พลิกวิกฤตเศรษฐกิจไทย: ภาคอสังหาริมทรัพย์ เครื่องยนต์ใหม่สู่ความรุ่งเรืองยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและบางครั้งก็กังวลใจ สถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันได้นำพาเรามาสู่จุดเปลี่ยนที่สำคัญ ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการทบทวนและปรับปรุงโครงสร้างอย่างเร่งด่วน การพึ่งพาโมเดลเดิมๆ ที่เคยนำพาความสำเร็จมาในอดีต อาจไม่เพียงพออีกต่อไปสำหรับบริบทโลกปี 2025 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความท้าทายใหม่ๆ ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องพิจารณาบทบาทของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะเครื่องยนต์หลักตัวใหม่ที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจไปข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติเข้ามาเสริมสร้างศักยภาพของประเทศ
เรากำลังเผชิญหน้ากับคำถามสำคัญที่ว่า “โอกาสรอดของเศรษฐกิจไทยอยู่ตรงไหน?” บทความนี้จะเจาะลึกถึงความท้าทายทางเศรษฐกิจที่เรากำลังเผชิญ พร้อมนำเสนอมุมมองจากประสบการณ์ตรงในวงการ เพื่อชี้ให้เห็นถึงศักยภาพมหาศาลของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ในการเป็นทางออกเชิงยุทธศาสตร์ที่ไม่เพียงแค่ประคอง แต่ยังสามารถนำพาประเทศไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนและมีเสถียรภาพ
วิกฤตเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน: ภาพรวมและความท้าทายที่ซับซ้อน
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในปัจจุบันเปรียบได้กับเรือที่กำลังแล่นอยู่ในทะเลพายุลูกใหญ่ ข้อมูลจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้ส่งสัญญาณเตือนอย่างชัดเจนว่าประเทศไทยกำลังเผชิญกับ “ทศวรรษที่สาบสูญ” ซึ่งสะท้อนผ่านตัวเลขการลงทุนในตลาดหุ้นที่ไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP ไทย) ที่ซบเซาลงอย่างต่อเนื่อง สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นภาพสะท้อนของปัญหาเชิงโครงสร้างที่หยั่งรากลึก
อดีตที่เราเคยพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์และอุตสาหกรรมต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากฐานการลงทุนของญี่ปุ่น ได้นำมาซึ่งการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญ แต่ในวันนี้ภูมิทัศน์โลกได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง สงครามการค้าที่ทวีความรุนแรงขึ้นระหว่างมหาอำนาจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจจีน ได้ส่งผลกระทบลูกโซ่มาถึงไทย สินค้าที่เคยส่งออกสู่ตลาดจีนหันเหมายังภูมิภาคใกล้เคียง ทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น นอกจากนี้ การเปลี่ยนผ่านไปสู่อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ยังเป็นความท้าทายใหม่ ผู้ประกอบการไทยจำนวนมากยังไม่สามารถผลิตชิ้นส่วนที่ป้อนให้กับรถ EV ได้ เนื่องจากข้อจำกัดด้านเทคโนโลยีและ R&D ทำให้เราเสียเปรียบในการแข่งขันระดับโลก
หนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่สุดที่บั่นทอนกำลังซื้อและศักยภาพการเติบโตของเศรษฐกิจไทยคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อัตราหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ได้เพิ่มขึ้นจากประมาณ 40% ไปสู่ระดับที่สูงเกิน 90% ในปัจจุบัน (ตัวเลขในบทความเก่า 126% ของ 10 ปีที่ผ่านมา อาจหมายถึง 126% ของยอดหนี้เมื่อ 10 ปีที่แล้ว ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก) นี่คือสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่าเรากำลังนำเงินในอนาคตมาใช้ในปัจจุบัน และการอัดฉีดเม็ดเงินเพิ่มเติมเข้าสู่ระบบด้วยวิธีการเดิมๆ อาจนำไปสู่ภาวะหนี้เสียที่รุนแรงขึ้นในอนาคต ทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจยิ่งยากลำบาก
นอกจากปัญหาหนี้ครัวเรือนแล้ว โครงสร้างประชากรไทยที่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็วก็เป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า เราจะเผชิญปัญหาการขาดแคลนแรงงานที่มีผลิตภาพ (Productive Labor) ลดลง ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ และยังซ้ำเติมด้วยปัญหาความเหลื่อมล้ำที่ยังคงเป็นบาดแผลเรื้อรังในสังคมไทย
แม้รัฐบาลจะพยายามพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวซึ่งเคยเป็นแหล่งรายได้หลัก แต่การกลับไปสู่จุดสูงสุดเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 นั้นไม่ใช่เรื่องง่าย จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากจีน ที่เคยเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก มีแนวโน้มที่จะลดลงและเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการเดินทางอย่างถาวร ภูมิทัศน์ทางภูมิรัฐศาสตร์โลกที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรุนแรงยิ่งเพิ่มความเสี่ยงและความไม่แน่นอนให้กับเศรษฐกิจไทย การรับมือกับปัจจัยเหล่านี้จึงจำเป็นต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและแผนยุทธศาสตร์ที่กล้าหาญ
ถึงเวลาปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจ: บทเรียนจากนานาชาติที่ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ควรศึกษา
เมื่อมองไปยังประเทศต่างๆ ทั่วโลก เราจะเห็นตัวอย่างที่ชัดเจนว่าการยึดติดกับโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิมๆ นั้นไม่ยั่งยืน ประเทศที่ประสบความสำเร็จในการพลิกโฉมเศรษฐกิจมักจะปรับเปลี่ยนอย่างรวดเร็วเพื่อตอบรับกับกระแสโลกที่เปลี่ยนไป
สิงคโปร์: จากฐานอุตสาหกรรมหนัก ได้ผันตัวเองเป็นศูนย์กลางบริการระดับโลก โดยภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของ GDP ดึงดูดรายได้จากต่างประเทศผ่านภาคการเงิน, ธนาคาร, เทคโนโลยี, ดิจิทัลอีโคโนมี, AI และการศึกษา ซึ่งมีศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ
เกาหลีใต้: เปลี่ยนจากการเน้นอุตสาหกรรมหนักมาสู่เทคโนโลยีขั้นสูง อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) และภาคบริการ ซึ่งมีส่วนสำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มและ Soft Power ให้กับประเทศ
ฮ่องกง: จากฐานอุตสาหกรรมโรงงานทอผ้า ได้ก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และที่สำคัญคือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นตัวขับเคลื่อนหลัก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก (ปัจจุบันเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP) ได้เปลี่ยนผ่านไปสู่การท่องเที่ยวเชิงหรูหรา ธุรกิจบริการ และส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) ซึ่ง ภาคอสังหาริมทรัพย์ มีบทบาทสำคัญในการรองรับการเติบโตนี้
อังกฤษ: เดิมเป็นผู้นำอุตสาหกรรม แต่ปัจจุบันภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
โครงสร้าง GDP ของไทยที่ผ่านมาพึ่งพาการส่งออกสินค้าและบริการถึง 65.4% และมีโครงสร้างการผลิตที่ภาคอุตสาหกรรมสูงถึง 39.2% และภาคบริการ 52% คำถามคือ “ประเทศไทยได้รับรายได้จากการส่งออกสุทธิเท่าไหร่กันแน่?” และ “ถึงเวลาแล้วหรือยังที่เราต้องทบทวนสัดส่วนเหล่านี้ใหม่?”
ประเทศไทยมีศักยภาพอันน่าทึ่งที่เราควรนำมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เรามีกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก มีโรงพยาบาลติดอันดับโลกหลายแห่ง คนไทยมีอัธยาศัยดี มีมาตรฐานการบริการที่เป็นเลิศ อาหารไทยได้รับการยอมรับในระดับสากล สภาพอากาศอบอุ่น และค่าครองชีพที่ดึงดูดใจ สิ่งเหล่านี้คือ “ทุนภูธร” หรือ “ทุนทางวัฒนธรรมและทรัพยากร” ที่แข็งแกร่ง ซึ่งหากเราสามารถเปลี่ยนจากภาคอุตสาหกรรมหนักไปสู่ภาคบริการที่เชื่อมโยงกับ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เราจะสามารถปลดล็อกศักยภาพทางเศรษฐกิจมหาศาล
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: จุดเปลี่ยนและเครื่องยนต์ใหม่ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการ ผมเชื่อว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่ส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจ แต่คือ “หัวใจ” ที่สามารถสูบฉีดเม็ดเงินและพลังงานเข้าสู่ระบบได้ หากมีการบริหารจัดการอย่างชาญฉลาด การอนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้มีราคาแพงจนเกินไป คือหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ
ในอดีตหลายประเทศประสบปัญหาคล้ายคลึงกับไทย ทั้งกำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต จึงต้องหันมาใช้วิธีดึงชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และใช้จ่ายในประเทศ ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างน่าทึ่ง:
โปรตุเกส: โครงการ Golden Visa (เริ่มปี 2012) อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิในการพำนัก ดึงดูดเงินทุนกว่า 7 พันล้านยูโร และช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤต ส่งผลให้ราคาบ้านฟื้นตัว
สเปน: โครงการ Residency by Investment หลังวิกฤตปี 2008 เปิดโอกาสให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย ตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): โครงการ Freehold Property ที่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็น 50% ของ GDP กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa โดยให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับวีซ่าพำนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน ดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น
แนวคิดการเปิดโอกาสให้คนต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในไทยไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว แต่ถึงเวลาแล้วที่เราต้องพิจารณาอย่างจริงจังและรอบด้าน ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ 127 ล้านไร่ (ประมาณ 40%) การกลัวว่าที่ดินของประเทศไทยจะถูกต่างชาติยึดครองจนหมดนั้นเป็นความกังวลที่เกินจริง หากเราขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก ก็ยังคิดเป็นสัดส่วนที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินที่มีอยู่ทั้งหมดในประเทศไทย
