การปฏิรูปครั้งสำคัญ: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการฟื้นฟูและขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยยุคใหม่
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าประเทศไทยในวันนี้กำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญทางประวัติศาสตร์ ความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาไม่เพียงแต่เป็นเพียงมรสุมชั่วคราว แต่ได้เผยให้เห็นถึงรอยร้าวเชิงโครงสร้างที่หยั่งลึกในระบบเศรษฐกิจของเรา ทำให้การพึ่งพาโมเดลเดิมๆ เป็นเรื่องที่ยากจะพยุงให้เกิดการเติบโตอย่างยั่งยืนได้อีกต่อไป การมองหา “ทางออก” ที่แท้จริงจึงเป็นสิ่งที่เราต้องเร่งลงมือทำอย่างจริงจัง และจากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเชื่อมั่นว่า “อสังหาริมทรัพย์” มีศักยภาพที่จะเป็นฟันเฟืองสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ ให้กลับมาแข็งแกร่งและก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคง
มรสุมเศรษฐกิจไทย: ความท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
เราต้องยอมรับความจริงว่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยไม่ได้เติบโตด้วยปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง แต่กลับถูกผลักดันด้วยการก่อหนี้ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะระดับกว่า 90% ของ GDP ไทย เป็นเสมือนเพดานที่กดทับกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้การบริโภคอ่อนแอและเป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ไม่เพียงเท่านั้น ประเทศไทยยังเผชิญกับปัจจัยภายนอกที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสงครามการค้าที่ทวีความเข้มข้นขึ้น การชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นคู่ค้าและแหล่งนักท่องเที่ยวสำคัญ รวมถึงความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์โลกที่สร้างความไม่แน่นอนให้กับห่วงโซ่อุปทานและการค้าโลก
ในอดีต โครงสร้างเศรษฐกิจ ของไทยพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์และภาคการส่งออกเป็นหลัก แม้เราจะพยายามผลักดันอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่ความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนขั้นสูงของไทยยังคงจำกัด ทำให้ต้องพึ่งพาเทคโนโลยีและวัตถุดิบจากต่างประเทศเป็นส่วนใหญ่ ขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดส่งออกสินค้าเดิมๆ ก็รุนแรงขึ้นอย่างมาก เราสูญเสียความได้เปรียบในหลายหมวดสินค้าที่เคยเป็นแชมป์โลก อีกทั้งรายได้จากการท่องเที่ยว ซึ่งเคยเป็นความหวังสำคัญหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ โดยเฉพาะตลาดนักท่องเที่ยวจีนที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมาก การพึ่งพารายได้จากภาคส่วนเดียวหรือจากกลุ่มประเทศใดประเทศหนึ่งมากเกินไปจึงเป็นความเสี่ยงที่ไม่อาจมองข้าม
นอกจากนี้ ปัญหาเชิงโครงสร้างประชากรก็เป็นอีกหนึ่งระเบิดเวลาที่กำลังนับถอยหลัง สังคมสูงวัยกำลังเข้ามาแทนที่แรงงานหนุ่มสาว ทำให้กำลังการผลิตและนวัตกรรมลดลง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อศักยภาพการแข่งขันของประเทศในระยะยาว ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมก็ยังคงเป็นประเด็นที่บั่นทอนความแข็งแกร่งและเสถียรภาพของประเทศ
บทเรียนจากนานาชาติ: การปรับโครงสร้างเพื่อความอยู่รอด
เมื่อมองไปรอบโลก เราจะเห็นว่าหลายประเทศที่เคยเผชิญกับสถานการณ์คล้ายคลึงกัน ได้เลือกที่จะปรับเปลี่ยน โครงสร้างเศรษฐกิจ ครั้งใหญ่เพื่อความอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน บทเรียนเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าการยึดติดกับโมเดลเดิมๆ ไม่ใช่ทางเลือกที่ชาญฉลาดอีกต่อไป
