อสังหาริมทรัพย์ไทย: เข็มทิศใหม่นำเศรษฐกิจฝ่าวิกฤตสู่ความรุ่งโรจน์ปี 2025+
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งขึ้นและลงของภูมิทัศน์เศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่นั้น แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง เราไม่ได้อยู่แค่ทางแยกธรรมดา แต่เรากำลังยืนอยู่บนปากเหวที่ต้องตัดสินใจครั้งสำคัญ อดีตที่เราเคยพึ่งพาเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเดิม ๆ ไม่สามารถพาเราไปต่อได้อีกแล้ว นี่คือเวลาที่เราต้องมองหาเข็มทิศใหม่ และจากประสบการณ์ของผม ผมเชื่อมั่นว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคือคำตอบที่ไม่อาจมองข้ามได้ ในบทความนี้ ผมจะพาทุกท่านเจาะลึกถึงความท้าทายที่เราเผชิญอยู่ และนำเสนอแนวทางที่อสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถเป็นกลไกสำคัญในการฟื้นฟูและสร้างความมั่งคั่งให้แก่ประเทศชาติได้อย่างยั่งยืน
เศรษฐกิจไทยถึงทางตัน: ความจริงที่เราไม่อาจปฏิเสธ
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกปี 2025 เต็มไปด้วยความผันผวนและความไม่แน่นอน สงครามการค้าทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แรงกดดันจากภูมิรัฐศาสตร์ที่เปลี่ยนแปลงไป ส่งผลกระทบโดยตรงต่อห่วงโซ่อุปทานและการค้าโลก ประเทศไทยซึ่งพึ่งพาการส่งออกเป็นหลัก จึงได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่เพียงเท่านั้น เศรษฐกิจจีนซึ่งเคยเป็นเครื่องจักรขับเคลื่อนสำคัญของภูมิภาค ก็กำลังชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ แรงกดดันจากการแข่งขันทางการค้าทำให้สินค้าจากจีนและประเทศใกล้เคียงไหลบ่าเข้ามาในตลาดมากขึ้น สร้างความท้าทายให้กับผู้ประกอบการไทย
แต่ปัจจัยภายนอกเป็นเพียงส่วนหนึ่งของสมการ ปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศนั้นหยั่งรากลึกและเรื้อรัง ดร.บัณฑิต นิจถาวร อดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย เคยกล่าวเตือนถึง “กับดักทศวรรษที่สาบสูญ” ซึ่งสะท้อนภาพการลงทุนที่ซบเซาและสัญญาณการฟื้นตัวที่ริบหรี่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดหุ้น ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจจาก 40% เป็นกว่า 90% ของ GDP ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ถือเป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศ และทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นไปอย่างยากลำบากยิ่งขึ้น
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรสู่สังคมสูงวัยกำลังสร้างความท้าทายด้านแรงงานในอนาคต ประเทศไทยจะขาดแคลนแรงงานวัยหนุ่มสาวที่มีศักยภาพในการผลิต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมยังคงเป็นประเด็นที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
ตลอด 20-30 ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ลงทุนโดยญี่ปุ่นเป็นหลักในการขับเคลื่อน GDP แต่โลกกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคยานยนต์ไฟฟ้า (EV) อย่างรวดเร็ว แม้ไทยจะเริ่มมีการลงทุนในอุตสาหกรรม EV บ้าง แต่ปัญหาคือผู้ประกอบการไทยส่วนใหญ่ยังไม่สามารถผลิตชิ้นส่วนสำคัญป้อนอุตสาหกรรมได้ เนื่องจากขาดเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่เพียงพอ ทำให้เราอาจจะสูญเสียความได้เปรียบในระยะยาว การส่งออกสินค้าอื่น ๆ ที่เคยเป็นแชมป์ในอดีตก็เผชิญการแข่งขันที่รุนแรงและสูญเสียส่วนแบ่งทางการตลาดไป
แม้รัฐบาลจะพยายามผลักดันภาคการท่องเที่ยวให้กลับมาเป็นความหวังในการสร้างรายได้ แต่ตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน ก็ยังไม่กลับมาในระดับก่อนโควิด-19 และโอกาสที่จะกลับไปเหมือนเดิมก็ไม่ใช่เรื่องง่าย ด้วยปัจจัยเหล่านี้ เราจึงต้องยอมรับว่าถึงเวลาแล้วที่จะต้อง “เปลี่ยน” โครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศอย่างจริงจัง
เปลี่ยนผ่านโครงสร้าง GDP: บทเรียนจากนานาประเทศสู่โอกาสของอสังหาริมทรัพย์ไทย
การพึ่งพาโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิม ๆ ที่เน้นภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกมากเกินไป ทำให้ประเทศไทยอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกและขาดความยืดหยุ่น ในขณะที่ประเทศที่ประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ต่างหันมาพึ่งพาภาคบริการและนวัตกรรมมากขึ้น ซึ่งเป็นแนวทางที่อสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถเข้ามามีบทบาทสำคัญได้
สิงคโปร์: จากเดิมที่พึ่งพาภาคอุตสาหกรรม ปัจจุบันกว่า 70% ของ GDP มาจากภาคบริการ โดยเฉพาะด้านการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี และเศรษฐกิจดิจิทัล พวกเขาสร้างรายได้จากต่างประเทศผ่านการเป็นศูนย์กลางทางการเงินระดับโลกและการส่งเสริมอุตสาหกรรมไฮเทค
เกาหลีใต้: แม้จะยังคงเป็นผู้นำด้านอุตสาหกรรมหนัก แต่เกาหลีใต้ก็ปรับตัวอย่างรวดเร็ว หันมาเน้นเทคโนโลยี นวัตกรรม อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) และภาคบริการ ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตโรงงานทอผ้า พวกเขาเปลี่ยนผ่านสู่ภาคการเงิน การบริการ และอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบ จนกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญ
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): เคยพึ่งพารายได้จากการขายน้ำมันเป็นหลัก แต่ปัจจุบันรายได้จากน้ำมันคิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 30% ของ GDP พวกเขาหันมาส่งเสริมการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และอุตสาหกรรม MICE (การประชุม, นิทรรศการ) โดยมีอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานระดับโลกเป็นแรงดึงดูด
อังกฤษ: อดีตผู้นำอุตสาหกรรมโลก ปัจจุบันภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP ลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีที่สำคัญของยุโรป ดึงดูดการลงทุนและบุคลากรจากทั่วโลก
โครงสร้าง GDP ของไทยปัจจุบัน การบริโภคภาคเอกชน 57.7% การลงทุนภาคเอกชน 17.3% การใช้จ่ายภาครัฐ 22.2% การส่งออกสินค้าและบริการ 65.4% และการนำเข้า 63.7% ขณะที่การผลิต ภาคเกษตรกรรม 8.4% ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52% คำถามที่แท้จริงคือรายได้จากการส่งออกที่เราได้รับนั้น “สุทธิ” เท่าไหร่ และเราจะสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างไร การเปลี่ยนผ่านสู่ภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางออกที่สมเหตุสมผลและมีศักยภาพสูงสำหรับประเทศไทย
ประเทศไทยมีต้นทุนที่ดีงามมากมายที่ชาวต่างชาติหลงใหล กรุงเทพฯ ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก มีโรงพยาบาลชั้นนำระดับโลกหลายแห่ง คนไทยมีอัธยาศัยดี มีมนุษยสัมพันธ์และบริการที่ประทับใจ หากเราสามารถผนวกจุดแข็งเหล่านี้เข้ากับศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย เราจะสามารถสร้างแม่เหล็กดึงดูดเม็ดเงินจากต่างชาติได้อย่างมหาศาล
กลไกขับเคลื่อนใหม่: อสังหาริมทรัพย์ไทยกับการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ
จากประสบการณ์ตรงในตลาด ผมได้เห็นว่าการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจที่ครบวงจร ซึ่งจะนำไปสู่การบริโภคและการจ้างงานในท้องถิ่นอย่างมหาศาล เราควรเปิดโอกาสให้คนต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในไทยมากขึ้น โดยไม่ต้องกังวลว่าที่ดินของประเทศจะถูกยึดครองหมด เพราะประเทศไทยมีที่ดินถึง 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ 127 ล้านไร่ (40%) หากสมมติว่าใน 1 ปี เราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ 200,000 หลัง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก การใช้ที่ดินสำหรับจำนวนนี้จะยังไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มี
