อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย: กลยุทธ์ปลดล็อกศักยภาพสู่ยุคใหม่ 2025+
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเห็นถึงความเปลี่ยนแปลงมากมาย ทั้งโอกาสที่ผุดขึ้นและอุปสรรคที่ถาโถมเข้ามาท้าทาย เศรษฐกิจไทย ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยเผชิญหน้ากับมรสุมเศรษฐกิจหลายลูก ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนจากภายนอกหรือปัจจัยภายในที่สั่งสมมานาน และคำถามสำคัญที่ยังคงดังก้องอยู่คือ “ประเทศไทยจะก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปได้อย่างไร และอะไรคือทางรอดที่แท้จริง?”
วันนี้ ผมขอใช้ประสบการณ์และมุมมองในฐานะผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มาร่วมวิเคราะห์สถานการณ์ และนำเสนอแนวทางที่เชื่อมั่นว่า อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ได้อย่างเป็นรูปธรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคหลังปี 2025 ที่โลกก้าวเข้าสู่การแข่งขันที่ดุเดือดกว่าเดิม
สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจไทย: ถึงเวลาต้องปรับโครงสร้าง
สถานการณ์เศรษฐกิจโลก ณ ปี 2025 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน สงครามการค้าที่เคยปะทุขึ้นยังคงทิ้งร่องรอยของการแบ่งขั้วทางการค้า การเปลี่ยนแปลงของห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain Restructuring) กลายเป็นความท้าทายใหม่สำหรับประเทศที่พึ่งพาการส่งออกเป็นหลักอย่างประเทศไทย ประเทศคู่ค้าสำคัญอย่างจีนก็เผชิญกับความท้าทายภายใน ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงภาค การส่งออก ของไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ย้อนกลับไปในอดีตนานกว่า 20-30 ปีที่แล้ว เศรษฐกิจไทย เติบโตอย่างก้าวกระโดดด้วยเครื่องยนต์หลักคือภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะยานยนต์ที่ได้รับ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จากญี่ปุ่นมหาศาล ทว่าในรอบทศวรรษที่ผ่านมา เราเริ่มเห็นสัญญาณว่าเครื่องยนต์เดิมเริ่มหมดแรง การพึ่งพาอุตสาหกรรมหนักเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโลกก้าวสู่ยุคยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เทคโนโลยีการผลิตชิ้นส่วนหลักยังอยู่ในมือต่างชาติ ทำให้ผู้ประกอบการไทยยังไม่สามารถแข่งขันได้เต็มศักยภาพ
นอกจากปัจจัยภายนอกแล้ว ปัญหาภายในประเทศก็เป็นเสมือนเชื้อเพลิงที่ทำให้สถานการณ์ซับซ้อนยิ่งขึ้น หนี้ครัวเรือน ของไทยที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์เกินกว่า 90% ของ GDP เป็นดัชนีชี้วัดที่น่าเป็นห่วง บ่งชี้ถึงกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอและการใช้จ่ายเกินตัว ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ นอกจากนี้ โครงสร้างประชากรที่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เกิดภาวะขาดแคลนแรงงานมีฝีมือในอนาคต ซึ่งจะกระทบต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ
แม้ การท่องเที่ยวไทย จะเคยเป็นความหวังในการสร้างรายได้ แต่ตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ลดลงหลังวิกฤตการณ์ต่างๆ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวจีน ทำให้การกลับไปสู่จุดสูงสุดเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 นั้นไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป การพึ่งพารายได้จากภาคส่วนใดส่วนหนึ่งมากเกินไป ทำให้เราเปราะบางต่อความผันผวน และถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องทบทวนและปรับเปลี่ยน โครงสร้าง GDP ของประเทศให้มีความยืดหยุ่นและหลากหลายมากขึ้น
ถอดรหัสความสำเร็จ: บทเรียนจากนานาชาติสู่การพลิกโฉมเศรษฐกิจ
เมื่อเผชิญกับทางตัน หลายประเทศทั่วโลกก็เคยอยู่ในสถานการณ์คล้ายคลึงกัน แต่พวกเขากลับพลิกวิกฤตเป็นโอกาสด้วยการปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจอย่างกล้าหาญ นี่คือกรณีศึกษาที่เราควรศึกษา:
สิงคโปร์: จากเมืองท่าอุตสาหกรรม สู่ศูนย์กลางทางการเงิน เทคโนโลยี และบริการระดับโลก ภาคบริการมีสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP ดึงดูดบริษัทชั้นนำและการลงทุนด้านดิจิทัลอีโคโนมี ปัญญาประดิษฐ์ (AI) และการศึกษาขั้นสูง
เกาหลีใต้: ปรับเปลี่ยนจากการเน้นอุตสาหกรรมหนัก สู่การเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยี (Semiconductor, อิเล็กทรอนิกส์) และวัฒนธรรมบันเทิง (K-Pop, ซีรีส์) ซึ่งเป็น soft power ที่สร้างมูลค่ามหาศาล
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตสิ่งทอ สู่ศูนย์กลางการเงิน การค้า และ อสังหาริมทรัพย์ ที่สำคัญของเอเชีย
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): ลดการพึ่งพาน้ำมันซึ่งปัจจุบันเหลือน้อยกว่า 30% ของ GDP แล้ว หันมาเน้นการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และการเป็นศูนย์กลางการจัดประชุมและนิทรรศการ (MICE)
สหราชอาณาจักร: อดีตผู้นำการปฏิวัติอุตสาหกรรม ปัจจุบันภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP กรุงลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีที่สำคัญของยุโรป
บทเรียนเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า การปรับเปลี่ยน โครงสร้าง GDP จากภาคอุตสาหกรรมหนักไปสู่ภาคบริการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง เป็นกลยุทธ์ที่สามารถนำพาประเทศให้พ้นจากกับดักเศรษฐกิจได้ และประเทศไทยมีศักยภาพที่ซ่อนอยู่มากมายที่จะก้าวไปในทิศทางนั้น กรุงเทพฯ ยังคงเป็นหนึ่งในเมืองที่นักท่องเที่ยวทั่วโลกปรารถนาจะมาเยือน โรงพยาบาลของไทยติดอันดับโลก บุคลากรบริการมีอัธยาศัยดี อาหารไทยเป็นที่ยอมรับ และที่สำคัญคือ อสังหาริมทรัพย์ ของไทยยังมีราคาที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ในต่างประเทศ
ปลดล็อกศักยภาพ: ให้ “อสังหาริมทรัพย์” เป็นเครื่องยนต์ใหม่
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะให้ อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย อย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่การมองว่าเป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่คือกลไกสำคัญในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศ สร้างงาน และกระตุ้นการบริโภคในประเทศ
ทำไม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จึงสำคัญ? เพราะภาคอสังหาฯ มีผลกระทบแบบทวีคูณ (Multiplier Effect) ต่อเศรษฐกิจสูงมาก เมื่อเกิดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะเกิดการจ้างงานตั้งแต่ต้นน้ำยันปลายน้ำ ไม่ว่าจะเป็นในภาค ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง ภาคการเงิน ภาคการออกแบบ ไปจนถึงภาคบริการและค้าปลีกในพื้นที่ใกล้เคียง เม็ดเงินจะหมุนเวียนและสร้างการเติบโตให้เศรษฐกิจในภาพรวม
จากสถิติในหลายประเทศที่เคยเผชิญวิกฤตเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นกำลังซื้อภายในประเทศลดลง หรือ หนี้ครัวเรือน สูง พวกเขาใช้วิธีดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามา ซื้อบ้านต่างชาติ และใช้จ่ายในประเทศ ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างงดงาม:
โปรตุเกส: โครงการ Golden Visa (เริ่มปี 2012) อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือในโปรตุเกสตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป ได้รับสิทธิพำนักถาวร ส่งผลให้มีเงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นเศรษฐกิจและกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังวิกฤตหนี้สาธารณะ
สเปน: โครงการ Residency by Investment หลังวิกฤตปี 2008 เปิดโอกาสให้ต่างชาติ ซื้อบ้านต่างชาติ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา GDP ของสเปนฟื้นตัวถึง 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa ที่ให้สิทธิพำนักแก่ผู้ที่ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ 250,000 ยูโรขึ้นไป ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปอย่างมีนัยสำคัญ