สิงคโปร์: จากประเทศที่เคยพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมหนัก ได้พลิกโฉมมาเป็นศูนย์กลางบริการระดับโลก โดยภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของ GDP ดึงดูดรายได้มหาศาลจากธุรกิจการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และ AI ผ่านการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อ การลงทุนต่างชาติ และความสามารถในการดึงดูดบุคลากรคุณภาพ
เกาหลีใต้: แม้จะยังคงแข็งแกร่งในอุตสาหกรรมเทคโนโลยี แต่ก็ได้ขยายขีดความสามารถไปยังภาคบริการและอุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) ที่สร้างมูลค่าเพิ่มและ Soft Power ให้กับประเทศอย่างมหาศาล
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตสิ่งทอในอดีต ได้เปลี่ยนผ่านสู่การเป็นศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และมีการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ดึงดูดเม็ดเงินจากทั่วโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก ได้ลดสัดส่วนเหลือเพียงไม่ถึง 30% ของ GDP และหันมาพัฒนาการท่องเที่ยวเชิงหรูหรา ธุรกิจบริการ และส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม, นิทรรศการ, การเดินทางเพื่อเป็นรางวัล) รวมถึงการเปิดเสรี กรรมสิทธิ์ต่างชาติ ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับผู้สนใจ
อังกฤษ: ในฐานะผู้บุกเบิกอุตสาหกรรมยุคแรก ได้เปลี่ยนผ่านสู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยกรุงลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีที่สำคัญของยุโรป
เหล่านี้คือตัวอย่างที่ชัดเจนของการปรับตัว ไม่เพียงแต่ประเทศยักษ์ใหญ่ แต่ประเทศเล็กๆ ที่เผชิญวิกฤตก็ใช้กลยุทธ์คล้ายกันเพื่อ ฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนจากต่างประเทศ
โปรตุเกส: หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 ได้ออกโครงการ Golden Visa ในปี 2012 อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย และซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร และกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน: ก็ใช้โครงการ Residency by Investment ในทำนองเดียวกัน หลังวิกฤตปี 2008 เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป ส่งผลให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
กรีซ: ด้วยโครงการ Greece Golden Visa ที่ให้สิทธิพำนักแก่ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เติบโตถึง 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปได้อย่างมีประสิทธิภาพ
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ได้ดึงดูดชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น ให้เข้ามาพำนักระยะยาวและเป็นเจ้าของบ้าน ส่งเสริม การลงทุนระยะยาวในไทย สำหรับชาวต่างชาติ
ประเทศไทย: จุดแข็งที่รอการปลดล็อกด้วยอสังหาริมทรัพย์
ประเทศไทยมีศักยภาพและจุดแข็งมากมายที่คนทั่วโลกชื่นชอบและปรารถนาที่จะเข้ามาอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น:
มนต์เสน่ห์แห่งการท่องเที่ยวและบริการ: กรุงเทพฯ ยังคงเป็นหนึ่งในเมืองจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของโลกที่นักท่องเที่ยวต้องการมาเยือน ซ้ำยังมีชื่อเสียงด้านการบริการที่อบอุ่นและเป็นมิตร
คุณภาพชีวิตที่ดีในราคาที่จับต้องได้: ค่าครองชีพที่ต่ำกว่าประเทศตะวันตกมาก ระบบสาธารณสุขที่มีคุณภาพสูงในราคาที่เข้าถึงได้ และอาหารไทยที่ได้รับการยอมรับในระดับโลก
สภาพภูมิอากาศที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย: อากาศอบอุ่นตลอดปี เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการหลีกหนีความหนาวเย็น
ทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์: เป็นประตูสู่ภูมิภาคอาเซียนที่มีศักยภาพ การลงทุนธุรกิจในไทย
คำถามคือ เราจะเปลี่ยนจุดแข็งเหล่านี้ให้เป็นพลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อย่างไร? ผมเชื่อว่าคำตอบอยู่ที่การปรับ โครงสร้างเศรษฐกิจ ของเราให้ไปสู่ภาคบริการที่เข้มแข็งยิ่งขึ้น โดยมี “ภาคอสังหาริมทรัพย์” เป็นหัวใจสำคัญในการดึงดูดกำลังซื้อและ การลงทุนต่างชาติ เข้ามาอย่างมหาศาล
อสังหาริมทรัพย์: หัวใจของการฟื้นฟูเศรษฐกิจยุคใหม่
การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเครื่องมือที่พิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิภาพในการ ฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ และประเทศต่างๆ ทั่วโลกได้นำมาใช้เพื่อดึงดูดเม็ดเงินและผู้คนที่มีคุณภาพ
ปลดล็อกกำลังซื้อจากต่างประเทศ: ชาวต่างชาติจำนวนมากต้องการมาใช้ชีวิตในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นผู้เกษียณอายุ กลุ่ม Digital Nomads หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยรอง การมีทางเลือกในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะช่วยเปลี่ยน “ผู้มาเยือน” ให้กลายเป็น “ผู้อยู่อาศัยระยะยาว” ซึ่งจะนำมาซึ่งการจับจ่ายใช้สอยอย่างต่อเนื่องในระบบเศรษฐกิจ
สร้างเม็ดเงินลงทุนมหาศาล: ลองจินตนาการว่าหากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้ซื้อบ้านหรือ คอนโดมิเนียมต่างชาติ ได้ปีละ 100,000 หน่วย มูลค่าหน่วยละ 5-7 ล้านบาท นั่นหมายถึงเม็ดเงินมหาศาลกว่า 5-7 แสนล้านบาท ที่จะไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ซึ่งจะช่วยเพิ่ม GDP ไทย ได้อย่างก้าวกระโดด
ประโยชน์ที่เป็นวงกว้าง: การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จบแค่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวกในวงกว้าง:
ภาคการก่อสร้างและวัสดุ: ธุรกิจเหล่านี้จะได้รับอานิสงส์โดยตรง เกิดการจ้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อมจำนวนมาก
การจ้างงาน: ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงผู้ให้บริการด้านต่างๆ
การบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ทั้งอาหาร สินค้าอุปโภคบริโภค บริการสุขภาพ การศึกษา และการท่องเที่ยวภายในประเทศ ซึ่งจะกระจายรายได้ไปสู่ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลางในท้องถิ่น
ยกระดับคุณภาพชีวิตและสาธารณูปโภค: การลงทุนจากต่างชาติอาจนำไปสู่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคในพื้นที่นั้นๆ ให้มีคุณภาพดียิ่งขึ้น
มุมมองต่อการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ: หายห่วงเรื่องที่ดินไทย
หนึ่งในข้อกังวลหลักคือการกลัวว่าที่ดินของประเทศไทยจะตกไปอยู่ในมือชาวต่างชาติทั้งหมด แต่ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมขอยืนยันว่าความกังวลนี้มีที่มา แต่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและสถิติประเทศไทยมีที่ดินจำนวนมหาศาลกว่า 321 ล้านไร่ และมีเอกสารสิทธิราว 127 ล้านไร่ หากเราขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดินให้ชาวต่างชาติปีละ 200,000 หน่วย (ซึ่งเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูง) ก็ยังคิดเป็นสัดส่วนที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มี การพิจารณาสิทธิ กรรมสิทธิ์ต่างชาติ ในประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม เช่น คอนโดมิเนียม หรือสิทธิการเช่าระยะยาวสำหรับที่ดิน ก็เป็นแนวทางที่สามารถทำได้โดยไม่กระทบต่ออธิปไตยของประเทศ
จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2565 มีจำนวนกว่า 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1.065 ล้านล้านบาท หากเพียง 1 ใน 4 ของมูลค่านี้มาจากการซื้อของชาวต่างชาติ นั่นหมายถึงเม็ดเงินเกือบ 250,000 ล้านบาทต่อปีที่ถูกขับเคลื่อนด้วย กำลังซื้อต่างชาติ การห้ามโอกาสนี้ไว้ ย่อมเป็นการปิดกั้นศักยภาพในการ ฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่จำเป็น
โอกาสและทำเลทองในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
แม้รัฐบาลจะพยายามดึงดูดกลุ่มผู้มีรายได้สูงพิเศษ แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลุ่มชาวต่างชาติที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยส่วนใหญ่คือกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง โดยมีกำลังซื้อบ้านในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ใหญ่และมีศักยภาพสูงมาก นี่คือตลาดที่เราควรให้ความสำคัญ
ทำเลทองที่ได้รับความนิยมและมีศักยภาพในการเติบโตสูง ได้แก่:
กรุงเทพมหานคร: ศูนย์กลางธุรกิจ การคมนาคม และไลฟ์สไตล์ ด้วยโครงการ คอนโดกรุงเทพ ที่หลากหลายและตอบโจทย์ทุกความต้องการ
ภูเก็ต: ศูนย์กลางการท่องเที่ยวระดับโลก ดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ ด้วย อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
พัทยา: เมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่เข้าถึงง่าย ด้วย อสังหาริมทรัพย์พัทยา ที่มีความหลากหลาย ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน
หัวหิน: เมืองตากอากาศยอดนิยมสำหรับครอบครัวและผู้สูงอายุ ด้วย บ้านพักตากอากาศหัวหิน ที่ให้ความเงียบสงบและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
เชียงใหม่: เมืองแห่งวัฒนธรรมและธรรมชาติ ด้วย ลงทุนอสังหาฯ เชียงใหม่ ที่ดึงดูดกลุ่ม Digital Nomads และผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตท่ามกลางธรรมชาติ
การส่งเสริมและอำนวยความสะดวกให้ชาวต่างชาติเข้าถึง โอกาสลงทุนไทย ในทำเลเหล่านี้ รวมถึงการออก วีซ่านักลงทุน และ วีซ่าพิเศษ ระยะยาวที่ผูกโยงกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะเป็นการเปิดประตูให้เม็ดเงินไหลเข้าประเทศอย่างถูกกฎหมายและมีประสิทธิภาพ
ก้าวต่อไป: การดำเนินการเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองไปข้างหน้าและกล้าที่จะเปลี่ยนแปลง โครงสร้างเศรษฐกิจ ของประเทศ จากการพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย มาเป็นการพึ่งพาภาคบริการและ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้กำลังซื้อจากต่างประเทศเป็นแรงขับเคลื่อน นี่ไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” ที่จะช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์ ให้หลุดพ้นจากหล่มของหนี้สินและข้อจำกัดต่างๆ ที่รุมเร้าอยู่
ผมเชื่อว่าการพิจารณานโยบายที่ยืดหยุ่นและเป็นมิตรกับการลงทุนจากต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นการปรับแก้ กฎหมายที่ดินต่างชาติ หรือการสร้างมาตรการจูงใจที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญ การให้สิทธิ กรรมสิทธิ์ต่างชาติ ในคอนโดมิเนียมที่มากขึ้น, การขยายระยะเวลาการเช่าระยะยาวสำหรับที่ดิน, หรือการนำเสนอโปรแกรม โกลเด้นวีซ่า ที่ดึงดูดใจ จะช่วยปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลที่ซ่อนอยู่ใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ของไทย การสร้างสภาพแวดล้อมที่โปร่งใส ตรวจสอบได้ และเป็นธรรม จะดึงดูด การจัดการสินทรัพย์ และ การวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จากผู้เชี่ยวชาญทั่วโลก
เราไม่ควรกลัวการเปลี่ยนแปลง แต่ควรเรียนรู้จากบทเรียนของนานาชาติ และใช้จุดแข็งของประเทศไทยให้เกิดประโยชน์สูงสุด การตัดสินใจที่กล้าหาญในวันนี้ จะกำหนดอนาคตของ เศรษฐกิจไทย ในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันหารือและผลักดันนโยบายที่ส่งเสริมการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน หากท่านต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อเพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับประเทศของเรา
