พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ดันอสังหาฯ ไทยก้าวสู่ยุคทองใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองเห็นภูมิทัศน์ของตลาดแห่งนี้ที่เปลี่ยนแปลงผันผวนอยู่เสมอ ตั้งแต่ช่วงเวลาแห่งความรุ่งโรจน์ไปจนถึงห้วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องปรับตัวอย่างหนัก และ ณ ห้วงเวลาปัจจุบันนี้ เรากำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนสำคัญที่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่กล้าหาญและนโยบายที่เฉียบคม เพื่อนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยออกจากวังวนของกำลังซื้อภายในประเทศที่ชะลอตัว และมุ่งสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ความจำเป็นที่ต้องมองหาทางออกใหม่
ประเทศไทยกำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง นับตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง แม้เศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัวบ้าง แต่ก็เป็นไปอย่างเชื่องช้า อันเนื่องมาจากปัจจัยภายในและภายนอกหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะระดับ 90% ของ GDP ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยากลำบากขึ้น นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างรวดเร็ว ยังทำให้โครงสร้างประชากรเปลี่ยนแปลงไป จำนวนแรงงานลดลง และความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวเดี่ยวหรือผู้สูงอายุมีมากขึ้น ซึ่งแตกต่างจากตลาดที่เคยเป็นมา การที่ตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังคงอยู่ในภาวะ “ขายยาก” โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดล่างถึงกลาง ราคา 3-5 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าตลาดพึ่งพิงกำลังซื้อภายในประเทศมากเกินไป และถึงเวลาแล้วที่เราต้องแสวงหาแหล่งเงินทุนและการลงทุนจากภายนอกเข้ามาเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
ในสภาวการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่เศรษฐกิจหลักของประเทศ โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยอง ได้ออกมาเคลื่อนไหวและเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาที่สำคัญยิ่ง นั่นคือ “การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่เพียงแค่การมองหาช่องทางระบายสต็อกบ้านเท่านั้น แต่เป็นการมองเห็นถึงศักยภาพอันมหาศาลในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งสามารถพลิกโฉมภาคอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้ “ผงกหัว” ขึ้นได้อีกครั้ง
เสียงเรียกร้องจากภาคตะวันออก: ข้อเสนอปลดล็อกกรรมสิทธิ์
จากประสบการณ์ในภาคสนาม ผมเห็นด้วยกับข้อเสนออันกล้าหาญนี้ การที่ต่างชาติสามารถ “ซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ใช่เรื่องใหม่ในหลายประเทศทั่วโลก และเป็นกลไกสำคัญในการดึงดูดการลงทุนและประชากรคุณภาพสูง ประเด็นนี้ถูกหยิบยกขึ้นมาหารืออย่างจริงจังในงานสัมมนาสำคัญที่จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี โดยมีผู้นำในวงการหลายท่าน อาทิ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไลฟ์แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด รวมถึง นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และ นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ต่างเห็นพ้องต้องกันว่านี่คือโอกาสทองที่ประเทศไทยไม่ควรมองข้าม
แนวคิดหลักคือการสร้างเงื่อนไขและกฎกติกาที่ชัดเจนและรัดกุม เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศ โดยมีข้อเสนอเบื้องต้นที่น่าสนใจคือ การให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ในสัดส่วนที่จำกัด เช่น 49% ของโครงการ เหมือนกับคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโมเดลที่พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จและไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบต่อตลาด นอกจากนี้ อาจกำหนดพื้นที่การซื้อบ้านจัดสรรที่เหมาะสม เช่น ขนาดไม่เกิน 100 ตารางวา และมีกรอบระยะเวลาทดลองดำเนินการ 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและปรับปรุงแก้ไขมาตรการให้เหมาะสมที่สุด การเสนอให้ “การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ควรเน้นเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและให้มั่นใจว่าการลงทุนจะนำไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่ม
กลไกและเงื่อนไขที่เสนอ: การสร้างสมดุลระหว่างโอกาสและความมั่นคง
การปลดล็อกให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้นั้น จำเป็นต้องมีกลไกและเงื่อนไขที่ชัดเจนและรัดกุม เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นและสร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่าย ข้อเสนอที่ถูกหยิบยกมาพิจารณา ได้แก่:
สัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นที่ 49% ของแต่ละโครงการ เช่นเดียวกับกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นแนวทางที่คุ้นเคยและเป็นที่ยอมรับในระดับสากล และอาจพิจารณาเพิ่มเป็น 60-70% ในอนาคตหากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดี
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: กำหนดให้จำกัดเฉพาะ “บ้านจัดสรร” ที่มีสิ่งปลูกสร้างแล้วเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จริง และลดความกังวลเรื่องการเก็งกำไรในที่ดิน.
