พลิกวิกฤตเศรษฐกิจไทย 2025: ปลดล็อกศักยภาพภาคอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดการลงทุนต่างชาติ สู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงขึ้นลงของเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด และสัมผัสได้ถึงความท้าทายที่ประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบัน คำถามที่ดังขึ้นเรื่อยๆ คือ “โอกาสรอดของเศรษฐกิจไทยอยู่ตรงไหน เมื่อเผชิญกับคลื่นพายุหลายลูกพร้อมกัน?” ณ ปี 2025 นี้ สัญญาณเตือนจากหลายภาคส่วนส่งเสียงดังขึ้นเรื่อยๆ ถึงความจำเป็นในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจครั้งใหญ่ และผมเชื่อมั่นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย คือหนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่จะนำพาประเทศก้าวผ่านวิกฤตและสร้างการเติบโตใหม่ได้
เศรษฐกิจไทย ณ ทางแยก: ความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ทั้งจากสงครามการค้าที่ยังคงคุกรุ่น ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มขึ้น และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวของจีน ซึ่งเป็นคู่ค้าสำคัญของไทย ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อขีดความสามารถในการแข่งขันและการส่งออกของไทย รายงานจากสถาบันการเงินระหว่างประเทศและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญหลายสำนักต่างชี้ตรงกันว่า ประเทศไทยกำลังติดอยู่ใน “กับดักทศวรรษที่สาบสูญ” ที่รุนแรงกว่าเดิม หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง
อดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ดร.บัณฑิต นิจถาวร ได้เคยเน้นย้ำถึงประเด็นนี้ ซึ่งสะท้อนภาพอนาคตที่เรากำลังเผชิญหน้าอยู่ การพึ่งพาอุตสาหกรรมเดิมๆ อย่างอุตสาหกรรมยานยนต์ที่เคยเป็นหัวจักรขับเคลื่อน GDP มายาวนาน กำลังถูกท้าทายด้วยการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีและการลงทุนในยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งผู้ประกอบการไทยยังขาดขีดความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญ การส่งออกสินค้าประเภทอื่นๆ ที่ไทยเคยเป็นแชมป์โลกก็เริ่มซบเซาลง ทำให้รายได้จากการส่งออกซึ่งเป็นสัดส่วนสำคัญของ GDP เผชิญกับความไม่แน่นอน
ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศก็เป็นอุปสรรคสำคัญ หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากเดิม 40% ของ GDP เมื่อสิบกว่าปีที่แล้ว สู่ระดับปัจจุบันที่สูงกว่า 90% ของ GDP (ตามข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย) แสดงให้เห็นถึงการใช้จ่ายเงินในอนาคตเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งไม่ยั่งยืนในระยะยาว ปัญหาโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ทำให้จำนวนแรงงานลดลง ส่งผลกระทบต่อผลิตภาพของประเทศในอนาคต ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมยังคงเป็นประเด็นที่แก้ไขได้ยาก ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศและศักยภาพในการเติบโต
แม้รัฐบาลจะพยายามพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยว แต่การฟื้นตัวก็ไม่ได้ง่ายดายนัก จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน ยังไม่กลับมาสู่ระดับก่อนโควิด-19 และการแข่งขันในตลาดท่องเที่ยวก็สูงขึ้นอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน ด้วยภาพรวมเช่นนี้ การแสวงหาโมเดลการเติบโตใหม่จึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
เปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจไทย: บทเรียนจากนานาชาติ
ถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องทบทวนโครงสร้างเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ไม่สามารถยึดติดกับโมเดลเดิมที่พึ่งพาการส่งออกและอุตสาหกรรมหนักมากเกินไปได้อีกต่อไป เราจำเป็นต้องหันมามองหาโอกาสจากภาคส่วนที่มีศักยภาพและสร้างมูลค่าเพิ่มได้สูง ซึ่งหลายประเทศทั่วโลกได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความสำเร็จในการเปลี่ยนผ่านนี้แล้ว
สิงคโปร์: จากเดิมที่เน้นภาคอุตสาหกรรม สิงคโปร์ได้พลิกโฉมมาสู่ภาคบริการระดับสูง โดยเฉพาะด้านการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และการศึกษา จนภาคบริการมีสัดส่วนสูงถึงกว่า 70% ของ GDP สร้างรายได้มหาศาลจากต่างประเทศ
เกาหลีใต้: แม้จะยังแข็งแกร่งในอุตสาหกรรมหนักและเทคโนโลยี แต่เกาหลีใต้ก็ประสบความสำเร็จอย่างสูงในการส่งเสริมอุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) และภาคบริการ สร้าง Soft Power ที่ดึงดูดผู้คนและเม็ดเงินจากทั่วโลก
