วิกฤตเศรษฐกิจไทย 2025: ถึงเวลาแล้วที่ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” จะเป็นหัวใจในการพลิกฟื้นและขับเคลื่อนอนาคต
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย ซึ่งวันนี้ดูเหมือนกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อนและหนักหน่วงกว่าที่เคยเป็นมา คำถามที่ทุกคนในภาคธุรกิจและแม้แต่คนทั่วไปต่างถวิลหาคำตอบคือ “ประเทศไทยจะหาทางออกได้อย่างไร?” และสำหรับผมแล้ว คำตอบหนึ่งที่ชัดเจนและมีศักยภาพมหาศาล คือการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจครั้งใหญ่ โดยมี “ภาคอสังหาริมทรัพย์” เป็นกลไกสำคัญในการ การขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ให้หลุดพ้นจากหล่มความซบเซา
มรสุมเศรษฐกิจไทย: ภาพรวมที่ซับซ้อนในปี 2025
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องง่าย การพึ่งพาโมเดลเก่าๆ ที่เคยประสบความสำเร็จในอดีตกำลังเผชิญทางตัน เราได้ยินเสียงเตือนจากองค์กรระดับโลกอย่าง IMF ที่ชี้ว่าประเทศไทยกำลังติดอยู่ใน “กับดักทศวรรษที่สาบสูญ” ซึ่งสะท้อนผ่านตัวเลขการลงทุนในตลาดหุ้นที่ไร้สัญญาณฟื้นตัว เช่นเดียวกับข้อมูลเชิงลึกที่ ดร.บัณฑิต นิจถาวร อดีตรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยได้เคยนำเสนอไว้ ความท้าทายเหล่านี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยลำพัง แต่เป็นผลรวมของปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศที่ถาโถมเข้ามาพร้อมกัน
ในระดับมหภาค เศรษฐกิจโลกยังคงเปราะบางจากสงครามการค้าที่ทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งระหว่างมหาอำนาจทางเศรษฐกิจ ทำให้ห่วงโซ่อุปทานโลกปั่นป่วน ราคาสินค้าผันผวน และส่งผลกระทบโดยตรงต่อประเทศที่พึ่งพาการส่งออกอย่างประเทศไทย ไม่เพียงเท่านั้น ปัญหาเศรษฐกิจของจีน ซึ่งเป็นคู่ค้าสำคัญของเรา ก็ส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านราคาสินค้าในภูมิภาคอย่างดุเดือด สร้างแรงกดดันต่อผู้ผลิตไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภายในประเทศ เราเผชิญกับระเบิดเวลาทางเศรษฐกิจที่ใหญ่หลวง คือ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ จากเดิมที่เคยอยู่ที่ราว 40% ของ GDP ในทศวรรษที่ผ่านมา บัดนี้กลับทะยานเกิน 90% ซึ่งสูงกว่าช่วงก่อนโควิด-19 เสียอีก การที่ประชาชนนำเงินในอนาคตมาใช้จ่าย ส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอลงอย่างมาก และทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจที่แท้จริงเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้น การอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่คำตอบ แต่เราต้องการการแก้ไขเชิงโครงสร้างที่ยั่งยืน
นอกจากนี้ โครงสร้างประชากรก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่เรามองข้ามไม่ได้ ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์แบบ ส่งผลให้กำลังแรงงานลดลง ประสิทธิภาพการผลิตลดต่ำลง และภาระค่าใช้จ่ายด้านสวัสดิการสังคมเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนบั่นทอนศักยภาพในการแข่งขันของประเทศในระยะยาว และยังนำไปสู่ปัญหาความเหลื่อมล้ำที่ถ่างกว้างขึ้นเรื่อยๆ
อุตสาหกรรมหลักที่เคยเป็นแกนขับเคลื่อน GDP อย่างอุตสาหกรรมยานยนต์ ก็กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่ไปสู่ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แม้ไทยจะพยายามดึงดูดการลงทุน แต่ผู้ประกอบการไทยส่วนใหญ่ยังไม่สามารถก้าวทันเทคโนโลยีในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญๆ ได้ ทำให้เรายังคงเป็นเพียงฐานการผลิตมากกว่าการเป็นผู้นำด้านนวัตกรรม การส่งออกสินค้าอื่นๆ ก็เผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง และความเสี่ยงจากภูมิรัฐศาสตร์ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ก็เป็นปัจจัยที่เพิ่มความไม่แน่นอนให้กับทุกภาคส่วน
แม้รัฐบาลจะพยายามพึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นรายได้หลัก แต่การจะกลับไปสู่ระดับเดียวกับก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนนักท่องเที่ยวจากจีน ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เนื่องจากพฤติกรรมการเดินทางที่เปลี่ยนไป และการแข่งขันที่สูงขึ้นจากประเทศเพื่อนบ้าน การมองหา “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่สามารถดึงดูดเงินตราต่างประเทศเข้ามาจึงกลายเป็นสิ่งที่สำคัญยิ่งยวด
การเปลี่ยนผ่านโครงสร้างเศรษฐกิจ: บทเรียนจากนานาชาติ สู่โอกาสของไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องกล้าคิดและกล้าเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจอย่างจริงจัง การยึดติดกับโมเดลเดิมๆ คือการรอคอยความล้มเหลวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เราจำเป็นต้องถอดบทเรียนจากประเทศต่างๆ ทั่วโลกที่เคยเผชิญวิกฤตคล้ายกัน และสามารถพลิกฟื้นขึ้นมาได้อย่างแข็งแกร่ง
