กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต: ถอดรหัสอนาคตตลาดที่อยู่อาศัยและทางออกสำหรับคนซื้อบ้านในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดที่อยู่อาศัยผันผวนมาหลายระลอก แต่ไม่มีครั้งใดที่จะท้าทายเท่ากับสถานการณ์ในปัจจุบัน ที่แรงกดดันจากทั้งปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค โครงสร้างหนี้ครัวเรือน และความสามารถในการกู้ของผู้บริโภค ได้สร้างมรสุมลูกใหญ่ซัดเข้าใส่ผู้ประกอบการและผู้ที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านของตัวเอง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมสหรือตลาดที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา ปรากฏการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” ได้กลายเป็นวาระแห่งชาติที่ต้องเร่งแก้ไข และนี่คือจุดที่ กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ที่ชาญฉลาดและรอบด้านจะเข้ามามีบทบาทสำคัญ บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุของวิกฤตการณ์ เผยโมเดลนวัตกรรมที่กำลังเข้ามาพลิกเกม รวมถึงทิศทางที่ผู้ประกอบการควรเดินหน้าเพื่อความยั่งยืนในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ถอดรหัสวิกฤตกู้ไม่ผ่าน: เมื่อความฝันของคนอยากมีบ้านถูกหั่นครึ่ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันไม่ใช่แค่กำลังชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่กำลังเผชิญกับภาวะขาลงที่ยืดเยื้อและกดดันทุกภาคส่วนของห่วงโซ่ธุรกิจ ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการ จากประสบการณ์ของผม ตัวเลขที่น่าตกใจคืออัตราปฏิเสธสินเชื่อในตลาดแนวราบ โดยเฉพาะในทำเลที่เคยรุ่งเรืองอย่างบางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% นั่นหมายความว่า 8 ใน 10 ครัวเรือนที่ยื่นกู้ถูกปฏิเสธ ส่วนคอนโดมิเนียมแม้จะไม่สูงเท่า แต่ก็มีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ซึ่งถือเป็นสัญญาณอันตรายอย่างยิ่ง
ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหายไปไหน แต่เป็นเรื่องของ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับขึ้น ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนของประเทศไทยที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ซื้อจำนวนมากที่เคยมีศักยภาพในการเป็นเจ้าของบ้าน ต้องเผชิญกับกำแพงสินเชื่อที่ไม่สามารถก้าวข้ามได้ สถานการณ์เช่นนี้กำลังบั่นทอนความหวังและส่งผลกระทบโดยตรงต่อ กำลังซื้อผู้บริโภค ในภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเรื่องที่เราไม่สามารถมองข้ามได้เลย
การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนหรือจดจำนองเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ เพราะรากเหง้าของปัญหาอยู่ที่โครงสร้างหนี้และระบบสินเชื่อที่ตึงตัว ซึ่งหากไม่มีการปฏิรูปเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง ก็จะยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดและทำให้ คนซื้อบ้านกู้ไม่ผ่าน ยังคงเป็นประเด็นหลักที่ต้องการ กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ที่รอบด้าน
Sena’s Next Solution: โมเดลแห่งนวัตกรรมที่ฟื้นกำลังซื้อและสร้างโอกาส
ท่ามกลางวิกฤตที่กล่าวมาข้างต้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มองการณ์ไกลอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงให้เห็นถึงความกล้าหาญในการปรับตัวและค้นหาทิศทางใหม่เพื่อรับมือกับความผันผวน ด้วยวิสัยทัศน์ที่มุ่งมั่นในการเป็น “Life Long Trusted Partner” เสนาฯ ไม่ได้มองปัญหาเรื่องการกู้ไม่ผ่านเป็นเพียงอุปสรรค แต่เป็นโอกาสในการสร้างสรรค์ นวัตกรรมที่อยู่อาศัย และ โซลูชั่นการกู้บ้าน ที่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้าอย่างแท้จริง ซึ่งนำมาสู่การเปิดตัวโมเดล “Next Solution” ที่ผมมองว่าเป็นหนึ่งใน กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
Next Solution ประกอบด้วยสองกลไกสำคัญคือ “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งทั้งสองโมเดลนี้ออกแบบมาเพื่อ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาหลุดออกจากระบบและต้องวนเวียนกับการเช่าต่อไปอีกหลายปี นี่คือการเปลี่ยนแปลงกระบวนทัศน์จากการขายแบบเดิมๆ ไปสู่การเป็นที่ปรึกษาและผู้ร่วมเดินทางของลูกค้าอย่างแท้จริง
LivNext: โครงการเช่าออมบ้าน พลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อสู่ยอดขายที่ยั่งยืน
LivNext หรือ โครงการเช่าออมบ้าน คือหัวใจสำคัญที่เข้ามาแก้ไขปัญหา คนซื้อบ้านกู้ไม่ผ่าน ได้อย่างตรงจุด โมเดลนี้ช่วยให้ลูกค้าสามารถผ่อนกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยต่ำราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระดอกเบี้ย แต่ยังเป็นกลไกสำคัญในการ สร้างเครดิตสินเชื่อ ที่ดีขึ้นระหว่างรอวันกู้ผ่านในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือการลงทุนในอนาคตของลูกค้าอย่างแท้จริง เพราะในทุกขั้นตอนกระบวนการของ LivNext จะมีการตรวจสอบร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย ทีมงานจะวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทางการเงินทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินแบบใกล้ชิด เพื่อให้ลูกค้ามีความพร้อมสูงสุดเมื่อถึงเวลาขอ สินเชื่อบ้าน อย่างเป็นทางการ
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติที่น่าสนใจ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ปัจจุบันโครงการนี้มีลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่เป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อนั้นไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและคำแนะนำในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง ซึ่งนี่คือ การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ตอบโจทย์คนในยุคนี้อย่างแท้จริง
ในเชิงธุรกิจ LivNext ได้ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพของ โมเดลธุรกิจอสังหาฯ นี้ นอกจากนี้ ฐานลูกค้าของเสนาฯ ยังเริ่มขยับจากกลุ่มบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ขึ้นมาสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวชี้วัดว่าความต้องการมีบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเพียงเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็น กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ที่สร้าง Win-Win Solution ให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค
RentNext: ความยืดหยุ่นที่มากกว่าการเช่า
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลเช่าที่มากกว่าการเช่าทั่วไป RentNext สร้างความยืดหยุ่นให้ลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยมีเงื่อนไขที่น่าสนใจคือสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ
ความน่าสนใจของ RentNext คือเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่สร้างเสร็จแล้วมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดในการสร้างรายได้ใหม่ โมเดลนี้ช่วยลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น อสังหาฯ พระราม 9, บ้านเดี่ยวบางนา, ทาวน์เฮาส์รังสิต รวมถึงพื้นที่ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา หรือนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงอย่างต่อเนื่อง
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วมาสร้างรายได้เพิ่มเติม โดยไม่ต้องลงทุนในโครงการใหม่มากนัก นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของการ บริหารจัดการสินทรัพย์ อย่างมีประสิทธิภาพ และเป็นหนึ่งใน กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญ
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับปี 2025: รัดเข็มขัดและพัฒนาอย่างยั่งยืน
สำหรับปี 2025 (เทียบเท่า พ.ศ. 2568) เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวังและปรับ กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ให้สอดรับกับสถานการณ์ โดยจะมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม ซึ่งผมมองว่าเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เพราะในสภาพตลาดที่ไม่แน่นอน การรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพของสินค้าคงคลังที่มีอยู่คือสิ่งสำคัญสูงสุด
เสนาฯ หันมามุ่งเน้นการ บริหารจัดการสินทรัพย์ ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมราว 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม บริษัทได้ดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะคิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือคำกล่าวที่สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวข้ามกรอบเดิมๆ ของผู้ประกอบการมืออาชีพอย่างแท้จริง
ในมุมมองของการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์เช่นนี้เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์เดิมอย่างชาญฉลาด และเป็นการลดความเสี่ยงจากการลงทุนในโครงการใหม่ที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมากในภาวะที่ตลาดผันผวน นี่คือ กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ที่มุ่งเน้นความยั่งยืนในระยะยาว
ความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าต่อไปคือเรื่องของ ความยั่งยืนอสังหาฯ ซึ่งไม่ใช่แค่กระแสแต่เป็นสิ่งจำเป็นที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของผู้บริโภคยุคใหม่ ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ของเสนาฯ ทุกหลังมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์บ้าน และ แบตเตอรี่เก็บพลังงาน เป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งตอบโจทย์ทั้งเรื่องการ ลดภาระค่าใช้จ่ายบ้าน ในระยะยาว และความตระหนักเรื่องพลังงานสะอาดที่กำลังมาแรง
นอกจากนี้ บริษัทยังเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแต่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังใส่ใจดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ นี่คือสิ่งที่สร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการในสายตาของผู้บริโภคที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม และยังเป็น โอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) อีกด้วย
การลงทุนในเทคโนโลยีสีเขียวและแนวคิดด้านความยั่งยืนเหล่านี้ ถือเป็นการสร้างแต้มต่อที่สำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แห่งอนาคต เพราะผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่ยังมองหาบ้านที่มาพร้อมกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ประหยัดพลังงาน และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ แห่งหนึ่งสามารถมอบสิ่งเหล่านี้ให้เป็นมาตรฐานได้ ถือเป็น กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ที่ยั่งยืนอย่างแท้จริง
บทบาทภาครัฐและอนาคตที่ต้องร่วมกันสร้าง
เมื่อกล่าวถึงมุมมองด้านสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ดร. เกษรา ได้เน้นย้ำถึงมาตรการของรัฐบาลที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเฉพาะเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการแก้ปัญหา หนี้ครัวเรือน และสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป ซึ่งเป็นรากเหง้าของปัญหา คนซื้อบ้านกู้ไม่ผ่าน
ในฐานะ ที่ปรึกษาการเงินอสังหาฯ ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งว่า หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้ามารับซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง ก็จะช่วยเพิ่ม กำลังซื้อผู้บริโภค ได้อย่างมหาศาล และเป็นกลไกสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจโดยรวม นอกจากนี้ การลด ดอกเบี้ยบ้าน ควรเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการอนุมัติสินเชื่อ และจะช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น
อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ จะฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งก็ต่อเมื่อมาตรการเหล่านี้ได้รับการพิจารณาและนำไปปฏิบัติอย่างเป็นรูปธรรม การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และ ผู้ประกอบการอสังหาฯ คือหัวใจสำคัญในการคลี่คลายวิกฤตนี้
บทสรุป: ก้าวสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ด้วยความเข้าใจและการช่วยเหลือ
ในโลกของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในปี 2025 สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการคือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้นำเสนอ กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต ผ่านโมเดล Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้บางรายอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการสร้างเครดิต แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต การพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส สร้างสรรค์ นวัตกรรมที่อยู่อาศัย และใส่ใจในความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหา กลยุทธ์อสังหาฯ ยุควิกฤต เพื่อรับมือกับความท้าทายในปัจจุบัน หรือเป็นผู้ที่กำลังเผชิญปัญหา คนซื้อบ้านกู้ไม่ผ่าน และต้องการคำปรึกษาเพื่อหาทางออก ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาโมเดลและแนวคิดเหล่านี้ให้ลึกซึ้ง และพร้อมที่จะปรับตัวเพื่อสร้างโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดยั้งครับ
