ภาคอสังหาริมทรัพย์: ฟันเฟืองสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยในยุควิกฤตและความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการพลิกผันทางเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ ณ ห้วงเวลาปัจจุบันที่ใกล้จะเข้าสู่ปี 2568 สถานการณ์เศรษฐกิจไทยกลับเผชิญกับมรสุมลูกใหญ่ที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง คำถามที่ดังขึ้นเรื่อยๆ คือ “โอกาสรอดของเศรษฐกิจไทยอยู่ที่ไหน” และเราจะสามารถปรับโครงสร้างเพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนได้อย่างไร บทความนี้จะเจาะลึกถึงวิกฤตการณ์ที่กำลังถาโถม เสนอแนวทางการปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจโดยใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อน และสำรวจศักยภาพอันมหาศาลที่ประเทศไทยมีในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติผ่านนโยบายที่ชาญฉลาด การมองการณ์ไกลและการดำเนินการอย่างเด็ดขาดคือกุญแจสำคัญสู่ การกระตุ้นเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ ให้หลุดพ้นจากหล่มความซบเซา
บทความฉบับเต็ม:
สถานการณ์เศรษฐกิจไทย: มรสุมความท้าทายที่ต้องเผชิญ
เราปฏิเสธไม่ได้ว่าเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับ “ทศวรรษที่สาบสูญ” รอบใหม่ ดังที่กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และอดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยได้ส่งสัญญาณเตือนอย่างชัดเจน สัญญาณเหล่านี้ไม่ใช่เพียงลมปาก แต่สะท้อนจากข้อมูลเชิงประจักษ์และการลงทุนในตลาดหุ้นที่ไม่แสดงวี่แววการฟื้นตัวเลย นี่คือภาพสะท้อนอนาคตที่ต้องจับตา
ประการแรกคือ สงครามการค้า (Trade War) ที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อห่วงโซ่อุปทานและการส่งออกของไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเศรษฐกิจจีนซึ่งเป็นคู่ค้าสำคัญกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวและการถูกโจมตีทางการค้า ทำให้สินค้าจำนวนมากจากจีนถูกดันเข้ามาในตลาดภูมิภาค รวมถึงประเทศไทย ซึ่งสร้างแรงกดดันต่ออุตสาหกรรมภายในประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ประการที่สองคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงอย่างน่าตกใจ จากที่เคยอยู่ระดับ 40% ของ GDP เมื่อสิบกว่าปีก่อน ปัจจุบันตัวเลขนี้ทะลุเกิน 126% ของระดับเมื่อ 10 ปีที่แล้วไปมาก นี่คือการนำเงินในอนาคตมาใช้จ่าย ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศและสร้างภาระทางการเงินอย่างมหาศาล ยิ่งไปกว่านั้น การอัดฉีดเงินเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในปัจจุบันยังคงพึ่งพาการใช้เงินในอนาคต ซึ่งจะทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาวเป็นไปได้ยากขึ้น
ประการที่สามคือ ปัญหาโครงสร้างประชากร ซึ่งเป็นระเบิดเวลาทางเศรษฐกิจของไทย การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็วส่งผลให้มีกำลังแรงงานลดลงและประสิทธิภาพในการผลิตของประเทศลดต่ำลงในระยะยาว นอกจากนี้ ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมยังคงเป็นบาดแผลเรื้อรังที่ฉุดรั้งศักยภาพโดยรวมของชาติ
ประการที่สี่คือ การพึ่งพิงอุตสาหกรรมเดิมๆ มากเกินไป โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ ซึ่งเคยเป็นเสาหลักในการขับเคลื่อน GDP และการส่งออก แต่ในปัจจุบันเรากำลังเผชิญกับการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ไทยยังขาดความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญ เนื่องจากเทคโนโลยียังไม่ก้าวหน้าพอ ทำให้เราเสียเปรียบในการแข่งขันระดับโลก ส่วนสินค้าส่งออกอื่นๆ ที่ไทยเคยเป็นผู้นำก็เริ่มสูญเสียส่วนแบ่งตลาดให้กับประเทศคู่แข่ง นอกจากนี้ ความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มขึ้นยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่เพิ่มความผันผวนและความไม่แน่นอนให้กับเศรษฐกิจการค้าโลก
สุดท้าย แม้รัฐบาลจะคาดหวังรายได้จากการท่องเที่ยวเพื่อช่วย กระตุ้นเศรษฐกิจไทย แต่การฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติให้กลับไปสู่ระดับก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนนั้น ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป สถานการณ์ทั้งหมดนี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า เราไม่สามารถเดินหน้าด้วยโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไปแล้ว
พลิกโฉมโครงสร้างเศรษฐกิจ: บทเรียนจากนานาชาติ
เมื่อเผชิญหน้ากับความท้าทายเชิงโครงสร้าง การปรับเปลี่ยนจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างเร่งด่วน โครงสร้าง GDP ของไทยในปัจจุบันยังคงพึ่งพาการบริโภคภาคเอกชน (57.7%) การลงทุนภาคเอกชน (17.3%) การใช้จ่ายภาครัฐ (22.2%) การส่งออกสินค้าและบริการ (65.4%) และการนำเข้า (63.7%) ขณะที่ภาคการผลิต แบ่งเป็นเกษตรกรรม 8.4% อุตสาหกรรม 39.2% และบริการ 52% คำถามคือการส่งออกเหล่านั้น ประเทศไทยได้รับผลตอบแทนอย่างเต็มที่หรือไม่ และเราจะเพิ่มมูลค่าได้อย่างไร
