อสังหาริมทรัพย์ไทย: เข็มทิศใหม่นำพาเศรษฐกิจพ้นวิกฤตสู่ความรุ่งเรืองยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งในระดับจุลภาคและมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยอย่างมีนัยสำคัญ เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญยิ่ง ท่ามกลางกระแสความท้าทายจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศ และภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว คำถามที่ทุกคนในภาคธุรกิจและประชาชนทั่วไปกำลังมองหาคำตอบคือ “ประเทศไทยจะหาทางออกและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนได้อย่างไร?” บทความนี้จะเจาะลึกถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ และชี้ให้เห็นถึงศักยภาพมหาศาลของ อสังหาริมทรัพย์ไทยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ในฐานะกลไกสำคัญที่จะนำพาประเทศพ้นจากวิกฤตการณ์และสร้างโอกาสใหม่ ๆ ในทศวรรษหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2025 และต่อ ๆ ไป
มรสุมเศรษฐกิจ: วิกฤตการณ์ซ้อนวิกฤตการณ์ที่ประเทศไทยเผชิญ
สถานการณ์ปัจจุบันของเศรษฐกิจไทยเปรียบเสมือนเรือที่กำลังเผชิญกับมรสุมหลายลูกพร้อมกัน จากประสบการณ์ตรงและการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ผมเห็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนจากหลายทิศทาง ไม่ว่าจะเป็น:
ภาวะเศรษฐกิจโลกผันผวนและสงครามการค้าที่ทวีความรุนแรง: ปัจจุบันโลกกำลังอยู่ในยุคที่การแข่งขันทางภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจเข้มข้นขึ้นกว่าเดิม สัญญาณจากสงครามการค้าระหว่างมหาอำนาจที่ไม่มีทีท่าว่าจะผ่อนคลาย ทำให้ห่วงโซ่อุปทานโลกต้องปรับตัวขนานใหญ่ ประเทศไทยซึ่งพึ่งพาการส่งออกเป็นหลักได้รับผลกระทบโดยตรง สินค้าจากจีนที่เผชิญมาตรการกีดกันทางการค้าได้ไหลทะลักเข้ามาในภูมิภาค ทำให้ผู้ผลิตไทยต้องเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดและราคาตกต่ำลงไปอีก ภาคการส่งออกซึ่งเคยเป็นหัวใจหลักในการสร้าง GDP ของไทยกำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ไม่เคยมีมาก่อน
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงและการบริโภคในประเทศที่อ่อนแอ: หนึ่งในปัญหาเชิงโครงสร้างที่กัดกร่อนความสามารถในการเติบโตของไทยอย่างเงียบๆ คือระดับหนี้ครัวเรือนที่พุ่งทะลุ 90% ของ GDP ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงเป็นประวัติการณ์ การที่ประชาชนนำเงินในอนาคตมาใช้จ่ายมากขึ้นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แม้จะช่วยกระตุ้นการบริโภคได้ในระยะสั้น แต่กลับสร้างภาระหนักอึ้งในระยะยาว ทำให้กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด การอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจต่อไปในภาวะเช่นนี้จึงมีประสิทธิภาพลดลงอย่างมาก และยิ่งทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นไปอย่างยากลำบาก
กับดักทศวรรษที่สาบสูญ: สัญญาณเตือนจากสถาบันการเงินโลก: ผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน รวมถึงอดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยและกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้ส่งเสียงเตือนถึง “กับดักทศวรรษที่สาบสูญ” ที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ ซึ่งรุนแรงกว่าในอดีตมาก การลงทุนในตลาดหุ้นที่ไร้สัญญาณฟื้นตัว การชะลอตัวของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และความสามารถในการแข่งขันของภาคอุตสาหกรรมเดิมที่ลดลง ล้วนสะท้อนภาพอนาคตที่ท้าทายยิ่ง หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ
โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไปและปัญหาการขาดแคลนแรงงาน: ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้โครงสร้างประชากรเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จำนวนประชากรวัยแรงงานลดลงอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ภาระการดูแลผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ปัญหานี้ไม่ได้ส่งผลกระทบเพียงแค่ภาคแรงงาน แต่ยังส่งผลต่อกำลังซื้อในระยะยาว การวางแผนพัฒนาประเทศจึงต้องคำนึงถึงบริบทประชากรศาสตร์นี้อย่างรอบด้าน เพื่อให้มีแรงงานที่มีคุณภาพและมีประสิทธิผลเพียงพอในการขับเคลื่อนประเทศ
การพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ลดลงและการปรับตัวที่ไม่ทันการณ์: ในอดีต ประเทศไทยพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วนต่อเนื่องอย่างมาก โดยเฉพาะการลงทุนจากญี่ปุ่น ซึ่งเป็นเสาหลักในการขับเคลื่อน GDP แต่ในยุคของการเปลี่ยนผ่านสู่ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ไทยยังไม่สามารถก้าวทันเทคโนโลยีและผลิตชิ้นส่วนป้อนอุตสาหกรรม EV ได้เองอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ความได้เปรียบเชิงโครงสร้างในภาคส่วนนี้ลดลงอย่างรวดเร็ว การส่งออกสินค้าอื่น ๆ ที่เคยเป็นแชมป์ในอดีตก็เผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้นและเสียส่วนแบ่งตลาดไปให้กับประเทศคู่แข่ง
