ปลดล็อกฝันสู่การเป็นเจ้าของบ้าน: โซลูชั่นนวัตกรรมท่ามกลางภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่รู้สึกถึงแรงกดดันและความซับซ้อนที่ถาโถมเข้าใส่ผู้บริโภคและผู้ประกอบการมากเท่าในปัจจุบัน การเผชิญหน้ากับวิกฤตเศรษฐกิจโลก หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่แตะระดับประวัติการณ์ ทำให้ การเป็นเจ้าของบ้าน ซึ่งเคยเป็นเสมือนหลักชัยสำคัญของชีวิต กลับกลายเป็นความฝันที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับคนจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมสที่เปราะบางที่สุด บทความนี้จะเจาะลึกถึงความท้าทายเหล่านี้ พร้อมนำเสนอแนวทางนวัตกรรมที่กำลังเข้ามาปฏิวัติภูมิทัศน์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเปิดประตูสู่ การเป็นเจ้าของบ้าน อีกครั้ง
ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์: จุดตัดแห่งความท้าทาย
ก่อนที่เราจะพูดถึงโซลูชั่น ผมขอฉายภาพสถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งกำลังเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป แต่เป็นการถดถอยที่ลึกซึ้งและส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตลอดทั้งห่วงโซ่อุปทาน สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือ:
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูง: จากประสบการณ์ของผม ตัวเลขการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ในบางทำเล เช่น ตลาดแนวราบในบางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมเฉลี่ยที่ 50% นี่ไม่ใช่ปัญหาการขาดแคลนความต้องการซื้อ แต่เป็นปัญหาที่แท้จริงของ “ความสามารถในการกู้” (Affordability) ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของผู้บริโภคโดยส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวขึ้น รวมถึงภาระหนี้เดิมที่มีอยู่ก่อนแล้ว ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ความฝันในการ เป็นเจ้าของบ้าน จึงยากจะบรรลุ
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์: ภาระหนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง กินสัดส่วนรายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่ไปมาก ทำให้เหลือเงินออมและกำลังซื้อใหม่น้อยลง การใช้จ่ายเพื่อ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้กระทั่งการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยเองก็เป็นไปได้ยากขึ้น
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: เมื่อรายได้ไม่พอกับรายจ่าย และภาระหนี้สินเก่ารัดตัว ผู้บริโภคจึงมีกำลังซื้อที่จำกัด ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มราคาเข้าถึงง่าย (Affordable Segment) ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือผู้ที่ต้องการ การเป็นเจ้าของบ้าน ครั้งแรก ซึ่งมักมีข้อจำกัดด้านเครดิตและการเงิน
สถานการณ์เหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องกลับมาทบทวนกลยุทธ์อย่างจริงจัง จากเดิมที่เน้นการสร้างและขายในวงกว้าง สู่การมองหาแนวทางใหม่ๆ ที่เน้นการแก้ Pain Point ของลูกค้าอย่างลึกซึ้งและยั่งยืน
“Next Solution”: บันไดสู่การเป็นเจ้าของบ้านของคนยุคใหม่
ในท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เสนาฯ ได้ก้าวออกมาพร้อมกับโมเดลธุรกิจที่เรียกได้ว่าเป็นการ “โยนบันได” ลงไปให้ลูกค้าได้ปีนขึ้นมาสู่ การเป็นเจ้าของบ้าน โมเดลนี้ถูกเรียกว่า “Next Solution” ซึ่งประกอบด้วยสองกลไกสำคัญคือ “LivNext” (เช่าออมบ้าน) และ “RentNext” (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) แนวคิดนี้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงปัญหาของผู้บริโภคและมุ่งเน้นการสร้างโอกาสให้คนกลุ่มนี้ได้มีบ้านในที่สุด ซึ่งเป็นตัวอย่างที่ดีของ “โซลูชั่นการเงินบ้าน” ที่สร้างสรรค์
LivNext: เช่าออมบ้าน สร้างเครดิต สู่การเป็นเจ้าของบ้าน
LivNext คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อพลิกโฉมยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยมุ่งเน้นการช่วยเหลือลูกค้าที่มีปัญหาเรื่องเครดิตให้สามารถ สร้างเครดิต ที่ดีขึ้นและพร้อมสำหรับการขอ สินเชื่อบ้าน ในอนาคต
