พลิกวิกฤตสู่โอกาส: ถอดรหัส กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ แห่งอนาคตของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันมาแล้วหลายระลอก แต่ไม่มีครั้งใดที่รู้สึกถึงแรงกดดันที่ซับซ้อนและท้าทายเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบัน การที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “เสนาฯ” ได้เปิดตัวโมเดล “Next Solution” และปรับเปลี่ยน กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวม จึงเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในภูมิทัศน์ของตลาดที่ไม่เคยหยุดนิ่ง และเป็นบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภคทุกคน
ปลุกปัญหาหนี้ครัวเรือนและอัตราปฏิเสธสินเชื่อ: แรงสั่นสะเทือนต่อตลาดที่อยู่อาศัย
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับคลื่นลมที่พัดกระหน่ำอย่างรุนแรงยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใดๆ ในอดีต ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ กำลังซื้อผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าแมสที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านหลังแรก ข้อมูลเชิงลึกจากผู้บริหารระดับสูงอย่าง ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการของเสนาฯ ได้ตอกย้ำถึงความรุนแรงของสถานการณ์ ด้วยตัวเลข อัตราปฏิเสธสินเชื่อ ที่น่าตกใจในตลาดแนวราบบางทำเล เช่น ย่านบางใหญ่ ที่พุ่งสูงถึง 80% และคอนโดมิเนียมยังคงมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 50% ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงสถิติ แต่มันคือภาพสะท้อนของความฝันที่ถูกแขวนไว้บนเส้นด้ายของผู้คนจำนวนมาก
ในมุมมองของผม ปัญหานี้ไม่ได้เกิดจากการที่ความต้องการที่อยู่อาศัยหายไปไหน ผู้คนยังคงอยากมีบ้านของตัวเอง เพียงแต่ “ความสามารถในการกู้” ของพวกเขาได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ รายได้ที่เติบโตไม่ทันราคาบ้านที่ขยับสูงขึ้น ประกอบกับภาระหนี้สินเดิมที่รัดคอ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากติดกับดัก DSR (Debt Service Ratio) และไม่สามารถก้าวข้ามผ่านเงื่อนไขการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ได้ สิ่งนี้เป็น Pain Point ขนาดใหญ่ที่กัดกินศักยภาพของตลาด และเป็นโจทย์สำคัญที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเร่งหาทางออก
Next Solution: นวัตกรรมพลิกเกม สร้างโอกาสการมีบ้านให้เป็นจริง
ท่ามกลางความท้าทายนี้ เสนาฯ ได้แสดงวิสัยทัศน์ที่โดดเด่นด้วยการเปิดตัว “Next Solution” ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่ผลิตภัณฑ์ แต่เป็นกลไกเชิงสังคมที่ออกแบบมาเพื่อ “โยนบันได” ลงไปให้ลูกค้าปีนขึ้นมาได้ โมเดลนี้ประกอบด้วยหัวใจสำคัญสองส่วน: LivNext (โครงการเช่าออมบ้าน) และ RentNext (เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ) ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความพยายามที่จะ แก้ปัญหากู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน อย่างจริงจังและยั่งยืน
LivNext: เช่าออมบ้าน สร้างเครดิต เปลี่ยนยอดปฏิเสธเป็นยอดขาย
LivNext เป็นมากกว่าแค่การเช่า เป็นแนวคิดที่ชาญฉลาดในการเปลี่ยนสถานะจาก “ผู้ถูกปฏิเสธสินเชื่อ” ให้กลายเป็น “ผู้ที่มีศักยภาพในการเป็นเจ้าของบ้าน” ในอนาคต โมเดลนี้เปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระกับโครงการในอัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจราว 1.8% ผ่านบัญชีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเป็นพันธมิตรที่สำคัญ หัวใจสำคัญของ LivNext อยู่ที่การสร้างประวัติ สินเชื่อบ้าน ที่ดีให้แก่ลูกค้าอย่างต่อเนื่อง โดยมีทีมงานจากบริษัทเงินสดใจดีในเครือเสนาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการเงินภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย คอยให้คำแนะนำและตรวจสอบพฤติกรรมทางการเงินอย่างใกล้ชิดทุก 6 เดือน เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพและเตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองว่า LivNext ไม่ได้ช่วยแค่ในเชิงธุรกิจเท่านั้น แต่ยังสร้างผลกระทบเชิงบวกทางสังคมที่ลึกซึ้ง ปัจจุบันโครงการมีลูกค้าเข้าร่วมกว่า 1,000 ยูนิต และมีผู้ที่สามารถกู้ผ่านและโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงแล้วถึง 