เปิดมิติใหม่แห่งโอกาส: การเป็นเจ้าของบ้านในยุคแห่งความท้าทาย – บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์พลวัตของตลาดที่อยู่อาศัยมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความผันผวนเช่นปัจจุบัน บทความนี้จะนำพาทุกท่านเจาะลึกถึงความท้าทายและโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่าง ที่กำลังเผชิญกับอุปสรรคที่ไม่เคยมีมาก่อน เราจะสำรวจกลยุทธ์เชิงรุกของผู้ประกอบการอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ได้นำเสนอ “Next Solution” ซึ่งเป็นนวัตกรรมที่เข้ามาพลิกโฉมแนวคิดดั้งเดิมของการซื้อและเช่า เพื่อปลดล็อกความฝันของการเป็นเจ้าของบ้านให้แก่ผู้บริโภคจำนวนมาก พร้อมทั้งวิเคราะห์แนวโน้มสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาดไปจนถึงปี 2569 และเกินกว่านั้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภูมิทัศน์แห่งความท้าทายและการปรับตัว
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย กำลังเผชิญกับแรงกดดันมหาศาลจากทั้งปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและโครงสร้างรายได้ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ เรากำลังอยู่ในห้วงเวลาที่ ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้นิยามว่าเป็น “ช่วงเวลาที่ทรหดยิ่งกว่าวิกฤตครั้งไหนๆ” เพราะไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นภาวะขาลงที่ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตั้งแต่ระบบสินเชื่อ สู่ผู้บริโภค และท้ายที่สุดคือต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
หนึ่งในหัวใจของปัญหาคือ “วิกฤตกู้ไม่ผ่าน” ซึ่งเป็นกำแพงขวางกั้นคนจำนวนมากจากการเป็นเจ้าของบ้าน ผมเห็นตัวเลขที่น่าตกใจ โดยเฉพาะในตลาดแนวราบอย่างบางใหญ่ ที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมก็ยังคงมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 50% นี่ไม่ใช่ปัญหาที่เกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลงเลย หากแต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ที่ลดต่ำลงอย่างน่าเป็นห่วง เนื่องจากการเติบโตของรายได้ครัวเรือนส่วนใหญ่ไม่สามารถตามทันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งทะยานสู่ระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ได้กลายเป็นเงาที่บดบังอนาคตของผู้บริโภคจำนวนมาก ทำให้ภาระหนี้สินที่มีอยู่เดิมบีบรัดจนแทบไม่มีช่องว่างสำหรับการสร้างหนี้ใหม่ หรือแม้แต่การวางแผนอนาคตทางการเงินที่ดีขึ้น เมื่อสถานการณ์ดำเนินไปเช่นนี้ ความฝันของการได้ครอบครองบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของความมั่นคงในชีวิต จึงกลายเป็นเรื่องที่ไกลเกินเอื้อมสำหรับคนส่วนใหญ่ กลยุทธ์อสังหาฯ ที่เคยใช้ได้ผลในอดีตอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหา โซลูชั่นการเงินบ้าน ที่แตกต่างและเข้าใจบริบทสังคมจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
“Next Solution”: นวัตกรรมปลดล็อก การเป็นเจ้าของบ้าน ของคนไทย
ท่ามกลางวิกฤตนี้ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความกล้าหาญในการปรับตัว โดยการเปิดตัว “Next Solution” ซึ่งเป็นโมเดลที่เปรียบเสมือนการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้พวกเขาต้องติดอยู่ในวังวนของการเช่าไปอีกหลายปี โซลูชั่นนี้มุ่งเน้นการสร้างโอกาสและความยืดหยุ่นทางการเงินที่มากขึ้น โดยมีกลไกสำคัญสองส่วนคือ LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ)
LivNext: สร้างเครดิต เปลี่ยนผู้ถูกปฏิเสธให้เป็นเจ้าของบ้าน
แนวคิดของ LivNext ถือเป็นนวัตกรรมที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ออกแบบมาเพื่อพลิกโฉมยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่แท้จริง โดยให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน (ราว 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หัวใจสำคัญคือการช่วยให้ลูกค้า “สร้างเครดิตทางการเงิน” ให้แข็งแกร่งขึ้น ระหว่างรอเวลา 2-3 ปี เพื่อยื่นกู้สินเชื่อบ้านได้สำเร็จ
กระบวนการทั้งหมดนี้ไม่ได้ดำเนินไปอย่างโดดเดี่ยว แต่มีการทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงสังคมที่ให้ผลตอบแทนเป็นความมั่นคงของผู้คน
จากข้อมูลปัจจุบัน โครงการ LivNext มีลูกค้าเข้าร่วมประมาณ 1,000 ยูนิต และที่น่าประทับใจคือมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี ตัวเลขเหล่านี้พิสูจน์ให้เห็นว่า ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่าจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” หากแต่พวกเขาต้องการเวลาและกลไกที่เหมาะสมในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ไม่เพียงช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังเป็นการเปิดโอกาสให้กลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ แต่ติดขัดด้านเครดิต ได้เริ่มต้นเส้นทางสู่ การเป็นเจ้าของบ้าน
ที่น่าสนใจคือฐานลูกค้าของ LivNext เริ่มขยับจากบ้านราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความต้องการบ้านไม่ได้ลดลงเลย เพียงแต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตบูโรและ DSR เท่านั้น นี่คือข้อบ่งชี้สำคัญสำหรับผู้ประกอบการและสถาบันการเงินในการพัฒนา โซลูชั่นการเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ได้อย่างแท้จริง
RentNext: ความยืดหยุ่นที่นำไปสู่ การเป็นเจ้าของบ้าน ที่แท้จริง
คู่ขนานไปกับ LivNext คือโมเดล RentNext ซึ่งเป็นแนวคิด “เช่าที่มากกว่าการเช่า” โดยมอบความยืดหยุ่นอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อนให้กับผู้เช่า ด้วยการให้สิทธิ์ในการเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตที่เช่าอยู่ หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนา นี่คือกลยุทธ์ที่ลดความเสี่ยงของผู้บริโภค และเปลี่ยนค่าใช้จ่ายในการเช่าให้กลายเป็นเงินออมเพื่อ การเป็นเจ้าของบ้าน