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
กรณีศึกษาเหล่านี้เป็นข้อพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า การเปิดประตูให้ นักลงทุนต่างชาติ เข้ามาถือครอง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และอยู่อาศัยในประเทศ เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลจริงและสร้างการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจอย่างมีประสิทธิภาพ
ประเทศไทย: จุดหมายปลายทางแห่งการลงทุนและการใช้ชีวิตของชาวต่างชาติ
ประเทศไทยมีของดีมากมายที่ชาวต่างชาติชื่นชอบและมองหา ไม่ว่าจะเป็น:
ค่าครองชีพที่เข้าถึงได้: เมื่อเทียบกับประเทศพัฒนาแล้ว ค่าครองชีพในไทยยังถือว่าต่ำมาก ทำให้เงินลงทุนและรายได้ของผู้พำนักมีค่ามากขึ้น
คุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม: ด้วยสภาพอากาศอบอุ่น อาหารอร่อยหลากหลายติดอันดับโลก ผู้คนเป็นมิตร มีระบบสาธารณสุขที่ทันสมัยและราคาเป็นมิตร รวมถึงอินเทอร์เน็ตคุณภาพสูง
อสังหาริมทรัพย์ราคาเข้าถึงได้: ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ยังคงให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดให้เช่าผลตอบแทนสูง ในทำเลทองอย่างกรุงเทพฯ, อสังหาริมทรัพย์ ชลบุรี, อสังหาริมทรัพย์ ระยอง, และ ลงทุนอสังหาฯ ภูเก็ต หรือ พัทยา อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นแม่เหล็กดึงดูด กำลังซื้อต่างชาติ
ศักยภาพในการเป็นศูนย์กลาง: ด้วยทำเลที่ตั้งที่ได้เปรียบ ไทยสามารถเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคทั้งในด้านการค้า การลงทุน และการท่องเที่ยว
ความกังวลที่ว่าที่ดินของประเทศไทยจะถูกต่างชาติครอบครองจนหมดสิ้นนั้น ผมอยากจะอธิบายด้วยข้อมูลว่า ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิราว 127 ล้านไร่ หากเราอนุญาตให้มีการ ซื้อบ้านต่างชาติ และขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ถึงปีละ 2 แสนหลัง (ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก) พื้นที่ดินที่เกี่ยวข้องยังไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดในประเทศเลยด้วยซ้ำ หากมองจากสถิติปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1.065 ล้านล้านบาท หาก 1 ใน 4 ขายให้ต่างชาติ จะมีมูลค่ามหาศาลกว่า 2.5 แสนล้านบาท ซึ่งจะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
กลุ่มเป้าหมายของ นักลงทุนต่างชาติ ที่สนใจเข้ามา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่ใช่เพียงกลุ่มเศรษฐีระดับบนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลุ่มคนรายได้ปานกลางถึงสูงที่มองหาโอกาสในการใช้ชีวิตหรือการลงทุนระยะยาว โดยบ้านและคอนโดมิเนียมในช่วงราคา 5-7 ล้านบาท เป็นช่วงราคาที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในกลุ่มนี้ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวและเมืองรองที่มีศักยภาพ
ประโยชน์ที่ประเทศไทยจะได้รับจากการส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์โดยกำลังซื้อต่างชาติ
การเปิดโอกาสให้ นักลงทุนต่างชาติ เข้ามามีบทบาทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยจะสร้างผลประโยชน์ที่หลากหลายและเป็นรูปธรรม:
การเพิ่มยอดขายและมูลค่าตลาด: กระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งในเมืองหลักและเมืองรอง สร้างเม็ดเงินไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง
การกระตุ้นภาคการก่อสร้างและอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: ยอดขายที่เพิ่มขึ้นจะนำไปสู่ความต้องการ ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง การจ้างงานในภาคก่อสร้าง แรงงาน การออกแบบ และบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
การสร้างงานและการกระจายรายได้: เกิดการจ้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อมจำนวนมาก ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ตัวแทนขาย ไปจนถึงพนักงานในธุรกิจบริการที่รองรับชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนัก
การเพิ่มการบริโภคภายในประเทศ: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นอาหาร การคมนาคม การศึกษา การรักษาสุขภาพ และบริการอื่นๆ ซึ่งเป็นการกระตุ้น เศรษฐกิจท้องถิ่น อย่างมีนัยสำคัญ
การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับการท่องเที่ยว: นักลงทุนและผู้พำนักระยะยาวมักจะนำพาครอบครัวและเพื่อนฝูงมาเยี่ยมเยือน ก่อให้เกิดการใช้จ่ายด้าน การท่องเที่ยวไทย เพิ่มเติม
การดึงดูดเทคโนโลยีและนวัตกรรม: เมื่อมี การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น อาจนำมาซึ่งเทคโนโลยีการก่อสร้างใหม่ๆ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัย และแนวคิดการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน
หากลองพิจารณาตัวเลขคร่าวๆ การขายบ้านเพิ่มขึ้น 1 หมื่นหลัง อาจส่งผลให้ GDP ของประเทศเพิ่มขึ้น 0.75% แต่หากเราสามารถเพิ่มยอดขายได้ถึง 1 แสนหลัง การเติบโตของ GDP อาจพุ่งสูงถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สามารถพลิกฟื้น เศรษฐกิจไทย ได้อย่างแท้จริง นอกจากนี้ การส่งเสริมโครงการที่คล้ายกับ วีซ่าผู้พำนักระยะยาว หรือ Golden Visa ที่ตอบโจทย์ โอกาสทางธุรกิจอสังหาฯ สำหรับชาวต่างชาติ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูด การลงทุนระยะยาว และสร้างความเชื่อมั่นให้กับ นักลงทุนต่างชาติ
ก้าวต่อไป: นโยบายที่ต้องเร่งดำเนินการ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่านี่ไม่ใช่เวลาที่จะลังเล แต่เป็นเวลาของการลงมือทำอย่างเด็ดขาดและรอบคอบ รัฐบาลจำเป็นต้องพิจารณา นโยบายอสังหาริมทรัพย์ ที่เอื้อต่อการลงทุนของชาวต่างชาติอย่างจริงจัง โดยเฉพาะการอนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดประเภทที่ดิน ขนาด หรือมูลค่าการลงทุนขั้นต่ำ เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อภาคส่วนอื่น
การสร้างแพ็กเกจจูงใจที่น่าดึงดูดใจ เช่น การปรับปรุงเกณฑ์ของ วีซ่าผู้พำนักระยะยาว (Long-Term Resident Visa) ให้สอดคล้องกับความต้องการของ นักลงทุนต่างชาติ และผู้เกษียณอายุ หรือการพิจารณาโมเดลที่ประสบความสำเร็จอย่าง Golden Visa ที่มีการเชื่อมโยงกับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยตรง จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการดึงดูด กำลังซื้อต่างชาติ และเม็ดเงิน การลงทุนระยะยาว เข้ามาในประเทศ
นอกจากนี้ การสร้างความชัดเจนในกฎระเบียบ การลดขั้นตอนที่ซับซ้อน และการสร้างความโปร่งใส จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับ นักลงทุนต่างชาติ ที่ต้องการเข้ามา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นในโครงการ อสังหาริมทรัพย์ทำเงิน อย่าง ที่ดินเพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ประเภทอื่นๆ
สรุป: อนาคตที่สดใสด้วยอสังหาริมทรัพย์
วิกฤตเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญอยู่ อาจเป็นโอกาสให้ประเทศไทยได้กลับมาทบทวนและสร้างอนาคตใหม่ ด้วยการปรับเปลี่ยน โครงสร้าง GDP ให้ยืดหยุ่นและพึ่งพาตนเองได้มากขึ้น ผมเชื่อมั่นว่า อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ไปสู่ยุคใหม่ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนได้ หากเรากล้าที่จะเปลี่ยนแปลงและใช้ศักยภาพที่เรามีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ ผมพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการผลักดันนโยบายและกลยุทธ์ที่สำคัญนี้ เพื่อสร้างความรุ่งเรืองให้กับประเทศไทยในระยะยาว การตัดสินใจในวันนี้ จะกำหนดอนาคตของพวกเราทุกคน
หากท่านเห็นด้วยกับวิสัยทัศน์นี้ หรือต้องการหารือเพิ่มเติมถึงแนวทางที่เป็นไปได้ในการพัฒนา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้เป็นเครื่องยนต์หลักของ เศรษฐกิจไทย ในยุค 2025+ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างความเปลี่ยนแปลงที่สำคัญนี้