กลไกการทำงาน: ลูกค้าที่สนใจ การเป็นเจ้าของบ้าน แต่ยังไม่พร้อมด้านเครดิต สามารถเข้ามาผ่อนชำระกับโครงการโดยตรงในอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ (ประมาณ 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) การชำระเงินอย่างสม่ำเสมอในลักษณะนี้เป็นการสร้างประวัติทางการเงินที่ดี สะท้อนวินัยทางการเงิน และช่วยให้พวกเขามีคะแนนเครดิตที่ดีขึ้น
การโค้ชทางการเงินแบบมืออาชีพ: สิ่งที่ทำให้ LivNext แตกต่างคือการไม่ทิ้งลูกค้าไว้กลางทาง เสนาฯ ได้ร่วมมือกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และที่สำคัญคือให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด เปรียบเสมือนมี “ที่ปรึกษาสินเชื่อบ้าน” ส่วนตัวคอยให้คำแนะนำตลอดกระบวนการนี้
ผลลัพธ์ที่จับต้องได้: ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี LivNext มีลูกค้าเข้าร่วมโครงการแล้วประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงถึง 100 ยูนิต นี่คือเครื่องพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ไม่ได้แปลว่า “กู้ไม่ได้ตลอดไป” หากแต่ต้องการเวลาและการปรับฐานข้อมูลทางการเงินที่ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงแต่สร้างโอกาสให้ การเป็นเจ้าของบ้าน แต่ยังช่วยรักษายอดขายของเสนาฯ ที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่ขยายตัว: ในตอนแรก กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท แต่ปัจจุบันเริ่มขยับขึ้นไปที่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการ การเป็นเจ้าของบ้าน ยังคงมีอยู่สูง เพียงแต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น
RentNext: เช่าที่มากกว่าเช่า ด้วยสิทธิ์ซื้อและหักเงินต้น
RentNext คืออีกหนึ่งแนวคิดที่ยืดหยุ่น สร้างทางเลือกให้แก่ผู้บริโภคที่อาจยังไม่แน่ใจเรื่อง การเป็นเจ้าของบ้าน หรือต้องการความยืดหยุ่นทางการเงินที่มากขึ้น
ความยืดหยุ่นสูงสุด: โมเดลนี้อนุญาตให้ลูกค้าเช่าที่อยู่อาศัยไปก่อน และหากตัดสินใจที่จะซื้อในภายหลัง สามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้เต็ม 100% หากซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือข้อเสนอที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจผูกมัดระยะยาว หรือผู้ที่กำลังวางแผน การเงินส่วนบุคคล เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการซื้อในอนาคต
ประโยชน์ต่อผู้ประกอบการ: แม้รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext จะอยู่ที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ Gross Margin กลับสูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำสินทรัพย์เดิมที่มีอยู่แล้วมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น ย่านพระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งเป็นทำเลใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา
มุมมองต่อตลาดเช่า: โมเดล RentNext ตอกย้ำว่าตลาดเช่ายังคงมีความสำคัญและมีศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการความคล่องตัว การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งการเช่าและการซื้อในลักษณะนี้จึงเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
กลยุทธ์ปี 2569: รัดเข็มขัด สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
นอกจากการนำเสนอโซลูชั่นใหม่ๆ แล้ว เสนาฯ ยังได้ปรับยุทธศาสตร์การดำเนินธุรกิจในปี 2569 อย่างระมัดระวัง ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการที่รอบคอบของ “ผู้ประกอบการอสังหาฯ” ที่มีประสบการณ์
ชะลอการเปิดโครงการใหม่ เน้นบริหารสต็อก: กลยุทธ์ที่สำคัญคือการลดการเปิดโครงการใหม่ โดยเน้นไปที่โครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อน หรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิมแทนการขยายพอร์ตอย่างรวดเร็ว เป้าหมายหลักคือการรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่ง และเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดในการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท (โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม)
