พลิกวิกฤตกู้ไม่ผ่าน: สร้างโอกาสเป็นเจ้าของบ้านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายรอบ ไม่ว่าจะเป็นช่วงเฟื่องฟูจนราคาทะยาน หรือช่วงที่ต้องเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอกและภายใน แต่ ณ วันนี้ (ปี 2568) สถานการณ์ที่กำลังดำเนินอยู่มีความซับซ้อนและท้าทายยิ่งกว่าครั้งใดๆ ที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญของระบบเศรษฐกิจ ที่กำลังเผชิญกับปรากฏการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ท่ามกลางภาพรวมที่ยังคงถูกกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรงลงเรื่อยๆ สถานการณ์เช่นนี้ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการเท่านั้น แต่ยังบั่นทอนความฝันในการสร้าง “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ของคนไทยจำนวนมาก
วิกฤตกู้ไม่ผ่าน: หัวใจสำคัญที่ต้องเร่งแก้ไขเพื่อโอกาสเป็นเจ้าของบ้านของคนไทย
เมื่อพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน สิ่งที่ฉายชัดที่สุดคือปัญหาที่ผู้บริโภคจำนวนมาก แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง แต่กลับประสบปัญหาในการขอสินเชื่อบ้าน สถานการณ์นี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น แต่เป็นภาพสะท้อนเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญความเปราะบาง รายได้เฉลี่ยของประชากรส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับอัตราเงินเฟ้อและภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลล่าสุด อัตราปฏิเสธสินเชื่อในโครงการแนวราบสำหรับกลุ่มตลาดแมสในบางพื้นที่ เช่น บางใหญ่ หรือย่านชานเมืองอื่นๆ พุ่งสูงถึงกว่า 80% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง ขณะที่คอนโดมิเนียมเองก็มีตัวเลขเฉลี่ยประมาณ 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติ แต่หมายถึงความฝันที่พังทลายของคนจำนวนมากที่ตั้งใจจะสร้างครอบครัวและมีหลักประกันในชีวิต การเข้าถึง “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” จึงกลายเป็นเรื่องยากเย็นแสนเข็ญ
ปัญหาหนี้ครัวเรือนเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่รัดตรึงกำลังซื้อและบ่อนทำลายความสามารถในการกู้ ยิ่งหนี้สูงมากเท่าไหร่ พื้นที่ทางการเงินสำหรับสินเชื่อก้อนใหม่ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ก็ยิ่งเหลือน้อยลงเท่านั้น ธนาคารและสถาบันการเงินเองก็ต้องรัดกุมในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงของตนเอง ทำให้เกณฑ์การพิจารณาเข้มข้นกว่าเดิม ความท้าทายนี้ผลักให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อให้ธุรกิจยังคงดำเนินต่อไปได้ และยังคงช่วยให้คนไทยสามารถบรรลุความฝันในการมีบ้านได้
Next Solution: กลไกนวัตกรรมเพื่อสร้าง “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ที่จับต้องได้
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ก้าวออกมาพร้อมกับโมเดลที่ชื่อว่า “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่แค่การปรับปรุงบริการ แต่เป็นการพลิกโฉมแนวคิดเพื่อแก้ Pain Point ของลูกค้าอย่างแท้จริง โมเดลนี้เปรียบเสมือนการ “โยนบันได” ลงไปให้ลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อได้ปีนขึ้นมาอีกครั้ง เป็นสะพานเชื่อมให้พวกเขากลับเข้าสู่ระบบการเงิน และคว้า “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ได้ในที่สุด
หัวใจหลักของ Next Solution ประกอบด้วย 2 โปรแกรมที่น่าสนใจ:
LivNext (เช่าออมบ้าน): นี่คือนวัตกรรมที่ออกแบบมาเพื่อกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้าน แต่ยังไม่พร้อมด้านเครดิตทางการเงิน โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถ “เช่า” ที่อยู่อาศัยในโครงการที่สนใจไปพลางๆ โดยมีเงื่อนไขผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจ (ประมาณ 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยมีเป้าหมายหลักคือการช่วยสร้างประวัติทางการเงินที่ดี หรือ “สร้างเครดิต” ให้กับลูกค้า เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นกู้สินเชื่อบ้านจริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
กระบวนการทั้งหมดนี้ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าดำเนินการเองตามลำพัง เสนาฯ ได้ร่วมมือกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อเข้ามาช่วยวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ให้คำปรึกษาด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด และติดตามความคืบหน้าเป็นระยะทุก 6 เดือน สิ่งนี้ถือเป็นหัวใจสำคัญของการสร้างความรู้ทางการเงินและวินัยทางการเงินให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการยื่นขอสินเชื่อในอนาคต
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่ประจักษ์แล้ว ปัจจุบันมีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วเกือบ 1,000 ยูนิต และที่สำคัญ มีลูกค้าที่สามารถผ่านเกณฑ์การขอสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขนี้พิสูจน์ให้เห็นว่าคนที่เคย “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงแค่ต้องการเวลาและคำแนะนำที่ถูกต้องในการปรับปรุงฐานข้อมูลและพฤติกรรมทางการเงินของตนเอง นอกจากนี้ LivNext ยังช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาทให้กับเสนาฯ ซึ่งเป็นการบริหารจัดการสินทรัพย์ในสต็อกให้เกิดประโยชน์สูงสุด
