บทบาทเชิงกลยุทธ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยยุคใหม่: วิสัยทัศน์ปี 2568 และอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของเศรษฐกิจไทยอย่างใกล้ชิด ความรู้สึกที่ว่า “เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญทางตัน โอกาสรอดอยู่ตรงไหน” ไม่ใช่คำถามใหม่ แต่เป็นเสียงสะท้อนที่ดังขึ้นเรื่อยๆ ท่ามกลางบริบททางเศรษฐกิจโลกและในประเทศที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ในปัจจุบันที่โลกกำลังก้าวเข้าสู่ปี 2568 ความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้ายิ่งมีความซับซ้อนและเร่งด่วนมากขึ้น การยึดติดกับโมเดลการเติบโตแบบเดิมๆ จึงไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องฉีกกรอบความคิดเดิมๆ และมองหาเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจตัวใหม่ และในมุมมองของผม ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย คือคำตอบที่ไม่อาจมองข้ามได้
มรสุมเศรษฐกิจลูกใหญ่: ความจริงที่ประเทศไทยต้องเผชิญหน้า
ประเทศไทยเคยภาคภูมิใจกับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วยการส่งออกและการลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะในภาคอุตสาหกรรมยานยนต์และต่อเนื่อง ทว่าภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลกในปัจจุบันเต็มไปด้วยความผันผวน ตั้งแต่สงครามการค้าที่ทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ การชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นคู่ค้าและตลาดสำคัญ การหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน ไปจนถึงความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มสูงขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาอย่างไม่หยุดหย่อน ทำให้เครื่องยนต์เศรษฐกิจหลักของไทยเริ่มเดินเครื่องได้ไม่เต็มที่
ในระดับมหภาค รายงานจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และอดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ส่งสัญญาณเตือนอย่างชัดเจนว่า ประเทศไทยกำลังเสี่ยงที่จะติดกับดัก “ทศวรรษที่สาบสูญ” ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่รุนแรงกว่าที่เราเคยประสบมา การลงทุนในตลาดหุ้นที่ไร้สัญญาณฟื้นตัวสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่ลดลง และภาพอนาคตที่ยังคลุมเครือ
ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากเดิมที่เคยอยู่ที่ประมาณ 40% ของ GDP ในทศวรรษก่อน ปัจจุบันได้ทะลุ 90% และมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นไปอีก การใช้จ่ายอนาคตมาในวันนี้เพื่อพยุงเศรษฐกิจย่อมมีข้อจำกัด และจะทำให้การเติบโตในระยะยาวเป็นไปได้ยากยิ่งขึ้น ประกอบกับโครงสร้างประชากรที่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนแรงงานมีฝีมือและประสิทธิภาพในการผลิต ซึ่งเป็นอีกหนึ่งอุปสรรคสำคัญต่อการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมยังคงเป็นเงาตามตัวที่คอยฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตที่ยั่งยืน
แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามผลักดันการลงทุนในอุตสาหกรรมใหม่ๆ เช่น ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่โจทย์ใหญ่คือผู้ประกอบการไทยยังขาดแคลนเทคโนโลยีและศักยภาพในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญ ทำให้การพึ่งพาการนำเข้ายังคงเป็นความท้าทาย การส่งออกสินค้าเกษตรและอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่ไทยเคยเป็นแชมป์โลกก็กำลังเผชิญการแข่งขันที่ดุเดือดจากคู่แข่งใหม่ๆ และความต้องการของตลาดโลกที่เปลี่ยนแปลงไป ขณะที่ภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นความหวังสำคัญหลังวิกฤตโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ โดยเฉพาะตลาดนักท่องเที่ยวจีนที่เคยเป็นกำลังหลัก ก็ยังไม่อาจกลับมาในระดับก่อนวิกฤตได้ง่ายๆ
ถึงเวลาต้องปฏิวัติโครงสร้างเศรษฐกิจ: เรียนรู้จากบทเรียนทั่วโลก
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น ชัดเจนว่าประเทศไทยไม่สามารถเดินหน้าด้วยโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิมได้อีกต่อไป การพึ่งพาการส่งออกและอุตสาหกรรมหนักมากเกินไป ได้เผยให้เห็นถึงจุดเปราะบางเมื่อเผชิญกับความผันผวนระดับโลก เราจำเป็นต้องกลับมาทบทวนและออกแบบโครงสร้างเศรษฐกิจใหม่เพื่อสร้างความยืดหยุ่นและโอกาสการเติบโตที่ยั่งยืน
เราสามารถถอดบทเรียนจากประเทศต่างๆ ที่เคยเผชิญกับภาวะชะงักงันทางเศรษฐกิจและสามารถพลิกฟื้นได้อย่างน่าทึ่ง:
สิงคโปร์: จากเดิมที่พึ่งพาภาคอุตสาหกรรมอย่างมาก ได้เปลี่ยนผ่านสู่การเป็นศูนย์กลางบริการระดับโลก โดยภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงกว่า 70% ของ GDP สร้างรายได้มหาศาลจากธุรกิจการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี เศรษฐกิจดิจิทัล ปัญญาประดิษฐ์ และการศึกษา
เกาหลีใต้: แม้จะยังคงเป็นผู้นำด้านอุตสาหกรรมหนัก แต่ก็หันมาเน้นเทคโนโลยีขั้นสูง อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) และภาคบริการ ซึ่งกลายเป็นแหล่งรายได้ใหม่ที่สร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล
ฮ่องกง: จากฐานอุตสาหกรรมโรงงานทอผ้า ได้ยกระดับเป็นศูนย์กลางการเงินระดับโลก ธุรกิจบริการ และภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เฟื่องฟู
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): ซึ่งเคยพึ่งพารายได้จากการขายน้ำมันเป็นหลัก ปัจจุบันน้ำมันเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP พวกเขาได้เปลี่ยนผ่านสู่การท่องเที่ยวระดับหรู ธุรกิจบริการ ส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม, การท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล, การประชุมนานาชาติ, นิทรรศการ) และเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
สหราชอาณาจักร: จากอดีตผู้นำอุตสาหกรรม ได้เปลี่ยนเป็นภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
เมื่อพิจารณาโครงสร้าง GDP ของไทยในปัจจุบัน การบริโภคภาคเอกชนคิดเป็น 57.7%, การลงทุนภาคเอกชน 17.3%, การใช้จ่ายภาครัฐ 22.2%, การส่งออกสินค้าและบริการ 65.4% และการนำเข้าสินค้าและบริการ 63.7% ขณะที่โครงสร้างเศรษฐกิจด้านการผลิตแบ่งเป็นภาคเกษตรกรรม 8.4%, ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52% คำถามสำคัญคือ รายได้จากการส่งออกจำนวนมหาศาลนั้น กลับคืนสู่ประเทศและประชาชนอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยเพียงใด การพึ่งพาปัจจัยภายนอกมากเกินไปทำให้เราเปราะบาง
ภาคอสังหาริมทรัพย์: เครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยแห่งอนาคต
ประเทศไทยมีศักยภาพและเสน่ห์ที่คนต่างชาติชื่นชอบอย่างมหาศาล ไม่ว่าจะเป็นการที่กรุงเทพฯ ติดอันดับเมืองท่องเที่ยวอันดับหนึ่งของโลก (ปี 2024), โรงพยาบาลชั้นนำติดอันดับโลก, อัธยาศัยไมตรีของผู้คน, บริการที่มีคุณภาพ, ค่าครองชีพที่ไม่สูงเกินไป, อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับในระดับสากล, สภาพอากาศที่ดี, ระบบสาธารณสุขที่ดีกว่าหลายประเทศตะวันตก, และอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเข้าถึงได้เมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ดีเหล่านี้
ด้วยจุดแข็งเหล่านี้ ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาปรับโครงสร้างเศรษฐกิจไปสู่รูปแบบใหม่ โดยให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย อย่างจริงจัง โดยดึงกำลังซื้อและเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา
กรณีศึกษาความสำเร็จจากนานาประเทศ: การเปลี่ยนวิกฤตเป็นโอกาส
ในอดีต มีหลายประเทศที่เผชิญปัญหาเศรษฐกิจคล้ายกับไทย ทั้งกำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต พวกเขาเลือกใช้กลยุทธ์ดึงชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และใช้จ่ายในประเทศ ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างงดงาม:
โปรตุเกส: หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 ได้เปิดโครงการ Golden Visa ในปี 2012 อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจและกระตุ้นราคาบ้านให้กลับมาฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน: ก็เช่นกัน หลังวิกฤตปี 2008 ได้เปิดโครงการ Residency by Investment โดยกำหนดให้ต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 500,000 ยูโรขึ้นไป ซึ่งช่วยกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซาและทำให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): ด้วยโครงการ Freehold Property ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างสมบูรณ์ ได้ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 50% ของ GDP และก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ: ใช้โครงการ Greece Golden Visa โดยให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับวีซ่าพำนักถาวร ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี และช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปได้อย่างมีประสิทธิภาพ
มาเลเซีย: มีโครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน และดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
ปลดล็อกศักยภาพ: หนุนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในไทย
แนวคิดในการเปิดโอกาสให้คนต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทย ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องที่ควรได้รับการพิจารณาอย่างจริงจังในปัจจุบัน ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ และมีเอกสารสิทธิ์ถึง 127 ล้านไร่ (40%) การที่ต่างชาติจะเข้ามายึดครองที่ดินของประเทศจนหมดสิ้นนั้นเป็นไปได้ยากมาก และไม่ควรเป็นข้อกังวลหลัก ยกตัวอย่างเช่น หากในหนึ่งปีเราสามารถขายบ้านให้ต่างชาติได้ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก ก็ยังคิดเป็นสัดส่วนที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มี
