พลิกโฉมวิกฤต: เจาะลึก กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ ในการประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยและสร้างโอกาสให้คนไทยเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืนในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ยอมรับว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สถานการณ์ท้าทายอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจและสังคมไทย แรงกดดันจากหลายปัจจัยไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับน่าเป็นห่วง และที่สำคัญที่สุดคือความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชนทั่วไปที่ลดลงอย่างมีนัยยะ ได้กลายเป็นกำแพงขวางกั้นความฝันในการมีบ้านของคนจำนวนมาก ในภาวะเช่นนี้ การที่ผู้ประกอบการจะยืนหยัดอยู่ได้ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมและกลยุทธ์ที่พลิกแพลง เพื่อไม่เพียงแค่เอาตัวรอด แต่ต้องสามารถสร้างคุณค่าและโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง และหนึ่งในแนวคิดที่ผมมองว่าเป็นความเคลื่อนไหวที่น่าจับตาที่สุดคือ กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ หรือ Sena Next Solution ที่ไม่ได้มองแค่มิติของการพัฒนาโครงการ แต่เป็นการสร้าง “บันได” ให้กับผู้ที่กำลังเผชิญหน้ากับวิกฤตสินเชื่อ
ภูมิทัศน์ตลาดที่อยู่อาศัยไทย: วิกฤตสินเชื่อและความท้าทายที่ซับซ้อน
ก่อนที่เราจะเจาะลึกถึง กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ เราต้องเข้าใจถึงบริบทและแรงขับเคลื่อนของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันและแนวโน้มสำหรับปี 2025 เป็นอย่างดี ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เปรียบเสมือนเรือที่กำลังเผชิญมรสุมหลายลูกพร้อมกัน จากข้อมูลเชิงลึกและประสบการณ์ที่ผมสั่งสมมา ปัญหาไม่ได้อยู่ที่อุปทานที่ล้นเกินเพียงอย่างเดียว แต่หัวใจสำคัญของวิกฤตครั้งนี้อยู่ที่ “กำลังซื้อ” และ “ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ” ของผู้บริโภค ซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนและเรื้อรัง
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ จาก บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ได้ฉายภาพวิกฤตนี้ไว้อย่างชัดเจนว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ โดยเฉพาะในตลาดแนวราบอย่างย่านบางใหญ่ หรือคอนโดมิเนียมบางทำเลที่เคยได้รับความนิยมสูง พุ่งทะยานขึ้นอย่างไม่เคยมีมาก่อน บางพื้นที่สูงถึง 80% ซึ่งหมายความว่าจากผู้ที่ยื่นขอสินเชื่อ 10 ราย มีถึง 8 รายที่ไม่ได้รับการอนุมัติ ตัวเลขนี้สะท้อนปัญหาใหญ่ที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังความต้องการซื้อบ้านที่ยังคงมีอยู่ แต่ไม่สามารถแปรเปลี่ยนเป็น “ยอดขาย” ได้จริง เนื่องมาจากรายได้ที่ไม่เติบโตทันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ผนวกกับภาระหนี้ครัวเรือนของคนไทยที่สูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ DSR (Debt Service Ratio) ของหลายคนทะลุเพดาน การกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจึงกลายเป็นเรื่องไกลเกินฝันสำหรับกลุ่มคนทำงานจำนวนมาก
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงเช่นนี้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายและกระแสเงินสด การบริหารจัดการสต็อกสินค้าคงคลังจึงกลายเป็นสิ่งสำคัญเร่งด่วน การชะลอการเปิดโครงการใหม่และหันมาให้ความสำคัญกับการระบายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่าหลายพันล้านบาท ไม่ใช่แค่เพียงการปรับกลยุทธ์เชิงรับ แต่เป็นการแสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในพลวัตของตลาด และความมุ่งมั่นที่จะปรับตัวเพื่อความยั่งยืนในระยะยาว นี่คือจุดที่ กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ เข้ามามีบทบาทสำคัญ โดยการมองเห็น “Pain Point” ของลูกค้า และพัฒนาโมเดลที่จะเข้ามาอุดช่องว่างนี้ได้อย่างชาญฉลาด
“Next Solution”: บันไดสู่การมีบ้านที่จับต้องได้
กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ คือปรัชญาและชุดเครื่องมือที่ถูกออกแบบมาเพื่อพลิกฟื้นโอกาสให้กับผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ ให้สามารถกลับเข้าสู่ระบบและเป็นเจ้าของบ้านได้ในที่สุด โดยไม่ได้มองว่าลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านนั้น “ไม่มีศักยภาพ” แต่เป็นการให้ “เวลา” และ “โอกาส” ในการปรับปรุงสถานะทางการเงิน ซึ่งประกอบด้วยโมเดลหลักสองส่วนคือ LivNext และ RentNext
LivNext: โมเดล “เช่าออมบ้าน” เพื่อสร้างเครดิตทางการเงิน
