อนาคตอสังหาฯ ไทย: ปลดล็อกศักยภาพตลาดบ้านจัดสรรผ่านนโยบายต่างชาติเชิงรุก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาอย่างนับครั้งไม่ถ้วน โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภูมิทัศน์ของธุรกิจอสังหาฯ ได้เผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและหลากหลาย ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ปัญหาหนี้ครัวเรือนภายในประเทศที่พุ่งสูง ไปจนถึงการก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างเต็มรูปแบบ ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทย ทำให้ยอดขายและการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดบ้านจัดสรร ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
ท่ามกลางความท้าทายนี้ เสียงเรียกร้องจากผู้ประกอบการ โดยเฉพาะในภูมิภาคตะวันออก ซึ่งเป็นประตูเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ ได้เริ่มดังขึ้นเรื่อย ๆ กับข้อเสนอเชิงรุกที่อาจพลิกโฉมตลาดได้อย่างมหาศาล นั่นคือการพิจารณาทบทวนกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ข้อเสนอนี้ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขข้อจำกัดทางกฎหมายเท่านั้น แต่เป็นการมองไปข้างหน้าเพื่อฉีดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ สร้างงาน และฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งผมเชื่อว่านี่คือหนึ่งในกลไกสำคัญที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในยุค 2025 และหลังจากนั้น
วิกฤตที่สะสม: แรงกดดันต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผมสังเกตเห็นว่าปัญหาเศรษฐกิจไทยไม่ได้เกิดขึ้นเพียงชั่วคราว แต่เป็นการสะสมตัวของหลายปัจจัย ตั้งแต่สถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ในปี 2563 ที่ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหยุดชะงัก การฟื้นตัวที่ล่าช้าจากผลกระทบของความขัดแย้งระหว่างประเทศ และที่สำคัญคือปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกือบ 90% ของ GDP ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อของประชาชนอย่างรุนแรง และการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรสู่สังคมสูงวัย ที่ทำให้จำนวนแรงงานลดลงและประชากรวัยทำงานมีภาระมากขึ้น
ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง หรือ บ้านจัดสรร ชานเมืองต่างได้รับผลกระทบ ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังไม่สามารถระบายได้มากนัก แผนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ถูกชะลอ หรือแม้แต่ต้องปรับกลยุทธ์การขายให้รัดกุมยิ่งขึ้น การขาดแคลนกำลังซื้อภายในประเทศทำให้เราจำเป็นต้องมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ และผู้ซื้อกลุ่มใหม่ๆ เข้ามาขับเคลื่อนตลาด
ศักยภาพของภาคตะวันออก: หัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
ภูมิภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่างยิ่ง ด้วยการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งท่าเรือ สนามบิน และระบบคมนาคม ทำให้พื้นที่นี้ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศมาอย่างต่อเนื่อง และกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ การเติบโตของ EEC ย่อมส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยตามมา อย่างไรก็ตาม แม้จะมีศักยภาพ แต่ภาคตะวันออกก็ยังไม่สามารถปลดล็อกเม็ดเงินจากชาวต่างชาติได้อย่างเต็มที่ เนื่องด้วยข้อจำกัดทางกฎหมายที่ทำให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างยากลำบาก
ในปัจจุบัน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทยส่วนใหญ่ยังคงจำกัดอยู่กับการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ หรือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวไม่เกิน 30 ปี ซึ่งไม่ตอบโจทย์ความต้องการของชาวต่างชาติบางกลุ่มที่ต้องการความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ และมักจะนำไปสู่การใช้ “นอมินี” หรือตัวแทนซื้อ ซึ่งเป็นปัญหาที่ยอมรับกันในวงกว้างว่าเป็นการทำธุรกรรมที่อยู่ใต้ดินและไม่โปร่งใส
ปลดล็อกเม็ดเงินต่างชาติ: ข้อเสนอที่ต้องพิจารณาอย่างจริงจัง
ข้อเสนอให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายนั้น ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาเป็นระยะๆ แต่ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้ข้อเสนอนี้มีความเร่งด่วนและจำเป็นมากขึ้นกว่าที่เคย ผู้ประกอบการในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจประเทศ ได้ออกมาผลักดันให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ เพื่อพิจารณาแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างจริงจังและรอบด้าน
แนวคิดหลักคือการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร โดยมีเงื่อนไขนำร่องที่คล้ายกับการถือครองคอนโดมิเนียม เช่น การจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของโครงการ กำหนดขนาดพื้นที่ดินที่สามารถครอบครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา และอาจมีกรอบระยะเวลาในการดำเนินการและประเมินผลภายใน 3-5 ปี เพื่อให้มั่นใจว่าการเปลี่ยนแปลงนี้จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและสังคมโดยรวม
ผมมองว่าข้อเสนอนี้มีเหตุผลรองรับที่แข็งแกร่งหลายประการ:
ดึงดูดเงินลงทุนต่างชาติโดยตรง (FDI) เข้าสู่ประเทศ: การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง จะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาลจากนักลงทุนต่างชาติ กลุ่มผู้เกษียณอายุ หรือผู้ที่ต้องการที่พักอาศัยระยะยาวในประเทศไทย ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมักแสวงหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและให้ผลตอบแทนดี การลงทุนบ้านพักตากอากาศ หรือที่อยู่อาศัยถาวร จะช่วยให้เกิดเงินทุนหมุนเวียนในประเทศอย่างมหาศาล
กระตุ้นเศรษฐกิจและสร้าง GDP: หากชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในโครงการได้ราว 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้ถึง 5 แสนล้าน ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้ GDP ของประเทศกลับมาเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ไม่เพียงแค่การซื้อขายอสังหาฯ แต่ยังรวมถึงธุรกิจต่อเนื่อง เช่น การตกแต่งบ้าน เฟอร์นิเจอร์ การบริการจัดการอสังหาฯ การซ่อมบำรุง และการจ้างงานในภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง
แก้ปัญหานอมินี: ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัจจุบันมีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านการใช้นอมินี หรือจดทะเบียนสมรสกับคนไทย ซึ่งนำมาซึ่งปัญหาความซับซ้อนทางกฎหมายและอาจก่อให้เกิดความขัดแย้งในอนาคต การทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะนำธุรกรรมเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดิน ทำให้ภาครัฐสามารถควบคุม ตรวจสอบ และเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความโปร่งใสในธุรกิจอสังหาฯ
เพิ่มภาษีและรายได้ภาครัฐ: เมื่อการซื้อขายเป็นไปอย่างโปร่งใส รัฐจะสามารถจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีการโอนอสังหาฯ และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาประเทศและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ
สร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้ประเทศไทย: การมีนโยบายที่ชัดเจนและเป็นสากลในการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นในสายตานักลงทุนและชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพำนักระยะยาว ทำให้ประเทศไทยเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับการลงทุนและใช้ชีวิต
ความกังวลและแนวทางการบริหารจัดการความเสี่ยง
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความกังวลและความท้าทาย สิ่งสำคัญคือการมองเห็นและหาทางป้องกันเพื่อลดผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้น ความกังวลหลักๆ ที่มักจะถูกหยิบยกขึ้นมาคือ:
การเก็งกำไรที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น: อาจทำให้คนไทยบางกลุ่มเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น
ผลกระทบต่อวิถีชีวิตและวัฒนธรรมท้องถิ่น: การที่ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยจำนวนมากอาจเปลี่ยนแปลงลักษณะสังคมของบางพื้นที่
ความมั่นคงและอธิปไตยของชาติ: แม้จะมีความเป็นไปได้น้อยสำหรับ บ้านจัดสรร แต่ก็เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบในภาพรวมของการถือครองที่ดิน
แนวทางการบริหารจัดการความเสี่ยงและข้อกังวลเหล่านี้ ควรทำผ่านการออกแบบนโยบายและกฎหมายที่รัดกุมและรอบคอบ:
การตั้งคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญ: ควรจัดตั้งคณะกรรมการที่ประกอบด้วยผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และนักวิชาการ เพื่อพิจารณารายละเอียด กำหนดหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการหารือกับกลุ่มที่ไม่เห็นด้วย เพื่อให้ได้ข้อสรุปที่เป็นที่ยอมรับของทุกฝ่าย
