แกะรอยกลยุทธ์เสนาฯ อสังหาริมทรัพย์: นวัตกรรมพลิกเกมช่วยคนไทยมีบ้านในวิกฤตเศรษฐกิจยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรการขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ที่กำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน นับเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและซับซ้อนยิ่งกว่าครั้งใดๆ ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดแมสและ affordability กำลังถูกบีบรัดด้วยแรงกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ไม่แน่นอน หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และที่สำคัญที่สุดคือ “ปัญหาคนซื้อบ้าน” ที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงจนน่าตกใจ ในห้วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้ การปรับตัวเชิงรุกและค้นหานวัตกรรมใหม่ๆ คือกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอดและความยั่งยืน และวันนี้ เราจะมาเจาะลึก กลยุทธ์เสนาฯ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจอย่างยิ่งในการก้าวข้ามวิกฤตและสร้างโอกาสใหม่ให้กับคนอยากมีบ้าน
วิกฤตการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” ที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาฯ ไทย
จากข้อมูลและประสบการณ์ตรงของผม สิ่งที่แตกต่างจากวิกฤตครั้งก่อนๆ คือความรู้สึกที่ว่า “มันทรหดยิ่งกว่า” เพราะไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นการเข้าสู่ขาลงที่ลึกและยืดเยื้อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วนใน Value Chain ของธุรกิจ ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการ ผู้บริโภคจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่ม First Jobber หรือผู้ที่มีรายได้ปานกลาง กำลังเผชิญกับกำแพงที่ไม่สามารถก้าวข้ามได้ นั่นคือ “ความสามารถในการกู้” ซื้อบ้าน
ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ฉายภาพความเป็นจริงที่น่าตกใจว่า ในบางพื้นที่ เช่น ตลาดแนวราบในโซนบางใหญ่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 80% ซึ่งหมายความว่าคนส่วนใหญ่ที่ยื่นกู้ถูกปฏิเสธ ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมเองก็มีตัวเลขเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลง แต่เป็นเพราะ “กำลังซื้อ” ที่แท้จริงถูกบั่นทอนจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงลิ่ว และรายได้ที่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความฝันของการมีบ้านหลังแรกกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนจำนวนมาก สิ่งนี้คือ Pain Point ที่สำคัญที่สุดที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเร่งหาทาง แก้ปัญหาคนซื้อบ้าน อย่างเร่งด่วน
“Next Solution”: บันไดสู่การมีบ้านจากเสนาฯ
ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ เสนาฯ ได้นำเสนอโมเดล กลยุทธ์เสนาฯ อสังหาริมทรัพย์ ที่เรียกว่า “Next Solution” ซึ่งผมมองว่าเป็นนวัตกรรมที่เข้ามาพลิกเกมอย่างแท้จริง แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านหลุดออกจากระบบและต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี เสนาฯ กลับ “โยนบันได” ลงไปให้พวกเขาได้ปีนกลับขึ้นมา โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่น่าสนใจอย่างยิ่ง: LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งทั้งสองโมเดลนี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อ แก้ปัญหาคนซื้อบ้าน โดยตรง
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต เสริมกำลังซื้อ
LivNext คือหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยมุ่งเน้นการช่วยเหลือลูกค้าที่ไม่สามารถกู้สินเชื่อได้ในทันที ให้มีโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านในอนาคต โมเดลนี้เปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการได้ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นวิธีการที่ชาญฉลาดในการสร้างประวัติเครดิตที่ดีระหว่างที่ลูกค้ารอความพร้อมในการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
กระบวนการทั้งหมดของ LivNext ไม่ได้จบแค่การผ่อนชำระ แต่ยังครอบคลุมถึงการตรวจสอบและให้คำแนะนำทางการเงินอย่างใกล้ชิด โดยร่วมมือกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย การทำงานร่วมกันนี้ช่วยให้สามารถวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมการเงินได้อย่างตรงจุด ซึ่งเป็นบริการที่ทรงคุณค่าสำหรับผู้ที่ต้องการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง ผมเชื่อว่านี่คือตัวอย่างของการให้บริการ “โซลูชั่นการเงินบ้าน” ที่ครบวงจรและมีความรับผิดชอบสูง