LivNext หรือโครงการ “เช่าออมบ้าน” คือหัวใจสำคัญของ กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ ที่เข้ามาตอบโจทย์ปัญหาเรื่องเครดิตบูโรและ DSR โดยตรง ผมมองว่านี่ไม่ใช่แค่โครงการเช่าทั่วไป แต่เป็นการวางแผนทางการเงินระยะกลางเพื่อลูกค้าโดยเฉพาะ แนวคิดคือการเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถ “ผ่อน” กับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมาก (ประมาณ 1.8%) ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งกลายเป็นช่องทางที่สำคัญในการสร้างประวัติการชำระเงินที่ดีอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นรากฐานของการมีเครดิตทางการเงินที่แข็งแกร่ง
สิ่งที่ทำให้ LivNext โดดเด่นและแตกต่างคือการสนับสนุนและคำปรึกษาอย่างใกล้ชิด เสนาฯ ได้ทำงานร่วมกับบริษัทเงินสดใจดี ซึ่งเป็นสถาบันการเงินที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพของลูกค้าอย่างละเอียดและติดตามความคืบหน้าทุก 6 เดือน มีการให้คำแนะนำด้านพฤติกรรมทางการเงิน เช่น การจัดการหนี้ การออม และการรักษาวินัยทางการเงิน ซึ่งเป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่ขาดความรู้ความเข้าใจ การให้คำปรึกษา “ปรึกษาสินเชื่อบ้านฟรี” แบบมืออาชีพเช่นนี้ ช่วยให้ลูกค้าสามารถปรับปรุงสถานะทางการเงินของตนเองให้พร้อมสำหรับการขอสินเชื่อจริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
ผลลัพธ์ของ LivNext ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องตัวเลขทางธุรกิจ แต่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่สำคัญ จากลูกค้ากว่า 1,000 ยูนิต มีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนได้จริงแล้ว 100 ยูนิต ภายในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าการปฏิเสธสินเชื่อไม่ได้หมายความว่าหมดหวังตลอดไป แต่ต้องการ “กระบวนการ” และ “เครื่องมือ” ที่เหมาะสมในการช่วยเหลือ การที่ LivNext สามารถรักษายอดขายที่อาจสูญไปกว่า 2,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพทางธุรกิจที่มหาศาล และยังช่วยขยายฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่ 3-4 ล้านบาท ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการ “บ้านราคาจับต้องได้” ยังคงมีอยู่สูง หากสามารถแก้ไขปัญหาเรื่องเงื่อนไขด้านเครดิตได้
RentNext: ความยืดหยุ่นของการ “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ”
ควบคู่ไปกับ LivNext, กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ ยังมี RentNext ซึ่งเป็นโมเดล “เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ” ที่ให้ความยืดหยุ่นกับลูกค้ามากกว่าการเช่าทั่วไป ผมมองว่านี่คือการทำความเข้าใจความไม่แน่นอนในชีวิตของผู้บริโภคได้อย่างลึกซึ้ง ลูกค้าที่เช่าที่อยู่อาศัยภายใต้โมเดล RentNext จะได้รับสิทธิ์ในการเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ โดยมีเงื่อนไขที่น่าสนใจคือสามารถนำค่าเช่าที่จ่ายไปแล้วมาหักออกจากเงินต้นได้ 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ
ความยืดหยุ่นนี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระทางการเงินเมื่อลูกค้าตัดสินใจซื้อ แต่ยังเป็นการสร้างความมั่นคงทางใจ ให้ผู้เช่ารู้สึกว่าเงินที่จ่ายไปไม่ได้สูญเปล่า แต่เป็นการลงทุนเพื่ออนาคตของตนเอง นอกจากนี้ RentNext ยังช่วยให้เสนาฯ สามารถบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ลดต้นทุนการตลาด และเพิ่มการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูง เช่น คอนโดบางนา, ที่อยู่อาศัยพระราม 9, โครงการรังสิต หรือในพื้นที่ใกล้เคียงนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีความต้องการเช่าค่อนข้างมากและมีความเสี่ยงต่ำ
โดยรวมแล้ว LivNext และ RentNext สร้างรายได้รวมให้กับเสนาฯ ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคืออัตรา Gross Margin ที่สูงถึง 80% ซึ่งเป็นผลมาจากการนำทรัพย์สินเดิมที่มีอยู่มาสร้างมูลค่าเพิ่ม นี่คือการแสดงให้เห็นถึงนวัตกรรมในการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” และการสร้างโมเดลธุรกิจที่ยั่งยืนภายใต้ข้อจำกัด
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับปี 2025: รัดเข็มขัดและก้าวสู่ความยั่งยืน