การจำกัดประเภทและสัดส่วน: ควรจำกัดเฉพาะการซื้อ บ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า และอาจเริ่มต้นจากการจำกัดสัดส่วนการซื้อในแต่ละโครงการ เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ และค่อยๆ ปรับเพิ่มขึ้นตามผลประเมิน หรือพิจารณาจากมูลค่าโครงการ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมและโอกาสของคนไทย
การกำหนดพื้นที่เป้าหมาย: แม้จะมีการเสนอให้กระจายโอกาสไปทั่วประเทศ แต่ในระยะแรกอาจพิจารณาพื้นที่ที่มีความพร้อมและเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจอยู่แล้ว เช่น ในเขต EEC (ชลบุรี ระยอง) หรือเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต หรือเชียงใหม่ เพื่อทดลองและประเมินผล
เงื่อนไขการถือครองที่ชัดเจน: กำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจนเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ต้องเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในระยะสั้น และอาจมีกลไกป้องกันการถือครองเพื่อสะสมที่ดินที่ไม่เหมาะสม
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ: รัฐบาลควรเตรียมความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และบริการสาธารณะในพื้นที่เป้าหมาย เพื่อรองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีสำหรับทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ส่งเสริมการลงทุนที่มีคุณภาพ: นอกจากการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร แล้ว รัฐบาลควรมีนโยบายส่งเสริมวีซ่าระยะยาวประเทศไทย และสิทธิประโยชน์อื่นๆ เพื่อดึงดูดผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อสูง นักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่มีศักยภาพเข้ามาพำนักและลงทุนในระยะยาว ซึ่งจะสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
มองไปข้างหน้า: โอกาสและการเติบโตในยุค 2025
การพิจารณาแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว ในยุค 2025 ที่โลกเชื่อมโยงถึงกันมากขึ้น ประเทศไทยมีศักยภาพที่จะเป็น “บ้านหลังที่สองที่ดีที่สุดในโลก” (Thailand World Best Second Homes) สำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้เกษียณอายุจากประเทศพัฒนาแล้วที่กำลังมองหาสถานที่พักผ่อนหย่อนใจที่มีคุณภาพชีวิตดี ค่าครองชีพสมเหตุสมผล และการบริการด้านสุขภาพระดับสากล
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะ บ้านหรูสำหรับชาวต่างชาติ ในทำเลที่โดดเด่น เช่น ชลบุรี ระยอง ภูเก็ต หรือเชียงใหม่ จะได้รับความสนใจเป็นพิเศษ นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มนักลงทุนที่มองหา ที่ดินเพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์พร้อมลงทุน ที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวได้ การมีกฎหมายที่เอื้อต่อการลงทุนดังกล่าว จะช่วยให้ไทยสามารถแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านที่เสนอเงื่อนไขที่น่าสนใจกว่าได้
อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงนี้ต้องดำเนินการด้วยความรอบคอบและคำนึงถึงผลประโยชน์ของคนไทยเป็นสำคัญที่สุด การสร้างสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติกับการปกป้องสิทธิและโอกาสของประชาชนในประเทศ คือหัวใจสำคัญของความสำเร็จ รัฐบาลจำเป็นต้องมีกลไกควบคุมและกำกับดูแลที่มีประสิทธิภาพ เพื่อป้องกันผลกระทบเชิงลบและรับประกันว่าการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นประโยชน์ต่อทุกภาคส่วนอย่างแท้จริง
สรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ถือเป็นหนึ่งในกุญแจสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในภาคตะวันออกที่กำลังเผชิญกับความท้าทายเชิงเศรษฐกิจ การเปลี่ยนแปลงนี้จะช่วยฉีดเม็ดเงินใหม่ๆ เข้าสู่ระบบ สร้างงาน สร้างรายได้ และฟื้นฟูความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องก้าวข้ามข้อจำกัดในอดีตและมองหาโอกาสใหม่ๆ ที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ การจัดตั้งคณะกรรมการเพื่อพิจารณาประเด็นนี้อย่างจริงจังและรอบด้าน โดยรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วน และนำเสนอแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่สมดุลและรัดกุม จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่การสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในแนวทางการปรับปรุงกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากต่างชาติ และต้องการแลกเปลี่ยนมุมมองเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์เพื่อวิเคราะห์โอกาสในตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและข้อมูลเชิงกลยุทธ์ เพื่อให้ท่านสามารถก้าวทันทุกการเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาดในประเทศไทย.