บทเรียนจากประเทศต่างๆ ทั่วโลกแสดงให้เห็นว่า การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้หากมีวิสัยทัศน์และการวางแผนที่เด็ดขาด
สิงคโปร์ พลิกโฉมจากประเทศอุตสาหกรรมสู่ศูนย์กลางภาคบริการระดับโลก โดยภาคบริการมีสัดส่วนถึง 70% ของ GDP สร้างรายได้มหาศาลจากการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี เศรษฐกิจดิจิทัล และการศึกษา
เกาหลีใต้ จากที่เคยเน้นอุตสาหกรรมหนัก ก็หันมาลงทุนในเทคโนโลยีล้ำสมัย อุตสาหกรรมบันเทิง และภาคบริการ ซึ่งมีบทบาทสำคัญมากขึ้นต่อ GDP
ฮ่องกง เปลี่ยนจากโรงงานทอผ้าเป็นศูนย์กลางการเงิน การบริการ และภาคอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ลดการพึ่งพารายได้จากน้ำมันซึ่งปัจจุบันเหลือน้อยกว่า 30% ของ GDP แล้ว หันมาเน้นการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม สัมมนา และแสดงสินค้า) ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง
อังกฤษ ซึ่งเคยเป็นผู้นำอุตสาหกรรม ก็ได้ปรับเปลี่ยนมาสู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรปอย่างแท้จริง
จากกรณีศึกษาเหล่านี้ เราจะเห็นได้ว่าการปรับตัวจากภาคอุตสาหกรรมไปสู่ภาคบริการที่มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นนั้นเป็นทางออกที่พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จ ซึ่งประเทศไทยก็มีศักยภาพและจุดแข็งมากมายที่ชาวต่างชาติชื่นชอบและพร้อมที่จะเข้ามาจับจ่ายใช้สอย
ภาคอสังหาริมทรัพย์: ฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในยุคใหม่
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องกล้าคิด กล้าเปลี่ยน โดยใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นฟันเฟืองสำคัญในการ กระตุ้นเศรษฐกิจไทย เพราะประเทศไทยมีคุณสมบัติพิเศษที่ดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก (ปี 2024) โรงพยาบาลระดับโลกติดอันดับต้นๆ (5 แห่ง) ผู้คนที่มีมนุษยสัมพันธ์ดี บริการที่ยอดเยี่ยม และค่าครองชีพที่ไม่สูงเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ดี อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับ สภาพอากาศที่อบอุ่นตลอดปี ระบบสาธารณสุขที่เข้าถึงได้ และคุณภาพอินเทอร์เน็ตที่ดี ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาพำนักและลงทุนในประเทศไทย
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสู่ภาคบริการและภาคอสังหาริมทรัพย์ควบคู่กันไปจึงเป็นทางออกที่สมเหตุสมผลและมีศักยภาพสูงอย่างยิ่ง
ปลดล็อกศักยภาพ: ประโยชน์ของการเปิดรับนักลงทุนต่างชาติสู่ภาคอสังหาฯ ไทย
ในอดีตหลายประเทศก็เคยเผชิญปัญหาเศรษฐกิจคล้ายคลึงกับไทย ทั้งกำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต แต่พวกเขาเหล่านั้นสามารถฟื้นเศรษฐกิจได้สำเร็จด้วยการดึงชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และใช้จ่ายในประเทศ นี่คือกรณีศึกษาที่ควรนำมาพิจารณาอย่างจริงจังเพื่อ การกระตุ้นเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์:
โปรตุเกส: มีโครงการ Golden Visa ตั้งแต่ปี 2012 โดยอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อแลกกับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร และประสบความสำเร็จในการฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤต กระตุ้นราคาบ้านให้ฟื้นตัว
สเปน: หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 ได้เปิดโครงการ Residency by Investment ให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป ส่งผลให้ตลาดบ้านที่ซบเซาฟื้นตัว และ GDP เติบโต 3% ภายใน 5 ปี โดยดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลางจำนวนมาก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): โครงการ Freehold Property ที่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้ ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็น 50% ของ GDP และกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa ที่ให้สิทธิชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อขอวีซ่าพำนัก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต 60% ภายใน 10 ปี และช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปได้อย่างมีนัยสำคัญ
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน และดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
จากบทเรียนเหล่านี้ ผมในฐานะ ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญ จึงเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราควรพิจารณาอย่างจริงจังในการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หลายคนอาจกังวลว่าที่ดินจะถูกต่างชาติยึดครอง แต่ความเป็นจริงคือ ประเทศไทยมีที่ดินรวม 321 ล้านไร่ และมีเอกสารสิทธิ์ 127 ล้านไร่ (40%) หากสมมติว่าใน 1 ปี เราขายบ้านให้ต่างชาติได้ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก พื้นที่ที่ใช้ไปจะยังไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มี ดังนั้น ความกังวลเรื่องการถูกครอบครองที่ดินทั้งหมดจึงไม่เป็นไปตามข้อเท็จจริง
