เจาะลึกอนาคตสินเชื่อที่อยู่อาศัย: กลยุทธ์นวัตกรรมรับมือวิกฤตและความท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวิกฤตการณ์มาหลายระลอก แต่ต้องยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่ายนั้น กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและลึกซึ้งยิ่งกว่าที่ผ่านมา ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวตามวัฏจักรปกติ แต่เป็นวิกฤตเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ ตั้งแต่กำลังซื้อของผู้บริโภคไปจนถึงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย หัวใจสำคัญของปัญหาคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ความฝันในการมีบ้านของคนจำนวนมากต้องเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส และผู้ประกอบการที่ฉลาดจะมองเห็นช่องทางในการปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ ดังเช่นกรณีศึกษาของ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ได้เปิดตัวโมเดล “Next Solution” ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการปรับตัว แต่เป็นการ “พลิกเกม” เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้จริง ถือเป็นแนวคิดที่น่าจับตามองและอาจเป็นต้นแบบให้กับอุตสาหกรรมในอนาคต
วิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัย: เมื่อความต้องการมีอยู่ แต่ความสามารถในการกู้หายไป
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถูกกดดันอย่างหนักจากหลายปัจจัย ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเปราะบาง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ และรายได้ของผู้บริโภคส่วนใหญ่ที่เติบโตไม่ทันกับอัตราเงินเฟ้อและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ปัญหาเหล่านี้ล้วนนำไปสู่จุดวิกฤตที่สำคัญที่สุด นั่นคือ “ความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย” ที่ลดลงอย่างฮวบฮาบ
ข้อมูลที่น่าตกใจจากผู้ประกอบการบางรายชี้ว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในโครงการแนวราบบางทำเล อาทิ โครงการบ้านในบางใหญ่ พุ่งสูงถึง 80% ซึ่งหมายความว่าจากผู้ยื่นขอสินเชื่อ 10 ราย มีถึง 8 รายที่ไม่ได้รับการอนุมัติ และสำหรับคอนโดมิเนียม ตัวเลขเฉลี่ยก็ยังคงอยู่ในระดับ 50% สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้อยู่ที่ “ความต้องการ” ในการมีบ้านที่ลดลง ตรงกันข้าม ความต้องการยังคงมีอยู่สูง โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการสร้างความมั่นคงในชีวิต แต่ปัญหาอยู่ที่ “ความสามารถในการกู้” ที่ไม่เอื้ออำนวย
สถาบันการเงินเองก็ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากความเสี่ยงจากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อเข้มงวดกว่าเดิมมาก ลูกค้าหลายรายจึงติดกับดักของ “เครดิตบูโร” หรือมีภาระหนี้เดิมสูงจนไม่เหลือศักยภาพในการก่อหนี้เพิ่มเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านพร้อมอยู่ หรือโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ การวางแผนการเงินจึงกลายเป็นเรื่องที่ซับซ้อนและท้าทายยิ่งขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านในยุคนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือสัญญาณอันตรายที่ชี้ให้เห็นว่า หากไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง ปัญหานี้จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมและบั่นทอนความฝันของคนไทยจำนวนมาก การแก้ไขปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ติดขัดนี้จึงเป็นวาระเร่งด่วนที่ทุกภาคส่วนต้องร่วมมือกัน
Next Solution: นวัตกรรมนำทางสู่การมีบ้านของคนไทย
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบาก เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้นำเสนอ “Next Solution” โมเดลที่บริษัทมองว่าเป็น “บันได” ที่ทอดลงไปให้ลูกค้าสามารถก้าวขึ้นมาขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ โดยไม่ปล่อยให้หลุดออกจากระบบและต้องกลับไปเช่าที่อยู่อาศัยต่อไปอีกหลายปี โมเดลนี้ประกอบด้วยสองกลไกหลักที่น่าสนใจยิ่ง ได้แก่ LivNext และ RentNext ซึ่งเป็นการผสมผสานระหว่างการเช่ากับการออมเพื่อซื้อ และการเช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ที่ตอบโจทย์ Pain Point ของผู้ซื้อบ้านได้อย่างตรงจุด
LivNext: พลิกวิกฤตกู้ไม่ผ่านให้เป็นโอกาสสร้างเครดิต
โครงการ LivNext หรือ “เช่าออมบ้าน” ถือเป็นหัวใจสำคัญของ Next Solution ที่ถูกออกแบบมาเพื่อช่วยพลิกยอดปฏิเสธสินเชื่อให้กลายเป็นยอดขายที่แท้จริง แนวคิดเบื้องหลังคือการให้โอกาสผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อได้ “สร้างเครดิต” และ “พิสูจน์ศักยภาพทางการเงิน” ของตนเองในระยะเวลา 2-3 ปี ก่อนที่จะยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจริงอีกครั้ง โดยมีกลไกที่น่าสนใจดังนี้:
การผ่อนชำระกับโครงการเพื่อสร้างวินัย: ลูกค้าจะผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยกับโครงการโดยตรงในอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจราว 1.8% ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยตลาดมาก การผ่อนชำระนี้จะดำเนินการผ่านบัญชีของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นสถาบันการเงินของรัฐที่มีพันธกิจในการสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน การชำระอย่างสม่ำเสมอจะช่วยสร้างประวัติทางการเงินที่ดีให้กับลูกค้า
การโค้ชทางการเงินอย่างใกล้ชิด: เสนาฯ ไม่ได้ปล่อยให้ลูกค้าเดินตามลำพัง แต่ได้ร่วมมือกับบริษัท เงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินในเครือที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย เข้ามาช่วยวิเคราะห์ศักยภาพลูกค้าอย่างละเอียด ติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน และให้คำแนะนำเรื่องพฤติกรรมการเงินอย่างใกล้ชิด นี่คือหัวใจสำคัญของการ “สร้างเครดิต” เพราะการมีวินัยทางการเงินและประวัติการชำระที่ดี คือปัจจัยหลักที่ธนาคารพิจารณาในการอนุมัติสินเชื่อ
จากผู้ถูกปฏิเสธสู่ผู้เป็นเจ้าของบ้าน: ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงตัวเลขทางสถิติ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ ปัจจุบันโครงการมีลูกค้าประมาณ 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วกว่า 100 ยูนิต ภายในระยะเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า ผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่ต้องการเวลาและเครื่องมือในการปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้ถูกต้อง การเข้าถึงสินเชื่อบ้านจึงเป็นไปได้จริง
มูลค่าทางธุรกิจและการปรับกลุ่มลูกค้า: ในเชิงธุรกิจ LivNext ช่วยรักษายอดขายที่อาจสูญเสียไปได้กว่า 2,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ฐานลูกค้าของโครงการยังเริ่มขยับจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ขึ้นสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการบ้านไม่ได้ลดลง แต่ติดปัญหาเงื่อนไขด้านเครดิตเท่านั้น LivNext จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการปลดล็อกกำลังซื้อที่ซ่อนอยู่ และเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืนในระยะยาว
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ทางเลือกที่ยืดหยุ่น
คู่ขนานไปกับ LivNext คือโมเดล RentNext ซึ่งเป็นการเช่าที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมกับ “สิทธิ์ซื้อ” ที่ยืดหยุ่น โดยมีจุดเด่นคือ:
เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินดาวน์: หากลูกค้าตัดสินใจซื้อยูนิตเดียวกันที่กำลังเช่าอยู่ สามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากราคาบ้านได้ 100% เต็ม หรือหากเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ ก็ยังสามารถนำค่าเช่ามาหักเงินต้นได้ 50% นี่คือความยืดหยุ่นที่ผู้เช่าทั่วไปไม่เคยได้รับ และเป็นการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านอย่างแท้จริง
การใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิม: RentNext ไม่ใช่แค่การสร้างรายได้ใหม่ แต่เป็นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ที่มีอยู่เดิม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง อาทิ คอนโดมิเนียมพระราม 9, บ้านเดี่ยวบางนา, อสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยรังสิต ซึ่งมีความต้องการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ทำให้ Gross Margin ของโมเดลนี้สูงถึง 80% เนื่องจากลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมหาศาล และยังช่วยให้โครงการบ้านพร้อมอยู่เหล่านั้นมีผู้เข้าอยู่อาศัยและสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง
การมีโมเดลอย่าง LivNext และ RentNext เป็นการแสดงให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในปัญหาของลูกค้า และความมุ่งมั่นที่จะพัฒนาแนวทางแก้ปัญหาสินเชื่อบ้านกู้ไม่ผ่านอย่างสร้างสรรค์ โดยเฉพาะการเปิดโอกาสให้คนกลุ่มที่เคยถูกมองข้ามได้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เพื่อสร้างความมั่นคงในชีวิต
ปี 2569: รัดเข็มขัดพร้อมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน
สำหรับยุทธศาสตร์ในปี 2569 เสนาดีเวลลอปเม้นท์เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวังและเน้นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน ซึ่งเป็นแนวทางที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์หลายรายควรพิจารณาในภาวะตลาดปัจจุบัน
ชะลอการเปิดโครงการใหม่ มุ่งบริหารสต็อก: กลยุทธ์หลักคือการลดการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ชะลอมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่ม เหตุผลสำคัญคือการรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้สูงสุด และเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการสต็อกสินค้าคงคลังที่มีอยู่
บริษัทมีคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม การรีโนเวตเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout และทำการตลาดแบบตรงกลุ่มเป้าหมาย จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน นี่ไม่ใช่แค่การขายสต็อก แต่เป็นการ “ปรับปรุงและเพิ่มมูลค่า” ให้กับสินทรัพย์เดิม เพื่อตอบสนองตลาด ซื้อบ้านคอนโด ให้ได้ตามเป้าหมาย ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้กล่าวไว้ชัดเจนว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” ซึ่งสะท้อนแนวคิดการพัฒนาและนวัตกรรมที่สามารถเกิดขึ้นได้กับสินทรัพย์ทุกประเภท
มุ่งมั่นสู่อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน: อีกหนึ่งเทรนด์ที่สำคัญและเป็นความมุ่งมั่นของเสนาฯ คือการเดินหน้าสู่ความยั่งยืน ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังจะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์บ้าน และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงแต่ตอบโจทย์เรื่องพลังงานสะอาด แต่ยังช่วยลดภาระค่าครองชีพให้กับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเป็นรูปธรรมในระยะยาว นอกจากนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าแนวทาง Waste Management หรือการจัดการขยะในทุกโครงการ เพื่อยกระดับบทบาทของบริษัทในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในทุกมิติ ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ยั่งยืน และเป็นจุดแข็งในการสร้างความน่าเชื่อถือให้กับแบรนด์ในอนาคต
มุมมองเศรษฐกิจและการเมือง: ปัจจัยสำคัญต่อตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรม ผมเชื่อว่ามาตรการภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดร.เกษรา ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่องนี้
มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ: แม้รัฐบาลจะมีการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองไปบ้างแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและการผ่อนคลายความตึงตัวของสินเชื่อ การจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เพื่อซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือการปรับโครงสร้างหนี้เสียให้เกิดผลจริง จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และลดความเสี่ยงที่สถาบันการเงินจะปฏิเสธสินเชื่อ
ลดอัตราดอกเบี้ย: การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่สำคัญและมีผลโดยตรงต่ออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ ซึ่งจะช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และยังเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์
โดยสรุปแล้ว การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชนในการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง ทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือนและการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่การฟื้นตัวของตลาด และสร้างเสถียรภาพให้กับอุตสาหกรรมในระยะยาว ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนสามารถปรึกษาสินเชื่อบ้าน และมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น
บทสรุป: สร้างรากฐานที่มั่นคงเพื่ออนาคต
ท่ามกลางสภาพตลาดที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ต้องปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยเหลือลูกค้าให้มีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ดังเช่นที่เสนาฯ ได้นำกลยุทธ์ Next Solution มาประยุกต์ใช้เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable Segment และสร้างเส้นทางที่ชัดเจนให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้กระบวนการอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว และเป็นการสร้างความยั่งยืนให้กับตลาดโดยรวม
การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมสร้างศักยภาพให้ลูกค้าไม่ใช่แค่เรื่องของผลกำไรระยะสั้น แต่คือการลงทุนในอนาคตของอุตสาหกรรมและคุณภาพชีวิตของคนไทย องค์กรใดที่สามารถเป็น “Life Long Trusted Partner” ให้กับลูกค้าได้จริง โดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง จะเป็นผู้ชนะที่แท้จริงในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
หากท่านกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือกำลังมองหาแนวทางแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและต้องการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้านในฝัน ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาโมเดลนวัตกรรมเหล่านี้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและการวางแผนทางการเงิน เพื่อค้นหาเส้นทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่านที่สุด เพราะการมีบ้านไม่ใช่แค่ความฝัน แต่คือเป้าหมายที่สามารถเป็นจริงได้ด้วยกลยุทธ์ที่ถูกต้อง.
