กุญแจพลิกวิกฤต: เปิดทาง “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ฟื้นเศรษฐกิจไทยยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งขึ้นและลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนและหลากหลาย ตั้งแต่ผลกระทบของการแพร่ระบาดครั้งใหญ่ ไปจนถึงความผันผวนจากสถานการณ์โลก ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และสังคมสูงวัยที่กำลังคืบคลานเข้ามา ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ทำให้ผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ รวมถึงในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญอย่างจังหวัดชลบุรีและระยอง ต่างต้องเร่งมองหาทางออกและมาตรการกระตุ้นใหม่ๆ หนึ่งในข้อเสนอที่ได้รับการผลักดันอย่างจริงจังและถูกมองว่าเป็น “กุญแจสำคัญ” ที่จะช่วยพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างเป็นรูปธรรม นั่นคือ การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส
วิกฤตอสังหาฯ ไทย: ความท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไขอย่างเร่งด่วน
นับตั้งแต่ปี 2563 วิกฤตการณ์โควิด-19 ได้สร้างบาดแผลทางเศรษฐกิจอย่างลึกซึ้ง หลายธุรกิจหยุดชะงัก การท่องเที่ยวที่เป็นรายได้หลักของประเทศถูกแช่แข็ง แม้สถานการณ์จะคลี่คลายลง แต่การฟื้นตัวกลับเป็นไปอย่างเชื่องช้า สอดคล้องกับรายงานต่างๆ ที่ชี้ให้เห็นว่าหนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับสูงถึงกว่า 90% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวล เพราะสะท้อนถึงกำลังซื้อที่หดหายไปอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางและล่าง
นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยกดดันที่ไม่อาจมองข้ามได้ จำนวนประชากรวัยแรงงานลดลง ในขณะที่สัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มคนรุ่นใหม่ลดลง และเกิดภาวะตลาดซบเซาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดบ้านจัดสรรที่ต้องพึ่งพากำลังซื้อจากคนวัยทำงานเป็นหลัก เมื่อผู้คนไม่มีความสามารถในการก่อหนี้หรือไม่มีความมั่นใจในอนาคต การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิตก็ย่อมถูกชะลอออกไป
ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก ผมได้เห็นความพยายามอย่างยิ่งยวดของหลายบริษัทในการปรับตัวและสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ แต่ท้ายที่สุดแล้ว หากไร้ซึ่งกำลังซื้อจากภายในประเทศอย่างเพียงพอ การรอดพ้นจากวิกฤตย่อมเป็นเรื่องที่ยากลำบากยิ่ง การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากภายนอกจึงไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็นเร่งด่วน” ที่จะช่วยฉีดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และกระตุ้นให้ GDP ของประเทศกลับมาผงกหัวขึ้นอีกครั้ง
กุญแจสู่การพลิกฟื้น: แนวคิด “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” เพื่อประเทศไทย 2025
ข้อเสนอในการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายไม่ใช่แนวคิดใหม่เสียทีเดียว แต่เป็นสิ่งที่ถูกพูดถึงและผลักดันมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในยุคที่ประเทศไทยจำเป็นต้องเร่งเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจอย่างเร่งด่วน จากประสบการณ์ของผม ประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้เกษียณอายุ (Retirees), ผู้ประกอบการดิจิทัล (Digital Nomads) หรือผู้ที่ต้องการที่พักอาศัยสำหรับครอบครัวในบรรยากาศที่อบอุ่นและปลอดภัย
แนวคิดริเริ่มอย่าง “Thailand World Best Second Homes” ที่เคยถูกนำเสนอมา แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยได้จริง ตัวเลขการเติบโตทางเศรษฐกิจจะพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ลองจินตนาการถึงศักยภาพของโครงการบ้านจัดสรรนับแสนยูนิตทั่วประเทศ หากแต่ละยูนิตมีมูลค่าเฉลี่ย 5-10 ล้านบาท และมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อแม้เพียงบางส่วน เม็ดเงินมหาศาลจะไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย เกิดการหมุนเวียนในภาคส่วนต่างๆ ตั้งแต่การก่อสร้าง วัสดุอุปกรณ์ ตลอดจนภาคบริการและการท่องเที่ยว นี่คือโอกาสทองอสังหาฯ ที่เราไม่ควรมองข้าม
ในอดีต รัฐบาลเคยมีมาตรการที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 1 ไร่ แต่มาตรการดังกล่าวเน้นที่การลงทุนขนาดใหญ่เพื่อธุรกิจเป็นหลัก ยังไม่ครอบคลุมถึงความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยที่แท้จริง ซึ่งผมเชื่อว่าศักยภาพในการดึงดูดเม็ดเงินในส่วนหลังนี้มีสูงกว่ามาก และจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจฐานรากในวงกว้างกว่า
