อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย: กลยุทธ์พลิกวิกฤตสู่โอกาสแห่งทศวรรษใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของภูมิทัศน์เศรษฐกิจไทยมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญหน้าอยู่ในปัจจุบัน ณ ปี 2568 และแนวโน้มสู่ปี 2569-2570 นั้น แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง นี่คือช่วงเวลาที่เราต้องยอมรับความจริง และกล้าที่จะปรับเปลี่ยนโครงสร้างทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ หากเรายังยึดติดกับแนวคิดและโมเดลเดิมๆ อนาคตของประเทศอาจอยู่ในภาวะ “ติดหล่มทศวรรษที่สาบสูญ” อย่างที่หลายฝ่ายกังวล อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเชิงกลยุทธ์ที่ไม่อาจมองข้ามได้
สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจไทย: ถึงเวลาต้องกล้าเปลี่ยนแปลง
เสียงเตือนจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่บ่งชี้ว่าประเทศไทยกำลังเผชิญกับกับดักของทศวรรษที่สาบสูญนั้น เป็นสิ่งที่ผู้กำหนดนโยบายและผู้ประกอบการต้องรับฟังอย่างจริงจัง การลงทุนในตลาดหุ้นที่ยังคงไร้สัญญาณฟื้นตัวสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่เปราะบาง และความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้า
เมื่อมองย้อนกลับไป เราได้พึ่งพาเครื่องยนต์หลักอย่างอุตสาหกรรมยานยนต์และการส่งออกมาอย่างยาวนาน ซึ่งในอดีตได้ขับเคลื่อน GDP ไทย ให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ในบริบทของปี 2025 โลกได้เปลี่ยนไปแล้ว สงครามการค้าที่ทวีความรุนแรงขึ้น การชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นคู่ค้าและตลาดส่งออกสำคัญ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อขีดความสามารถในการแข่งขันของไทย สินค้าที่เคยเป็นจุดแข็งกลับต้องเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดและอุปสรรคทางการค้าใหม่ๆ
ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างน่าตกใจจากระดับ 40% เมื่อสิบปีก่อน เป็นอีกหนึ่งอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศ การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการอัดฉีดเงินหรือการใช้จ่ายในอนาคต อาจเป็นเพียงการแก้ปัญหาชั่วคราวที่ไม่ยั่งยืนในระยะยาว นอกจากนี้ โครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนแรงงานในอนาคต ซึ่งจะส่งผลต่อศักยภาพในการผลิตและความสามารถในการแข่งขันของประเทศในระยะยาว และปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมก็ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้รัฐบาลจะพยายามผลักดันการลงทุนในอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่เราต้องยอมรับว่าเทคโนโลยีและศักยภาพในการผลิตชิ้นส่วนสำคัญของเรายังไม่สามารถแข่งขันกับผู้เล่นระดับโลกได้ ทำให้ประโยชน์ที่เราได้รับอาจไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วยเท่าที่ควร ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเคยเป็นความหวังในการสร้างรายได้หลักหลังโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดได้ โดยเฉพาะตลาดนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งพฤติกรรมการเดินทางได้เปลี่ยนไป และโอกาสที่จะกลับมาเหมือนเดิมนั้นริบหรี่ลงทุกที อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย จึงต้องเข้ามามีบทบาทในการสร้างเครื่องยนต์ใหม่ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
บทเรียนจากนานาชาติ: เมื่อการเปลี่ยนโครงสร้างคือทางรอด
หลายประเทศที่เคยเผชิญกับสถานการณ์ใกล้เคียงกับประเทศไทย ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า การกล้าที่จะเปลี่ยนโครงสร้างทางเศรษฐกิจคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ จากประสบการณ์ของผม การพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมหนักหรือการส่งออกมากเกินไปในยุคปัจจุบัน เป็นเหมือนการพายเรือทวนน้ำที่เหนื่อยเปล่า
สิงคโปร์: จากประเทศที่เคยพึ่งพาภาคอุตสาหกรรม มาสู่การเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ธนาคาร เทคโนโลยี และเศรษฐกิจดิจิทัลระดับโลก ภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP โดยเฉพาะบริการมูลค่าสูง การลงทุนต่างชาติไหลเข้าอย่างมหาศาล และกลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดบุคลากรมากความสามารถ
เกาหลีใต้: จากอุตสาหกรรมหนัก สู่การเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยี นวัตกรรม และวัฒนธรรม (K-Pop, ซีรีส์) ภาคบริการและอุตสาหกรรมบันเทิงกลายเป็น Soft Power ที่สร้างรายได้มหาศาล และเป็นแรงขับเคลื่อนให้เกิดการบริโภคสินค้าและบริการอื่นๆ