สิงคโปร์: จากประเทศอุตสาหกรรม สู่ศูนย์กลางบริการระดับโลก โดยภาคบริการมีสัดส่วนถึง 70% ของ GDP สร้างรายได้มหาศาลจากการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และการศึกษา
เกาหลีใต้: จากอุตสาหกรรมหนัก สู่ผู้นำด้านเทคโนโลยี นวัตกรรม และอุตสาหกรรมบันเทิง (K-pop, K-drama) ที่สร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล
ฮ่องกง: จากโรงงานทอผ้า สู่มหานครแห่งการเงิน การบริการ และ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ระดับโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์: จากการพึ่งพาน้ำมัน สู่ศูนย์กลางการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และอุตสาหกรรม MICE โดยภาคอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวมีสัดส่วนเกือบ 50% ของ GDP
อังกฤษ: จากผู้นำอุตสาหกรรม สู่ประเทศที่ภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
บทเรียนที่สำคัญจากประเทศเหล่านี้คือ การเปิดรับและส่งเสริมภาคบริการ เทคโนโลยี และการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทยมีจุดแข็งหลายประการที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก (ปี 2024) โรงพยาบาลชั้นนำติดอันดับโลก ระบบสาธารณสุขที่ราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่าตะวันตก ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล คุณภาพชีวิตในไทยที่ดี อาหารไทยที่ขึ้นชื่อ ผู้คนเป็นมิตร และโครงสร้างพื้นฐานด้านอินเทอร์เน็ตที่มีคุณภาพสูง หากเราสามารถผสานจุดแข็งเหล่านี้เข้ากับการเปิดโอกาสให้ “นักลงทุนอสังหาฯ” เข้ามาลงทุน เราจะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล
การขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์: กลไกแห่งการพลิกฟื้น
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐและเอกชนจะต้องมาทบทวนอย่างจริงจังถึงบทบาทของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะเครื่องยนต์ใหม่ที่จะ การขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาใหญ่คือกำลังซื้อภายในประเทศลดลง หนี้ครัวเรือนสูง รายได้ไม่เติบโต ทางออกหนึ่งที่หลายประเทศทั่วโลกเคยใช้และประสบความสำเร็จคือ การดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และใช้จ่ายในประเทศ นี่คือการสร้างกำลังซื้อจากภายนอก ซึ่งเป็นสิ่งที่เราต้องการอย่างเร่งด่วน
ลองพิจารณาตัวอย่างประเทศที่ประสบความสำเร็จจากการใช้ “อสังหาฯ เป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ”:
โปรตุเกส: โครงการ Golden Visa (2012) เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนัก ดึงดูดเงินทุนกว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤต และกระตุ้น “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ให้ฟื้นตัว
สเปน: โครงการ Residency by Investment หลังวิกฤตปี 2008 ให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา GDP ฟื้นตัว 3% ใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับวีซ่าพำนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณและ “นักลงทุนอสังหาฯ” จากจีนและญี่ปุ่น
จากบทเรียนเหล่านี้ ประเทศไทยมีศักยภาพที่จะทำเช่นเดียวกันได้อย่างแน่นอน เรามีที่ดินมากมาย (321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ์ 127 ล้านไร่) การให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครอง “อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย” ไม่ได้หมายความว่าที่ดินของประเทศจะถูกยึดครองจนหมดสิ้น หากเราขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง ก็ยังคิดเป็นพื้นที่ไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่เรามี
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของมูลค่านี้ จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลให้กับประเทศ ชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่เมืองไทยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง ที่มีกำลัง “ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย” ในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ใหญ่และมีศักยภาพ การเพิ่มโอกาสในการถือครอง จะไม่เพียงแต่เพิ่มยอดขายบ้าน แต่ยังส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อ:
ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง: ได้รับอานิสงส์เต็มที่
การจ้างงาน: ทั้งทางตรงและทางอ้อมในภาคก่อสร้างและบริการ
การบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะใช้จ่ายในประเทศ ช่วยเพิ่มรายได้ให้กับชุมชนและธุรกิจบริการต่างๆ
ตัวอย่างที่เห็นชัดเจนคือ หากเราสามารถเพิ่มยอดขายบ้านให้กับต่างชาติได้ 10,000 หลัง จะสามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% และหากทำได้ 100,000 หลัง GDP จะเพิ่มขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่าง “คอนโดหรูในกรุงเทพฯ” “วิลล่าภูเก็ต” หรือ “ที่ดินเพื่อลงทุน” ในพัทยา
นโยบายและแนวทางการขับเคลื่อน: ก้าวสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อให้ การขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นจริงได้ เราต้องการนโยบายที่กล้าหาญและมองการณ์ไกล นี่คือข้อเสนอแนะจากประสบการณ์ของผม:
ทบทวนกฎหมายและข้อบังคับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ:
ขยายระยะเวลาเช่าและสิทธิการเช่า: พิจารณาการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าให้ยาวนานขึ้น หรือการอนุญาตให้เช่าในลักษณะ Freehold ในพื้นที่ที่กำหนดอย่างจำกัด เพื่อเพิ่มความมั่นใจให้กับ “การลงทุนต่างชาติ”
เพิ่มโควตาการถือครองคอนโดมิเนียม: อาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในบางพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง หรือในโครงการที่ได้รับการส่งเสริมเป็นพิเศษ
พิจารณาการถือครองที่ดินจำกัดประเภท: เช่น ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) หรือในพื้นที่พัฒนาเฉพาะด้านการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ เพื่อดึงดูด “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต่างชาติ” และโครงการขนาดใหญ่
ส่งเสริมรูปแบบ Freehold Property ที่ควบคุมได้: เช่น การจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถลงทุนได้ โดยมีเงื่อนไขและข้อกำหนดที่ชัดเจน
พัฒนาระบบวีซ่าและสิทธิพำนักที่ดึงดูดนักลงทุน:
สร้างโปรแกรม “Golden Visa ไทย”: คล้ายกับโปรตุเกสหรือกรีซ ที่ให้สิทธิพำนักระยะยาวแก่ชาวต่างชาติที่ลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์ราคาดี” ตามมูลค่าที่กำหนด
ปรับปรุงโครงการ MM2H: ให้มีความยืดหยุ่นและน่าสนใจมากยิ่งขึ้น เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณและผู้ที่ต้องการ “ทรัพย์สินเพื่อการเกษียณ” ในไทย
วีซ่านักลงทุนระยะยาว: สำหรับผู้ที่ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือโครงการพัฒนาขนาดใหญ่
สร้างแพลตฟอร์มและข้อมูลที่เข้าถึงง่ายสำหรับนักลงทุนต่างชาติ:
ศูนย์บริการเบ็ดเสร็จ (One Stop Service): สำหรับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะ เพื่อให้ขั้นตอนการ “ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย” เป็นไปอย่างราบรื่นและโปร่งใส
ข้อมูลตลาดที่น่าเชื่อถือ: จัดทำข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ของไทย ทั้งใน “กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา” และเมืองอื่นๆ ที่มีศักยภาพ เพื่อให้นักลงทุนตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ
การตลาดเชิงรุก: ร่วมมือกับภาคเอกชนในการจัดโรดโชว์และงานแสดงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เพื่อโปรโมท “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ของไทย
พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกที่สนับสนุน:
คุณภาพชีวิตในไทย: ยังคงเป็นจุดแข็งสำคัญ การรักษามาตรฐานบริการสาธารณสุข การศึกษา และความปลอดภัย จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติ
การเชื่อมโยงการเดินทาง: โครงการรถไฟความเร็วสูงและโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมโยงทั่วประเทศจะเพิ่มความน่าสนใจให้กับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย” ในพื้นที่ใหม่ๆ
อนาคตที่ต้องสร้างร่วมกัน
ผมขอย้ำอีกครั้งว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมอง ภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ธุรกิจ แต่เป็นหัวใจหลักในการ การขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับมือกับวิกฤตเศรษฐกิจที่กำลังจะมาถึงในปี 2025 และปีต่อๆ ไป การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเศรษฐกิจจากอุตสาหกรรมที่พึ่งพาการส่งออก ไปสู่ภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อจากต่างประเทศ คือทางรอดที่แท้จริง
วิสัยทัศน์ที่กล้าหาญ นโยบายที่เปิดกว้าง และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน คือสิ่งสำคัญที่จะนำพาประเทศไทยก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ผมขอเชิญชวนทุกท่าน ทั้งผู้กำหนดนโยบาย นักลงทุน และผู้ที่สนใจในอนาคตของประเทศไทย มาร่วมกันศึกษา แลกเปลี่ยนความคิดเห็น และผลักดันแนวทางนี้ให้เป็นรูปธรรม เพื่อสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับ เศรษฐกิจไทย ของเรา หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการหารือถึงศักยภาพและโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้
