พลิกวิกฤตสู่โอกาส: การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ในบริบทโลก 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง และอดไม่ได้ที่จะตั้งคำถามถึงทิศทางอนาคตที่เรากำลังเผชิญอยู่ ไม่ใช่เพียงคำถามธรรมดา แต่เป็นคำถามที่ต้องการคำตอบเชิงกลยุทธ์ที่เฉียบคมและกล้าหาญ “เศรษฐกิจไทยจะรอดพ้นจากกับดักที่กำลังเผชิญอยู่ได้อย่างไร และโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนอยู่ตรงไหน?” บทความนี้คือการสะท้อนมุมมองในฐานะผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญ ที่จะชี้ให้เห็นถึงความท้าทายปัจจุบัน และนำเสนอทางออกที่อาจฟังดูแปลกใหม่ แต่มีศักยภาพมหาศาลในการเป็นฟันเฟืองหลักสำหรับการ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์
สภาพเศรษฐกิจไทย: อยู่ในภาวะ “ทศวรรษที่สาบสูญ” หรือไม่?
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกปี 2025 ยังคงเต็มไปด้วยความผันผวนและปัจจัยเชิงลบที่ซับซ้อน ตั้งแต่สงครามการค้าที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อห่วงโซ่อุปทานและการส่งออกของไทย ไปจนถึงภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีน ซึ่งเป็นคู่ค้าและแหล่งนักท่องเที่ยวสำคัญที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้สินค้าที่เคยส่งไปจีนจำนวนมากต้องหาตลาดใหม่ และบ่อยครั้งก็หลั่งไหลเข้ามาในตลาดใกล้เคียง รวมถึงประเทศไทย
คำเตือนจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่ว่าประเทศไทยกำลังติดอยู่ใน “กับดักทศวรรษที่สาบสูญ” ไม่ใช่เรื่องเกินจริง จากข้อมูลการลงทุนในตลาดหุ้นที่ไร้สัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นที่เปราะบาง และภาพอนาคตที่ยังไม่สดใส การพึ่งพาอุตสาหกรรมยานยนต์ที่เคยเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก โดยเฉพาะการลงทุนจากญี่ปุ่นในอดีต ได้ลดทอนศักยภาพลงเมื่อโลกเปลี่ยนผ่านสู่ยุคยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งไทยยังขาดขีดความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญ และนี่คือความท้าทายใหญ่ที่ซ่อนอยู่ภายใต้โครงสร้างเศรษฐกิจเดิม
อุปสรรคสำคัญอีกประการหนึ่งคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่สูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา อัตราหนี้ครัวเรือนพุ่งพรวดจากประมาณ 40% ของ GDP เป็นกว่า 90% และมีแนวโน้มจะแตะ 126% หากเรายังคงดำเนินนโยบายที่เน้นการใช้จ่ายเงินในอนาคต การเติบโตทางเศรษฐกิจที่แท้จริงจึงถูกบดบังด้วยการเพิ่มขึ้นของภาระหนี้สิน นี่คือปราการสำคัญที่ขัดขวาง การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาคส่วนอื่น ๆ อย่างมีนัยสำคัญ
ไม่เพียงเท่านั้น โครงสร้างประชากรไทยที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เกิดปัญหาการขาดแคลนแรงงานมีฝีมือในอนาคต ซึ่งจะลดทอนศักยภาพในการสร้างผลิตภาพทางเศรษฐกิจ และยังซ้ำเติมด้วยปัญหาความเหลื่อมล้ำทางสังคมและเศรษฐกิจที่ยังคงเป็นบาดแผลเรื้อรัง
แม้รัฐบาลจะพยายามผลักดันภาคการท่องเที่ยวให้เป็นความหวังหลัก แต่ความเป็นจริงก็คือ จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน ยังห่างไกลจากระดับก่อนเกิดโควิด-19 การคาดหวังให้กลับไปเป็นเหมือนเดิมโดยปราศจากการปรับกลยุทธ์จึงอาจไม่ใช่คำตอบที่ยั่งยืน และความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ปะทุขึ้นในภูมิภาคต่าง ๆ ยิ่งเพิ่มความไม่แน่นอนให้กับทุกภาคส่วน
ถึงเวลาปรับโครงสร้าง GDP และหาเครื่องยนต์ใหม่
จากภาพรวมที่กล่าวมา จะเห็นได้ชัดว่าประเทศไทยไม่สามารถยึดติดกับโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิม ๆ ได้อีกต่อไป เราจำเป็นต้องมีการทบทวนและปรับเปลี่ยนกระบวนทัศน์ครั้งใหญ่ เพื่อให้หลุดพ้นจากวงจรแห่งความถดถอย ตัวอย่างความสำเร็จจากหลายประเทศทั่วโลกสามารถเป็นบทเรียนอันล้ำค่า:
สิงคโปร์: เปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมไปสู่ภาคบริการอย่างเต็มตัว คิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของ GDP สร้างรายได้มหาศาลจากธุรกิจการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี เศรษฐกิจดิจิทัล และการศึกษา ถือเป็นการลงทุนในอนาคตที่ชาญฉลาด
เกาหลีใต้: จากที่เคยเน้นอุตสาหกรรมหนัก ก็หันมาให้ความสำคัญกับเทคโนโลยี นวัตกรรม และอุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) ซึ่งกลายเป็น Soft Power ที่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจมหาศาล
ฮ่องกง: จากฐานอุตสาหกรรมโรงงานทอผ้า สู่ศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และภาคอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากการพึ่งพารายได้น้ำมันที่วันนี้เหลือน้อยกว่า 30% ของ GDP ก้าวสู่การเป็นจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และการส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม นิทรรศการ และการท่องเที่ยวเพื่อเป็นรางวัล) อย่างเต็มรูปแบบ ภาคอสังหาริมทรัพย์และ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ในรูปแบบใหม่ๆ เป็นหัวใจสำคัญของกลยุทธ์นี้
สหราชอาณาจักร: อดีตผู้นำอุตสาหกรรม ได้เปลี่ยนผ่านสู่ภาคบริการกว่า 80% ของ GDP โดยเฉพาะลอนดอนที่กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
เมื่อมองย้อนกลับมาที่โครงสร้าง GDP ของไทย พบว่าภาคบริการมีสัดส่วนเพียง 52% เท่านั้น ในขณะที่ภาคเกษตรกรรม 8.4% และภาคอุตสาหกรรม 39.2% การบริโภคภาคเอกชน 57.7% และการส่งออกสินค้าและบริการ 65.4% แสดงให้เห็นว่าเรายังคงพึ่งพาการส่งออกและอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิมมากเกินไป และคำถามสำคัญคือ “รายได้จากการส่งออกนั้น ประเทศไทยได้รับประโยชน์อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยเพียงใด?”
ภาคอสังหาริมทรัพย์: ฟันเฟืองขับเคลื่อนใหม่ของเศรษฐกิจไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องกล้าคิดและกล้าเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการหันมาให้ความสำคัญกับ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจตัวใหม่ที่ทรงพลัง ผมเชื่อว่าประเทศไทยมีศักยภาพอันโดดเด่นที่ชาวต่างชาติหลงใหล ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับ 1 เมืองท่องเที่ยวยอดนิยมของโลก ระบบสาธารณสุขที่มีคุณภาพและค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับชาติตะวันตก อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับระดับโลก สภาพอากาศที่ดี ค่าครองชีพที่ไม่สูงมากนัก สังคมไทยที่เป็นมิตร และคุณภาพอินเทอร์เน็ตที่เชื่อถือได้ สิ่งเหล่านี้คือจุดแข็งที่สามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักอาศัยและใช้จ่ายในประเทศได้อย่างมหาศาล
ในอดีต เรามีกรณีศึกษาที่ประสบความสำเร็จจากการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจในยามวิกฤต ดังเช่น:
โปรตุเกส: โครงการ Golden Visa (เริ่มปี 2012) อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินลงทุนจากต่างชาติไหลเข้าประเทศกว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤตได้อย่างรวดเร็ว และกระตุ้นราคาบ้านให้ฟื้นตัว
สเปน: โครงการ Residency by Investment หลังวิกฤตปี 2008 เปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 500,000 ยูโรขึ้นไป ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซาและทำให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): โครงการ Freehold Property ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้อย่างสมบูรณ์ ดึงดูดนักลงทุนมหาศาล ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP และผลักดันให้ UAE กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก อสังหาริมทรัพย์หรูและพูลวิลล่าในดูไบและอาบูดาบีเป็นที่ต้องการอย่างมาก
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa เปิดให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อรับวีซ่าพำนัก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต 60% ภายใน 10 ปี และช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้สาธารณะของยุโรป
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้านและดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
จุดแข็งของไทยและโอกาสในการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ
ประเทศไทยมีศักยภาพที่จะทำตามรอยความสำเร็จเหล่านี้ได้ และอาจจะดียิ่งกว่าด้วยซ้ำ ด้วยมูลค่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผมขอเสนอให้มีการพิจารณาอย่างจริงจังในการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยไม่ต้องกังวลว่าที่ดินของประเทศจะถูกยึดครองจนหมดสิ้น เพราะจากข้อมูล ประเทศไทยมีที่ดินรวมกว่า 321 ล้านไร่ และมีเอกสารสิทธิ์ประมาณ 127 ล้านไร่ (40%) หากสมมติว่าในแต่ละปีเราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ 200,000 หลัง ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูง พื้นที่ที่ถูกใช้ไปจะไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดในประเทศเลยด้วยซ้ำ
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศถึง 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1.065 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ จะสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจได้มหาศาลถึง 250,000 ล้านบาท และที่สำคัญคือกลุ่มเป้าหมายไม่ได้มีแค่ผู้มีรายได้สูงเท่านั้น แต่เป็นกลุ่มคนต่างชาติที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง ซึ่งยังมีกำลังซื้อบ้านในระดับราคาที่เหมาะสม โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5-7 ล้านบาท ไม่จำเป็นต้องเป็น อสังหาริมทรัพย์หรู ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเสมอไป
ผลกระทบจากการผลักดันนโยบายนี้จะแผ่ขยายไปในหลายมิติ:
กระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์: ช่วยระบายสต็อกที่อยู่อาศัยและสร้างโอกาสให้กับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ
ธุรกิจวัสดุก่อสร้างได้รับอานิสงส์: เกิดความต้องการในสินค้าและบริการที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างและตกแต่งอย่างมหาศาล
การจ้างงานโดยตรงและทางอ้อม: ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง สถาปนิก วิศวกร นายหน้า พนักงานบริการ ไปจนถึงธุรกิจต่อเนื่องในชุมชน
การบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้ให้กับร้านค้า ร้านอาหาร และธุรกิจบริการต่าง ๆ ในชุมชน อาทิ โรงเรียนนานาชาติ คลินิกสุขภาพ และธุรกิจท่องเที่ยวในท้องถิ่น
การขายบ้านเพียง 10,000 หลัง อาจเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% แต่หากเราสามารถเพิ่มยอดขายเป็น 100,000 หลัง อาจส่งผลให้ GDP เพิ่มขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจและแสดงให้เห็นถึงศักยภาพอันยิ่งใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ในการเป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ อย่างที่เราเห็นได้จาก อสังหาริมทรัพย์ ชลบุรี, อสังหาริมทรัพย์ ระยอง และ อสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ต ที่มีการซื้อขายโดยต่างชาติทั้งถูกกฎหมายและผ่านตัวแทนในรูปแบบต่าง ๆ ซึ่งหากเราสามารถทำให้กลไกนี้เป็นทางการและโปร่งใส จะยิ่งสร้างมูลค่าและลดความเสี่ยงลงได้มาก
ก้าวสู่ยุคใหม่ของโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเศรษฐกิจจากเดิมที่พึ่งพาภาคอุตสาหกรรม มาสู่การพึ่งพาภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยอาศัยกำลังซื้อจากต่างประเทศ ไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็นเร่งด่วน” ที่เราต้องพิจารณาอย่างจริงจังในวันนี้ การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนและถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในรูปแบบ คอนโดมิเนียมลงทุน หรือโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบ ทั้งในเมืองหลักอย่าง อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวอย่าง บ้านพักตากอากาศ พัทยา หรือ คอนโดติดทะเล จะเป็นตัวเร่งสำคัญในการ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ให้กลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
เราต้องสร้างความมั่นใจในด้านกฎระเบียบที่ชัดเจนและโปร่งใส เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินเพื่อการลงทุน หรือโครงการขนาดใหญ่ การศึกษาเรื่องภาษีอสังหาริมทรัพย์ และการพิจารณานโยบายที่เอื้อต่อการลงทุน เช่น การยกเลิกหรือผ่อนปรนข้อจำกัดบางประการ รวมถึงการออกวีซ่าระยะยาวพิเศษสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจเป็นโครงการที่คล้ายกับ “วีซ่าทองคำ” หรือ “Residency by Investment” ที่ประสบความสำเร็จในหลายประเทศ
สิ่งสำคัญคือการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อ การลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ ผ่านบริการบริหารอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ การให้ข้อมูลที่ถูกต้องเกี่ยวกับ ราคาอสังหาริมทรัพย์ 2568 และแนวโน้มตลาด เพื่อให้ผู้ลงทุนมีความมั่นใจ และสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในระดับที่ใหญ่ขึ้น การพิจารณากองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่บริหารจัดการอย่างโปร่งใสก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองภาคอสังหาริมทรัพย์ในมุมมองใหม่ ไม่ใช่แค่เรื่องของการอยู่อาศัย แต่เป็นกลไกสำคัญในการสร้างเม็ดเงินหมุนเวียน สร้างงาน สร้างรายได้ และสร้างความเจริญให้กับประเทศอย่างยั่งยืนในระยะยาว นี่ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการ “ขายโอกาส” และ “ขายคุณภาพชีวิต” ที่ประเทศไทยมีให้แก่คนทั่วโลก
หากเราไม่รีบดำเนินการและปรับตัว เศรษฐกิจไทยจะยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ยากจะแก้ไข การพิจารณากลยุทธ์ที่กล้าหาญนี้ จะเป็นทางออกหนึ่งที่สำคัญในการ การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ และนำพาประเทศก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างมั่นคง
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับเศรษฐกิจไทย ท่านมีความคิดเห็นอย่างไรเกี่ยวกับแนวทางนี้? มาร่วมกันผลักดันและพัฒนาศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน เพื่ออนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนของประเทศชาติ ติดต่อเราเพื่อปรึกษาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการสร้างผลตอบแทนได้อย่างมืออาชีพ.