ฮ่องกง: จากฐานอุตสาหกรรมสิ่งทอ ฮ่องกงได้เปลี่ยนผ่านสู่ศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ดึงดูดการลงทุนระดับโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก ปัจจุบันรายได้จากน้ำมันลดลงเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP UAE ได้สร้างตนเองให้เป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และอุตสาหกรรม MICE (การประชุม, นิทรรศการ) ด้วยการลงทุนมหาศาลในโครงสร้างพื้นฐานและ ภาคอสังหาริมทรัพย์หรู
อังกฤษ: ในอดีตผู้นำด้านอุตสาหกรรม ปัจจุบันภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีที่สำคัญของยุโรป
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้ชี้ชัดว่า การปรับโครงสร้าง GDP สู่ภาคบริการและ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะการดึงดูดกำลังซื้อจากต่างประเทศ ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วน ประเทศไทยมีจุดแข็งมากมายที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมอันดับต้นๆ ของโลก, ระบบสาธารณสุขที่มีคุณภาพและค่าใช้จ่ายสมเหตุสมผล, วัฒนธรรมที่เปิดกว้างและมิตรไมตรี, อาหารไทยที่เป็นที่ยอมรับระดับโลก และคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าในหลายประเทศตะวันตก ด้วยปัจจัยเหล่านี้ เรามีศักยภาพที่จะเปลี่ยนจากฐานการผลิตไปสู่ฐานการบริการและการลงทุนที่ยั่งยืน
ปลดล็อกศักยภาพภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: กุญแจสู่การฟื้นฟูเศรษฐกิจ
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมอง ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่เพียงการซื้อขายที่อยู่อาศัย แต่เป็นเครื่องมือเชิงยุทธศาสตร์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ สิ่งที่หลายประเทศประสบความสำเร็จมาแล้ว คือการใช้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ เป็นแม่เหล็กดึงดูดเงินทุนและผู้คนเข้ามาในประเทศ ซึ่งจะสร้างผลกระทบเชิงบวกที่หลากหลายและต่อเนื่อง
ปัจจุบันประเทศไทยมีที่ดินรวมประมาณ 321 ล้านไร่ โดยมีเอกสารสิทธิ์ประมาณ 127 ล้านไร่ (40%) การอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในสัดส่วนที่เหมาะสม ไม่ได้หมายความว่าที่ดินของชาติจะถูกครอบครองไปทั้งหมด ตัวอย่างเช่น หากเราขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 200,000 หลัง คิดเป็นเนื้อที่ไม่ถึง 0.2% ของที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ทั้งหมดของไทย ซึ่งเป็นสัดส่วนที่น้อยมากและสามารถบริหารจัดการได้
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 400,000 หน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อได้เพียงหนึ่งในสี่ของมูลค่านี้ จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพำนักในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูง ยังมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่และมีศักยภาพสูงในหลายพื้นที่ เช่น อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อสังหาริมทรัพย์พัทยา หรือแม้แต่ การลงทุนคอนโดไทย ใน กรุงเทพฯ
บทเรียนความสำเร็จจากโครงการดึงดูดต่างชาติด้วยอสังหาริมทรัพย์
หลายประเทศได้พิสูจน์แล้วว่าการใช้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจสามารถทำได้จริง และประสบความสำเร็จอย่างงดงาม โดยเฉพาะผ่านโครงการวีซ่าประเภทพิเศษที่เชื่อมโยงกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติที่ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับสิทธิพำนักถาวร ทำให้เงินทุนหลั่งไหลเข้าสู่ประเทศกว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤต และกระตุ้นราคาบ้านให้กลับมาฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน (Residency by Investment): หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 สเปนได้เปิดให้นักลงทุนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป ส่งผลให้ตลาดบ้านที่ซบเซากลับมาคึกคัก และ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลางจำนวนมาก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (Freehold Property): นโยบายการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารแบบ Freehold ได้ ดึงดูด นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้อยู่อาศัยจากทั่วโลกอย่างมหาศาล ทำให้ อสังหาริมทรัพย์ และการท่องเที่ยวรวมกันมีสัดส่วนถึง 50% ของ GDP สร้างดูไบให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการลงทุนระดับโลก
กรีซ (Greece Golden Visa): อนุญาตให้ชาวต่างชาติ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป ได้วีซ่าพำนัก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต 60% ภายใน 10 ปี เป็นกลไกสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการนี้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามา พำนักระยะยาวประเทศไทย (แนวคิดคล้ายกัน) ดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น ทำให้ตลาดบ้านในเมืองท่องเที่ยวและเมืองใหญ่คึกคัก