ขนาดและมูลค่า: อาจกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา และอาจมีเกณฑ์มูลค่าขั้นต่ำของบ้าน เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง.
ระยะเวลาประเมินผล: กำหนดให้มีระยะเวลาดำเนินการนำร่อง เช่น 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมอย่างรอบด้าน ก่อนที่จะขยายผลหรือปรับปรุงกฎระเบียบ.
การจัดตั้งคณะกรรมการ: ควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อพิจารณาหารือรายละเอียด กำหนดมาตรการควบคุม และแก้ไขข้อกังวลจากทุกฝ่าย เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและเป็นธรรม การมีเวทีสำหรับผู้เห็นต่างเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้ทุกมุมมองได้รับการรับฟังและนำมาประกอบการตัดสินใจ.
แก้ปัญหานอมินี: ปัญหาการใช้ “นอมินี” หรือตัวแทนคนไทยในการซื้อบ้านให้ต่างชาติเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นจริงมานานหลายปี ทำให้ประเทศเสียโอกาสในการควบคุมดูแลและจัดเก็บภาษีอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย การเปิดให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกกฎหมาย จะเป็นการนำทรัพย์สินเหล่านี้ขึ้นสู่บนดิน ทำให้รัฐสามารถบริหารจัดการข้อมูล จัดเก็บภาษี และควบคุมการซื้อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อีกทั้งยังปกป้องสิทธิ์ของผู้ซื้อต่างชาติและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับคู่สมรสคนไทยในภายหลัง ดังเช่นที่หลายกรณีเคยเกิดขึ้นมาแล้ว.
แนวคิด “Thailand World Best Second Homes” และศักยภาพ
ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของวัฒนธรรมอันงดงาม อาหารอร่อย ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการทางการแพทย์ระดับโลก รวมถึงสภาพอากาศที่อบอุ่น ทำให้ไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับความนิยมสูงสุดสำหรับการพักผ่อนและการใช้ชีวิตในวัยเกษียณ โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC หรือเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนานวัตกรรมอย่างต่อเนื่อง ยิ่งเพิ่มความน่าสนใจสำหรับ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ให้กับชาวต่างชาติมากขึ้น
หากเราสามารถผลักดันโครงการ “Thailand World Best Second Homes” โดยการเปิดให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างเป็นทางการ จะเป็นการดึงดูดกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาในประเทศ ไม่เพียงแต่พวกเขาจะซื้อบ้าน แต่ยังใช้จ่ายในภาคส่วนอื่นๆ ทั้งการท่องเที่ยว การบริโภคสินค้าและบริการ การศึกษา การแพทย์ รวมถึงการลงทุนในธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะก่อให้เกิด “เงินหมุนเวียน” มหาศาลในระบบเศรษฐกิจ
ผลกระทบทางเศรษฐกิจมหภาค: ฟันเฟืองขับเคลื่อนประเทศ
ลองจินตนาการถึงสถานการณ์ที่ชาวต่างชาติเข้ามา “ซื้อบ้านจัดสรร” ในประเทศไทย 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นี่คือเม็ดเงินกว่า 500,000 ล้านบาท ถึง 1,000,000 ล้านบาท ที่จะหลั่งไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศ “ผงกหัว” ขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและรวดเร็ว นี่คือหนึ่งใน “มาตรการส่งเสริมการลงทุน” ที่ทรงพลังที่สุดในภาวะที่เราต้องการการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างเร่งด่วน.
