ปลดล็อกศักยภาพ: การพลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์ไทยด้วยนโยบายเปิดทางต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในตลาดนี้มาโดยตลอด ตั้งแต่วิวัฒนาการของการพัฒนาโครงการไปจนถึงพลวัตของกำลังซื้อทั้งภายในและภายนอกประเทศ ในห้วงเวลาปัจจุบันที่เศรษฐกิจโลกและไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายหลายประการ การพูดคุยถึงการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกกฎหมายจึงไม่ใช่เพียงแค่ประเด็นทางธุรกิจ แต่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญที่อาจจุดประกายการฟื้นตัวและสร้างภูมิคุ้มกันให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของชาติ
บทความนี้จะเจาะลึกถึงความจำเป็น โอกาส และแนวทางในการผลักดันนโยบายที่สำคัญนี้ โดยมองในมุมมองที่ครอบคลุม ทั้งจากผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้กำหนดนโยบาย เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า เหตุใดประเทศไทยในวันนี้จึงควรพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง และจะทำอย่างไรให้การเปิดทางนี้เป็นประโยชน์สูงสุดต่อทุกฝ่าย พร้อมตอบคำถามที่ว่าทำไมตอนนี้คือจังหวะเวลาทองในการตัดสินใจครั้งสำคัญนี้
บริบทเศรษฐกิจไทยและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อทุกภาคส่วน ภาคการท่องเที่ยวซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจต้องหยุดชะงัก กำลังซื้อภายในประเทศลดลงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็วทำให้โครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป ส่งผลต่ออุปสงค์และอุปทานในตลาดแรงงาน รวมถึงการบริโภคโดยรวม ขณะที่ปัจจัยภายนอก อาทิ ภาวะเงินเฟ้อทั่วโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ได้ซ้ำเติมสถานการณ์ให้ซับซ้อนยิ่งขึ้น
ผลกระทบเหล่านี้สะท้อนชัดเจนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งปัจจุบันกำลังเผชิญกับภาวะที่เรียกว่า “ขายยาก” แม้จะมีการฟื้นตัวในบางกลุ่มสินค้า แต่ตลาดโดยรวมยังคงชะลอตัว โครงการที่อยู่อาศัยคงเหลือจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางถึงล่าง ซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อหลักของคนไทยกำลังมีปัญหาในการระบายสต็อก ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยต้องแบกรับภาระต้นทุนและดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ต้องหยุดชะงัก หรือต้องปรับแผนอย่างระมัดระวัง
ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ ๆ และกำลังซื้อจากภายนอกประเทศจึงเป็นหนทางที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และนี่คือที่มาของการผลักดันให้พิจารณาการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ซึ่งถือเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่
เสียงสะท้อนจากภาคตะวันออก: หัวหอกในการขับเคลื่อน
ภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และเป็นแหล่งอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมทั้งจากนักลงทุนและผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ ได้กลายเป็นหัวหอกสำคัญในการผลักดันประเด็นนี้ ผู้ประกอบการในพื้นที่เล็งเห็นถึงศักยภาพมหาศาลของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ และเชื่อว่าการแก้ไขกฎหมายจะเป็นการสร้างโอกาสครั้งใหญ่
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ปัจจุบันประเทศไทยมีความจำเป็นเร่งด่วนในการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการส่งเสริมแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” หากเราสามารถเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และมีต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการ 1 แสนหลัง ราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท จะสามารถสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้ถึง 5 แสนล้าน ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้ GDP ของประเทศกลับมาเติบโตได้อย่างรวดเร็ว
สิ่งที่น่าสนใจคือ ข้อเสนอเบื้องต้นในการแก้กฎหมายไม่ได้ต้องการให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินเปล่าได้โดยไม่มีข้อจำกัด แต่เป็นการกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุมคล้ายกับกรณีคอนโดมิเนียม เช่น การจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของโครงการทั้งหมด กำหนดขนาดพื้นที่บ้านไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดระยะเวลาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับ แนวทางนี้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจและความรอบคอบในการกำหนดนโยบาย เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดโดยไม่สร้างความกังวลในเรื่องการถือครองที่ดินของคนต่างชาติ