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวนเกือบ 400,000 หน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ ก็จะสร้างมูลค่าการซื้อขายเพิ่มขึ้นอีก 2.5 แสนล้านบาทต่อปี นี่คือศักยภาพอันมหาศาลที่ถูกมองข้าม คนต่างชาติจำนวนมากต้องการเข้ามาอยู่ในประเทศไทยด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น ค่าครองชีพต่ำ คุณภาพชีวิตที่ดี อาหารไทยเป็นที่ยอมรับ ระบบสาธารณสุขที่ดีกว่าและถูกกว่าประเทศตะวันตก อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับคุณภาพ สังคมไทยที่เป็นมิตร และอินเทอร์เน็ตคุณภาพสูง
แม้ว่าที่ผ่านมาประเทศไทยจะพยายามผลักดันกลุ่มผู้มีรายได้สูงพิเศษ (High Net Worth Individuals) ให้เข้ามาลงทุน แต่ในความเป็นจริง กลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อและต้องการอยู่อาศัยในไทยคือกลุ่มรายได้ปานกลางถึงรายได้สูงที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ เช่น อสังหาริมทรัพย์ราคา 5-7 ล้านบาท ไม่ใช่เพียงแค่ระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป การเปิดตลาดในส่วนนี้จะสร้างฐานการลงทุนที่กว้างขวางและยั่งยืนยิ่งขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนในทำเลทองอย่าง กรุงเทพฯ อสังหาฯ, ภูเก็ต อสังหาฯ และ พัทยา อสังหาฯ ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาดต่างชาติอย่างต่อเนื่อง การส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควบคู่กันไปก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่มองหาผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ดี
ผลกระทบเชิงบวกและการพัฒนาที่ยั่งยืนจากภาคอสังหาริมทรัพย์
การผลักดันนโยบายที่เอื้อต่อการลงทุนและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติจะสร้างผลกระทบเชิงบวกอย่างมหาศาลและหลากหลายมิติ:
การเพิ่มยอดขายที่อยู่อาศัย: สร้างความคึกคักให้กับตลาด ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย และช่วยระบายสต็อกที่อยู่อาศัยที่อาจตกค้างอยู่
การกระตุ้นธุรกิจต่อเนื่อง: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง, เฟอร์นิเจอร์, ตกแต่งภายใน, และบริการที่เกี่ยวข้องจะได้รับอานิสงส์โดยตรง
การสร้างงาน: เกิดการจ้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อมในอุตสาหกรรมก่อสร้าง บริการ และอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
การบริโภคที่เพิ่มขึ้น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ค่าอาหาร, ค่าเดินทาง, การศึกษา, การรักษาพยาบาล ซึ่งจะส่งผลดีต่อรายได้ของกลุ่มธุรกิจท้องถิ่น และผู้ประกอบการรายย่อย
ผลทวีคูณต่อ GDP: การขายบ้านจำนวน 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% และหากสามารถทำได้ถึง 100,000 หลัง จะสามารถกระตุ้น GDP ได้สูงถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าสนใจอย่างยิ่งในสถานการณ์ปัจจุบัน
ผมเห็นด้วยว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมาทบทวนอย่างจริงจังเกี่ยวกับการเปลี่ยนถ่ายจากการพึ่งพาภาคอุตสาหกรรม มาพึ่งพา ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ นี่คือโอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่ประเทศไทยไม่ควรมองข้าม การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายอสังหาริมทรัพย์สำหรับต่างชาติอย่างละเอียดถี่ถ้วน จะเป็นกุญแจสำคัญในการออกแบบนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ
การลงทุนใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่การขายที่ดินหรือบ้าน แต่เป็นการขาย “คุณภาพชีวิต” “ประสบการณ์” และ “โอกาส” ประเทศไทยมีศักยภาพที่จะเป็นศูนย์กลางสำหรับผู้เกษียณ นักลงทุน นักธุรกิจ และครอบครัวจากทั่วโลกที่ต้องการบ้านหลังที่สองหรือที่พักอาศัยถาวร
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าการผลักดันให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในอนาคตนั้น ไม่ใช่เพียงแค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วน การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเศรษฐกิจในวันนี้จะกำหนดอนาคตของประเทศในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองหาทางออกที่กล้าหาญและเป็นไปได้จริง ท่ามกลางวิกฤตที่รุมเร้า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ยืนอยู่ตรงนี้ พร้อมเป็นสะพานเชื่อมโอกาสในการนำเม็ดเงินและผู้คนจากทั่วโลกเข้ามาสู่ประเทศของเรา
หากท่านมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาและศักยภาพของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงนโยบายใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้น ผมและทีมงานผู้เชี่ยวชาญพร้อมให้คำปรึกษา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้กับเศรษฐกิจไทยไปด้วยกัน โปรดติดต่อเราเพื่อหารือโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนครั้งสำคัญนี้