การปรับปรุงและรีโนเวทเพื่อตอบโจทย์ลูกค้า: เสนาฯ ยังคงเดินหน้าปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ การปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำการตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งเน้นย้ำถึงแนวคิดของการพัฒนาอย่างต่อเนื่องแม้ไม่มีการสร้างใหม่
อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการเป็นเจ้าของบ้าน
เทรนด์สำคัญที่ไม่อาจมองข้ามได้คือเรื่องของความยั่งยืน ซึ่งเสนาฯ ได้ให้ความสำคัญและผลักดันอย่างจริงจัง
โซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่ในบ้าน: บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้ง โซลาร์เซลล์ และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่กลยุทธ์การตลาด แต่คือการตอบโจทย์วิถีชีวิตยุคใหม่ที่ผู้บริโภคตระหนักถึงพลังงานสะอาด และที่สำคัญคือช่วยลดภาระ ค่าครองชีพ ในระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัยได้จริง ทำให้ การเป็นเจ้าของบ้าน ไม่ได้เป็นเพียงการซื้อที่อยู่อาศัย แต่เป็นการซื้ออนาคตที่ยั่งยืน
การบริหารจัดการของเสีย (Waste Management): บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแต่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สิ่งเหล่านี้ตอกย้ำถึงความมุ่งมั่นในการสร้าง “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” ที่เป็นมากกว่าแค่ตึกและอาคาร
บทบาทของภาครัฐ: กุญแจสำคัญสู่การฟื้นฟูตลาด
ดร. เกษรา ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับบทบาทของภาครัฐในการสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อตึงตัว: มาตรการที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองได้มีการประกาศใช้ไปแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการตึงตัวของสินเชื่อ หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่ม กำลังซื้อ ของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และปลดล็อกศักยภาพในการ เป็นเจ้าของบ้าน ให้กับคนอีกจำนวนมาก
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) ซึ่งช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และลดภาระทางการเงินโดยรวม นี่คือแนวทางที่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว
อนาคตของอุตสาหกรรม: การปรับตัวเชิงรุกคือหัวใจ
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในยุคนี้คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อและมี การเป็นเจ้าของบ้าน ได้มากขึ้น เหมือนอย่างที่เสนาฯ ได้ริเริ่มกลยุทธ์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง
การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ไม่เพียงแต่เป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคเท่านั้น แต่ยังสร้างความแข็งแกร่งให้กับอุตสาหกรรมโดยรวม การที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการ วางแผนการเงิน และ สร้างเครดิต ให้กับลูกค้า เป็นการสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าปี 2569 และปีต่อๆ ไป จะเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการที่เข้าใจและปรับตัวอย่างรวดเร็วเท่านั้นที่จะสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน การนำนวัตกรรมมาใช้แก้ปัญหา Pain Point ของลูกค้า การเน้น อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน และการทำงานร่วมกับภาครัฐเพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการลงทุนและการอยู่อาศัย จะเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นตลาดและทำให้ความฝันของ การเป็นเจ้าของบ้าน ยังคงเป็นจริงได้สำหรับคนไทยทุกคน
ก้าวต่อไปเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านในฝันของคุณ
หากคุณกำลังประสบปัญหาในการขอสินเชื่อหรือกำลังมองหาโอกาสในการ เป็นเจ้าของบ้าน ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดที่ท้าทายนี้ อย่าเพิ่งหมดหวัง โซลูชั่นนวัตกรรมเช่น LivNext และ RentNext ได้พิสูจน์แล้วว่ามีหนทางและเครื่องมือที่จะช่วยคุณได้ ขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการเหล่านี้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน สินเชื่อบ้าน เพื่อวางแผน การเงินส่วนบุคคล ของคุณอย่างรอบคอบ การเริ่มต้นวันนี้ด้วยความรู้และความเข้าใจที่ถูกต้อง คือก้าวแรกสู่ การเป็นเจ้าของบ้าน ในแบบที่คุณใฝ่ฝัน
