อสังหาริมทรัพย์ไทย: เข็มทิศใหม่นำพาเศรษฐกิจก้าวพ้นวิกฤตสู่ยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของเศรษฐกิจไทยมาโดยตลอด เห็นทั้งช่วงขาขึ้นที่รุ่งเรืองและช่วงเวลาท้าทายที่ต้องฝ่าฟันมานับครั้งไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในห้วงเวลาปัจจุบันที่โลกกำลังเผชิญกับความผันผวนรอบด้าน “เศรษฐกิจไทยถึงทางตัน โอกาสรอดอยู่ตรงไหน” จึงไม่ใช่แค่คำถาม หากแต่เป็นเสียงสะท้อนจากความกังวลที่สังคมไทยกำลังเผชิญ การพึ่งพากลไกเดิมๆ ในการขับเคลื่อนประเทศอาจไม่เพียงพออีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่เราต้องกล้าคิดนอกกรอบ และมองหาเส้นทางใหม่ๆ ที่มีศักยภาพในการพลิกฟื้นและสร้างความแข็งแแกร่งอย่างยั่งยืน หนึ่งในกุญแจสำคัญที่ผมเชื่อมั่นว่าจะสามารถปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลของประเทศได้ นั่นคือการปฏิรูปและใช้ อสังหาริมทรัพย์ไทย ให้เป็นเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจแห่งอนาคต
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและไทย: ภาพสะท้อนจากความเปราะบาง
เราต้องยอมรับว่าปัจจุบันประเทศไทยกำลังเผชิญศึกหลายด้าน ดร.บัณฑิต นิจถาวร อดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย เคยเตือนถึงกับดัก “ทศวรรษที่สาบสูญ” ซึ่งสะท้อนผ่านการลงทุนในตลาดหุ้นที่ไร้สัญญาณฟื้นตัว ยิ่งไปกว่านั้น รายงานจากสื่อต่างประเทศอย่าง The Economist ยังชี้ให้เห็นถึงการพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ลงทุนโดยญี่ปุ่นมากเกินไป ซึ่งเคยเป็นเสาหลักในการขับเคลื่อน GDP ของประเทศมาอย่างยาวนาน แต่ด้วยภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลกที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งสงครามการค้าที่ทวีความรุนแรง และภาวะเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว ทำให้สินค้าจากจีนที่ถูกกดดันจากเทรดวอร์ไหลทะลักเข้ามาในภูมิภาค ส่งผลกระทบโดยตรงต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของไทย
ปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศก็เป็นอีกหนึ่งอุปสรรคสำคัญ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจาก 40% ของ GDP เมื่อทศวรรษที่แล้ว มาแตะระดับ 126% ในปัจจุบัน เป็นสัญญาณอันตรายที่ชี้ว่าเรากำลังใช้จ่ายเงินในอนาคตเพื่อหล่อเลี้ยงการเติบโต ซึ่งไม่ใช่แนวทางที่ยั่งยืน และจะทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาวเป็นไปได้ยากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหาโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว จะนำไปสู่ภาวะขาดแคลนแรงงานคุณภาพในอนาคต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการผลิตและขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แม้รัฐบาลจะพยายามผลักดันการลงทุนในอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่เรายังคงประสบปัญหาในการผลิตชิ้นส่วนป้อนอุตสาหกรรมดังกล่าว เนื่องจากเทคโนโลยีและองค์ความรู้ของเรายังไม่ก้าวหน้าทัดเทียมชาติชั้นนำ การส่งออกสินค้าอื่นๆ ที่เคยเป็นแชมป์ในอดีตก็เริ่มถดถอยลง และความเสี่ยงจากสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ที่ปะทุขึ้นในหลายภูมิภาคทั่วโลก ยิ่งเพิ่มความไม่แน่นอนให้กับภาคการส่งออกของไทยอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ภาคการท่องเที่ยวที่เคยเป็นความหวังสำคัญก็ยังคงฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ แม้จะมีความพยายามดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่จำนวนนักท่องเที่ยวโดยรวมและเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มนักท่องเที่ยวจากจีน ยังคงห่างไกลจากระดับก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 การจะหวนคืนสู่จุดสูงสุดเดิมจึงไม่ใช่เรื่องง่าย สะท้อนให้เห็นว่าการพึ่งพาเศรษฐกิจเพียงไม่กี่ภาคส่วนนั้นมีความเสี่ยงสูง และถึงเวลาแล้วที่เราต้องพิจารณาปรับโครงสร้างเศรษฐกิจใหม่ทั้งหมด
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ: บทเรียนจากนานาชาติ
ผมเชื่อว่าประเทศไทยไม่สามารถยึดติดกับโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิมได้อีกต่อไป หากเราต้องการก้าวข้ามกับดักนี้ จำเป็นต้องทบทวนและปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ครั้งใหญ่ เพราะที่ผ่านมาเราพึ่งพาภาคการส่งออกมากเกินไป ทำให้เศรษฐกิจมีความเปราะบางต่อปัจจัยภายนอก ดังที่เห็นได้ชัดจากวิกฤตการณ์ต่างๆ ที่ถาโถมเข้ามา
บทเรียนจากหลายประเทศที่เคยเผชิญความท้าทายคล้ายกัน แสดงให้เห็นถึงแนวทางที่ประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจอย่างกล้าหาญ:
สิงคโปร์: เปลี่ยนผ่านจากประเทศอุตสาหกรรมไปสู่ศูนย์กลางภาคบริการระดับโลก คิดเป็นกว่า 70% ของ GDP โดยเน้น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในภาคการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และการศึกษา ดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศมหาศาล
เกาหลีใต้: จากที่เคยเน้นอุตสาหกรรมหนัก ก็หันมาให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีชั้นสูง อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) และภาคบริการ ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนราว 10% ของ GDP แต่สร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล
ฮ่องกง: เคยเป็นฐานการผลิตโรงงานทอผ้า ก็พลิกโฉมเป็นศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่สำคัญของเอเชีย
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากการขายน้ำมัน ซึ่งปัจจุบันเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP ก็ได้เปลี่ยนผ่านไปสู่การท่องเที่ยวเชิงหรูหรา ธุรกิจบริการ และส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม นิทรรศการ การท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล) รวมถึงการเปิดเสรี อสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ชาวต่างชาติได้ลงทุน ซึ่งเป็นปัจจัยดึงดูดมหาศาล
สหราชอาณาจักร: อดีตผู้นำอุตสาหกรรม ได้เปลี่ยนผ่านสู่ภาคบริการกว่า 80% ของ GDP โดยกรุงลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
โครงสร้าง GDP ของไทยในปัจจุบัน แบ่งเป็น การบริโภคภาคเอกชน 57.7%, การลงทุนภาคเอกชน 17.3%, การใช้จ่ายภาครัฐ 22.2%, การส่งออกสินค้าและบริการ 65.4% และการนำเข้าสินค้าและบริการ 63.7% ขณะที่โครงสร้างเศรษฐกิจด้านการผลิต ภาคเกษตรกรรม 8.4%, ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52% คำถามที่สำคัญคือ เราได้รับประโยชน์จากการส่งออกที่แท้จริงเท่าไหร่? และเราจะสร้างมูลค่าเพิ่มจากภาคบริการได้มากกว่านี้ได้อย่างไร?
ผมมองว่าประเทศไทยมีศักยภาพและจุดแข็งมากมายที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ ปี 2024 กรุงเทพฯ ยังคงติดอันดับ 1 เมืองที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก เรามีโรงพยาบาลติดอันดับดีที่สุดในโลกหลายแห่ง คนไทยมีอัธยาศัยไมตรีที่ดี การบริการที่เป็นเลิศ อาหารไทยเป็นที่ยอมรับในระดับสากล สภาพอากาศดี และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล หากเราสามารถเปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรม ไปสู่การเป็นศูนย์กลางภาคบริการและ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างจริงจัง โอกาสในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจก็ไม่ใช่เรื่องไกลเกินจริง
อสังหาริมทรัพย์ไทย: เครื่องมือฟื้นฟูเศรษฐกิจจากภายนอก
จากประสบการณ์ของผม ประเทศที่เผชิญปัญหากำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต มักใช้วิธีดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ อสังหาริมทรัพย์ในไทย และใช้จ่ายในประเทศ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งมีหลายกรณีศึกษาที่ประสบความสำเร็จอย่างน่าทึ่ง:
โปรตุเกส: ในปี 2012 ได้เปิดตัวโครงการ Golden Visa อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ ซื้อบ้านในไทยชาวต่างชาติ หรืออสังหาริมทรัพย์มูลค่าตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับสิทธิพำนัก ทำให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ และกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน: หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 ได้ออกโครงการ Residency by Investment ให้ชาวต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป สามารถกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซาได้สำเร็จ และช่วยให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี โดยดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลางจำนวนมาก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์: มีโครงการ Freehold Property ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้ สิ่งนี้ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมหาศาล ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP จนกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลกอย่างแท้จริง
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติ ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มูลค่าตั้งแต่ 250,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับวีซ่าพำนัก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังจากวิกฤตหนี้ยุโรปได้อย่างมีประสิทธิภาพ