การเพิ่มขึ้นของ GDP: เม็ดเงินจากการ “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์” โดยตรง จะเพิ่มสัดส่วนการลงทุนและบริโภคในระบบเศรษฐกิจทันที
การจ้างงาน: ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงกับธุรกิจมากมาย ไม่ว่าจะเป็นวัสดุก่อสร้าง การออกแบบ ตกแต่งภายใน ภูมิทัศน์ ไปจนถึงงานบริการและดูแลหลังการขาย การที่ตลาดมีชีวิตชีวาขึ้นจะช่วยสร้างงานนับแสนตำแหน่ง ทั้งในภาคการก่อสร้างและบริการ
รายได้ภาษี: การซื้อขายที่ถูกกฎหมายจะทำให้รัฐสามารถจัดเก็บ “ภาษีอสังหาริมทรัพย์” ทั้งภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมต่างๆ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะนำไปพัฒนาประเทศได้ต่อไป
การลงทุนจากต่างชาติ (FDI): การอนุญาตให้ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” จะเป็นสัญญาณบวกที่สำคัญสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ทำให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับ “การลงทุนต่างชาติ” ในภาพรวม
การยกระดับคุณภาพชีวิต: การเข้ามาของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติมักจะมีความต้องการในเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่มีคุณภาพสูง ซึ่งจะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะในพื้นที่ต่างๆ เช่น ในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา หรือหัวเมืองใหญ่ในจังหวัดชลบุรีและระยอง
บทเรียนจากนานาชาติและแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุด
หลายประเทศทั่วโลก อาทิ สหรัฐอเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย หรือแม้แต่ในเอเชียอย่างมาเลเซียและสิงคโปร์ ต่างก็มีนโยบายที่เปิดกว้างให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้กฎระเบียบที่แตกต่างกันไป ซึ่งกลายเป็นแหล่งรายได้สำคัญและช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศเหล่านั้น การศึกษาจาก “กรณีศึกษาจากต่างประเทศ” จะช่วยให้ไทยสามารถวางกรอบนโยบายที่เหมาะสมที่สุด ป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น และเรียนรู้จากแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุด (best practices) เพื่อสร้างระบบที่โปร่งใสและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อประเทศ
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวสู่การพัฒนาที่ยั่งยืนและเปิดกว้าง
การปลดล็อกให้ “การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว มันคือการเปลี่ยน “นอมินี” ให้เป็น “เจ้าของ” ที่ถูกต้องตามกฎหมาย ทำให้รัฐสามารถบริหารจัดการและควบคุมได้ เราจะเห็นได้ว่าตลาด “อสังหาฯ พรีเมียม” และ “บ้านหรู” ในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ มีชาวต่างชาติให้ความสนใจอย่างมาก แต่ติดข้อจำกัดด้านกฎหมาย ทำให้พวกเขาต้องหาช่องทางผ่านนอมินี
หากนโยบายนี้ถูกดำเนินการด้วยความรอบคอบ โปร่งใส และมี “การจัดการทรัพย์สิน” ที่เป็นระบบ จะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในสายตานักลงทุนต่างชาติ ส่งเสริม “การพัฒนาที่ยั่งยืน” และยกระดับให้ไทยเป็นศูนย์กลางการลงทุนและการอยู่อาศัยระดับโลกอย่างแท้จริง นอกจากนี้ การที่ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว ย่อมหมายถึงการใช้จ่าย การสร้างงาน และการนำความรู้หรือนวัตกรรมใหม่ๆ เข้ามา ซึ่งล้วนเป็นประโยชน์ต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคมโดยรวมของประเทศ
บทสรุป: ถึงเวลาที่ต้องตัดสินใจอย่างเด็ดขาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่า “การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” เป็นทางออกที่สำคัญและจำเป็นอย่างยิ่งในการฟื้นฟูและขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน ด้วยสถานการณ์ที่กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแรงและปัญหาเชิงโครงสร้างต่างๆ เราไม่สามารถรอได้อีกต่อไป การผลักดันนโยบายนี้อย่างจริงจัง ควบคู่ไปกับการกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุมและเป็นธรรม จะช่วยปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาล และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับประเทศไทย
ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐและภาคส่วนที่เกี่ยวข้องต้องร่วมกันหารืออย่างเปิดอก หาจุดสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของชาติและความต้องการของตลาดโลก สร้างกฎหมายที่ชัดเจนและเอื้อต่อ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” อย่างยั่งยืน เพื่อให้ประเทศไทยก้าวพ้นจากวิกฤตและเดินหน้าสู่ยุคทองใหม่แห่ง “อสังหาริมทรัพย์ไทย” อย่างแท้จริง
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกในประเด็นนี้เพิ่มเติม เรายินดีให้คำปรึกษาและแบ่งปันข้อมูลเชิงลึก เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป โปรดติดต่อ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนกลยุทธ์ของคุณวันนี้.