จากบทเรียนเหล่านี้ ประเทศไทยควรศึกษาและนำมาปรับใช้เพื่อสร้าง โครงการ Golden Visa ไทย หรือโปรแกรม วีซ่าเกษียณอายุไทย ที่มีความน่าสนใจและเอื้อต่อการลงทุนใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย มากขึ้น ซึ่งไม่เพียงแต่ดึงดูดเงินทุน แต่ยังดึงดูดกลุ่มคนที่มีศักยภาพเข้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับประเทศ
ผลกระทบเชิงบวกจากการขับเคลื่อนเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์
การผลักดันให้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจไม่ได้จำกัดอยู่แค่การขายบ้าน แต่สร้างห่วงโซ่มูลค่าที่กว้างขวางและส่งผลเชิงบวกต่อเศรษฐกิจในหลายมิติ:
กระตุ้นยอดขายและการลงทุน: การขายที่อยู่อาศัยให้ชาวต่างชาติโดยตรง จะช่วยระบายสต็อกที่อยู่อาศัยที่ค้างอยู่ และกระตุ้นการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ใน ภาคอสังหาริมทรัพย์
หนุนธุรกิจเกี่ยวเนื่อง: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และบริการออกแบบ จะได้รับอานิสงส์โดยตรงจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น
การจ้างงาน: การลงทุนใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ ก่อให้เกิดการจ้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อม ตั้งแต่วิศวกร สถาปนิก ผู้รับเหมา ช่างฝีมือ ไปจนถึงพนักงานบริการและพนักงานรักษาความปลอดภัย
การบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และพำนักในประเทศไทย จะมีการใช้จ่ายเพื่อการบริโภคในชีวิตประจำวัน ทั้งอาหาร สินค้าอุปโภคบริโภค บริการต่างๆ การท่องเที่ยว และสถานบันเทิง ซึ่งส่งผลต่อรายได้ของธุรกิจท้องถิ่นในวงกว้าง โดยเฉพาะในเมืองที่มีศักยภาพเช่น ภูเก็ต พัทยา หรือแหล่ง บ้านพักตากอากาศหัวหิน
รายได้ภาครัฐ: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดรายได้จาก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีเงินได้ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นเงินทุนสำคัญสำหรับภาครัฐในการพัฒนาประเทศ
เพิ่ม GDP: จากการศึกษาพบว่าการขายบ้าน 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ประมาณ 0.75% หากสามารถขยายเป็น 100,000 หลัง ผลกระทบต่อ GDP อาจสูงถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สามารถสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับเศรษฐกิจไทยได้อย่างมีนัยสำคัญ
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองอย่างเปิดกว้างและเป็นเชิงรุกกับเรื่องนี้ แม้ปัจจุบันจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวต่างชาติในลักษณะ “นอมินี” ทั้งที่ถูกต้องและไม่ถูกต้องในหลายพื้นที่ เช่น อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ซึ่งเป็นการดำเนินการที่ไม่โปร่งใสและขาดการควบคุมที่รัดกุม การสร้างกลไกที่ถูกต้องตามกฎหมายและชัดเจน จะช่วยให้ประเทศไทยสามารถควบคุม กำกับดูแล และเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จาก การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ก้าวต่อไปเพื่ออนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจชาติ
การเปลี่ยนผ่านโครงสร้างเศรษฐกิจจากเดิมที่พึ่งพาภาคอุตสาหกรรม มาสู่การใช้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ผ่านการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” ที่เป็นไปได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน เรามีศักยภาพ มีจุดแข็ง และมีบทเรียนจากนานาชาติให้ศึกษามากมาย
ผมขอเน้นย้ำว่านี่คือโอกาสทองของเราในการสร้างฐานเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและยั่งยืนยิ่งขึ้นในระยะยาว ด้วยความเชี่ยวชาญกว่า 10 ปีในวงการนี้ ผมเห็นถึงความพร้อมของตลาดและศักยภาพของประเทศไทยในการเป็น “บ้านหลังที่สอง” ของชาวต่างชาติจากทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผู้เกษียณอายุ หรือผู้ที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ด้วยระบบสาธารณูปโภคที่ได้มาตรฐาน อินเทอร์เน็ตคุณภาพสูง และการบริการที่เป็นเลิศในหลายพื้นที่ ไม่ว่าจะเป็น ซื้อบ้านในกรุงเทพฯ หรือ ลงทุนอสังหาฯ เชียงใหม่
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องร่วมกันพิจารณาอย่างจริงจังถึงนโยบายที่เอื้อต่อการดึงดูด นักลงทุนต่างชาติ เข้ามาลงทุนใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างโปร่งใสและยั่งยืน ผมขอเชิญชวนผู้กำหนดนโยบาย ภาคเอกชน และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกท่าน มาร่วมกันศึกษา วางแผน และลงมือทำ เพื่อปลดล็อกศักยภาพของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กลายเป็นฟันเฟืองสำคัญในการพลิกฟื้นและขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศไทยไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและก้าวไกล.