พลิกวิกฤตสู่โอกาส: เสนาฯ นำทัพสร้าง “การเป็นเจ้าของบ้าน” ในตลาดอสังหาฯ ยุคใหม่ 2025-2026
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายระลอก แต่ไม่มีครั้งใดที่จะท้าทายและซับซ้อนเท่าสถานการณ์ปัจจุบัน ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ ทั้งจากแรงกดดันด้านค่าครองชีพที่พุ่งสูงขึ้น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับวิกฤต และความสามารถในการกู้ยืมของผู้บริโภคที่ถดถอยลงอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมส ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนอุตสาหกรรม การเผชิญหน้ากับยอดปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งทะยานเป็นประวัติการณ์ ได้ทำให้ความฝันเรื่อง “การเป็นเจ้าของบ้าน” กลายเป็นสิ่งที่ดูห่างไกลสำหรับคนจำนวนมาก
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางเมฆหมอกแห่งความไม่แน่นอนนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความกล้าหาญในการปรับตัว ด้วยการเปิดตัว “Next Solution” โมเดลนวัตกรรมที่ไม่ได้เป็นเพียงแค่กลยุทธ์ทางธุรกิจ แต่เป็นเสมือนสะพานเชื่อมให้ผู้บริโภคสามารถก้าวข้ามอุปสรรคทางการเงิน เพื่อบรรลุเป้าหมายสำคัญในชีวิต นั่นคือ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน อย่างแท้จริง การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ตัดสินใจเปลี่ยนเกมจาก “ผู้ขายบ้าน” เป็น “ผู้สร้างโอกาส” ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ควรค่าแก่การศึกษาและวิเคราะห์เจาะลึกในบทความนี้
วิกฤตสินเชื่อในตลาดแมส: ภาพสะท้อนของเศรษฐกิจมหภาค
เพื่อทำความเข้าใจถึงความสำคัญของ “Next Solution” เราจำเป็นต้องมองย้อนกลับไปยังรากเหง้าของปัญหาที่กำลังกัดกินตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาที่เข้าถึงง่าย ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้ฉายภาพของตลาดที่ “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใด” ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นการเข้าสู่ขาลงที่ลึกและยืดเยื้อ ซึ่งส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการ
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในบางทำเล เช่น บ้านแนวราบในย่านบางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง ขณะที่คอนโดมิเนียมก็มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้บ่งชี้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยหายไปไหน แต่สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาเชิงโครงสร้างของ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างรุนแรง รายได้เฉลี่ยของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้บริโภคแทบไม่มีพื้นที่สำหรับการขยับขยายทางการเงินเพื่อสร้างอนาคต การวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านจึงกลายเป็นเรื่องที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างมาก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าสถานการณ์นี้เป็นมากกว่าปัญหาชั่วคราว เป็นผลลัพธ์ของแรงกดดันหลายด้าน ทั้งอัตราเงินเฟ้อ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น นโยบายการเงินที่เข้มงวด และโครงสร้างประชากรที่กำลังเปลี่ยนไป สิ่งเหล่านี้รวมกันทำให้การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยากลำบาก และส่งผลกระทบโดยตรงต่อ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ของคนรุ่นใหม่และกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง
“Next Solution”: กลไกใหม่แห่งการสร้างเครดิตและ โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน
ภายใต้สถานการณ์อันท้าทายนี้ เสนาฯ ได้ตัดสินใจ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” ผ่านโมเดล “Next Solution” ซึ่งประกอบด้วยสองกลไกหลัก ได้แก่ LivNext และ RentNext ถือเป็นการริเริ่มนวัตกรรมที่อยู่อาศัยที่มุ่งแก้ไข Pain Point ของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด และเพิ่ม โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่ออย่างยั่งยืน
LivNext: โปรแกรม “เช่าออมบ้าน” เพื่อสร้างเครดิต
LivNext หรือโปรแกรม “เช่าออมบ้าน” คือหัวใจสำคัญของกลยุทธ์นี้ มันถูกออกแบบมาเพื่อพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย ด้วยการให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นพันธมิตรสำคัญในโครงการนี้ จุดเด่นคือการสร้างวินัยทางการเงินและประวัติเครดิตที่ดีให้กับลูกค้า ในช่วง 2-3 ปีที่รอวันกู้ผ่านกระบวนการทุกขั้นตอนได้รับการตรวจสอบอย่างใกล้ชิดร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินแบบใกล้ชิดเสมือนมีที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ ส่วนตัว
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่น่าประทับใจ ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงทางสังคมอย่างแท้จริง ปัจจุบันโครงการมีลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่เป็นข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงแค่ต้องการเวลาและกลไกในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง ซึ่งเป็น โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ที่เสนาฯ มอบให้ ในแง่มูลค่าทางธุรกิจ LivNext ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปได้กว่า 2,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ฐานลูกค้ายังขยับจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนว่าความต้องการซื้อบ้านยังคงมีอยู่สูง เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น ถือเป็นนวัตกรรมที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างยอดเยี่ยม
RentNext: “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” เพิ่มความยืดหยุ่น
