การขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ไทย: กลยุทธ์เชิงรุกรับมือวิกฤตและสร้างโอกาสใหม่สู่ปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง แต่สถานการณ์ปัจจุบันนับเป็นหนึ่งในความท้าทายที่ซับซ้อนที่สุดเท่าที่เคยเผชิญมา ไม่ใช่เพียงวัฏจักรขาลงตามปกติ แต่เป็นการผสมผสานของปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค โครงสร้างหนี้ครัวเรือน และกำลังซื้อที่เปราะบางของผู้บริโภค ซึ่งส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มราคาเข้าถึงง่าย หรือตลาดแมส เผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ท่ามกลางภูมิทัศน์อันผันผวนนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์กำลังมองหา “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” รูปแบบใหม่ เพื่อประคองสถานการณ์และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคต
บทความนี้จะเจาะลึกถึงแนวคิดเชิงรุกของผู้พัฒนาอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” และการปรับเปลี่ยนทิศทางองค์กรเพื่อรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ พร้อมวิเคราะห์ผลกระทบและโอกาสที่เกิดขึ้น รวมถึงแนวโน้มสำคัญที่กำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ปี 2025 และปีต่อๆ ไป
วิกฤตการณ์สินเชื่อ: เมื่อความฝันการมีบ้านกลายเป็นเรื่องไกลตัว
สิ่งที่ขับเคลื่อนวิกฤตในปัจจุบันไม่ใช่การที่ความต้องการซื้อบ้านหายไป แต่เป็น “ความสามารถในการกู้” ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลที่น่าตกใจจากบางพื้นที่ เช่น ตลาดแนวราบในโซนบางใหญ่ ชี้ให้เห็นว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออาจสูงถึง 80% ขณะที่คอนโดมิเนียมก็มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนภาพชัดเจนว่าคนจำนวนมากยังคงมีความปรารถนาที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่กลับไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ เนื่องจากรายได้ที่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่สูงขึ้น และที่สำคัญคือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับวิกฤต ซึ่งบีบรัดสภาพคล่องและทำให้ผู้บริโภคไม่มีพื้นที่ทางการเงินสำหรับอนาคตอันใกล้ การทำความเข้าใจ pain point นี้คือหัวใจสำคัญในการวางแผน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่จะประสบความสำเร็จ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือ “วิกฤตการณ์แห่งความเปราะบาง” ที่แตกต่างจากวิกฤตครั้งก่อนๆ เพราะมันไม่ใช่แค่การชะลอตัวชั่วคราว แต่เป็นการกัดกร่อนกำลังซื้อจากฐานราก สถาบันการเงินเองก็เข้มงวดกับการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยง ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากต้องวนเวียนอยู่กับการเช่าไปเรื่อยๆ โดยที่ความฝันการมีบ้านของตนเองดูเหมือนจะยิ่งห่างไกลออกไป การทำความเข้าใจภูมิทัศน์สินเชื่อที่ตึงตัวและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทุกผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ต้องการสร้าง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ยั่งยืน
Next Solution: นวัตกรรมเพื่อโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน
ท่ามกลางความท้าทาย เสนาฯ ได้นำเสนอโมเดล “Next Solution” ซึ่งเป็นการพลิกโฉม กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ แบบดั้งเดิม โดยไม่ได้มองข้ามกลุ่มลูกค้าที่มีปัญหาสินเชื่อ แต่เลือกที่จะ “โยนบันได” ลงไปให้พวกเขาได้ปีนขึ้นมา คำนิยามนี้สะท้อนปรัชญาที่ลึกซึ้งของการเป็น “Life Long Trusted Partner” ซึ่งเน้นการสร้างโอกาสและความยั่งยืนให้กับลูกค้าในระยะยาว โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกสำคัญ:
LivNext (เช่าออมบ้าน): นี่คือนวัตกรรมที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยนยอดปฏิเสธสินเชื่อให้เป็นยอดขาย โดยให้ลูกค้าผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน (ราว 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หัวใจสำคัญคือการ “สร้างเครดิต” ที่ดีให้กับลูกค้าในระยะเวลา 2-3 ปีข้างหน้า โดยมีการทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธปท. เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพ ติดตามความก้าวหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือการลงทุนในอนาคตของลูกค้า ที่ไม่ใช่แค่การซื้อบ้าน แต่เป็นการซื้อ “โอกาส” และ “ความมั่นคงทางการเงิน”
ผลลัพธ์ของ LivNext เป็นที่น่าประทับใจ ด้วยลูกค้ากว่า 1,000 ยูนิต และผู้ที่สามารถกู้ผ่านพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้ว 100 ยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองปี แสดงให้เห็นว่าปัญหาการกู้ไม่ผ่านนั้นไม่ใช่เรื่องถาวร หากลูกค้าได้รับการดูแลและแนะนำที่ถูกต้อง ซึ่งโมเดลนี้ไม่เพียงช่วยรักษาฐานลูกค้าที่อาจสูญเสียไปกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ยังขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาทขึ้นสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนว่าความต้องการซื้อบ้านในตลาดแมสยังคงแข็งแกร่ง แต่ติดขัดที่เงื่อนไขด้านเครดิตเป็นหลัก นี่เป็น กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง
RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ): โมเดลนี้มอบความยืดหยุ่นที่เหนือกว่าการเช่าแบบปกติ โดยลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ในภายหลัง โดยนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้ 100% หากซื้อยูนิตเดียวกัน หรือ 50% หากย้ายไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ลดความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อ ให้เวลาในการตัดสินใจและสร้างความมั่นใจก่อนการผูกมัดระยะยาว เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ยังไม่มั่นใจในภาระทางการเงินระยะยาว หรือต้องการทดลองใช้ชีวิตในโครงการก่อนตัดสินใจซื้อจริง โดยโครงการเหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลทองที่ได้รับความนิยมในการเช่า เช่น พระราม 9, บางนา, นิคมอุตสาหกรรม, และรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้เกิดประโยชน์ทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้พัฒนา
รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อาจจะดูไม่มากนักที่ 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% คือจุดเด่นสำคัญ เพราะเป็นการนำสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมมาสร้างรายได้ใหม่ ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นแนวทางที่ชาญฉลาดในการบริหารจัดการพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน
การปรับสมดุลเชิงกลยุทธ์: บริหารสต็อกและเพิ่มประสิทธิภาพสู่ปี 2025