ปลดล็อก “นอมินี” สู่ “การลงทุนที่โปร่งใสและถูกกฎหมาย”
ประเด็นสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาเสมอคือ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านนอมินี หรือการใช้ชื่อคนไทยเป็นตัวแทนในการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นที่รู้กันในวงการว่ามีอยู่จริงและเป็นปัญหาที่เรื้อรัง การที่ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรผ่านนอมินี นอกจากจะมีความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับทั้งสองฝ่ายแล้ว รัฐบาลยังสูญเสียรายได้จากภาษีและไม่มีข้อมูลที่แท้จริงเกี่ยวกับการลงทุนจากต่างชาติอีกด้วย
นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชลบุรี ได้ยืนยันถึงสถานการณ์นี้ โดยกล่าวว่า “ทุกวันนี้เราก็รู้อยู่แล้วว่า ต่างชาติใช้นอมินีเข้ามาซื้อบ้าน… ทำให้มันขึ้นมาบนดินไปเลย เราก็ทำให้มันชัดเจน ยิ่งชัดเจน ต่างชาติก็ยิ่งมาซื้อเรามากขึ้น เราก็ได้ประโยชน์ เขามาจับจ่ายใช้สอย เสียภาษีอะไรต่าง ๆ” คำกล่าวนี้สะท้อนความจริงที่ว่า การแก้กฎหมายจะเปลี่ยนจากระบบใต้ดินให้มาอยู่บนดิน สร้างความโปร่งใส ลดความเสี่ยง และนำเงินตราต่างประเทศเข้าสู่ระบบอย่างเป็นทางการ
การที่กฎหมายไม่ชัดเจนทำให้เกิดช่องว่างและปัญหาตามมามากมาย เช่น กรณีที่คู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของเงินที่แท้จริง ซึ่งก่อให้เกิดข้อพิพาทและกระทบต่อความเชื่อมั่น ดังนั้น การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้โดยตรง จะเป็นการสร้างความมั่นคงทางกฎหมายให้แก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และยกระดับภาพลักษณ์ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในประเทศไทย
โอกาสทองของประเทศไทยในฐานะ “World Best Second Homes”
ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ได้รับความนิยมสูงสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพำนักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นวัยเกษียณ ผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ หรือผู้ที่ต้องการเปลี่ยนบรรยากาศการใช้ชีวิต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญอย่าง ชลบุรี, ระยอง, ภูเก็ต, เชียงใหม่ และหัวหิน มีศักยภาพสูงในการดึงดูดกลุ่มนี้
การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรจะตอบสนองความต้องการของกลุ่มนี้ได้อย่างตรงจุด สร้างแรงจูงใจให้พวกเขาตัดสินใจลงทุนและพำนักในประเทศไทยระยะยาว ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวม ไม่ใช่แค่การเข้ามาท่องเที่ยวระยะสั้น แต่เป็นการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน การลงทุนในธุรกิจท้องถิ่น การจ้างงาน และการนำเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ในมุมมองของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง การอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรได้จะทำให้ตลาดพรีเมี่ยมวิลล่าสำหรับต่างชาติในทำเลทองเติบโตอย่างก้าวกระโดด ผู้พัฒนาโครงการจะสามารถสร้างสรรค์โครงการคุณภาพสูงเพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงเหล่านี้ ซึ่งจะช่วยยกระดับมาตรฐานตลาดบ้านจัดสรรของไทยโดยรวม และดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้ามาในประเทศ
ข้อเสนอแนะและแนวทางการขับเคลื่อนนโยบาย
การผลักดันนโยบายที่ละเอียดอ่อนเช่นนี้ ย่อมต้องอาศัยความเข้าใจและความร่วมมือจากทุกภาคส่วน นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาเพื่อพิจารณาประเด็นนี้โดยเฉพาะ โดยดึงหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย มาเปิดใจพูดคุยและหาข้อสรุปที่เหมาะสม
แนวทางที่สามารถพิจารณาได้ ได้แก่:
การจำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์: การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร (Detached Houses) หรือทาวน์เฮาส์/ทาวน์โฮม เท่านั้น โดยไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อคลายความกังวลเรื่องการสูญเสียการควบคุมที่ดินของประเทศ
การกำหนดสัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองในแต่ละโครงการ เช่น 5-10% ในช่วงแรก เหมือนที่นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ได้เสนอไว้ เพื่อประเมินผลกระทบและปรับเพิ่มสัดส่วนในอนาคต หากพบว่านโยบายเป็นไปในทิศทางที่ดี และค่อย ๆ ขยับเป็น 49% หรือ 60-70% ตามที่นายชนินทร์เสนอ เพื่อดึงดูดโอกาสลงทุนอสังหาฯ ไทยให้มากขึ้น
การกำหนดพื้นที่เป้าหมาย: แม้ว่าแนวคิดการทำ Sandbox ในพื้นที่จำกัดอาจไม่เหมาะสมในระยะยาว แต่การเริ่มต้นในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและมีความพร้อม เช่น เขต EEC (ชลบุรี, ระยอง) อาจช่วยให้การประเมินผลเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น และค่อยขยายผลไปยังจังหวัดอื่น ๆ เพื่อกระจายรายได้
เงื่อนไขการถือครอง: กำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจน เช่น ต้องเป็นการซื้อจากโครงการที่ได้รับอนุญาต, อาจมีข้อจำกัดเรื่องการนำไปใช้เพื่อการเกษตรกรรม, หรือมีเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น
การสร้างกลไกการตรวจสอบและกำกับดูแล: รัฐบาลต้องมีมาตรการที่รัดกุมในการตรวจสอบและกำกับดูแล เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ และป้องกันการซื้อขายที่ผิดกฎหมาย
ผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจและสังคม
หากนโยบายการเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรประสบความสำเร็จ จะก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวกในหลายมิติ:
กระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม: เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติจะเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ไม่ใช่แค่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรวมถึงภาคการก่อสร้าง อุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง ภาคบริการ การค้าปลีก และการท่องเที่ยวที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะนำไปสู่การจ้างงานและการสร้างรายได้ให้แก่คนไทย
เพิ่มรายได้เข้ารัฐ: รัฐบาลจะได้รับรายได้เพิ่มขึ้นจากภาษีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งสามารถนำไปพัฒนาประเทศต่อไปได้
ยกระดับคุณภาพอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติจะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ มาตรฐานสูงขึ้น มีการออกแบบที่เป็นสากล และนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ มาใช้
แก้ปัญหาสต็อกคงค้าง: ช่วยระบายสต็อกบ้านจัดสรรที่รอการขาย โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางถึงบน ซึ่งปัจจุบันกำลังซื้อภายในประเทศค่อนข้างอ่อนแอ
สร้างความเชื่อมั่น: การมีกฎหมายที่ชัดเจนจะสร้างความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนต่างชาติ ทำให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนและการพำนักระยะยาว
ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญและผู้เกษียณอายุ: ประเทศไทยมีศักยภาพสูงในการดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อ และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญระดับสูง ซึ่งจะนำความรู้ ทักษะ และกำลังซื้อมาสู่ประเทศ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับต่างชาติ: โอกาสในการบริหารจัดการสินทรัพย์
สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่มองหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ ไทย การที่กฎหมายเปิดทางให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรได้โดยตรง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ การลงทุนประเภทนี้ไม่ได้ให้ผลตอบแทนเฉพาะในรูปแบบของมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโอกาสในการสร้างรายได้จากการให้เช่า หรือใช้เป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่มีประสิทธิภาพ
ตลาดบ้านจัดสรรเพื่อการลงทุนในประเทศไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ จะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ลงทุนต่างชาติจะสามารถเข้าถึงบริการซื้อขายอสังหาฯ ต่างชาติที่โปร่งใสและเชื่อถือได้มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์
บทสรุปและก้าวต่อไป
ถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องพิจารณาการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกกฎหมายอย่างจริงจังและรอบด้าน ด้วยความเข้าใจถึงบริบททางเศรษฐกิจที่ท้าทาย ศักยภาพมหาศาลที่ซ่อนอยู่ และความต้องการที่แท้จริงจากทั้งภาคผู้ประกอบการและผู้ซื้อต่างชาติ นี่คือโอกาสที่เราจะเปลี่ยน “ปัญหา” ให้เป็น “พลังขับเคลื่อน” เศรษฐกิจครั้งใหม่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อมั่นว่าการตัดสินใจที่กล้าหาญและรอบคอบในวันนี้ จะเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจของชาติในระยะยาว การเปิดทางอย่างมีเงื่อนไขและมีกลไกควบคุมที่ดี จะไม่เพียงดึงดูดเม็ดเงินลงทุน แต่ยังเป็นการยกระดับมาตรฐาน สร้างความโปร่งใส และตอกย้ำภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะ “World Best Second Homes” อย่างแท้จริง
อย่ารอช้าที่จะเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสทอง หรือผู้ประกอบการที่ต้องการขยายตลาดสู่สากล ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ผู้เชี่ยวชาญเพื่อทำความเข้าใจนโยบายและตลาดที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไป ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ และค้นพบสุดยอดโอกาสลงทุนอสังหาฯ ไทย ที่จะสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนให้แก่ท่าน