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 392,858 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 1,065,008 ล้านบาท หากเราสามารถดึงกำลังซื้อจากต่างชาติได้เพียง 1 ใน 4 ของมูลค่าดังกล่าว ก็จะสร้างรายได้เข้าประเทศได้เกือบ 1 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นเม็ดเงินมหาศาลที่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างเป็นรูปธรรม
ปัจจุบัน กลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นกลุ่มเศรษฐีระดับมหาเศรษฐีเพียงอย่างเดียว แต่เป็นกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง ซึ่งมีกำลังซื้อบ้านในระดับราคา 5-7 ล้านบาทได้ โดยความต้องการของพวกเขาคือการมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ได้ใช้ชีวิตในสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ และเข้าถึงบริการต่างๆ ได้ในราคาที่สมเหตุสมผล การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในกลุ่มนี้จึงมีศักยภาพสูงและเป็นตลาดที่ใหญ่
ผลกระทบเชิงบวกที่ครอบคลุมและยั่งยืน
การผลักดันนโยบายที่ส่งเสริมการลงทุนและซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจากต่างชาติ จะสร้างผลกระทบเชิงบวกในหลายมิติ:
การขายบ้านและคอนโดมิเนียม: ช่วยระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่และกระตุ้นการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ
ธุรกิจวัสดุก่อสร้างและอุตสาหกรรมต่อเนื่อง: ได้รับอานิสงส์โดยตรงจากการก่อสร้างและการตกแต่งที่อยู่อาศัย
การจ้างงาน: สร้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อมในภาคก่อสร้าง ภาคบริการ ภาคค้าปลีก และอื่นๆ อีกมากมาย
การบริโภคในท้องถิ่น: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย พวกเขาจะจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ซื้อสินค้าและบริการในท้องถิ่น ซึ่งส่งผลดีต่อเศรษฐกิจชุมชนและผู้ประกอบการรายย่อย
รายได้เข้ารัฐ: จากภาษีอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
การยกระดับคุณภาพชีวิต: การเข้ามาของชาวต่างชาติอาจนำมาซึ่งการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะที่ดีขึ้น เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มนี้
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ หากสามารถขายบ้านให้ต่างชาติได้ 10,000 หลัง จะส่งผลบวกต่อ GDP ประมาณ 0.75% แต่หากทำได้ 100,000 หลัง จะสามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มหาศาลและมีนัยสำคัญต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย นอกจากนี้ ในหลายพื้นที่ เช่น ภูเก็ต และพัทยา ก็มีแนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในรูปแบบที่ถูกต้องตามกฎหมายและรูปแบบที่ยังอยู่ภายใต้การพิจารณา ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงจากตลาด
ก้าวต่อไป: สร้างกรอบนโยบายที่ชัดเจนและยืดหยุ่น
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมาทบทวนและสร้างกรอบนโยบายที่ชัดเจนและยืดหยุ่น เพื่อให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ได้อย่างเต็มศักยภาพ ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงกฎหมายที่ดินต่างชาติ การขยายสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ การพิจารณานโยบาย Golden Visa Thailand หรือ Residency by Investment ที่เหมาะสมกับบริบทของไทย ไปจนถึงการส่งเสริมโครงการ MM2H Thailand เพื่อดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุน ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ควรมีบทบาทสำคัญในการให้ข้อมูลและแนวทางที่ถูกต้องแก่ชาวต่างชาติ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูงสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย โดยเฉพาะในเมืองสำคัญอย่าง กรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยา ควรได้รับการสนับสนุนด้วยมาตรการที่โปร่งใสและเป็นธรรม เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน การมีกฎหมายที่ดินต่างชาติที่ชัดเจนและเอื้อต่อการลงทุน จะเป็นหัวใจสำคัญในการดึงดูดเม็ดเงินมหาศาลจากต่างประเทศให้ไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
ในมุมมองของผมที่เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน นี่คือหนึ่งในทางออกที่จับต้องได้และมีศักยภาพสูงสุดในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศจากสถานการณ์ที่กำลังเผชิญอยู่ การเปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมที่กำลังอ่อนแรง มาสู่การพึ่งพา ภาคอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย โดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองเห็นโอกาสอันยิ่งใหญ่ที่อยู่ตรงหน้า และร่วมกันผลักดันนโยบายที่กล้าหาญและมองการณ์ไกล เพื่อปลดล็อกศักยภาพของประเทศไทยให้พุ่งทะยานอีกครั้ง
หากท่านสนใจที่จะเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการหารือเกี่ยวกับกลยุทธ์การพัฒนาที่ยั่งยืนสำหรับอนาคต โปรดติดต่อเราเพื่อขอรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.