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): โมเดลนี้มอบความยืดหยุ่นที่เหนือกว่าการเช่าแบบปกติ ลูกค้าสามารถเช่าที่อยู่อาศัยไปก่อน หากในภายหลังตัดสินใจที่จะซื้อยูนิตเดียวกันนั้น ก็สามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้เต็ม 100% หรือหากเลือกที่จะซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักได้ 50%
RentNext ตอบโจทย์ลูกค้าที่ยังไม่แน่ใจว่าจะปักหลักที่ไหน หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในทำเลนั้นๆ ก่อนตัดสินใจซื้อจริง เป็นการลดความเสี่ยงให้กับลูกค้า และยังคงรักษา “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ไว้ให้พวกเขาได้อย่างยืดหยุ่น โครงการในกลุ่มนี้มักตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น ใกล้แหล่งงาน สถาบันการศึกษา หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจอย่างพระราม 9, บางนา, รังสิต หรือบริเวณนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งมีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อาจจะอยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด (Economy of Scope) นี่คือตัวอย่างของการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ให้เกิดมูลค่าเพิ่มอย่างชาญฉลาด
กลยุทธ์ปี 2569: รัดเข็มขัด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน และมองหา “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ใหม่ๆ
สำหรับปี 2569 เสนาฯ ได้วางยุทธศาสตร์ที่เน้นความระมัดระวังและปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด โดยจะมีการเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นการพัฒนาเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตใหม่เพิ่มเติม
กลยุทธ์สำคัญในช่วงนี้คือการบริหารจัดการและระบายสต็อกที่สร้างเสร็จแล้ว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม นี่ไม่ใช่แค่การขายให้หมด แต่เป็นการปรับปรุงและนำเสนอสินค้าให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบัน ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ห้อง ไปจนถึงการทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้ามีความน่าสนใจและตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เคยกล่าวไว้ว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนแนวคิดการปรับตัวที่ชาญฉลาดของผู้ประกอบการ ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ที่มีอยู่ และยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันในตลาดได้
นอกเหนือจากกลยุทธ์ทางธุรกิจ เสนาฯ ยังคงมุ่งมั่นในแนวคิด “ความยั่งยืน” ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก และจะยิ่งทวีความสำคัญมากขึ้นในปี 2568-2569 บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่ได้เป็นเพียงการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอน แต่ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการช่วยลดค่าครองชีพและเพิ่มกำลังซื้อในระยะยาวให้กับผู้เป็นเจ้าของบ้านโดยตรง
นอกจากนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าในแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สอดรับกับแนวคิด ESG (Environmental, Social, and Governance) ที่ภาคธุรกิจทั่วโลกให้ความสำคัญ
มาตรการภาครัฐและความหวังในการฟื้นฟู “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน”
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ การฟื้นตัวของตลาดอย่างยั่งยืนจำเป็นต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐด้วยเช่นกัน มาตรการที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองนั้นมีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง อาทิ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีกลไกในการปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลในทางปฏิบัติ จะสามารถปลดล็อกภาระหนี้ให้กับผู้บริโภคจำนวนมาก ทำให้พวกเขามี “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” และมีกำลังซื้อกลับคืนมาได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น แม้ว่าการพิจารณาอัตราดอกเบี้ยจะต้องคำนึงถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคหลายอย่าง แต่ในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ การปรับลดดอกเบี้ยจะเป็นแรงกระตุ้นที่สำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบเศรษฐกิจโดยรวม
บทสรุป: ปรับตัวเชิงรุก สร้าง “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ให้ยั่งยืน
จากประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ลูกค้ามี “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ได้มากขึ้น ไม่ใช่แค่การสร้างโครงการใหม่ๆ เท่านั้น แต่คือการทำความเข้าใจ Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และสร้างสรรค์โซลูชั่นที่ตอบโจทย์อย่างแท้จริง ดังเช่นที่ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้นำเสนอโมเดล Next Solution เข้ามาเป็นกลไกสำคัญในการประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางที่มั่นคงให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว
ในสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของคนไทยหลายล้านคน ไม่ใช่แค่เพียงความฝันที่เลือนลาง แต่เป็น “โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน” ที่จับต้องได้
หากคุณกำลังมองหา โอกาสเป็นเจ้าของบ้าน หรือกำลังประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ โปรดอย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านและวางแผนการเงินซื้อบ้านเพื่อหาทางออกที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนอสังหาฯ ของคุณเป็นไปอย่างชาญฉลาดและมั่นคงในระยะยาว.