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1.065 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ คิดเป็นมูลค่าราว 2.5 แสนล้านบาท ก็จะสร้างผลกระทบเชิงบวกมหาศาลต่อระบบเศรษฐกิจ ลองจินตนาการถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากธุรกิจต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นวัสดุก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และบริการต่าง ๆ นี่คือมูลค่าทางเศรษฐกิจที่รอการปลดล็อก
ชาวต่างชาติจำนวนมากต้องการมาใช้ชีวิตในประเทศไทย ด้วยเหตุผลหลายประการที่อสังหาริมทรัพย์ไทยและประเทศโดยรวมมีข้อได้เปรียบเหนือคู่แข่ง:
ค่าครองชีพต่ำกว่า: เมื่อเทียบกับประเทศตะวันตกหรือประเทศพัฒนาแล้ว
คุณภาพชีวิตที่ดี: ทั้งในแง่ของสภาพอากาศ อาหาร สังคม และวัฒนธรรม
อาหารไทยระดับโลก: เป็นที่ยอมรับและชื่นชอบของคนทั่วโลก
ระบบสาธารณสุขคุณภาพสูงในราคาเข้าถึงได้: โรงพยาบาลไทยหลายแห่งมีมาตรฐานระดับสากล
ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่แพงเกินไป: เมื่อเทียบกับคุณภาพและทำเลที่ตั้ง
สังคมไทยเป็นมิตรและอบอุ่น: วัฒนธรรมการต้อนรับของไทยเป็นที่ประจักษ์
โครงสร้างพื้นฐานด้านอินเทอร์เน็ตคุณภาพสูง: รองรับการทำงานแบบดิจิทัล (Digital Nomads) และไลฟ์สไตล์ยุคใหม่
แม้ที่ผ่านมาจะมีการผลักดันกลุ่มผู้มีรายได้สูงพิเศษ แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อและสนใจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง โดยมีราคาบ้านที่พวกเขาพิจารณาอยู่ที่ระดับ 5-7 ล้านบาท ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีกลุ่ม 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่กลุ่มกลางถึงบนนี้มีจำนวนมหาศาล และเป็นตลาดที่เราควรให้ความสำคัญ
บทเรียนจากความสำเร็จ: 5 ประเทศที่ใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ
หลายประเทศที่เคยเผชิญกับปัญหาเศรษฐกิจ กำลังซื้อภายในประเทศลดลง และหนี้ครัวเรือนสูง ได้หันมาใช้กลยุทธ์การดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และใช้จ่ายในประเทศ ซึ่งพิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จอย่างสูง นี่คือตัวอย่างที่ประเทศไทยสามารถนำมาปรับใช้กับอสังหาริมทรัพย์ไทยได้:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 โปรตุเกสได้ริเริ่มโครงการ Golden Visa โดยอนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน (Residency by Investment): คล้ายกับโปรตุเกส สเปนเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติที่ลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับสิทธิพำนักถาวร โครงการนี้กระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาหลังวิกฤตปี 2008 และช่วยให้ GDP ของประเทศฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี โดยเฉพาะการดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (Freehold Property): UAE อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) ได้อย่างอิสระ ซึ่งดึงดูดนักลงทุนมหาศาล และทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ (Greece Golden Visa): หลังวิกฤตหนี้สาธารณะ กรีซเปิดตัว Golden Visa โดยให้นักลงทุนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อแลกกับวีซ่าพำนัก โครงการนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรีซเติบโตถึง 60% ภายใน 10 ปี และเป็นแรงกระตุ้นสำคัญในการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): มาเลเซียประสบความสำเร็จในการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักระยะยาวผ่านโครงการ MM2H ซึ่งกระตุ้นตลาดบ้านอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า การใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกในการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติ ไม่ใช่แค่เรื่องของมูลค่าทรัพย์สิน แต่ยังเป็นการสร้าง multiplier effect ที่กระจายรายได้ไปสู่ภาคส่วนอื่น ๆ ของเศรษฐกิจ
อสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสทองที่ต้องคว้าในทศวรรษหน้า
การผลักดันให้มีการอนุโลมให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยนั้น จะสร้างผลกระทบเชิงบวกอย่างมหาศาลต่อเศรษฐกิจของเรา:
เพิ่มยอดขายอสังหาริมทรัพย์: โดยตรงต่อผู้ประกอบการ ทั้งรายใหญ่และรายย่อย ซึ่งจะทำให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ
กระตุ้นธุรกิจวัสดุก่อสร้างและอุตสาหกรรมต่อเนื่อง: เมื่อมีการก่อสร้างและตกแต่งที่อยู่อาศัยมากขึ้น ธุรกิจเหล่านี้จะได้รับอานิสงส์เต็ม ๆ
สร้างการจ้างงานโดยตรงและทางอ้อม: ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง พนักงานขาย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงแม่บ้าน พนักงานรักษาความปลอดภัย และผู้ให้บริการต่าง ๆ
เพิ่มการบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะใช้จ่ายเงินไปกับสินค้าและบริการในชีวิตประจำวัน เช่น อาหาร ร้านค้า ร้านอาหาร การขนส่ง และการท่องเที่ยว ซึ่งจะสร้างรายได้หมุนเวียนให้แก่เศรษฐกิจท้องถิ่น
ตัวอย่างเช่น การขายบ้าน 10,000 หลัง ให้ชาวต่างชาติ สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% แต่หากเราสามารถเพิ่มยอดขายได้ถึง 100,000 หลัง จะสามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ทรงพลังอย่างยิ่ง ปัจจุบันนี้ แม้จะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะ Nominee (นอมินี) ทั้งถูกต้องและไม่ถูกต้องอยู่แล้วจำนวนหนึ่ง โดยเฉพาะในภูเก็ตและพัทยา แต่หากเรามีนโยบายที่ชัดเจนและเปิดกว้าง จะสามารถดึงดูดเม็ดเงินเหล่านี้ให้เข้ามาในระบบได้อย่างโปร่งใสและเป็นทางการมากขึ้น
บทสรุปและก้าวต่อไป: อนาคตที่สดใสของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องมาทบทวนและปรับเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจ จากการพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมมาสู่การพึ่งพาภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกสำคัญในการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ
ผมเชื่อมั่นว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพที่จะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจในอนาคต ประเทศไทยมีเสน่ห์และปัจจัยพื้นฐานที่ดีเยี่ยมที่พร้อมจะดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่ต้องการมาใช้ชีวิตจากทั่วโลก สิ่งที่เราต้องการคือความกล้าหาญทางนโยบายและการมองเห็นโอกาสที่อยู่ตรงหน้า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอเรียกร้องให้ภาครัฐและผู้มีอำนาจทุกภาคส่วน พิจารณาอย่างจริงจังในการออกมาตรการและนโยบายที่เอื้อต่อการลงทุนและถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การเสนอโครงการ Golden Visa ในรูปแบบที่เหมาะสมกับบริบทของไทย การส่งเสริมการตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูและคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในพื้นที่ศักยภาพสูงอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ ไปจนถึงการอำนวยความสะดวกด้านวีซ่าพำนักระยะยาว และการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่จูงใจ โดยยังคงรักษาผลประโยชน์ของคนไทยเป็นสำคัญ การดำเนินการเชิงรุกในวันนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลของอสังหาริมทรัพย์ไทย และนำพาประเทศของเราให้ฟื้นตัวและเติบโตอย่างยั่งยืนในยุคเศรษฐกิจใหม่
อย่ารอช้าที่จะเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ มาร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้แก่เศรษฐกิจไทยผ่านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อศึกษาโอกาสการลงทุนในไทยที่พร้อมจะตอบโจทย์ความมั่งคั่งของท่านและประเทศชาติไปพร้อมกัน