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย และดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่นให้เข้ามาใช้ชีวิตในมาเลเซีย
จากบทเรียนเหล่านี้ ผมจึงมีแนวคิดว่าถึงเวลาแล้วที่เราควรเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครอง อสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่ออยู่อาศัยได้อย่างเสรีและเป็นทางการ ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิประมาณ 127 ล้านไร่ (40%) ไม่ต้องกังวลว่าที่ดินของประเทศไทยจะถูกต่างชาติยึดครองจนหมด เพราะหากสมมติว่าใน 1 ปี เราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ 200,000 หลัง คิดเป็นสัดส่วนที่ดินยังไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่เรามีอยู่ด้วยซ้ำ ซึ่งน้อยมากเมื่อเทียบกับศักยภาพทางเศรษฐกิจที่จะได้รับ
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1,065,008 ล้านบาท หากเราสามารถขายให้ชาวต่างชาติได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ จะสร้างมูลค่าได้มหาศาลถึงประมาณ 250,000 ล้านบาทต่อปี หรือหากมองในมุมของมูลค่ารวม ผมเชื่อว่าศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับชาวต่างชาติยังสามารถทำได้ถึง 1 ล้านล้านบาท ชาวต่างชาติต้องการมาอยู่ในประเทศไทย เพราะค่าครองชีพต่ำ คุณภาพชีวิตดี อาหารอร่อย สภาพอากาศเป็นมิตร ระบบสาธารณสุขที่ถูกกว่าชาติตะวันตก อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังถือว่าไม่แพงเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ได้รับ สังคมไทยเป็นมิตร และอินเทอร์เน็ตมีคุณภาพดีเยี่ยม ทำให้ไทยเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงและกลุ่มเกษียณอายุ
แม้ที่ผ่านมาจะมีความพยายามผลักดันกลุ่มผู้มีรายได้สูงพิเศษให้เข้ามาลงทุน แต่ในความเป็นจริง กลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยในไทยส่วนใหญ่กลับเป็นกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง ที่ยังพอมีกำลังซื้อบ้านในระดับราคาที่ไม่ได้สูงมากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มียอดขายดีและเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง หากเรามองในมุมของ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าผลตอบแทนสูง หรือ คอนโดหรูวิวทะเล ในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตหรือพัทยา นี่คือโอกาสทองของการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ผลกระทบเชิงบวกจากการผลักดันนโยบายนี้มีอย่างมหาศาล:
ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น: สร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในตลาดโดยตรง
ธุรกิจวัสดุก่อสร้างได้รับอานิสงส์: กระตุ้นอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องทั้งหมด
การจ้างงานโดยตรงและทางอ้อม: ตั้งแต่แรงงานก่อสร้างไปจนถึงภาคบริการที่เกี่ยวข้อง
การบริโภคจากผู้อยู่อาศัย: สร้างรายได้ให้กับเศรษฐกิจท้องถิ่นอย่างยั่งยืน
การเพิ่มขึ้นของ GDP: ตัวอย่างเช่น การขายบ้านให้ต่างชาติ 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% แต่ถ้าทำได้ถึง 100,000 หลัง จะทำให้ GDP บวกถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มหาศาลและจะช่วยสร้างการเติบโตอย่างก้าวกระโดดให้กับเศรษฐกิจไทย ในปัจจุบันเราทราบดีว่ามีการซื้อขายทั้งแบบถูกกฎหมายและไม่ถูกกฎหมาย (Nominee) เป็นจำนวนหลักหมื่นหลังแล้วในจังหวัดอย่างภูเก็ตและพัทยา ซึ่งเป็นข้อพิสูจน์ถึงความต้องการที่แท้จริง
จากประสบการณ์ที่สั่งสมมานาน ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องหันมาทบทวนอย่างจริงจังเกี่ยวกับการอนุโลมให้ชาวต่างชาติถือครอง อสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่ออยู่อาศัยอย่างเป็นรูปธรรม การเปลี่ยนผ่านจากการพึ่งพาภาคอุตสาหกรรม มาสู่การใช้ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นตัวขับเคลื่อนหลัก โดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ เป็นทางออกที่สามารถสร้างความหวังและโอกาสใหม่ๆ ให้กับเศรษฐกิจไทยในอนาคต มันคือหนึ่งในไม่กี่ทางเลือกที่ยังคงเปิดกว้างและมีศักยภาพในการพลิกฟื้นประเทศของเราในวันนี้
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมอง อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือหัวใจสำคัญในการสร้างโอกาส การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย ที่ดึงดูดเม็ดเงินจากทั่วโลก การสร้างนโยบายที่ชัดเจนและเอื้อต่อการลงทุนของชาวต่างชาติจะส่งผลให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยได้อย่างแท้จริง หากท่านพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตของเศรษฐกิจไทยด้วยวิสัยทัศน์ใหม่นี้ เรายินดีที่จะร่วมแลกเปลี่ยนและนำเสนอแนวทางที่เป็นรูปธรรมเพื่อก้าวไปข้างหน้าด้วยกัน