นอกจากการสร้างโซลูชั่นใหม่ๆ แล้ว กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของเสนาฯ สำหรับปี 2569 (ซึ่งสะท้อนแนวโน้มปี 2025) ยังมุ่งเน้นการดำเนินงานอย่างระมัดระวังและรัดเข็มขัดอย่างเห็นได้ชัด บริษัทเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการและระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมกว่า 5,000 ยูนิต โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม
นี่คือการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญ การระบายสต็อกที่คงค้างไม่เพียงช่วยรักษาสภาพคล่องทางการเงิน แต่ยังช่วยลดภาระต้นทุนในการถือครองสินทรัพย์ การปรับปรุงยูนิตเดิม ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Hyper-targeted Marketing) มากขึ้น เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการและกำลังซื้อของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ผู้เชี่ยวชาญอย่างผมมองว่านี่คือทิศทางที่ถูกต้อง การคิดว่า “นวัตกรรมต้องมาพร้อมโครงการใหม่เท่านั้น” เป็นความคิดที่ล้าสมัย ผู้พัฒนาสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบสนองความต้องการของตลาดได้ด้วยการ “พัฒนา” สินค้าคงคลังที่มีอยู่ให้ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มฟังก์ชันการใช้งาน การออกแบบพื้นที่ให้ยืดหยุ่น หรือการนำเสนอแพ็กเกจที่น่าสนใจ ซึ่งช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถคงความสามารถในการแข่งขันและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานได้อย่างสูงสุด นี่คือ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความยั่งยืนทางการเงินมากกว่าการขยายตัวอย่างไร้ทิศทาง
อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน: มาตรฐานใหม่เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ให้ความสำคัญและเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ “ความยั่งยืน” นี่ไม่ใช่แค่ประเด็นด้านสิ่งแวดล้อม แต่เป็นองค์ประกอบสำคัญที่ส่งผลต่อค่าครองชีพและคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัย โดยบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่
การลงทุนในพลังงานสะอาดไม่ใช่แค่การสร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่เป็นการมอบประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมให้กับผู้ซื้อ ด้วยค่าไฟฟ้าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้เป็นอย่างดีในยุคที่ค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ การจัดการขยะ (Waste Management) ในทุกโครงการยังเป็นการตอกย้ำถึงความมุ่งมั่นในการเป็น “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยในมิติต่างๆ
ผมเชื่อว่า “อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน” จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่จะเป็น “มาตรฐาน” ในอนาคตอันใกล้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้บริโภคมีความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้นและมองหาที่อยู่อาศัยที่มอบประโยชน์ด้านการประหยัดพลังงาน นี่คือ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่คำนึงถึงทั้งผลกำไรและผลกระทบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับแบรนด์และโครงการในระยะยาว และยังเป็นที่สนใจของกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่มองหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนและสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
บทบาทภาครัฐและนโยบาย: กุญแจสู่การฟื้นฟูตลาด
นอกจากการปรับตัวของผู้ประกอบการแล้ว บทบาทของภาครัฐก็มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากมุมมองของผู้บริหารและผู้เชี่ยวชาญในวงการ การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไปคือสิ่งที่สำคัญกว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนหรือจดจำนองที่เคยออกมา
หากรัฐบาลสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อเข้ามาซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้เสียของครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และการพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะส่งผลโดยตรงต่อ Debt Service Ratio (DSR) ซึ่งช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น และลดภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย
ในฐานะผู้สังเกตการณ์ตลาดมาอย่างยาวนาน ผมมองว่านี่คือจิ๊กซอว์ตัวสุดท้ายที่จะเติมเต็ม กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ของผู้ประกอบการ การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเติบโตและการฟื้นตัวของตลาด การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานโดยภาครัฐก็มีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลใหม่ๆ ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการ
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวเชิงรุกคือหัวใจ
สรุปแล้ว สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบันและอนาคตคือการปรับตัวเชิงรุก มองหาวิธีช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้ขับเคลื่อน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ด้วยโมเดล Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable Segment และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้จะต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดโดยรวมในอนาคต
การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้กับลูกค้าเป็นบทบาทที่ภาคธุรกิจสามารถทำได้ทันที และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเดินหน้าอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2025 และปีต่อๆ ไป ที่คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับเปลี่ยนและสร้างสรรค์นวัตกรรม ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอโซลูชั่นที่แท้จริงและเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และเป็นผู้นำในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวไปข้างหน้า
คำเชิญชวน
ในโลกที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจและนำ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ชาญฉลาดมาใช้คือสิ่งสำคัญ หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางใหม่ๆ หรือเป็นผู้ซื้อที่กำลังค้นหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โมเดลและแนวคิดที่เราได้นำเสนอในบทความนี้อาจเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการพิจารณา เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับนวัตกรรมเหล่านี้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือการซื้อบ้านในฝันของคุณวันนี้ เพื่อให้ก้าวแรกสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างมั่นคงและยั่งยืน
