กลยุทธ์พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่การสร้างขีดความสามารถใหม่ปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตทางเศรษฐกิจของประเทศอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ตั้งแต่ยุครุ่งเรืองของการส่งออกและอุตสาหกรรมยานยนต์ จนถึงปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญกับคลื่นพายุเศรษฐกิจถาโถมจากหลายทิศทาง คำถามที่ผุดขึ้นมาในใจนักลงทุน ผู้ประกอบการ และแม้กระทั่งประชาชนทั่วไปคือ “เศรษฐกิจไทยถึงจุดทางตันแล้วจริงหรือ? และโอกาสในการรอดพ้นจากกับดักนี้อยู่ที่ใด?”
สถานการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นในปี 2025 นี้ ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจชั่วคราว แต่เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่าโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิมที่เราเคยพึ่งพามาตลอดนั้น กำลังอ่อนแรงและไม่สามารถขับเคลื่อนประเทศให้ก้าวไปข้างหน้าได้อย่างยั่งยืนอีกต่อไป บทความนี้จะเจาะลึกถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างที่สำคัญ พร้อมนำเสนอ กลยุทธ์พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผมเชื่อมั่นว่าจะเป็นเส้นทางที่สามารถสร้างขีดความสามารถใหม่และนำพาประเทศไทยสู่ยุคแห่งความรุ่งเรืองอีกครั้ง
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจไทยที่เปลี่ยนไป: วิกฤตเชิงโครงสร้างที่ต้องเผชิญ
ประเทศไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่ IMF เคยเตือนว่าเป็น “กับดักทศวรรษที่สาบสูญ” ซึ่งรุนแรงกว่าที่หลายคนคาดคิด สัญญาณต่างๆ ชี้ชัดว่าเราไม่สามารถยึดติดกับโมเดลการเติบโตแบบเดิมได้อีกต่อไป
สงครามการค้าและภูมิรัฐศาสตร์ที่ร้อนแรง: การค้าโลกที่เคยเป็นเครื่องยนต์สำคัญของ เศรษฐกิจไทย กำลังถูกบั่นทอนด้วยสงครามการค้าระหว่างมหาอำนาจที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผลกระทบจาก “Trade War” ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การกีดกันทางการค้าโดยตรง แต่ยังรวมถึงการโยกย้ายฐานการผลิต การเปลี่ยนแปลงห่วงโซ่อุปทาน และการที่สินค้าจากจีนที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการเหล่านี้ ไหลทะลักเข้ามาแข่งขันในตลาดภูมิภาค รวมถึงประเทศไทย ทำให้ภาคการส่งออกของไทยที่เคยเป็นเสาหลัก ต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล
ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว: หากย้อนไป 10 ปีที่แล้ว หนี้สินครัวเรือนของไทยอยู่ที่ประมาณ 40% ของ GDP แต่ปัจจุบันได้พุ่งทะยานขึ้นเกิน 90% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง ตัวเลขนี้สะท้อนถึงการนำเงินในอนาคตมาใช้จ่ายเกินตัว ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศ และทำให้การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการอัดฉีดเม็ดเงินเพิ่มเติมเป็นไปได้ยากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวของ เศรษฐกิจไทย และจำกัดศักยภาพในการขยายตัวของภาคเอกชน
โครงสร้างประชากรและปัญหาแรงงาน: สังคมไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อจำนวนแรงงานที่มีประสิทธิภาพในการขับเคลื่อนภาคการผลิต ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน โดยเฉพาะในภาคอุตสาหกรรมบางประเภท จะกลายเป็นข้อจำกัดสำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ ยิ่งไปกว่านั้น ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมยังคงเป็นปัญหาเรื้อรังที่บั่นทอนการพัฒนาโดยรวม
การพึ่งพิงอุตสาหกรรมเก่าและการขาดแคลนเทคโนโลยีขั้นสูง: ในอดีต ประเทศไทยพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์และอุตสาหกรรมต่อเนื่องที่ลงทุนโดยญี่ปุ่นเป็นหลักในการขับเคลื่อน GDP แต่ปัจจุบัน โลกกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคของยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งประเทศไทยยังไม่สามารถผลิตชิ้นส่วนสำคัญป้อนอุตสาหกรรมนี้ได้อย่างเต็มศักยภาพ เนื่องจากเทคโนโลยีของไทยยังไม่ก้าวทัน ความล่าช้าในการปรับตัวนี้ทำให้เราเสี่ยงที่จะสูญเสียสถานะผู้นำในภาคการผลิตยานยนต์
