ปลดล็อกศักยภาพประเทศไทย: ทำไมอสังหาริมทรัพย์คือหัวใจขับเคลื่อนเศรษฐกิจในทศวรรษหน้า
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายต่างๆ ที่ประเทศไทยต้องเผชิญมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในห้วงเวลาปัจจุบันที่โลกกำลังก้าวเข้าสู่ปี 2025 สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรงและซับซ้อนยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา คำถามที่ทุกคนในทุกภาคส่วนต่างเฝ้าหาคำตอบคือ “ประเทศไทยจะฝ่าวิกฤตนี้ไปได้อย่างไร และโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนอยู่ตรงไหน?” บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านเจาะลึกถึงทางออกสำคัญที่เราอาจมองข้ามไป นั่นคือการปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอย่างเต็มรูปแบบ
ภาพสะท้อนเศรษฐกิจไทย: วิกฤตการณ์ที่ซับซ้อนและเร่งด่วน
สิ่งที่เรากำลังเผชิญอยู่ไม่ใช่เพียงแค่ภาวะชะลอตัวทั่วไป แต่เป็นสัญญาณเตือนจากหลายทิศทางที่บ่งชี้ถึงโครงสร้างเศรษฐกิจที่เปราะบางและถึงทางตัน หากไม่มีการปรับเปลี่ยนอย่างจริงจัง จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ดร.บัณฑิต นิจถาวร อดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ได้เคยกล่าวถึงสถานการณ์ที่ไทยกำลังติดกับดัก “ทศวรรษที่สาบสูญ” ซึ่งเป็นคำเตือนที่ยังคงก้องกังวานในปัจจุบัน ตลาดหุ้นที่ไร้สัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ถดถอยและภาพอนาคตที่ไม่สดใส การลงทุนในประเทศยังคงชะลอตัว ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการสร้างงานและรายได้
หนึ่งในเสาหลักที่เคยพยุง GDP ไทยมานานคือภาคการส่งออก โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วนที่พึ่งพาการลงทุนจากต่างชาติอย่างญี่ปุ่นอย่างสูง แต่โลกปี 2025 กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุค EV ที่เทคโนโลยีและห่วงโซ่อุปทานแตกต่างไปอย่างสิ้นเชิง ผู้ประกอบการไทยจำนวนมากยังขาดองค์ความรู้และขีดความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนป้อนอุตสาหกรรม EV ได้ทันท่วงที ทำให้ความได้เปรียบเดิมเลือนหายไป ขณะเดียวกัน “สงครามการค้า” (Trade War) ระหว่างมหาอำนาจก็ทวีความรุนแรงขึ้น ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว และทำให้สินค้าจากจีนถูกผลักดันมายังตลาดประเทศเพื่อนบ้านอย่างไทยมากขึ้น สร้างแรงกดดันต่อภาคการผลิตและการค้าภายในประเทศ
ปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP เป็นอีกหนึ่งอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง ตลอดสิบปีที่ผ่านมา การเติบโตทางเศรษฐกิจส่วนหนึ่งมาจากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นการนำรายได้ในอนาคตมาใช้จ่ายในปัจจุบัน ผลลัพธ์คือคนไทยจำนวนมากมีกำลังซื้อที่จำกัด ไม่มีเงินเหลือสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่การใช้จ่ายในชีวิตประจำวันอย่างปกติสุข นอกจากนี้ โครงสร้างประชากรที่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ทำให้กำลังแรงงานลดลง ประสิทธิภาพในการผลิตโดยรวมลดต่ำลง และยังก่อให้เกิดปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจที่รุนแรงขึ้นอีกด้วย
แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยการกระตุ้นภาคการท่องเที่ยว แต่ตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน ก็ยังไม่กลับมาสู่ระดับก่อนโควิดได้อย่างเต็มที่ ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจภายในของจีนเอง และการแข่งขันที่สูงขึ้นจากประเทศอื่น ๆ ปัจจัยเหล่านี้รวมกันเป็นพายุที่ถาโถมเข้าใส่ ทำให้เราต้องคิดใหม่ ทำใหม่ และมองหาทางออกที่แตกต่างออกไปจากเดิม
บทเรียนจากการพลิกโฉมเศรษฐกิจทั่วโลก: อสังหาริมทรัพย์คือคำตอบ
