่อดึงดูดเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้ามาหล่อเลี้ยงตลาดให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่การจะทำเช่นนั้นได้ เราต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงปัจจัยขับเคลื่อน การวางแผนที่รัดกุม และการสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจกับความมั่นคงของประเทศอย่างชาญฉลาด
วิกฤตเศรษฐกิจและการหดตัวของกำลังซื้อในประเทศ: จุดเปลี่ยนที่ต้องก้าวข้าม
นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ประเทศไทยต้องเผชิญกับสารพัดวิกฤตที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ เริ่มจากสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ที่ล็อกดาวน์เศรษฐกิจทั่วโลก ตามมาด้วยผลกระทบจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลต่อราคาสินค้าพลังงานและห่วงโซ่อุปทานโลก นอกจากนี้ ภายในประเทศเรายังเผชิญกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง ประกอบกับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ทำให้จำนวนแรงงานลดลงและภาระทางสังคมเพิ่มขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ล้วนบั่นทอนกำลังซื้อของประชาชนในประเทศอย่างรุนแรง
จากประสบการณ์ตรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมเห็นว่ายอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมโดยรวมชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์และพยายามพยุงธุรกิจให้อยู่รอด การจะหวังพึ่งพาตลาดในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่ใช่ทางออกที่ยั่งยืนอีกต่อไป เราจำเป็นต้องมองหาแหล่งทุนใหม่ๆ และขยายฐานลูกค้าไปสู่ระดับสากล เพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจและกระตุ้นการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาผงาดอีกครั้ง
เสียงเรียกร้องจากภาคตะวันออก: เขตเศรษฐกิจพิเศษกับโอกาสที่รออยู่
ภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ถือเป็นศูนย์กลางการลงทุนและแหล่งท่องเที่ยวสำคัญที่มีศักยภาพสูงในการดึงดูดชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยและลงทุนมาโดยตลอด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้ได้ออกมาเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่องเพื่อผลักดันการแก้ไขกฎหมายที่ดิน ให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างเป็นทางการและโปร่งใส
คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และผู้บริหารบริษัท ไลฟ์แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ได้เคยเสนอแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาอย่างยาวนาน ซึ่งเป็นวิสัยทัศน์ที่ต้องการให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง หรือที่อยู่อาศัยหลังเกษียณ การผลักดันครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นความพยายามที่สั่งสมมานานจากผู้ที่เห็นปัญหาและโอกาสอย่างชัดเจนในภาคสนาม
ปัจจุบัน ปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาซื้อและถือครองบ้านในประเทศไทยผ่านการใช้นอมินี หรือชื่อของคนไทยจดทะเบียนสมรส ซึ่งเป็นช่องโหว่ทางกฎหมายที่สร้างความเสี่ยงและความไม่แน่นอนให้กับทุกฝ่าย ทั้งตัวต่างชาติเองที่อาจเสียสิทธิหากเกิดความขัดแย้งกับนอมินี และภาครัฐที่ไม่สามารถควบคุมหรือเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย การทำให้การถือครองนี้ถูกต้องตามกฎหมาย จึงเป็นแนวทางที่เหมาะสมที่สุดในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้ สร้างความชัดเจน และเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติได้อย่างมหาศาล
ถอดรหัสข้อเสนอ: เงื่อนไขที่เป็นไปได้และผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ
ข้อเสนอที่กำลังพิจารณาในปัจจุบันนั้นมีพื้นฐานอยู่บนหลักการที่สมเหตุสมผล และถอดบทเรียนจากความสำเร็จของการเปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ข้อเสนอเบื้องต้นสำหรับการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร มีดังนี้:
สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์: กำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับบ้านจัดสรรของต่างชาติไว้ที่ 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม เพื่อรักษาสัดส่วนการเป็นเจ้าของที่ดินของคนไทยไว้เป็นส่วนใหญ่ ข้อจำกัดนี้จะช่วยคลายความกังวลเรื่องการครอบงำที่ดินโดยชาวต่างชาติ และยังคงให้คนไทยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่ของประเทศ
ขนาดที่ดินที่จำกัด: กำหนดพื้นที่ซื้อบ้านจัดสรรไม่เกิน 100 ตารางวา หรือประมาณ 400 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นขนาดที่เหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัย ไม่ได้ใหญ่โตจนนำไปสู่การเก็งกำไรที่ดินในวงกว้าง และยังคงส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดกลางถึงเล็กที่เข้าถึงได้
ระยะเวลาทดลองและประเมินผล: เสนอให้ดำเนินการตามมาตรการนี้ภายในระยะเวลา 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและความเหมาะสม ก่อนที่จะพิจารณาขยายผลหรือปรับปรุงเงื่อนไขในอนาคต การมีช่วงเวลาทดลองนี้จะช่วยให้ภาครัฐสามารถเก็บข้อมูล วิเคราะห์ผลลัพธ์ และปรับปรุงนโยบายได้อย่างยืดหยุ่นและรอบคอบ
มุ่งเน้นบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า: กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้เฉพาะบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ซึ่งได้รับการพัฒนาจากผู้ประกอบการแล้ว ไม่ใช่การซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการเก็งกำไร สิ่งนี้จะช่วยกระตุ้นภาคการก่อสร้างและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ไม่จำกัดพื้นที่เฉพาะ: ควรอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ในโครงการที่กระจายตัวอยู่ในทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ ไม่ควรจำกัดเฉพาะในเขต EEC หรือพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งเท่านั้น เพื่อเป็นการกระจายรายได้และผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจไปสู่ภูมิภาคต่างๆ อย่างทั่วถึง ตัวอย่างเช่น เมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยาในจังหวัดชลบุรี หรือพื้นที่ใกล้เคียงอย่างระยอง ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติอยู่แล้ว
หากนโยบายนี้ถูกนำมาใช้จริง คาดการณ์ว่าจะมีเงินลงทุนจากต่างประเทศไหลเข้าสู่ประเทศไทยจำนวนมหาศาล คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ เคยประเมินว่า หากชาวต่างชาติมาซื้อบ้านในโครงการ 1 แสนหลัง ราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท จะสามารถทำให้ GDP ของประเทศไทยขยับตัวขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ
ผลกระทบทางเศรษฐกิจในเชิงลึก: มากกว่าแค่การซื้อขายอสังหาฯ
การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างถูกกฎหมายจะก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่หลากหลายและต่อเนื่อง ดังนี้:
กระตุ้น GDP และนำเงินตราเข้าประเทศ: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจะสร้างเม็ดเงินมหาศาลหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ เพิ่มยอด GDP และนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาอย่างเป็นทางการ
เพิ่มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการจะมีความมั่นใจในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ มากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่ม โครงการบ้านหรู หรือบ้านพักตากอากาศ ที่มีกำลังซื้อจากต่างชาติรองรับ ซึ่งจะช่วยขับเคลื่อนธุรกิจก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และบริการที่เกี่ยวเนื่อง
สร้างงานและกระจายรายได้: ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่สร้างการจ้างงานจำนวนมาก ตั้งแต่วิศวกร สถาปนิก ผู้รับเหมา แรงงานก่อสร้าง ไปจนถึงพนักงานขาย นายหน้า และพนักงานบริการต่างๆ นอกจากนี้ ยังกระตุ้นธุรกิจท้องถิ่น เช่น ร้านอาหาร โรงแรม ร้านค้า และแหล่งท่องเที่ยวในบริเวณใกล้เคียง