สำหรับทิศทางในปี 2025 และปีต่อๆ ไป เสนาฯ ได้วาง กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ ในการดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังแต่ยังคงไว้ซึ่งการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง การชะลอการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก และหันมามุ่งเน้นการบริหารจัดการและระบายสต็อกคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่และบ้านเดี่ยวที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียม ถือเป็นการตัดสินใจที่ฉลาดเพื่อรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สินทรัพย์ให้สูงสุดในภาวะตลาดเช่นนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าการปรับกลยุทธ์เช่นนี้เป็นการตอบสนองต่อ “ดิจิทัลทรานส์ฟอร์เมชันอสังหาฯ” และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ผู้ซื้อในปัจจุบันต้องการเห็นสินค้าจริง มีความพร้อมในการเข้าอยู่ และต้องการความมั่นใจในสภาพคล่องของโครงการ เสนาฯ ไม่ได้หยุดนิ่งเพียงแค่การขายสต็อกเก่า แต่ยังคงดำเนินการปรับปรุงยูนิตเดิมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ให้ทันสมัย ไปจนถึงการทำตลาดแบบตรงกลุ่ม (Targeted Marketing) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการและรสนิยมที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคอย่างแท้จริง แนวคิดที่ว่า “การไม่มีโครงการใหม่ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี้ แสดงให้เห็นถึงมุมมองที่กว้างไกลและเน้นการสร้างคุณค่าจากสิ่งที่ตนมีอยู่
นอกจากนี้ เทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ยังคงมุ่งมั่นเดินหน้าต่อไปคือ “ความยั่งยืนในอสังหาฯ” ดร.เกษรายืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการส่งเสริม “พลังงานสะอาด” และสร้างคุณค่าด้านสิ่งแวดล้อมที่สอดรับกับเมกะเทรนด์โลก การลงทุนในโซลาร์เซลล์บ้านและระบบบริหารจัดการขยะ (Waste Management) ในทุกโครงการ ตอกย้ำถึงการวางตำแหน่งของเสนาฯ ในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ อย่างรอบด้าน ซึ่งเป็นการสร้าง EEAT (Experience, Expertise, Authoritativeness, Trustworthiness) ที่แข็งแกร่งให้กับแบรนด์
มุมมองเศรษฐกิจและการเมือง: มาตรการที่จำเป็นเพื่อฟื้นฟูตลาด
การฟื้นตัวของตลาด “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” และ “ตลาดที่อยู่อาศัย” โดยรวม ยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกหลายประการ โดยเฉพาะมาตรการจากภาครัฐ ในมุมมองของผมและผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน มาตรการที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่ยังไม่เพียงพอที่จะแก้ไขปัญหาระดับโครงสร้าง
สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และภาวะสินเชื่อที่ตึงตัวเกินไป หากรัฐบาลสามารถจัดตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสียจากสถาบันการเงิน หรือมีนโยบายปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลในทางปฏิบัติ จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล และหากมีการพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อ DSR ของลูกค้า ทำให้ความสามารถในการกู้สูงขึ้น และช่วยให้ลูกค้าเข้าถึง “สินเชื่อบ้าน” ได้ง่ายขึ้น ซึ่งเป็นการกระตุ้นให้เกิด “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” และ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในภาคเอกชนอีกด้วย การวางแผนภาษีอสังหาฯ ที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้ซื้อและผู้ลงทุนก็เป็นอีกเครื่องมือที่ควรพิจารณาเพื่อกระตุ้นตลาด
สรุปและก้าวต่อไป
กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ คือตัวอย่างที่ชัดเจนของผู้ประกอบการที่มองเห็นวิกฤตเป็นโอกาส และปรับเปลี่ยนกระบวนทัศน์จากการเป็นเพียง “ผู้ขาย” ไปสู่ “ผู้ช่วยสร้างโอกาส” การทำความเข้าใจ “Pain Point” ของลูกค้า การให้คำปรึกษาทางการเงิน และการออกแบบโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นและตอบโจทย์ปัญหา “การแก้ปัญหากู้บ้านไม่ผ่าน” ถือเป็นก้าวสำคัญที่ไม่เพียงแต่ช่วยให้เสนาฯ สามารถประคองธุรกิจได้ในภาวะยากลำบาก แต่ยังเป็นการสร้างความยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโต หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวเชิงรุกและสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เช่นเดียวกับ กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ ที่ให้ความสำคัญกับการ “สร้างเครดิต” และ “การวางแผนการเงิน” ให้กับลูกค้า เพื่อให้พวกเขาก้าวเข้าสู่เส้นทางการเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างมั่นคง
หากท่านกำลังเผชิญกับความท้าทายในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางใหม่ๆ ในการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป การศึกษาและทำความเข้าใจโมเดลอย่าง กลยุทธ์ Next Solution เสนาฯ จะมอบทั้งแรงบันดาลใจและแนวคิดเชิงปฏิบัติที่มีคุณค่า อย่ารอช้าที่จะสำรวจโอกาสใหม่ๆ และก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดที่อยู่อาศัยยุคใหม่นี้!
