พลิกวิกฤตสู่โอกาส: นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านในยุคที่ท้าทาย โดยเสนา ดีเวลลอปเม้นท์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายยุคหลายสมัย แต่ต้องยอมรับว่าช่วงเวลาที่เรากำลังเผชิญอยู่นี้คือบททดสอบที่หนักหนาสาหัสยิ่งกว่าครั้งใดๆ ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่เพียงการปรับตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป แต่เป็นการรับมือกับปัจจัยเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนและเรื้อรัง ไม่ว่าจะเป็นภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากลำบากขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรงลง บทความนี้จะเจาะลึกถึงสถานการณ์ปัจจุบัน และวิเคราะห์เจาะลึกถึงแนวทางที่ผู้ประกอบการอย่าง บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA Development กำลังใช้เพื่อนำเสนอ นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้าน ที่แท้จริง เพื่อพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส และตอบโจทย์ความฝันของคนไทยจำนวนมากที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่สั่นคลอน: บทเรียนจากภาวะกู้ไม่ผ่าน
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกำลังเผชิญแรงกดดันมหาศาลจากทั้งปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและปัญหาเชิงโครงสร้างรายได้ของผู้บริโภค รายงานจากสถาบันการเงินหลายแห่งชี้ชัดว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดกลาง-ล่าง หรือ “ตลาดแมส” นั้นพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ในบางทำเลสำหรับโครงการแนวราบ เช่น โซนบางใหญ่ ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่ออาจสูงถึง 80% ซึ่งเป็นสถิติที่น่าตกใจ ส่วนคอนโดมิเนียมเองก็มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 50% สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แท้จริง
จากประสบการณ์ของผม ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ความต้องการมีบ้านที่ลดลง ผู้คนยังคงปรารถนาที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แต่แก่นแท้ของปัญหาคือ “ความสามารถในการกู้” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ รายได้ของคนส่วนใหญ่เติบโตไม่ทันกับราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเกินกว่าที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อให้ได้ง่ายๆ สถานการณ์เหล่านี้ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกดูเหมือนจะห่างไกลออกไปทุกทีสำหรับคนจำนวนมาก สิ่งนี้เป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเร่งหาทางออก
“Next Solution”: กลไกปฏิวัติสู่ นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้าน
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบาก เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้ริเริ่มโมเดล “Next Solution” ซึ่งเป็นชุดกลยุทธ์ที่ออกแบบมาเพื่อ “โยนบันไดลงไปให้ลูกค้าขึ้นมากู้บ้านได้” อย่างที่ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้กล่าวไว้ โมเดลนี้ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการสร้างทางเลือกใหม่ให้ลูกค้าสามารถเข้าถึงสินเชื่อและกลายเป็นเจ้าของบ้านได้จริง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่เคย “กู้ไม่ผ่าน” หัวใจสำคัญของ Next Solution ประกอบด้วยสองกลไกหลักคือ LivNext (เช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งล้วนเป็น นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้าน ที่ตอบโจทย์ Pain Point ของผู้ซื้อได้อย่างตรงจุด
LivNext: สร้างเครดิตให้เป็นจริง ด้วยการ “เช่าออมบ้าน”
LivNext เป็นโครงการที่ถูกพัฒนาขึ้นมาเพื่อพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่แท้จริง ด้วยแนวคิด “เช่าออมบ้าน” ลูกค้าสามารถเข้ามาผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรนประมาณ 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งไม่ใช่แค่การผ่อนชำระธรรมดา แต่เป็นการ “สร้างเครดิต” ที่ดีไปพร้อมกัน เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
กระบวนการทั้งหมดของ LivNext มีความเข้มข้นและได้รับการดูแลอย่างใกล้ชิด เสนาฯ ได้ร่วมมือกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย เข้ามาช่วยวิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินของลูกค้า ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการสร้าง “วินัยทางการเงิน” และ “โปรไฟล์สินเชื่อ” ที่แข็งแกร่งให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการอนุมัติสินเชื่อในอนาคต ทำให้แม้จะเป็น “ผู้ซื้อบ้านหลังแรก” ที่ยังขาดประสบการณ์ ก็มีที่ปรึกษาทางการเงินคอยช่วยเหลือ
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางธุรกิจ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ปัจจุบัน โครงการ LivNext มีลูกค้าในระบบประมาณ 1,000 ยูนิต และที่น่าภาคภูมิใจคือ มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าคนที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่า “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงต้องการ “เวลา” และ “โอกาส” ในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง LivNext ช่วยรักษาศักยภาพยอดขายที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ฐานลูกค้ายังขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่สูง แต่ติดปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตเป็นหลัก การที่ SENA Development กล้าที่จะนำเสนอ นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้าน เช่นนี้ ทำให้พวกเขากลายเป็นผู้นำที่แท้จริงในการแก้ปัญหาให้กับตลาด
RentNext: ความยืดหยุ่นที่มากกว่าการเช่า สู่การเป็นเจ้าของ
คู่ขนานไปกับ LivNext คือ RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ความยืดหยุ่นแก่ลูกค้าอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน โมเดลนี้ช่วยให้ผู้เช่าสามารถเปลี่ยนใจมาเป็นเจ้าของได้ โดยมีข้อเสนอที่น่าสนใจคือ การนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินต้น 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ นี่คือทางเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ยังไม่แน่ใจเรื่องการผูกมัดระยะยาว หรือผู้ที่ต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อจริง
