ปลดล็อกฝัน ซื้อบ้าน: กลยุทธ์ Next Solution ของเสนาฯ พลิกวิกฤตสินเชื่อสู่โอกาสที่อยู่อาศัยยั่งยืนในยุค 2025
ในโลกแห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หมุนไปอย่างรวดเร็วและซับซ้อน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคได้สร้างความท้าทายใหม่ๆ ให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้ที่ใฝ่ฝันอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง (Mass Market) ของประเทศไทย ที่กำลังเผชิญหน้ากับคลื่นพายุของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหา “ทางออกใหม่” ที่ชาญฉลาดและยั่งยืนจึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนสำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง และต้องยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันนั้น “ทรหดยิ่งกว่าวิกฤติรอบใดๆ” ไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นภาวะขาลงที่ยืดเยื้อและส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ตลอดห่วงโซ่มูลค่า ตั้งแต่สถาบันการเงิน ผู้บริโภค ไปจนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการ ยิ่งไปกว่านั้น จุดที่น่ากังวลที่สุดคือ ‘ความสามารถในการกู้’ ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สวนทางกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ความฝันในการ ซื้อบ้าน หลังแรกกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนจำนวนมาก
วิกฤตสินเชื่อบ้าน: ปัญหาเร่งด่วนที่ต้องแก้ไข
หัวใจของปัญหาในวันนี้ไม่ได้อยู่ที่ความต้องการ ซื้อบ้าน ที่หายไป แต่เป็นข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ซึ่งมาจากหลายปัจจัยประกอบกัน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ทำให้ผู้บริโภคมีภาระผูกพันเดิมจนแทบไม่เหลือพื้นที่สำหรับการสร้างหนี้ใหม่เพื่อ ซื้อบ้าน นอกจากนี้ เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของธนาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะการคำนวณอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio – DSR) ที่รัดกุม ส่งผลให้หลายคนแม้จะมีรายได้เพียงพอสำหรับผ่อนชำระ แต่กลับไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ
ข้อมูลเชิงลึกจากตลาดแสดงให้เห็นถึงอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่น่าตกใจ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบในทำเลศักยภาพอย่างบางใหญ่ที่อาจสูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมที่ยังคงมีค่าเฉลี่ยประมาณ 50% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนชัดเจนว่าผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้าน จำนวนมากกำลังติดกับดักของระบบสินเชื่อเดิมที่ไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับความท้าทายในปัจจุบัน และหากไม่มีกลไกใหม่ๆ เข้ามาช่วย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะยังคงอยู่ในภาวะชะงักงัน
“Next Solution”: กลไกพลิกเกมสู่การเป็นเจ้าของบ้าน
ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แสดงบทบาทผู้นำในการคิดค้นและนำเสนอแนวทางแก้ไขที่เป็นรูปธรรม ภายใต้โมเดล “Next Solution” ซึ่งเสนาฯ นิยามว่าเป็นเสมือนการ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” แทนที่จะปล่อยให้ลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อต้องกลับไปเช่าอยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี กลยุทธ์นี้มุ่งเน้นการสร้างโอกาสให้ผู้ที่ติดปัญหาด้านเครดิตสามารถเตรียมความพร้อมทางการเงินเพื่อ ซื้อบ้าน ได้ในอนาคต
องค์ประกอบสำคัญของ Next Solution ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่น่าสนใจอย่างยิ่ง:
LivNext (เช่าออมบ้าน): สร้างเครดิต ปลดล็อกศักยภาพการกู้
LivNext เป็นโครงการที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขาย โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยพิเศษประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) แนวคิดนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การเช่าทั่วไป แต่เป็นการเช่าที่ช่วย “ออม” เพื่อ ซื้อบ้าน และที่สำคัญยิ่งกว่าคือการ “สร้างเครดิต” ให้กับผู้เช่า
ในระหว่างช่วง 2-3 ปีที่เข้าร่วมโครงการ LivNext ลูกค้าจะได้รับการตรวจสอบและให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิดจาก บริษัท เงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือเสนาฯ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย การติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือนนี้ช่วยให้ลูกค้าสามารถปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง จัดการหนี้สิน และสร้างประวัติการชำระเงินที่ดี ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อในอนาคต
ความสำเร็จของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ลูกค้ากว่า 1,000 ยูนิตเข้าร่วมโครงการ และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือหลักฐานเชิงประจักษ์ที่ชี้ให้เห็นว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาต้องการเวลาและการสนับสนุนในการปรับปรุงสถานะทางการเงิน ซึ่งเป็นช่องว่างที่ Next Solution เข้ามาเติมเต็มได้เป็นอย่างดี โมเดลนี้ช่วยรักษาโอกาสในการ ซื้อบ้าน ที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งยืนยันว่าความต้องการ ซื้อบ้าน ยังคงมีอยู่ แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): ความยืดหยุ่นที่นำไปสู่การเป็นเจ้าของ
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดลการเช่าที่มอบความยืดหยุ่นและโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง โดยลูกค้าสามารถนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจ ซื้อบ้าน ยูนิตเดียวกันที่เช่าอยู่ หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ โมเดลนี้ลดความเสี่ยงของผู้เช่าที่อาจเปลี่ยนใจในอนาคต และยังช่วยให้พวกเขาสะสมเงินดาวน์ได้อย่างเป็นธรรมชาติ