ภาคการท่องเที่ยวที่เผชิญความท้าทายใหม่: แม้ว่ารัฐบาลจะตั้งความหวังกับการท่องเที่ยว แต่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาประเทศไทยยังไม่สามารถกลับไปสู่ระดับก่อนการระบาดของโควิด-19 ได้ง่ายนัก โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลัก ก็มีพฤติกรรมการเดินทางที่เปลี่ยนไป และโอกาสที่จะกลับมามีสัดส่วนเท่าเดิมนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ ความผันผวนของตลาดท่องเที่ยวโลกยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
บทเรียนจากการเปลี่ยนผ่าน: โครงสร้าง GDP สู่ภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาจากความท้าทายข้างต้น จึงถึงเวลาแล้วที่เราต้องทบทวนโครงสร้าง GDP ของไทย และกล้าที่จะปรับเปลี่ยนอย่างจริงจัง ดังที่หลายประเทศได้ประสบความสำเร็จมาแล้ว:
สิงคโปร์: เปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมไปสู่ภาคบริการมากถึง 70% ของ GDP เน้นการสร้างรายได้จากต่างประเทศ ทั้งด้านการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และการศึกษา
เกาหลีใต้: จากที่เน้นอุตสาหกรรมหนัก เปลี่ยนมาเน้นด้านเทคโนโลยี อุตสาหกรรมบันเทิง และภาคบริการ
ฮ่องกง: จากอุตสาหกรรมโรงงานทอผ้า สู่ภาคการเงิน การบริการ และอสังหาริมทรัพย์ กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินระดับโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากการพึ่งพารายได้จากการขายน้ำมันเป็นหลัก สู่การท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE อย่างเต็มรูปแบบ จน อสังหาริมทรัพย์ และการท่องเที่ยวคิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของ GDP
อังกฤษ: เดิมเป็นผู้นำอุตสาหกรรม ปัจจุบันเปลี่ยนไปสู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
ประเทศไทยมีศักยภาพที่ซ่อนอยู่มากมายที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก ระบบสาธารณสุขระดับโลก ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล อาหารไทยที่เป็นที่ยอมรับ วัฒนธรรมที่เป็นมิตร และสภาพอากาศที่ดี หากเราสามารถเปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรม ไปสู่การเป็นศูนย์กลางภาคบริการและ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ระดับโลกได้ ก็จะสามารถสร้างรายได้มหาศาลเข้าสู่ประเทศ
อสังหาริมทรัพย์: กลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในยุคใหม่
ในความคิดของผม กลยุทธ์พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เป็นเพียงแค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วน การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครอง ที่อยู่อาศัย ในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมายและมีประสิทธิภาพ จะเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศเข้ามาเติมเต็มช่องว่างที่ภาคส่วนอื่นกำลังอ่อนแรง
เราไม่จำเป็นต้องกังวลว่าที่ดินของประเทศไทยจะถูกต่างชาติยึดครองจนหมดสิ้น จากข้อมูลพบว่าประเทศไทยมีที่ดินถึง 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิประมาณ 127 ล้านไร่ หากสมมติว่าใน 1 ปี เราขายบ้านให้ต่างชาติได้กว่า 200,000 หลัง ซึ่งเป็นจำนวนที่มากพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญ ที่ดินที่ใช้ไปนั้นยังไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่ไทยมี นี่คือการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ใน ปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 400,000 หน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงกำลังซื้อต่างชาติให้เข้ามาซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของมูลค่าดังกล่าว ก็จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ
ชาวต่างชาติจำนวนมากต้องการมาพำนักในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่มองหา “วีซ่าระยะยาว” เพื่อการเกษียณ ผู้ที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ผู้ประกอบการที่ต้องการสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการทำงานแบบ Digital Nomad หรือแม้แต่กลุ่มนักลงทุนที่มองหา “โอกาสลงทุนไทย” ที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าประเทศพัฒนาแล้ว ค่าครองชีพที่ไม่สูงมากนัก คุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม ระบบสาธารณสุขที่มีคุณภาพในราคาที่เข้าถึงได้ และอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สมเหตุสมผล ล้วนเป็นปัจจัยดึงดูดสำคัญ
แม้ว่าที่ผ่านมาเราจะพยายามผลักดันให้กลุ่มผู้มีรายได้สูงพิเศษเข้ามาอยู่อาศัย แต่ในความเป็นจริง กลุ่มชาวต่างชาติที่มีศักยภาพและสนใจเข้ามาซื้อบ้านในไทยส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มรายได้ปานกลางถึงรายได้สูง ที่มีกำลังซื้อบ้านในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายขนาดใหญ่และยั่งยืน
พิมพ์เขียวสู่ความสำเร็จ: กลยุทธ์กระตุ้นการลงทุนอสังหาฯ จากต่างชาติ
เพื่อให้ กลยุทธ์พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ เกิดผลสัมฤทธิ์อย่างเป็นรูปธรรม เราสามารถถอดบทเรียนจากประเทศที่ประสบความสำเร็จในการใช้ อสังหาริมทรัพย์ เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ อสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนัก ดึงดูดเงินทุนกว่า 7 พันล้านยูโร และฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตได้สำเร็จ
สเปน (Residency by Investment): หลังวิกฤตปี 2008 เปิดให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา และฟื้น GDP ได้ 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดทั้งชาวจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
กรีซ (Greece Golden Visa): ให้ชาวต่างชาติซื้อ อสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อขอวีซ่าพำนัก ทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการพำนักระยะยาวที่ดึงดูดผู้เกษียณและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น เข้ามากระตุ้นตลาดบ้าน
สำหรับประเทศไทย การดำเนินการควรครอบคลุมหลายมิติ:
ปฏิรูปกฎหมายและนโยบาย:
ทบทวนกฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ: พิจารณาขยายสิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้ยืดหยุ่นขึ้น หรืออนุญาตให้ถือครอง ที่ดินเพื่อการลงทุน ในบางพื้นที่ที่กำหนด หรือสำหรับโครงการพัฒนาที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน
จัดตั้งโครงการ “Thailand Property Investor Visa” หรือ “Thailand Elite Property”: คล้ายกับ Golden Visa โดยให้สิทธิพำนักระยะยาวสำหรับผู้ที่ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในมูลค่าที่กำหนด อาจเริ่มต้นที่ 5-10 ล้านบาท โดยเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ
ลดอุปสรรคทางภาษี: พิจารณาโครงสร้าง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมเพื่อดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว โดยยังคงความเป็นธรรมสำหรับคนไทย
กำหนดพื้นที่เป้าหมายและการส่งเสริมการตลาด:
มุ่งเน้นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ เช่น อสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ต, อสังหาริมทรัพย์ พัทยา, กรุงเทพฯ (โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ), เชียงใหม่, หัวหิน ที่มี ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรู และบ้านพักตากอากาศ
จัดแคมเปญส่งเสริมการตลาดเชิงรุกในต่างประเทศ เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมาย เช่น ผู้เกษียณอายุ, Digital Nomads, นักลงทุนจากจีน, รัสเซีย, ยุโรป, ตะวันออกกลาง
พัฒนาแพลตฟอร์มและบริการ “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ” ที่เป็นมาตรฐานสากล เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่นักลงทุนต่างชาติ
สร้างมูลค่าเพิ่มและระบบนิเวศที่ครบวงจร:
ส่งเสริมการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการของชาวต่างชาติ เช่น โครงการที่พักอาศัยพร้อมบริการสุขภาพ (Medical Wellness Residences), คอมมูนิตี้สำหรับผู้เกษียณ, หรือโครงการ Smart City
พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการเข้ามาของชาวต่างชาติ ทั้งในด้านสาธารณูปโภค การศึกษา และการแพทย์
เพิ่มประสิทธิภาพการให้บริการของภาครัฐในการอำนวยความสะดวกด้านเอกสารและกระบวนการต่างๆ
ผลกระทบจากการผลักดัน กลยุทธ์พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ นี้ จะเป็นวงกว้างและลึกซึ้ง:
กระตุ้นการขายบ้านและที่อยู่อาศัย: สร้างความคึกคักให้แก่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศ
ประโยชน์ต่อธุรกิจวัสดุก่อสร้างและอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: เกิดการจ้างงานโดยตรงและทางอ้อมจำนวนมาก ในภาคการก่อสร้าง การออกแบบ การตกแต่ง และบริการอื่นๆ
เพิ่มการบริโภคภายในประเทศ: ชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักจะใช้จ่ายในท้องถิ่น ทั้งค่าอาหาร ค่าบริการ ค่าสินค้าต่างๆ ซึ่งจะส่งผลดีต่อรายได้ของชุมชนและผู้ประกอบการรายย่อย
เพิ่มรายได้ให้รัฐบาล: ทั้งจากภาษีอสังหาริมทรัพย์ ภาษีการโอน และภาษีมูลค่าเพิ่มจากการบริโภค
นำเม็ดเงินต่างประเทศเข้าสู่ระบบ: เสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับค่าเงินบาทและทุนสำรองระหว่างประเทศ
ยกตัวอย่างง่ายๆ หากเราสามารถผลักดันให้มีการขายบ้านให้กับชาวต่างชาติได้ 10,000 หลัง จะสามารถกระตุ้น GDP ได้ถึง 0.75% แต่หากสามารถทำได้ถึง 100,000 หลัง ตัวเลข GDP จะเพิ่มขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นกำลังขับเคลื่อนที่มหาศาลอย่างแท้จริง
สร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคตไทย
การใช้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ไม่ได้เป็นเพียงแค่การขายทรัพย์สิน แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศที่เอื้อต่อการดึงดูดเม็ดเงินคุณภาพจากต่างประเทศ พร้อมทั้งยกระดับประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางการพำนัก การลงทุน และการดำเนินธุรกิจในภูมิภาค
แน่นอนว่าย่อมมีข้อถกเถียงและความกังวล ซึ่งเป็นเรื่องปกติของทุกการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ แต่ด้วยวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน นโยบายที่รอบคอบ และการสื่อสารที่โปร่งใส เราจะสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงและเดินหน้าไปได้อย่างมั่นคง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับการเติบโตนี้เป็นสิ่งจำเป็น แต่ผลตอบแทนที่ได้จะคุ้มค่าในระยะยาว
กลยุทธ์พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ คือเส้นทางที่เราต้องพิจารณาอย่างจริงจังและเร่งด่วนที่สุดในสภาวะที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศกำลังเผชิญความท้าทายรอบด้าน การปรับเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจจากเดิมที่พึ่งพาการส่งออกและอุตสาหกรรมหนัก มาสู่การสร้างมูลค่าจากภาคบริการและ อสังหาริมทรัพย์ โดยใช้กำลังซื้อจากต่างประเทศ เป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยฟื้นฟู เศรษฐกิจไทย และสร้างความมั่นคงมั่งคั่งให้แก่ประเทศในอนาคต
ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมอง ภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ธุรกิจ แต่เป็นยุทธศาสตร์ระดับชาติที่จะปลดล็อกศักยภาพอันยิ่งใหญ่ของประเทศไทย
ก้าวต่อไปเพื่อเศรษฐกิจไทยที่ยั่งยืน: ผมขอเชิญชวนผู้กำหนดนโยบาย นักลงทุน และทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง มาร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และผลักดัน กลยุทธ์พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ นี้อย่างจริงจัง เพื่อสร้าง โอกาสลงทุนไทย ที่สดใส และกำหนดทิศทางใหม่ให้ เศรษฐกิจไทย ก้าวผ่านความท้าทายในปัจจุบันและสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งไปด้วยกัน. หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือคำปรึกษาจาก ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ โปรดติดต่อเราเพื่อหารือแนวทางที่เป็นรูปธรรมต่อไป.