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext โมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่มอบความยืดหยุ่นให้กับลูกค้ามากกว่าการเช่าแบบปกติ ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปมาหักเป็นเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือทางเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ยังไม่มั่นใจเต็มร้อย หรือต้องการเวลาในการตัดสินใจเพิ่มเติม โดยยังคงรักษา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ไว้ได้โดยไม่เสียเปล่า
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โครงการเหล่านี้มักอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษาสำคัญ เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ การจัดการสินทรัพย์อย่างชาญฉลาดนี้สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์อสังหาฯ ที่รอบคอบและมองการณ์ไกลของเสนาฯ
กลยุทธ์ปี 2569: รัดเข็มขัด พัฒนาอย่างยั่งยืน และปรับปรุงเพื่ออนาคต
สำหรับแผนยุทธศาสตร์ปี 2569 (2026) เสนาฯ เลือกที่จะดำเนินงานอย่างระมัดระวังและรอบคอบ มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตอย่าง aggressively การตัดสินใจนี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุด ด้วยการหันมาพัฒนาสินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
เสนาฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม บริษัทจึงดำเนินปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร. เกษรา ได้เน้นย้ำว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงแนวคิดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ในรูปแบบที่ปรับเปลี่ยนไปตามสถานการณ์
นอกจากนี้ อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าคือ “ความยั่งยืน” บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงาน ซึ่งถือเป็นมาตรฐานใหม่ที่ตอบโจทย์ทั้งด้านค่าครองชีพที่ลดลง และความตระหนักรู้เรื่องพลังงานสะอาดที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค การลงทุนในพลังงานทางเลือกบ้าน ไม่เพียงแต่ลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว แต่ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และตอบสนองต่อแนวคิดการพัฒนาที่ยั่งยืนระดับโลกอีกด้วย บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแต่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ ทำให้ลูกค้าเกิดความเชื่อมั่นในระยะยาว
มองไปข้างหน้า: บทบาทของรัฐและอนาคตของตลาด
เมื่อพิจารณามุมมองด้านสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ดร. เกษรา ได้ให้ข้อคิดเห็นที่สำคัญเกี่ยวกับมาตรการรัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมีการปรับลดไปแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่านั้นคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปในภาพรวม
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริงได้ จะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเปิด โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับกลุ่มที่ติดปัญหาหนี้สิน นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่ออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ซึ่งช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำจะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นตลาดในสถานการณ์ปัจจุบัน การวางแผนการเงินที่ดีร่วมกับนโยบายรัฐที่เอื้ออำนวย จะเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง รัฐบาลต้องเข้ามามีบทบาทในการบริหารหนี้สินของประเทศและสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีการใหม่ๆ ในการช่วยให้ลูกค้าเข้าถึง โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ได้มากขึ้น เหมือนที่เสนาฯ กำลังทำอยู่ด้วยโมเดล Next Solution นี่คือแนวทางที่สร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และนำไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
บทสรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025-2026 ยังคงอยู่ในช่วงของการปรับสมดุลและฟื้นตัว การเผชิญหน้ากับความท้าทายด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ แต่ก็เป็น โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน สำหรับผู้ที่ใฝ่ฝันจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง หากมีกลไกช่วยเหลือและสนับสนุนที่เหมาะสม
โมเดล “Next Solution” ของเสนาฯ ไม่เพียงแต่เป็นการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าสำหรับผู้ที่ประสบปัญหากู้ไม่ผ่าน แต่ยังเป็นการวางรากฐานระยะยาวเพื่อเพิ่มศักยภาพและสร้างวินัยทางการเงินให้กับผู้บริโภค การผสมผสานระหว่างนวัตกรรมทางการเงิน การบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ และความมุ่งมั่นในเรื่องความยั่งยืน ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวหน้าและบทบาทของเสนาฯ ในฐานะผู้นำที่พร้อมนำพาวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านยุคสมัยที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ในยุคที่ท้าทายนี้ หรือเป็นนักลงทุนที่สนใจกลยุทธ์อสังหาฯ ที่มองการณ์ไกล โมเดลของเสนาฯ ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวคิด “Next Solution” หรือต้องการปรึกษาเพื่อหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่าน ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านจัดสรรกรุงเทพฯ หรือคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มาพร้อมนวัตกรรมโซลาร์เซลล์อันยั่งยืน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเสนาฯ พร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ เพื่อให้ความฝันในการมีบ้านของท่านกลายเป็นความจริง โปรดติดต่อเพื่อรับข้อมูลและเริ่มต้นการเดินทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างมั่นคงตั้งแต่วันนี้.