ในมุมมองของผม ประสบการณ์กว่าสิบปีในการวิเคราะห์ตลาดและการลงทุน แสดงให้เห็นว่าหลายประเทศที่เคยเผชิญกับวิกฤตคล้ายคลึงกัน ได้เลือกที่จะ “เปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจ” ครั้งใหญ่ และประสบความสำเร็จอย่างงดงาม สิ่งที่เราสามารถเรียนรู้ได้คือ การไม่ยึดติดกับโมเดลเดิมๆ ที่ไม่สามารถสร้างการเติบโตได้อีกต่อไป
สิงคโปร์: จากประเทศอุตสาหกรรม พลิกโฉมสู่ศูนย์กลางบริการระดับโลก โดยภาคบริการมีสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP ดึงดูดรายได้จากต่างประเทศผ่านภาคการเงิน, ธนาคาร, เทคโนโลยี, ดิจิทัลอีโคโนมี, AI และการศึกษา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับภาคบริการเหล่านี้จึงเฟื่องฟูตามไปด้วย
เกาหลีใต้: จากอุตสาหกรรมหนัก สู่ประเทศผู้นำด้านเทคโนโลยี, อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) และภาคบริการ ซึ่งกลายเป็นแหล่งรายได้มหาศาลที่ส่งผลต่อการพัฒนาเมืองและตลาดอสังหาริมทรัพย์
ฮ่องกง: จากโรงงานทอผ้า สู่ศูนย์กลางการเงิน, ธุรกิจบริการ และภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากทั่วโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ดูไบ): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมัน วันนี้รายได้จากน้ำมันเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP โดยเปลี่ยนผ่านสู่การท่องเที่ยวระดับหรูหรา, ธุรกิจบริการ, และการส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม, การท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล, การจัดงานแสดงสินค้า, การจัดนิทรรศการ) โดยมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและการลงทุนเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก
อังกฤษ: จากผู้นำอุตสาหกรรม ปัจจุบันภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป อสังหาริมทรัพย์พรีเมียมในลอนดอนเป็นที่ต้องการสูงจากนักลงทุนทั่วโลก
ตัวอย่างเหล่านี้ชี้ชัดว่า การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเศรษฐกิจเป็นสิ่งจำเป็น และหลายครั้ง อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้ หากได้รับการออกแบบนโยบายที่ถูกต้อง
โอกาสทองของประเทศไทย: ทำไมอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นตัวแปรสำคัญ
ประเทศไทยมีศักยภาพอันโดดเด่นมากมายที่ชาวต่างชาติหลงใหลและต้องการเข้ามาใช้ชีวิต นี่คือ “จุดแข็ง” ที่เราต้องนำมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด:
เมืองท่องเที่ยวระดับโลก: กรุงเทพฯ ได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลกหลายปีติดต่อกัน ไม่เพียงเท่านั้น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ และหัวหิน ยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่ดึงดูดผู้คนจากทั่วโลก
ศูนย์กลางทางการแพทย์และสุขภาพ: ประเทศไทยมีโรงพยาบาลติดอันดับโลกหลายแห่ง พร้อมบริการทางการแพทย์ที่มีคุณภาพสูงและค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับชาติตะวันตก ทำให้เราเป็น Medical Hub ที่สำคัญ
คุณภาพชีวิตและค่าครองชีพ: ค่าครองชีพที่ไม่สูงจนเกินไป อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับระดับโลก สภาพอากาศที่ดี ผู้คนเป็นมิตร ระบบอินเทอร์เน็ตคุณภาพสูง เหล่านี้คือปัจจัยดึงดูดที่ทำให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางในฝันสำหรับการพักผ่อนหลังเกษียณ หรือแม้กระทั่งกลุ่ม Digital Nomads ที่ต้องการ Work-Life Balance ที่ดี
ทำเลที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐาน: ประเทศไทยตั้งอยู่ใจกลางอาเซียน มีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางการคมนาคมและโลจิสติกส์ โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ยังคงเดินหน้าต่อเนื่อง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังน่าสนใจ: โดยเปรียบเทียบแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะบ้านพักอาศัยและคอนโดมิเนียม ยังถือว่าเข้าถึงได้ง่ายกว่าเมืองใหญ่ๆ ในหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งเป็นโอกาสทองสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาจากข้อดีเหล่านี้แล้ว การเปลี่ยนผ่านจากการพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมหนักและการส่งออก สู่การพึ่งพาภาคบริการและภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ จึงเป็นเส้นทางที่สมเหตุสมผลและมีโอกาสประสบความสำเร็จสูง สิ่งนี้ไม่เพียงแต่จะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย แต่ยังช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและกระจายรายได้สู่ท้องถิ่นอีกด้วย
กลยุทธ์ปลดล็อกศักยภาพ: มาตรการเชิงรุกเพื่อดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
จากตัวอย่างของประเทศที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในที่อยู่อาศัย ผมเชื่อว่าประเทศไทยต้องมีมาตรการเชิงรุกที่ชัดเจนและจูงใจมากกว่าที่เป็นอยู่
เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย:
ปัจจุบันประเทศไทยมีที่ดินเอกสารสิทธิกว่า 127 ล้านไร่ จากที่ดินทั้งหมด 321 ล้านไร่ การกังวลว่าต่างชาติจะยึดครองที่ดินของไทยจนหมดนั้น อาจเป็นความกังวลที่เกินจริง หากเรามีกลไกควบคุมที่ดี ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ ก็จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ผมเชื่อว่าการอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในไทยในสัดส่วนที่จำกัด หรือในรูปแบบ Leasehold ระยะยาวพิเศษที่สามารถซื้อขายต่อได้ และ Condominium Freehold ที่ขยายสัดส่วนจาก 49% เป็น 75% ในบางพื้นที่ หรือในโครงการที่กำหนด จะเป็นแรงจูงใจที่สำคัญต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
กำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนและออกแบบสิทธิประโยชน์:
การโฟกัสไปที่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ซึ่งมีกำลังซื้อบ้านในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ที่ไม่ได้สูงเกินไป แต่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้มาก จะเป็นกุญแจสำคัญ กลุ่มคนเหล่านี้คือผู้ที่แสวงหาคุณภาพชีวิตที่ดีในราคาที่จับต้องได้ ซึ่งรวมถึงผู้เกษียณอายุ, ผู้บริหารระดับกลาง, หรือแม้แต่ Digital Nomads ที่พร้อมจะเข้ามาพำนักในประเทศไทยอย่างยาวนาน เราสามารถเรียนรู้จากโครงการ “Golden Visa” ของโปรตุเกสและกรีซ ที่ให้สิทธิพำนักถาวรแก่ผู้ที่ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ หรือโครงการ “Residency by Investment” ของสเปน ที่ประสบความสำเร็จในการกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซาหลังวิกฤตเศรษฐกิจ
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ครบวงจร:
การขายบ้านให้ชาวต่างชาติ 100,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 7% ซึ่งไม่ใช่แค่เม็ดเงินจากการขาย แต่ยังสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อเนื่องอีกมหาศาล:
- ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง: ได้รับอานิสงส์เต็มที่
- การจ้างงาน: ทั้งโดยตรง (ในภาคก่อสร้าง, การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์) และทางอ้อม (ในภาคบริการ, การดูแลรักษา)
- การบริโภคในท้องถิ่น: ผู้ที่เข้ามาพำนักจะใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ทั้งค่าอาหาร, การเดินทาง, การศึกษา, การแพทย์, และบริการอื่นๆ ซึ่งช่วยกระจายรายได้สู่ชุมชน
- การพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน: ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นจะกระตุ้นการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาพื้นที่
การส่งเสริมและทำการตลาดเชิงรุก:
เราต้องสร้างแบรนด์ประเทศไทยให้แข็งแกร่งในฐานะศูนย์กลางสำหรับ “บ้านหลังที่สอง” (My Second Home) หรือ “การลงทุนระยะยาวอสังหาฯ” ดึงดูดนักลงทุนจากตลาดจีน ญี่ปุ่น ยุโรป และตะวันออกกลาง ผ่านแคมเปญที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายโดยตรง ควบคู่ไปกับการให้ข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับกฏหมายต่างชาติซื้อที่ดิน และภาษีอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อสร้างความมั่นใจและโปร่งใส
การประยุกต์ใช้เทคโนโลยี (PropTech):
การนำ PropTech เช่น Blockchain สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ การใช้ AI เพื่อวิเคราะห์ข้อมูลตลาด หรือ VR/AR สำหรับการนำเสนอโครงการ จะช่วยยกระดับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ทันสมัย น่าเชื่อถือ และเข้าถึงนักลงทุนต่างชาติได้ง่ายขึ้น
ความท้าทายและการบริหารจัดการอย่างชาญฉลาด
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมความท้าทาย การเปิดกว้างมากขึ้นอาจทำให้เกิดความกังวลเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นจนคนไทยเข้าถึงยาก หรือการเก็งกำไรที่ไม่เหมาะสม บทบาทของภาครัฐจึงสำคัญอย่างยิ่งในการวางกรอบนโยบายที่รัดกุม:
กำหนดโซนหรือประเภทอสังหาริมทรัพย์: กำหนดพื้นที่หรือประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองได้ เพื่อไม่ให้กระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ที่คนไทยต้องการ
มาตรการป้องกันการเก็งกำไร: พิจารณาเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราก้าวหน้า หรือกำหนดระยะเวลาการถือครองขั้นต่ำ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรระยะสั้น
ความโปร่งใสและกฎหมายที่ชัดเจน: สร้างความชัดเจนในกฎหมายและกระบวนการให้ชาวต่างชาติเข้าใจง่าย เพื่อดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการการลงทุนระยะยาวอสังหาฯ และเพื่อลดปัญหาการถือครองแบบ Nominee ที่อาจเกิดขึ้น
สรุป: ถึงเวลาที่ต้องตัดสินใจและลงมือทำ
จากประสบการณ์ของผมในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าการที่อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยนั้นไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” ที่สำคัญและเร่งด่วนในภาวะที่เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับพหุวิกฤต การเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง GDP สู่ภาคบริการและภาคอสังหาริมทรัพย์โดยการดึงดูดกำลังซื้อจากต่างประเทศ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความเข้มแข็ง ความยั่งยืน และความมั่งคั่งให้แก่ประเทศในทศวรรษหน้า หากเรายังยึดติดกับแนวทางเดิมๆ โอกาสในการฟื้นตัวและเติบโตของเราก็จะยิ่งเลือนลาง
เรามีต้นทุนที่ดี มีศักยภาพที่ซ่อนอยู่ และมีบทเรียนจากนานาประเทศให้เรียนรู้ ถึงเวลาแล้วที่ผู้กำหนดนโยบายและทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง จะต้องกล้าตัดสินใจ ปรับเปลี่ยนความคิด และร่วมกันผลักดันมาตรการที่จำเป็น เพื่อปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้เป็นฟันเฟืองหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวพ้นวิกฤตและเติบโตอย่างมั่นคง
หากท่านเห็นด้วยกับแนวทางนี้ หรือมีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมเกี่ยวกับโซลูชั่นการลงทุนอสังหาฯ โปรดร่วมกันส่งเสียงเพื่อผลักดันให้ประเทศไทยสามารถคว้าโอกาสทองนี้ไว้ได้อย่างเต็มศักยภาพอนาคตของเศรษฐกิจไทยอยู่ในมือเราทุกคน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญเพื่อสำรวจโอกาสในตลาดที่สดใสนี้ไปพร้อมกัน