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องจะช่วยลดปัญหาการใช้ “นอมินี” ที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในปัจจุบัน ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้รัฐพลาดโอกาสในการจัดเก็บภาษีและควบคุมข้อมูล แต่ยังก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายทั้งกับผู้ซื้อและผู้ขาย หากกฎหมายมีความชัดเจน โปร่งใส และสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติ เม็ดเงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยก็จะหลั่งไหลเข้ามาอย่างมหาศาล และนี่คือแนวทางที่หลายประเทศทั่วโลกก็ดำเนินการอยู่
กลไกและเงื่อนไขที่เหมาะสม: บทเรียนจากอดีต สู่โมเดลใหม่
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เช่นนี้ ย่อมต้องมาพร้อมกับข้อกำหนดและเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและความกังวลของสังคม ผมเห็นด้วยกับข้อเสนอให้มีการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยรวบรวมผู้เกี่ยวข้องจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้กระทั่งกลุ่มผู้ที่อาจจะมีความเห็นต่าง เพื่อร่วมกันปรึกษาหารือและหาจุดกึ่งกลางที่ดีที่สุด
บทเรียนจากการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ เป็นต้นแบบที่ดีที่เราสามารถนำมาปรับใช้กับการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เช่นกัน โดยอาจเริ่มต้นจากสัดส่วนที่จำกัด เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการบ้านจัดสรร เพื่อทดลองประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น
สำหรับเงื่อนไขเบื้องต้นที่น่าสนใจ อาจประกอบด้วย:
การจำกัดประเภทอสังหาฯ: ควรเน้นเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่พัฒนาแล้ว ไม่ใช่การอนุญาตให้ซื้อที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและรักษาทรัพยากรที่ดินของประเทศ
สัดส่วนการถือครอง: อาจเริ่มจากไม่เกิน 49% ของมูลค่าหรือจำนวนยูนิตในแต่ละโครงการ เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม เพื่อลดความกังวลเรื่องการครอบงำตลาด และสามารถปรับเพิ่มได้ในอนาคตหากผลลัพธ์เป็นไปในทางที่ดี
ขนาดที่ดิน: อาจมีการจำกัดขนาดพื้นที่ของแปลงบ้านจัดสรรที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการพัฒนาขนาดใหญ่
ระยะเวลาดำเนินการนำร่อง: กำหนดช่วงเวลาทดลองใช้มาตรการ 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบอย่างรอบด้านก่อนขยายผล หรือปรับปรุงกฎหมายให้มีความถาวรมากขึ้น
ข้อผูกมัดทางเศรษฐกิจ: อาจพิจารณาเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น ต้องมีการลงทุนในสินทรัพย์อื่นในประเทศไทย หรือมีรายได้จากต่างประเทศเพื่อใช้จ่ายในไทย หรือมีใบอนุญาตทำงาน/วีซ่าระยะยาวประเภทต่างๆ เพื่อให้แน่ใจว่าการเข้ามาซื้อบ้านจัดสรรจะนำมาซึ่งประโยชน์ทางเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
การดำเนินการเหล่านี้จะช่วยให้เราสามารถควบคุมและบริหารจัดการผลกระทบได้อย่างมีประสิทธิภาพ และลดความกังวลในเรื่องการเสียสิทธิของคนไทย หรือการเก็งกำไรที่ดิน ผมเชื่อว่าการสร้างกฎกติกาที่ชัดเจนและโปร่งใส จะเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการดึงดูดการลงทุนอสังหาฯ และทำให้ชาวต่างชาติมั่นใจในการ ซื้อบ้านในไทย
ประโยชน์มหาศาลที่รออยู่: เหนือกว่าแค่การขายบ้าน
หากเราสามารถปลดล็อกศักยภาพในการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างแท้จริง ประโยชน์ที่ประเทศจะได้รับนั้นมีมากกว่าแค่การขายบ้านในโครงการต่างๆ
กระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม: เม็ดเงินที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องอีกมากมาย เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงภาคบริการ เช่น การทำความสะอาด การจัดสวน การดูแลบ้าน การประกันภัย และอื่นๆ อีกมากมาย ซึ่งจะช่วยสร้างงานและกระจายรายได้ไปสู่คนในท้องถิ่น
เพิ่มรายได้เข้ารัฐ: การทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกกฎหมาย จะช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการเสียภาษีจากการใช้จ่ายและการบริโภคของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนัก
ยกระดับคุณภาพชีวิตและมาตรฐาน: การมีกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจากต่างชาติ จะเป็นแรงผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีคุณภาพ มาตรฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ไทย และเป็นประโยชน์ต่อคนไทยที่อาศัยอยู่ในโครงการหรือพื้นที่ใกล้เคียงด้วย
กระจายความเจริญสู่ภูมิภาค: การไม่จำกัดให้การซื้อขายอยู่แค่ในเขต EEC อย่างเดียว แต่ควรเปิดโอกาสให้กระจายไปทั่วประเทศ เช่น อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี อสังหาริมทรัพย์ระยอง พัทยา อสังหาฯ หรือแม้กระทั่งภูเก็ตและหัวหิน จะช่วยกระจายการลงทุนและรายได้สู่ท้องถิ่นต่างๆ ลดความเหลื่อมล้ำและสร้างความเข้มแข็งให้เศรษฐกิจภูมิภาค
ดึงดูด Talent และผู้มีกำลังซื้อสูง: ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมาก หากมีช่องทางให้สามารถลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือเพื่อการอยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ก็จะดึงดูดกลุ่มผู้มีศักยภาพและกำลังซื้อสูงเข้ามาพำนักระยะยาว ซึ่งจะนำพาความรู้ ประสบการณ์ และวัฒนธรรมที่หลากหลายมาสู่ประเทศไทย
มุมมองและความกังวล: การสร้างสมดุลอย่างชาญฉลาด
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีทั้งผู้เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย ความกังวลหลักๆ ที่มักจะเกิดขึ้นคือเรื่องการเก็งกำไร การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้นจนคนไทยไม่สามารถซื้อหาได้ หรือการสูญเสียกรรมสิทธิ์เหนือที่ดินของประเทศไปในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าความกังวลเหล่านี้เป็นสิ่งที่มีเหตุผลและต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง ผ่านการออกแบบ “กฎหมายต่างชาติซื้อที่ดิน” ที่รัดกุม โดยเน้นย้ำถึงหลักการสำคัญคือ “การสร้างสมดุล” ไม่ใช่การเปิดเสรีอย่างไม่มีขอบเขต การกำหนดสัดส่วนการถือครองที่จำกัดในแต่ละโครงการ การเน้นย้ำว่าเป็นการซื้อบ้านจัดสรรบนที่ดินที่ได้รับการจัดสรรแล้ว (ไม่ใช่ที่ดินเปล่า) และการกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม จะช่วยลดความเสี่ยงเหล่านี้ได้อย่างมาก
การสื่อสารทำความเข้าใจกับสาธารณชนก็เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ต้องอธิบายให้เห็นถึงประโยชน์ในภาพรวมของประเทศ รวมถึงกลไกการป้องกันต่างๆ เพื่อให้ทุกฝ่ายมั่นใจว่านโยบายนี้จะก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ประเทศชาติและประชาชนในระยะยาว
การขับเคลื่อนสู่ปี 2025 และอนาคต
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และในทศวรรษหน้า แนวโน้มของการเคลื่อนย้ายประชากรข้ามชาติ การทำงานแบบยืดหยุ่น และความต้องการบ้านพักตากอากาศคุณภาพสูงจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวของประเทศไทยในครั้งนี้ จึงไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งเพื่ออนาคตของเศรษฐกิจไทย
การเป็นผู้เล่นที่เปิดกว้างและมีกฎกติกาที่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก จะทำให้ไทยสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนที่กำลังแสวงหา “พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ” ที่ให้ “ผลตอบแทนอสังหาฯ” ที่ดีและมีความมั่นคง การที่นักลงทุนสามารถเข้าถึง โครงการบ้านจัดสรรหรู หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ได้ง่ายขึ้น จะช่วยสร้างโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง และเป็นแรงจูงใจสำคัญที่ทำให้เศรษฐกิจไทยเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
ผมเชื่อมั่นว่า ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องกล้าตัดสินใจและเดินหน้าด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ภายใต้กรอบกฎหมายที่รัดกุมและโปร่งใส ไม่ใช่แค่การช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังซบเซา แต่เป็นการฉีดเลือดใหม่เข้าสู่หัวใจเศรษฐกิจไทย เพื่อให้กลับมาแข็งแกร่งและก้าวเดินต่อไปได้อย่างมั่นคงในเวทีโลก
ก้าวต่อไป: มาร่วมสร้างอนาคตที่สดใสของอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถานการณ์ปัจจุบันเรียกร้องให้ทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาชน มาร่วมกันมองหาทางออกและขับเคลื่อนนโยบายที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติในระยะยาว การปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ อย่างรอบด้าน การพิจารณากฎหมายและข้อบังคับต่างๆ อย่างถี่ถ้วน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและสร้างความเชื่อมั่นให้กับทุกฝ่าย จะเป็นก้าวสำคัญ
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสใหม่ๆ หรือนักลงทุนที่สนใจศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย นี่คือช่วงเวลาสำคัญที่คุณจะได้มีส่วนร่วมในการพลิกฟื้นและสร้างประวัติศาสตร์ใหม่ให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ เราขอเชิญชวนให้ทุกท่านร่วมกันศึกษา ทำความเข้าใจ และเป็นส่วนหนึ่งของการผลักดันนโยบายที่กล้าหาญนี้ เพื่ออนาคตที่สดใสของประเทศไทย.