แม้รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext จะอยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ความโดดเด่นที่แท้จริงคือ Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งเกิดจากการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่แล้วมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลศักยภาพที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง ใกล้แหล่งงานและสถาบันการศึกษา เช่น โซนพระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ นี่แสดงให้เห็นถึงความฉลาดในการบริหารจัดการสินทรัพย์ และการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสิ่งที่ SENA Development มีอยู่แล้ว
กลยุทธ์รัดเข็มขัดปี 2569: พัฒนาอย่างยั่งยืน และปรับปรุงสต็อก
สำหรับยุทธศาสตร์ปี 2569 เสนาฯ เลือกที่จะเดินหน้าอย่างระมัดระวัง โดยจะลดการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติมอย่างก้าวกระโดด การตัดสินใจนี้สะท้อนความมุ่งมั่นที่จะรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพให้สูงสุด โดยหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและระบายสินค้าคงคลังที่มีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่กว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
สิ่งนี้ไม่ได้หมายถึงการหยุดนิ่ง แต่คือการ “พัฒนา” ในอีกรูปแบบหนึ่ง เสนาฯ ยังคงดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่มมากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ดร.เกษราเคยกล่าวไว้ว่า “ปกติแล้วผู้พัฒนาโครงการจะคิดคอนเซ็ปต์ใหม่ในโครงการใหม่ แต่เราไม่ควรต้องคิดแบบนั้น การที่เราไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่ง การปรับปรุงและเพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์ที่มีอยู่คือกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในยุคที่ตลาดท้าทาย
สู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน: “Life Long Trusted Partner”
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ มุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของการตลาด แต่คือพันธกิจที่ฝังอยู่ใน DNA ขององค์กร ดร.เกษราเน้นย้ำว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของ SENA Development มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ สิ่งนี้ตอบโจทย์ทั้งเรื่องค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความตระหนักรู้เรื่องพลังงานสะอาดของผู้บริโภค การลงทุนในพลังงานหมุนเวียน ไม่เพียงลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ไขปัญหาสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน ถือเป็นมิติใหม่ของ นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้าน ที่มองไกลกว่าแค่โครงสร้างอาคาร
นอกจากนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังใส่ใจและดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการจัดการขยะ การประหยัดพลังงาน หรือการสร้างพื้นที่สีเขียว สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ทำให้เสนาฯ โดดเด่นและเป็นที่น่าเชื่อถือในสายตาของลูกค้าและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
มุมมองต่อมาตรการภาครัฐ: สร้างความแข็งแกร่งจากรากฐาน
เมื่อกล่าวถึงมุมมองด้านสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ดร.เกษรามีความเห็นที่น่าสนใจว่า มาตรการของภาครัฐที่ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ส่วนใหญ่เป็นเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งได้มีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญกว่าและจะส่งผลกระทบในเชิงบวกอย่างมหาศาลคือ “การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน” และ “สินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป” หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง Asset Management Company (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริงได้ จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาฯ ได้อีกครั้ง
นอกจากนี้ การลดดอกเบี้ยนโยบายควรเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญ เพราะมีผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) หรือความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งจะช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น หากมีสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำออกมา ก็จะช่วยกระตุ้นตลาดและลดภาระผู้บริโภคได้มาก การวางแผนการเงินซื้อบ้านที่ยั่งยืนต้องอาศัยปัจจัยทั้งจากผู้ประกอบการและภาครัฐไปพร้อมกัน หากภาครัฐมีมาตรการที่จริงจังและครอบคลุม ก็จะช่วยให้ นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้าน ของภาคเอกชนเกิดประสิทธิภาพสูงสุด
สรุป: นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้าน สร้างรากฐานที่มั่นคง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่ากุญแจสำคัญของผู้ประกอบการในเวลานี้คือ “การปรับตัวเชิงรุก” และ “การมองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้า” ให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่ SENA Development กำลังทำผ่านกลยุทธ์ Next Solution ที่มุ่งประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่ากระบวนการอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานทางการเงินที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการ “สร้างโอกาส” และ “สร้างความหวัง”
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าจึงเป็นบทบาทสำคัญที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าได้อย่างยั่งยืนในอนาคต หากคุณกำลังมองหา นวัตกรรมเพื่อการเป็นเจ้าของบ้าน ที่ตอบโจทย์ความท้าทายในปัจจุบัน หรือกำลังวางแผนการเงินซื้อบ้านเพื่ออนาคต ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดล Next Solution ของ SENA Development อย่างจริงจัง เพราะนี่คือแนวทางที่พิสูจน์แล้วว่าสามารถเปลี่ยนความฝันให้กลายเป็นความจริงได้
หากคุณมีความสนใจในการเป็นเจ้าของบ้าน หรือต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับโซลูชันเพื่อการอยู่อาศัยที่ยั่งยืน อย่าลังเลที่จะติดต่อ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เพื่อค้นหาเส้นทางสู่บ้านในฝันของคุณวันนี้.