แก้ไขปัญหานอมินีอย่างยั่งยืน: การทำให้การซื้อขายเป็นไปตามกฎหมายจะช่วยลดปัญหาการใช้นอมินี ลดความเสี่ยงที่ต่างชาติจะถูกเอารัดเอาเปรียบ และเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพิ่มรายได้ภาษีภาครัฐ: เมื่อการซื้อขายเป็นไปอย่างถูกกฎหมาย ภาครัฐจะสามารถจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะต่อไป
เสริมสร้างภาพลักษณ์ประเทศในฐานะศูนย์กลางที่อยู่อาศัยระดับโลก: การมีนโยบายที่ชัดเจนและเป็นมิตรกับการลงทุน จะดึงดูดนักลงทุน ผู้เกษียณอายุ และผู้ที่ต้องการมีบ้านหลังที่สองในประเทศไทย ซึ่งจะช่วยยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศในเวทีโลก
ก้าวต่อไป: การหารืออย่างรอบด้านและการวางแผนที่รัดกุม
การผลักดันนโยบายสำคัญเช่นนี้จำเป็นต้องอาศัยการปรึกษาหารืออย่างกว้างขวางและรอบด้าน โดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง สิ่งสำคัญคือการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาพิจารณาเรื่องนี้โดยเฉพาะ โดยมีตัวแทนจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ได้แก่:
ภาครัฐ: กระทรวงการคลัง, กระทรวงมหาดไทย, กระทรวงการต่างประเทศ, สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI), และหน่วยงานที่กำกับดูแลกฎหมายที่ดิน
ภาคเอกชน: สมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ, สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย, สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
ภาคประชาสังคม: องค์กรพัฒนาเอกชนที่ทำงานด้านสิทธิชุมชนและสิ่งแวดล้อม
นักวิชาการและที่ปรึกษาอสังหาฯ: ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ กฎหมาย และอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถให้มุมมองที่เป็นกลางและนำเสนอข้อมูลเชิงลึก
การหารือนี้ควรเปิดใจรับฟังทุกมุมมอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อกังวลที่อาจเกิดขึ้น เช่น ผลกระทบต่อราคาที่ดิน การควบคุมการเข้าออกของชาวต่างชาติ และการรักษาเอกลักษณ์ทางวัฒนธรรมของชุมชน การนำเสนอโมเดลจากต่างประเทศที่มีการอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ เช่น โปรแกรม Malaysia My Second Home (MM2H) หรือกฎเกณฑ์ในดูไบหรือสิงคโปร์ ก็จะเป็นประโยชน์ในการนำมาปรับใช้ให้เข้ากับบริบทของประเทศไทย
โอกาสลงทุนไทย: สร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้ตลาดอสังหาฯ
ด้วยประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมมองว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณานโยบายนี้อย่างจริงจัง กำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการต้องพึ่งพากำลังซื้อจากภายนอกมากขึ้น การปลดล็อกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส ไม่เพียงแต่จะช่วยพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยโดยรวม ทำให้ประเทศไทยกลับมาเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนในระยะยาว
การวางแผนเกษียณในไทย ของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว จะเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง ซึ่งประเทศไทยมีจุดแข็งทั้งเรื่องสภาพอากาศ ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และวัฒนธรรมการบริการที่ดีเยี่ยม การมีนโยบายที่เอื้ออำนวยจะทำให้กลุ่มนี้ตัดสินใจเข้ามาลงทุนและใช้ชีวิตอยู่ในประเทศไทยมากขึ้น ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจท้องถิ่นในระยะยาว
บทสรุปคือ เราต้องกล้าที่จะเปลี่ยนแปลงและมองไปข้างหน้าอย่างมีวิสัยทัศน์ การกำหนดกรอบกติกาที่ชัดเจน มีการควบคุมดูแลอย่างรัดกุม และประเมินผลอย่างต่อเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย และสร้างโอกาสในการลงทุนอันมหาศาลจากต่างประเทศ ซึ่งจะนำมาซึ่งความมั่นคงและยั่งยืนให้กับเศรษฐกิจของชาติ
หากคุณเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนนโยบายสำคัญนี้ อนาคตของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย อยู่ในมือของเราทุกคน โปรดติดตามความคืบหน้าและร่วมแสดงความคิดเห็นเพื่อสร้างสรรค์นโยบายที่ดีที่สุดให้กับประเทศของเรา เพื่อให้เราก้าวไปสู่ยุคใหม่ที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายอย่างแท้จริง