การท่องเที่ยวที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่และปัจจัยเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์: แม้รัฐบาลจะคาดหวังรายได้จากการท่องเที่ยวเพื่อพยุงเศรษฐกิจ แต่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามายังไม่กลับไปสู่ระดับก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลัก มีแนวโน้มที่จะเลือกเดินทางไปยังประเทศอื่น ๆ มากขึ้น นอกจากนี้ ความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มขึ้นยังเป็นปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อความมั่นคงและการเดินทางท่องเที่ยวในระยะยาวได้อีกด้วย
จากอุตสาหกรรมสู่บริการ: บทเรียนจากนานาประเทศและโอกาสของประเทศไทย
สถานการณ์เหล่านี้ตอกย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนที่ประเทศไทยต้องปรับเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจอย่างกล้าหาญ การพึ่งพาภาคการส่งออกและอุตสาหกรรมหนักแบบเดิมไม่อาจพาเราไปได้ไกลอีกแล้ว เราต้องเรียนรู้จากบทเรียนของประเทศที่เคยเผชิญกับภาวะชะงักงันทางเศรษฐกิจและประสบความสำเร็จในการพลิกโฉมตัวเอง:
สิงคโปร์: จากเมืองท่าอุตสาหกรรม สู่ศูนย์กลางการเงินระดับโลกและฮับเทคโนโลยี ที่ภาคบริการสร้างรายได้กว่า 70% ของ GDP โดยเน้นการสร้างรายได้จากต่างประเทศผ่านการเงิน, ธนาคาร, ดิจิทัลอีโคโนมี, AI และการศึกษา ซึ่งเป็น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง ในเชิงพาณิชย์และเทคโนโลยี
เกาหลีใต้: ปรับเปลี่ยนจากการเน้นอุตสาหกรรมหนัก สู่การเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยี นวัตกรรม และอุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, ซีรีส์) โดยที่ภาคบริการเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในการสร้างมูลค่าเพิ่ม
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตสิ่งทอ สู่ศูนย์กลางการเงินระดับโลก ภาคบริการ และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ดึงดูดเม็ดเงินมหาศาลจากทั่วโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศพึ่งพาน้ำมัน สู่ศูนย์กลางการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และการส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม, นิทรรศการ) โดยรายได้จากน้ำมันคิดเป็นสัดส่วนน้อยกว่า 30% ของ GDP และ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ กลายเป็นเครื่องมือสำคัญ
อังกฤษ: จากผู้นำการปฏิวัติอุตสาหกรรม สู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP กรุงลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้ชี้ให้เห็นทิศทางที่ชัดเจนว่า การปรับโครงสร้างไปสู่ภาคบริการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง และการสร้างรายได้จากต่างประเทศ เป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ปัจจุบันโครงสร้าง GDP ของไทยยังคงพึ่งพาการบริโภคภาคเอกชน (57.7%) และการส่งออกสินค้าและบริการ (65.4%) ขณะที่ภาคบริการมีสัดส่วน 52% และภาคอุตสาหกรรม 39.2% การปรับสมดุลและเพิ่มมูลค่าในภาคบริการจึงเป็นสิ่งที่เราต้องเร่งดำเนินการ
พลิกวิกฤตเป็นโอกาส: ให้ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” เป็นหัวใจใหม่ของเศรษฐกิจ
ประเทศไทยมีศักยภาพอันโดดเด่นที่ชาวต่างชาติหลงใหล ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก (ก่อนวิกฤต) โรงพยาบาลติดอันดับโลกหลายแห่ง อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับ สภาพอากาศที่อบอุ่น อัธยาศัยไมตรีของคนไทย ค่าครองชีพที่ย่อมเยาเมื่อเทียบกับประเทศตะวันตก และโครงสร้างพื้นฐานด้านอินเทอร์เน็ตที่มีคุณภาพ สิ่งเหล่านี้คือ “Soft Power” ที่เราสามารถนำมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องหันมาใช้ อสังหาริมทรัพย์ไทยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ เพื่อกระตุ้นภาคส่วนที่เชื่อมโยงกันและพลิกฟื้นการเติบโต นี่คือกลยุทธ์ที่หลายประเทศทั่วโลกประสบความสำเร็จมาแล้ว:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิในการพำนัก ส่งผลให้มีเงินลงทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ และกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมหาศาล
สเปน (Residency by Investment 2008): คล้ายคลึงกับโปรตุเกส เปิดโอกาสให้ต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 500,000 ยูโรขึ้นไป ฟื้นฟูตลาดบ้านที่ซบเซา และกระตุ้น GDP ให้เติบโต 3% ภายใน 5 ปี โดยดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (Freehold Property): อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์) ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก ทำให้อสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP จนกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก ถือเป็นการเปิด โอกาสลงทุนประเทศไทย 2025 ครั้งใหญ่หากนำมาปรับใช้
กรีซ (Greece Golden Visa): เสนอวีซ่าพำนักแก่ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 250,000 ยูโรขึ้นไป ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการพำนักระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยและดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
ปลดล็อกศักยภาพ: หนุนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย
การพิจารณาอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทยนั้น ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาอย่างจริงจัง ข้อกังวลเรื่องการที่ต่างชาติจะเข้ามายึดครองที่ดินของไทยนั้นไม่สมเหตุสมผลนัก หากพิจารณาจากข้อเท็จจริงที่ว่าประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ และมีเอกสารสิทธิ์ประมาณ 127 ล้านไร่ (40%) หากสมมติว่าใน 1 ปี เราสามารถขายบ้านให้กับชาวต่างชาติได้ 200,000 หลัง คิดเป็นสัดส่วนการใช้ที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มี เรายังมีพื้นที่เหลือเฟือ
จากข้อมูลปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 392,858 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 1.065 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ จะสร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาลถึง 2.5 แสนล้านบาท การสนับสนุน การถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในราคา 5-7 ล้านบาท (ไม่ใช่ 10 ล้านบาทขึ้นไปเสมอไป) จะสร้างแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจอย่างเป็นรูปธรรม
ผลประโยชน์หลายมิติจากการขับเคลื่อนด้วยอสังหาริมทรัพย์:
การกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยกำลังซื้อจากต่างประเทศ จะส่งผลดีเป็นทอดๆ ในหลายมิติ:
การขายบ้านและที่อยู่อาศัย: เพิ่มยอดขายให้กับผู้ประกอบการ ทั้งในตลาด คอนโดพัทยาสำหรับชาวต่างชาติ หรือ อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญอื่นๆ
ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง: ภาคการก่อสร้างจะได้รับอานิสงส์โดยตรงจากการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ
การจ้างงาน: เกิดการจ้างงานทั้งทางตรง (แรงงานก่อสร้าง, พนักงานขาย) และทางอ้อม (ธุรกิจบริการ, ร้านอาหาร)
การบริโภคและการลงทุนในท้องถิ่น: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาพำนักและใช้จ่ายในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นการใช้ชีวิตประจำวัน, การเดินทาง, การรักษาพยาบาล (ซึ่งระบบสาธารณสุขไทยมีคุณภาพและราคาถูกกว่าชาติตะวันตก) หรือแม้แต่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง ในระยะยาว จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจระดับท้องถิ่นอย่างมหาศาล นอกจากนี้ ยังเป็นการเพิ่มโอกาสในการขาย ที่ดินเพื่อการลงทุน ให้กับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการพัฒนาโครงการในประเทศ
ตัวเลขที่น่าจับตา: การขายบ้าน 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ 0.75% แต่หากเราสามารถขายได้ถึง 100,000 หลัง จะสามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 7% นี่คือศักยภาพที่มองเห็นได้ชัดเจน และยังไม่นับรวมการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ เช่น คอนโดหรูสำหรับชาวต่างชาติ หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่
เราทราบดีว่าปัจจุบันมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติทั้งแบบที่ถูกกฎหมายและไม่ถูกกฎหมาย (Nominee) ในพื้นที่อย่างภูเก็ตหรือพัทยา การทำให้กระบวนการนี้โปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมายจะช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บรายได้และบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น นอกจากนี้ การส่งเสริมการ พำนักระยะยาวประเทศไทย ผ่านวีซ่าประเภทต่างๆ เช่น วีซ่านักลงทุนไทย หรือวีซ่าเกษียณ จะยิ่งเป็นการดึงดูดกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อและต้องการใช้ชีวิตในประเทศไทย
ก้าวต่อไป: สู่ยุคทองของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองข้ามกรอบความคิดแบบเดิม ๆ และกล้าที่จะเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง ประเทศไทยมีโอกาสทองในการเปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมที่พึ่งพาการส่งออก ไปสู่ภาคบริการและ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อจากต่างประเทศ ซึ่งจะนำมาซึ่งการเติบโตที่ยั่งยืนและมั่นคงยิ่งขึ้น นี่ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือหนทางรอดและโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งให้แก่คนไทยทุกคน
ด้วยประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าเราสามารถสร้างแพลตฟอร์มที่ดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จากต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ ควบคู่ไปกับการรักษาประโยชน์ของคนในชาติ และพัฒนาประเทศให้เป็นศูนย์กลางด้านที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยว และการลงทุนระดับโลกในยุค 2025 และต่อๆ ไป
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่มองเห็นโอกาสและอนาคตที่สดใสของ อสังหาริมทรัพย์ไทยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และต้องการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ โอกาสลงทุนประเทศไทย 2025 หรือแนวทางการ การจัดการสินทรัพย์ และ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน ผมขอเชิญชวนให้ร่วมกันผลักดันวิสัยทัศน์นี้ให้เป็นจริง เพื่อประโยชน์สูงสุดของประเทศไทยและคนไทยทุกคน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและร่วมกันสร้างประวัติศาสตร์ใหม่ให้แก่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