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1.06 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อได้แม้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ จะสร้างมูลค่าประมาณ 1 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นเม็ดเงินมหาศาลที่ไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง นักลงทุนต่างชาติที่สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางถึงสูง (ราคา 5-7 ล้านบาท ไม่ใช่ 10 ล้านบาทขึ้นไป) จะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้ออย่างแท้จริง และพวกเขายังมองว่า อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีราคาที่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยมที่ได้รับ นี่คือ โอกาสลงทุนไทย ที่สำคัญอย่างยิ่ง
ผลกระทบจากการส่งเสริมโครงการนี้เพื่อ การกระตุ้นเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ มีหลายมิติ:
การขายบ้าน: สร้างยอดขายให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
อุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง: ได้รับอานิสงส์อย่างเต็มที่ เกิดการจ้างงานในภาคการผลิต
การจ้างงาน: ทั้งทางตรงและทางอ้อมในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ช่างฝีมือ ผู้รับเหมา นายหน้า และภาคบริการ
การบริโภคในท้องถิ่น: ผู้ที่เข้ามาพำนักจะใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ทั้งค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ ซึ่งจะส่งผลดีต่อรายได้ของคนในท้องถิ่น และผู้ประกอบการรายย่อย
รายได้จากภาษี: ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องจะช่วยเพิ่มรายได้เข้ารัฐ
ลองพิจารณาตัวเลข หากสามารถขายบ้านให้ต่างชาติได้ 10,000 หลัง จะสามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% แต่ถ้าทำได้ถึง 100,000 หลัง GDP จะเพิ่มขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มหาศาลและจะส่งผลให้ เศรษฐกิจไทย พลิกฟื้นได้อย่างก้าวกระโดด ในปัจจุบันก็มีการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยชาวต่างชาติทั้งในรูปแบบที่ถูกต้องและไม่ถูกต้องในนามนอมินีจำนวนหลายหมื่นหลังในพื้นที่ยอดนิยมอย่าง ภูเก็ต และ พัทยา การนำสิ่งเหล่านี้มาอยู่บนระบบที่โปร่งใสและถูกต้อง จะสร้างประโยชน์ให้กับประเทศได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องทบทวนแนวคิดและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ สิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยชาวต่างชาติ การเปลี่ยนถ่ายจากภาคอุตสาหกรรมที่อ่อนแรงไปสู่การพึ่งพาภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้กำลังซื้อจากต่างประเทศเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคตของ การกระตุ้นเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
บทสรุป: ก้าวสู่ยุคใหม่ของเศรษฐกิจไทย
สถานการณ์ปัจจุบันบีบบังคับให้เราต้องคิดนอกกรอบและมองหาทางออกใหม่ๆ อย่างจริงจัง ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพสูงและเชื่อมโยงกับภาคส่วนอื่นๆ อย่างกว้างขวาง คือคำตอบที่ชัดเจนในการ กระตุ้นเศรษฐกิจไทย ให้หลุดพ้นจากวิกฤต การเปิดรับนักลงทุนต่างชาติให้สามารถ ซื้อบ้านในประเทศไทยสำหรับต่างชาติ ได้อย่างเป็นระบบ โปร่งใส และเป็นธรรม จะไม่เพียงแค่ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาลเข้าสู่ประเทศ แต่ยังช่วยสร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยในระยะยาว
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมมองเห็นถึงโอกาสอันยิ่งใหญ่ที่ซ่อนอยู่ในความท้าทายนี้ หากเรากล้าที่จะเปลี่ยนแปลงและมีวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล อนาคตเศรษฐกิจไทย จะสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน ด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญที่หมุนไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคง
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องร่วมกันพิจารณาแนวทางนี้อย่างจริงจัง เพื่อสร้าง โอกาสลงทุนไทย ที่สดใสและมั่นคงให้กับคนรุ่นหลัง
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย หรือปรึกษาเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย และโอกาสในการ ซื้อคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ หรือ ที่ดินเพื่อการลงทุนไทย ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและข้อมูลเชิงลึก เพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสำรวจศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยวันนี้.