ผลตอบรับจาก LivNext และ RentNext ไม่เพียงแต่สร้างรายได้รวมประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปีให้กับเสนาฯ เท่านั้น แต่ยังมีความน่าสนใจตรงที่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% เนื่องจากเป็นการนำสินทรัพย์เดิมที่มีอยู่มาใช้สร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลทองที่ได้รับความนิยมในการเช่า เช่น พระราม 9, บางนา, ใกล้นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
กลยุทธ์รัดเข็มขัดและพัฒนาอสังหาฯ อย่างยั่งยืนรับปี 2569
สำหรับปี 2569 เสนาฯ ได้วางกลยุทธ์เชิงรุกที่ยังคงระมัดระวัง ด้วยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้า หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตอย่าง aggressively การตัดสินใจนี้สะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในสภาวะตลาดที่ยังคงผันผวน และความมุ่งมั่นที่จะรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่งที่สุด
เสนาฯ หันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยแนวราบที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของสต็อกทั้งหมด การปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับเปลี่ยน Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Targeted Marketing) มากขึ้น คือหัวใจสำคัญของกลยุทธ์นี้ เพื่อให้สินค้าสามารถตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปกติแล้วของผู้พัฒนาโครงการจะเกิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนถึงการมองว่านวัตกรรมและการพัฒนาสามารถเกิดขึ้นได้เสมอ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการใหม่หรือการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ที่มีอยู่
มิติแห่งความยั่งยืน: มาตรฐานใหม่ของการอยู่อาศัย
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ให้ความสำคัญอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” ซึ่งสอดคล้องกับเมกะเทรนด์โลกและแนวคิด ESG (Environmental, Social, and Governance) สำหรับเสนาฯ การพัฒนาที่อยู่อาศัยไม่ได้หยุดอยู่ที่การสร้างอาคาร แต่คือการสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีและลดภาระให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว
ในกลุ่มโครงการระดับ “แกรนด์” ของเสนาฯ บ้านทุกหลังมีการติดตั้งระบบโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงช่วยลดภาระค่าไฟฟ้าให้กับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเป็นรูปธรรม แต่ยังส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาด และสร้างความตระหนักรู้ด้านสิ่งแวดล้อม นี่คือการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ตอบโจทย์ทั้งด้านเศรษฐกิจและการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม สะท้อนวิสัยทัศน์ที่ก้าวหน้าในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการจัดการของเสียอย่างมีประสิทธิภาพในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนาอสังหาฯ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างรอบด้าน การลงทุนในเทคโนโลยีสีเขียวนี้ยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคที่มองหาความคุ้มค่าและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
ภาพรวมเศรษฐกิจและการเมือง: บทบาทของรัฐบาลในการปลดล็อกศักยภาพ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญชี้ว่ามาตรการของภาครัฐมีส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนหรือฉุดรั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งมีการออกมาตรการช่วยเหลือแล้วในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญและจำเป็นอย่างยิ่งในระยะยาวคือการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและการเข้าถึงสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (Asset Management Company – AMC) เพื่อรับซื้อหนี้เสียจากระบบ หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง ก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้คนจำนวนมากสามารถ ซื้อบ้าน ได้ในที่สุด
นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อการคำนวณ DSR และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น หากรัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทยสามารถทำงานร่วมกันเพื่อลดภาระดอกเบี้ยให้กับประชาชน ก็จะเป็นการอัดฉีดกำลังซื้อเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และกระตุ้นการตัดสินใจ ซื้อบ้าน ได้อย่างมีนัยสำคัญ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในท้ายที่สุด ดร.เกษราเน้นย้ำว่าในช่วงเวลาที่ท้าทายเช่นนี้ สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการคือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อและสามารถ ซื้อบ้าน ได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ ได้เดินหน้าด้วยกลยุทธ์ Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย (Affordable Housing) และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่ากระบวนการอาจจะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิดของ ที่ปรึกษาสินเชื่อบ้าน ที่มุ่งให้ความรู้และแนวทางที่ถูกต้อง
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าจึงเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถลงมือทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาเดินหน้าได้อย่างยั่งยืนในอนาคต การมองหาโอกาสใหม่ๆ ในวิกฤต การให้ความสำคัญกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการผสานรวมเอาแนวคิดด้านความยั่งยืนเข้ากับการพัฒนาโครงการ ไม่ใช่แค่เทรนด์ชั่วคราว แต่เป็นรากฐานสำคัญของการเติบโตที่ยั่งยืนในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านสินเชื่อ โปรแกรม Next Solution ของเสนาฯ อาจเป็นทางออกที่คุณกำลังมองหา เราขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ LivNext และ RentNext เพื่อค้นพบเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับคุณและครอบครัว