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่ประจักษ์: ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี มีลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิตที่เข้าร่วมโครงการ และที่น่าชื่นชมคือ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” หากแต่ต้องการเวลาและแนวทางที่ถูกต้องในการปรับปรุงสถานะทางการเงิน โมเดลนี้ช่วยรักษาโอกาสในการขายที่อาจสูญเสียไปได้กว่า 2,000 ล้านบาท และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาด้านเงื่อนไขเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็น กลยุทธ์เสนาฯ อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถสร้างผลกระทบเชิงบวกทั้งในมิติทางธุรกิจและสังคมได้อย่างแท้จริง
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่นำไปสู่การเป็นเจ้าของ
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลการเช่าที่แตกต่างจากการเช่าทั่วไป โดยมอบความยืดหยุ่นสูงสุดให้กับลูกค้าที่ยังไม่แน่ใจว่าจะซื้อหรือไม่ ด้วยการสร้างเงื่อนไขที่ให้ลูกค้านำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกันนั้น หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ โมเดลนี้ไม่เพียงแต่ตอบโจทย์ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย แต่ยังเปิดประตูสู่การเป็นเจ้าของในอนาคต โดยไม่สร้างภาระผูกพันทางการเงินที่หนักหน่วงตั้งแต่แรกเริ่ม เป็นอีกหนึ่งวิธีที่ เสนาฯ แก้ปัญหาคนซื้อบ้าน ด้วยการลดความเสี่ยงและเพิ่มทางเลือกให้ลูกค้า
สิ่งที่น่าสนใจของ RentNext คือการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ Gross Margin กลับสูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำสินทรัพย์เดิมมาใช้สร้างรายได้ใหม่ โดยไม่จำเป็นต้องลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ทำให้ลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมหาศาล และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างยอดเยี่ยม โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น พระราม 9 บางนา นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษาที่มีความต้องการเช่าค่อนข้างมาก การบริหารจัดการอสังหาฯ ในรูปแบบนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้งและการใช้ทรัพยากรอย่างคุ้มค่า
ปรับหมากรุกอสังหาริมทรัพย์: กลยุทธ์เสนาฯ สู่ปี 2569
สำหรับทิศทางยุทธศาสตร์ในปี 2569 (พ.ศ. 2569 หรือ 2026) กลยุทธ์เสนาฯ อสังหาริมทรัพย์ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวังและรัดกุม ผมมองว่านี่คือการตัดสินใจที่ชาญฉลาดภายใต้สภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน เสนาฯ จะมีการเปิดโครงการใหม่ลดลง โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะเร่งขยายพอร์ตอย่าง aggressively การมุ่งเน้นเช่นนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินและเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุดให้กับธุรกิจ
หัวใจสำคัญของกลยุทธ์นี้คือการหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและระบายสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยแนวราบที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม เสนาฯ ไม่เพียงแค่รอการขาย แต่ยังดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับเปลี่ยน Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ดร. เกษรา ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะคิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” วลีนี้สะท้อนถึง Mindset ของนักพัฒนาที่แท้จริง ที่ไม่ยึดติดกับกรอบเดิมๆ แต่พร้อมที่จะคิดค้นและปรับปรุงแม้จะเป็นสินค้าคงคลัง การบริหารจัดการอสังหาฯ ในลักษณะนี้ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการส่งมอบ “ยูนิตพร้อมอยู่” ที่มีคุณภาพและตรงตามความต้องการของตลาด ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแนวทางสำคัญในการ แก้ปัญหาคนซื้อบ้าน ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่พร้อมเข้าอยู่และมีมูลค่าคุ้มค่า
อสังหาฯ ยั่งยืน: วิสัยทัศน์ที่ก้าวไกลของเสนาฯ