100 ยูนิตในเวลาไม่ถึงสองปี นี่คือบทพิสูจน์ว่าผู้ที่เคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะ “กู้ไม่ได้ตลอดไป” แต่พวกเขาเพียงต้องการเวลาและการสนับสนุนที่เหมาะสมเพื่อปรับฐานข้อมูลทางการเงินให้แข็งแกร่ง เสนาฯ สามารถรักษา ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ที่อาจสูญเสียไปได้กว่า 2,000 ล้านบาทจากโมเดลนี้ และยังเห็นการขยับฐานลูกค้าจากกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ไปสู่กลุ่ม 3-4 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ แต่ติดปัญหาที่เงื่อนไขด้านเครดิตเป็นสำคัญ
RentNext: เช่าพร้อมสิทธิ์ซื้อ ความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
ควบคู่ไปกับ LivNext คือ RentNext โมเดลที่มอบความยืดหยุ่นสูงสุดแก่ผู้เช่า โดยลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจซื้อเป็นเจ้าของได้ และที่น่าสนใจคือสามารถนำค่าเช่ามาหักเป็นเงินต้นได้เต็ม 100% หากตัดสินใจซื้อยูนิตเดิม หรือ 50% หากเลือกซื้อโครงการอื่นในเครือของเสนาฯ นี่คือ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความมั่นใจก่อนตัดสินใจครั้งใหญ่ และยังช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนสำหรับลูกค้า
ในเชิงธุรกิจ รายได้รวมจาก LivNext และ RentNext อาจดูไม่สูงนักที่ราว 80-100 ล้านบาทต่อปี แต่ Gross Margin ที่สูงถึง 80% คือจุดเด่นที่น่าจับตา เพราะเป็นการนำทรัพย์สินเดิมที่สร้างเสร็จแล้วมาใช้สร้างรายได้ใหม่ ซึ่งช่วยลดต้นทุนการตลาดได้อย่างมหาศาล และเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ (Economy of Scope) ในทำเลที่ได้รับความนิยมในการเช่าสูงและมีความเสี่ยงต่ำ เช่น คอนโดพระราม 9, อสังหาฯ บางนา, ใกล้นิคมอุตสาหกรรม และ อสังหาฯ รังสิต ซึ่งเป็นแหล่งรวมของพนักงานและนักศึกษาที่มีความต้องการเช่าสูง
ปรับเข็มทิศ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 (2026): รัดเข็มขัดและพัฒนาสต็อก
สำหรับทิศทาง กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 (ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มปี 2025) เสนาฯ เลือกเดินหน้าอย่างระมัดระวังและเน้นความรัดกุมเป็นพิเศษ ซึ่งในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่านี่คือการตัดสินใจที่ถูกต้องและเป็นไปตามหลัก การบริหารจัดการสต็อก ที่ดี บริษัทจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลง โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อน หรือเป็นเฟสต่อเนื่องจากโครงการเดิม แทนที่จะขยายพอร์ตเพิ่มเติม การรักษาสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สินทรัพย์ที่มีอยู่ให้สูงสุด เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน
เสนาฯ มีสินค้าคงคลังจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่า 70% เป็นคอนโดมิเนียมแทนที่จะทิ้งไว้เฉยๆ บริษัทกลับเลือกที่จะนำมาพัฒนาและปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การรีโนเวทเฟอร์นิเจอร์ ปรับ Layout ไปจนถึงการทำตลาดแบบเจาะกลุ่มเป้าหมาย (Micro-targeting) มากขึ้น เพื่อให้สินค้าสอดรับกับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามสภาพเศรษฐกิจ ผมชื่นชมแนวคิดของ ดร.เกษรา ที่กล่าวว่า “การที่เราไม่มีโครงการใหม่ ไม่ได้หมายความว่าจำเป็นต้องหยุดพัฒนา” นี่คือ Mindset ของ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่แท้จริง คือการเห็นคุณค่าในสิ่งที่อยู่ตรงหน้าและหาวิธีสร้างมูลค่าเพิ่มให้มันอย่างไม่หยุดยั้ง
มุ่งสู่ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน: มาตรฐานใหม่เพื่อคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อม
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญที่เสนาฯ ยังคงมุ่งมั่นเดินหน้าอย่างต่อเนื่องคือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ซึ่งสอดคล้องกับเมกะเทรนด์ระดับโลกและข้อกำหนดด้าน ESG ดร.เกษรา ยืนยันว่าบ้านในกลุ่มราคาแกรนด์ทุกหลังของเสนาฯ จะมีการติดตั้งโซลาร์เซลล์และแบตเตอรี่เก็บพลังงานเป็นมาตรฐานใหม่ ซึ่งผมมองว่าเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาดและตอบโจทย์ค่าครองชีพที่สูงขึ้นของผู้บริโภค อีกทั้งยังเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนไปสู่การใช้ พลังงานสะอาด และลดภาระคาร์บอนฟุตพริ้นท์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของการตลาด แต่เป็นการสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว
นอกจากนี้ การเดินหน้าแนวทาง Waste Management ในทุกโครงการยังเป็นการยกระดับบทบาทของเสนาฯ ในฐานะ “Life Long Trusted Partner” ที่ไม่เพียงแค่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังดูแลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในมิติต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสุขภาพ สิ่งแวดล้อม และสังคม การผสาน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน เข้าไปในทุกมิติของการดำเนินงาน แสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพลักษณ์ของแบรนด์และการเติบโตในระยะยาว
บทบาทภาครัฐ: สร้างเสถียรภาพและกระตุ้น กำลังซื้อผู้บริโภค
ในมุมมองต่อสภาพเศรษฐกิจและการเมือง ดร.เกษรา มองว่ามาตรการรัฐที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้แก่ เรื่องค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งมีการออกมาแล้ว แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือการ แก้ปัญหากู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ที่เป็นต้นตอของปัญหาสินเชื่อตึงตัว การที่รัฐบาลสามารถตั้ง AMC (Asset Management Company) เพื่อเข้าซื้อหนี้เสีย หรือปรับโครงสร้างหนี้ให้เกิดผลจริง จะเป็นกลไกสำคัญในการปลดล็อกภาระหนี้ครัวเรือน และเพิ่ม กำลังซื้อผู้บริโภค ให้กลับคืนมา ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่งในประเด็นนี้ การแก้ไขปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนอย่างยั่งยืนคือหัวใจสำคัญของการฟื้นฟูเศรษฐกิจโดยรวม
นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่มีผลโดยตรงต่อ DSR และช่วยให้ลูกค้าสามารถกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยกระตุ้น สินเชื่อบ้าน ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจเรื่องดอกเบี้ยต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงสภาวะเงินเฟ้อและเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวม
จากวิกฤตสู่โอกาส: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุด ดร.เกษรา ได้เน้นย้ำถึงสิ่งสำคัญที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทุกรายควรทำในช่วงเวลานี้ คือการปรับตัวเชิงรุกและมองหาวิธีการใหม่ๆ เพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสก้าวเข้าสู่ระบบสินเชื่อได้มากขึ้น เช่นเดียวกับที่เสนาฯ ได้บุกเบิก กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ อย่าง Next Solution เพื่อประคองกำลังซื้อในกลุ่ม Affordable Housing และสร้างเส้นทางให้ลูกค้าได้เตรียมความพร้อมในการยื่นกู้จริง แม้ว่ากระบวนการอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่ถือเป็นการวางรากฐานทางการเงินที่มั่นคงสำหรับผู้บริโภคในระยะยาว ซึ่งจะส่งผลดีต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าอนาคตของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนจะขึ้นอยู่กับความสามารถของ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการปรับตัวและสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อตอบสนองความต้องการที่ซับซ้อนของผู้บริโภค การสร้างเครื่องมือช่วยเหลือและเสริมศักยภาพให้ลูกค้าไม่ใช่แค่เพียงหน้าที่ แต่เป็นโอกาสในการสร้างความแตกต่างและสร้างความน่าเชื่อถือในระยะยาว หากเรามองเห็นปัญหาเป็นความท้าทาย และใช้ความเชี่ยวชาญในการสร้างโซลูชันที่แท้จริง เราจะสามารถนำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาแนวทางในการ วางแผนทางการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือสนใจ ลงทุนคอนโด ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน ผมขอแนะนำให้ศึกษาโมเดลและ กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ จากเสนาฯ อย่างใกล้ชิด เพราะนี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของการผสมผสานวิสัยทัศน์ นวัตกรรม และความเข้าใจใน Pain Point ของผู้บริโภค เพื่อสร้างโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ มาร่วมกันสำรวจและทำความเข้าใจถึงแนวทางที่ชาญฉลาดเหล่านี้ เพื่อเตรียมพร้อมก้าวสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฝันของคุณอย่างมั่นใจในอนาคต