ทั้ง LivNext และ RentNext ไม่ได้สร้างรายได้มหาศาลในเชิงปริมาณ (ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี) แต่จุดเด่นที่น่าสนใจคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ทำให้ลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมหาศาล และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของการ บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ อย่างชาญฉลาดในยุคที่ต้องการความคล่องตัวสูง
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและการพัฒนาอย่างยั่งยืนของ เสนาฯ ในปี 2569
ก้าวเข้าสู่ปี 2569 เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้วางยุทธศาสตร์การดำเนินงานอย่างระมัดระวังและรอบคอบ โดยจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ โครงการใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ถูกเลื่อนมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะเป็นการขยายพอร์ตเพิ่มเติม ซึ่งเป็นไปเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่ง และเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานให้สูงสุด นี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาดเมื่อพิจารณาจากแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน
บริษัทหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม การปรับปรุงและรีโนเวตยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การปรับเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำการตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ถือเป็นการปรับตัวที่สำคัญ เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ดร. เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” คำกล่าวนี้สะท้อนปรัชญาที่ลึกซึ้งว่าการพัฒนาไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างสิ่งใหม่ แต่รวมถึงการปรับปรุงและเพิ่มคุณค่าให้กับสิ่งที่มีอยู่ให้ตอบโจทย์ผู้บริโภคได้ดียิ่งขึ้น นี่คือแนวคิดที่สำคัญสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
อีกหนึ่งเทรนด์ที่เสนาดีเวลลอปเม้นท์มุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ไม่ใช่แค่กระแส แต่เป็นความรับผิดชอบ ผมเห็นว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพด้านพลังงานให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการแสดงถึงความตระหนักในเรื่องพลังงานสะอาด และการเป็นส่วนหนึ่งในการแก้ไขปัญหาสิ่งแวดล้อม นี่คือ Smart Home Solutions ที่ไม่ได้เป็นเพียงทางเลือก แต่เป็นมาตรฐานที่ควรมีในยุคปัจจุบัน
ขณะเดียวกัน บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ นี่คือการสร้างความน่าเชื่อถือและความผูกพันกับลูกค้าในระยะยาว ซึ่งเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันสูง
บทบาทของภาครัฐและนโยบายที่ส่งเสริม การเป็นเจ้าของบ้าน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่ามาตรการภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยพยุงและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านนโยบายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้บริโภค เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งมีการประกาศใช้ไปแล้ว
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญและจำเป็นอย่างเร่งด่วนยิ่งกว่านั้นคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อเข้ามาบริหารจัดการหนี้เสียของครัวเรือน หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริงจัง จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล นี่คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมที่จะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจโดยรวม
นอกจากนี้ การพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะมีผลโดยตรงต่อภาระหนี้สินของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่ง DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งเป็นตัวกำหนดความสามารถในการกู้ของผู้คน หากอัตราดอกเบี้ยลดลง จะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาส กู้ซื้อบ้าน ได้ง่ายขึ้น และเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับผู้ที่ติดขัดเรื่องความสามารถในการผ่อนชำระ
นโยบายการเงินและการคลังที่เหมาะสมจะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญในการฟื้นฟูความเชื่อมั่นและกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
สรุปและก้าวต่อไปสำหรับ การเป็นเจ้าของบ้าน ในอนาคต
จากประสบการณ์ของผม สิ่งสำคัญที่สุดที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องทำในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เหมือนที่เสนาดีเวลลอปเม้นท์ได้ทำผ่านกลยุทธ์ Next Solution ที่มุ่งประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางที่ชัดเจนให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง
แม้ว่ากระบวนการเหล่านี้อาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ซึ่งจะนำไปสู่ความยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และจะเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาเดินหน้าได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
ผมเชื่อมั่นว่าด้วยนวัตกรรมและวิสัยทัศน์ที่ถูกต้อง เราจะสามารถปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์และช่วยให้ผู้คนจำนวนมากได้เติมเต็มความฝันของการเป็นเจ้าของบ้าน ที่ไม่ใช่แค่การมีที่อยู่อาศัย แต่เป็นการสร้างรากฐานของชีวิตที่มั่นคงอย่างแท้จริง
หากคุณกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือสนใจ โซลูชั่นการเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นนวัตกรรมใหม่ๆ ในตลาดปัจจุบัน ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการ LivNext และ RentNext เพื่อค้นหาแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณเอง การเป็นเจ้าของบ้านอาจไม่ไกลเกินเอื้อมอย่างที่คุณคิด หากเรามีความรู้และเครื่องมือที่ถูกต้องในการก้าวไปข้างหน้า