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นผลักดันอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” (Sustainability) ซึ่งเป็นแนวคิดที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การตลาด แต่ถูกผนวกเข้าเป็นส่วนหนึ่งของดีเอ็นเอองค์กร ผมเชื่อว่าการลงทุนในเรื่องความยั่งยืน ไม่เพียงแต่สร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการและผู้อยู่อาศัยในระยะยาว
ดร. เกษรา ยืนยันว่า บ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ของเสนาฯ ทุกหลังมีการติดตั้ง “โซลาร์เซลล์” และ “แบตเตอรี่เก็บพลังงาน” เป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงตอบโจทย์กระแส “พลังงานสะอาด” และความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วย “ลดภาระค่าครองชีพ” ให้กับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเป็นรูปธรรมในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่ค่าไฟปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การนำเทคโนโลยีพลังงานแสงอาทิตย์มาใช้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ถือเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คำนึงถึงคุณภาพชีวิตของลูกบ้านอย่างแท้จริง
นอกจากนี้ เสนาฯ ยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ สิ่งเหล่านี้สอดคล้องกับหลักการ ESG (Environmental, Social, and Governance) ที่กำลังเป็นที่จับตาของนักลงทุนและผู้บริโภคทั่วโลก การที่ กลยุทธ์เสนาฯ อสังหาริมทรัพย์ ให้ความสำคัญกับอสังหาฯ พลังงานสะอาดและแนวทางที่ยั่งยืน แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ก้าวไกลและพร้อมรับมือกับความท้าทายในอนาคต
เสียงจากผู้เชี่ยวชาญ: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อตลาดอสังหาฯ
จากมุมมองของ ดร. เกษรา และในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเห็นพ้องต้องกันว่า แม้มาตรการรัฐที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง จะเป็นประโยชน์ในระดับหนึ่ง แต่สิ่งที่สำคัญและจำเป็นยิ่งกว่าคือการ แก้ปัญหาคนซื้อบ้าน ในเชิงโครงสร้าง นั่นคือการจัดการกับ “หนี้ครัวเรือน” และสถานการณ์ “สินเชื่อที่ตึงตัว” เกินไป
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อเข้ามาบริหารจัดการหนี้เสียของภาคครัวเรือน หรือสามารถปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลในทางปฏิบัติได้จริง จะช่วย “เพิ่มกำลังซื้อ” ของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อีกครั้ง นอกจากนี้ การ “ลดดอกเบี้ย” นโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลกระทบโดยตรงต่อ DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งจะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาส “สินเชื่อบ้านอนุมัติง่าย” ขึ้น และเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้มากขึ้น
สรุป: สร้างโอกาสใหม่ให้คนไทยมีบ้าน
ท่ามกลางสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอย่างเต็มที่ สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในเวลานี้คือการปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีการใหม่ๆ ในการ แก้ปัญหาคนซื้อบ้าน และสร้างโอกาสให้พวกเขาได้ก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้อย่างมั่นคง กลยุทธ์เสนาฯ อสังหาริมทรัพย์ ผ่านโมเดล Next Solution ไม่เพียงแต่เป็นแนวทางในการประคองกำลังซื้อในกลุ่ม affordable segment เท่านั้น แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับผู้บริโภคในการเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่เป็นการลงทุนในอนาคตของผู้คน และเป็นการสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่านวัตกรรมเช่นนี้คือสิ่งที่ตลาดต้องการอย่างยิ่ง การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืนในอนาคต หากคุณกำลังมองหาเส้นทางสู่การมีบ้าน หรือสนใจในนวัตกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่างเสนาฯ ซึ่งได้พิสูจน์แล้วว่าสามารถสร้างสรรค์โซลูชั่นที่ตอบโจทย์ความท้าทายของยุคสมัยได้อย่างแท้จริง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือกำลังมองหาทางเลือกใหม่ๆ ในการเป็นเจ้าของบ้าน ผมขอแนะนำให้คุณเปิดใจศึกษาโครงการและแนวคิด “Next Solution” ของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือนวัตกรรมที่คล้ายกันจากผู้ประกอบการที่เข้าใจถึง Pain Point ของคุณ ผมมั่นใจว่ายังมีโอกาสมากมายรอให้คุณคว้าไว้ เพื่อก้าวไปสู่ความฝันในการมีบ้านของตัวเองอย่างยั่งยืนในยุคนี้