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตสิ่งทอ สู่ศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ที่ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนและบุคลากรจากทั่วทุกมุมโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากการค้าน้ำมันเป็นหลัก วันนี้รายได้จากน้ำมันเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP โดยเปลี่ยนผ่านสู่ภาคการท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และการส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (Meeting, Incentive, Convention, Exhibition) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการดึงดูดมหาเศรษฐีและนักลงทุน
อังกฤษ: จากผู้นำการปฏิวัติอุตสาหกรรม สู่การเป็นประเทศที่ภาคบริการมีสัดส่วนเกิน 80% ของ GDP โดยลอนดอนเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรปอย่างแท้จริง
โครงสร้าง GDP ของไทยในปัจจุบันยังคงพึ่งพาการส่งออกสินค้าและบริการถึง 65.4% และภาคอุตสาหกรรม 39.2% ซึ่งสูงเกินไปในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าประเทศไทยมีศักยภาพและเสน่ห์มากมายที่จะปรับเปลี่ยนสู่ภาคบริการ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งคือ ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งเป็นเครื่องยนต์ที่สามารถสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศได้จริง
อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย: เครื่องยนต์ใหม่ที่ต้องปลุกพลัง
ประเทศไทยมีจุดแข็งที่ชาวต่างชาติหลงรักและยอมรับในระดับสากล ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับ 1 เมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก (ปี 2024), โรงพยาบาลชั้นนำ 5 แห่งที่ติดอันดับดีที่สุดในโลก, วัฒนธรรมและผู้คนที่ยิ้มแย้มมีอัธยาศัยดี, อาหารไทยที่โด่งดังไปทั่วโลก, สภาพอากาศที่เป็นมิตร, ค่าครองชีพที่ไม่แพงเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น, และระบบสาธารณสุขที่คุ้มค่ากว่าประเทศตะวันตก สิ่งเหล่านี้คือต้นทุนอันล้ำค่าที่รอการต่อยอด และอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย จะเป็นสะพานเชื่อมโอกาสนี้
จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2565 จำนวน 392,858 หน่วย มูลค่ากว่า 1.06 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติมาได้เพียง 1 ใน 4 ก็จะมีมูลค่าสูงถึง 2.5 แสนล้านบาท นี่คือเม็ดเงินที่สามารถสร้างผลกระทบเชิงบวกได้อย่างมหาศาล การที่ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในไทย ไม่ได้หมายถึงแค่การขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการจุดประกายห่วงโซ่คุณค่าทางเศรษฐกิจทั้งหมด
ผลกระทบทางเศรษฐกิจจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ:
การกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์: โดยตรง ช่วยให้ผู้ประกอบการมีสภาพคล่องและแผนลงทุนต่อเนื่อง
อุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องได้อานิสงส์: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง, เฟอร์นิเจอร์, ตกแต่งภายใน, อุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้า จะเติบโตตามไปด้วย
การจ้างงานโดยตรงและทางอ้อม: ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง, พนักงานขาย, นายหน้า, ผู้บริหารจัดการทรัพย์สิน, แม่บ้าน, คนสวน ไปจนถึงธุรกิจบริการต่างๆ
การบริโภคในท้องถิ่นที่เพิ่มขึ้น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะใช้จ่ายเงินในการซื้ออาหาร, สินค้าอุปโภคบริโภค, บริการด้านสุขภาพ, การศึกษา, การเดินทาง และความบันเทิง ซึ่งช่วยสร้างรายได้ให้กับชุมชนท้องถิ่นโดยตรง
การเพิ่มขึ้นของรายได้จากภาษี: ทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งจะนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ
การถ่ายทอดองค์ความรู้และนวัตกรรม: โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้สูงหรือผู้เกษียณที่มีประสบการณ์ อาจนำองค์ความรู้ใหม่ๆ มาสู่ประเทศ
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: การเข้ามาของชาวต่างชาติจะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในการพัฒนาสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพื่อรองรับความต้องการ
ลองจินตนาการว่าหากเราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ 100,000 หลัง ผลกระทบต่อ GDP ไทย อาจเพิ่มขึ้นได้ถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตื่นตาตื่นใจและเป็นไปได้จริง โดยเฉพาะในตลาดหลักอย่างคอนโดหรู กรุงเทพฯ, วิลล่าภูเก็ต, หรือ อสังหาริมทรัพย์พัทยา ที่ต่างชาติให้ความสนใจอย่างมาก
บทเรียนจากโครงการ Golden Visa และ Residency by Investment
หลายประเทศได้ประสบความสำเร็จในการใช้กลยุทธ์ อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย โดยการเปิดประตูให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนและอยู่อาศัย
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): การอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อแลกกับสิทธิพำนัก ได้ดึงดูดเงินลงทุนกว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังวิกฤต และกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ
สเปน (Residency by Investment 2008): คล้ายกับโปรตุเกส ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซาหลังวิกฤตเศรษฐกิจ ทำให้ GDP ฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
กรีซ (Golden Visa): การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 250,000 ยูโร ได้รับวีซ่าพำนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ใน 10 ปี ฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรปได้อย่างงดงาม
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการพำนักระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ กระตุ้นตลาดบ้านและดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
กรณีศึกษาเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า การมีนโยบายที่ชัดเจนและจูงใจ สามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติเข้ามาได้อย่างมหาศาล โดยไม่จำเป็นต้องกังวลว่าที่ดินของประเทศไทยจะถูกครอบครองจนหมด เพราะจากข้อมูล ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ของไทยมีกว่า 127 ล้านไร่ (40% ของพื้นที่ทั้งหมด) การขายบ้าน 200,000 หลังต่อปี คิดเป็นสัดส่วนการใช้ที่ดินไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มีอยู่ ซึ่งเป็นปริมาณที่น้อยมาก
กลยุทธ์และแนวทางในการปลดล็อกศักยภาพ อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องทบทวนและปรับเปลี่ยนนโยบายเพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากต่างชาติอย่างจริงจัง
ขยายสิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์: ปัจจุบันต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมได้ 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด และสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวได้ แต่การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในบางประเภทหรือในพื้นที่ที่กำหนด เช่น โครงการจัดสรรเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ หรือในเขตเศรษฐกิจพิเศษ อาจเป็น Game Changer ที่สำคัญ อย่างไรก็ตาม ต้องมีมาตรการควบคุมที่รัดกุมเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและผลกระทบต่อราคาที่ดินของคนไทย
พัฒนาระบบวีซ่าและสิทธิพำนักระยะยาว: นอกเหนือจาก Thailand Elite Visa ควรพิจารณาวีซ่าเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ (Real Estate Investor Visa) หรือปรับปรุงเกณฑ์ของวีซ่าผู้เกษียณอายุ (Retirement Visa) และวีซ่าผู้พำนักระยะยาว (Long-Term Resident Visa) ให้มีความยืดหยุ่นและน่าสนใจยิ่งขึ้น เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลางถึงสูงที่ต้องการมาใช้ชีวิตในไทย
ส่งเสริมการตลาดเชิงรุก: รัฐบาลและภาคเอกชนควรร่วมมือกันทำการตลาดเพื่อโปรโมทประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางสำหรับการอยู่อาศัยและลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นจุดแข็งด้านคุณภาพชีวิตที่ดี ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการด้านสุขภาพระดับโลก และวัฒนธรรมที่งดงาม
สร้างความชัดเจนและลดขั้นตอนทางกฎหมาย: กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองและลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติควรมีความชัดเจน โปร่งใส และมีขั้นตอนที่รวดเร็ว เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน
พัฒนาพื้นที่เป้าหมาย: มุ่งเน้นการพัฒนาเมืองรองหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพ เช่น เชียงใหม่, ภูเก็ต, พัทยา, หัวหิน ให้มีโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐานสากล รองรับการเข้ามาของชาวต่างชาติ
ส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและนวัตกรรม: พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์เทรนด์โลก เช่น Smart Home, Wellness Residence, Eco-Friendly Project เพื่อดึงดูดกลุ่มนักลงทุนที่ใส่ใจในสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยี
อนาคตที่สดใสด้วย อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
ผมเชื่อมั่นว่าการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจจากอุตสาหกรรมที่พึ่งพาการส่งออกมากเกินไป มาสู่การพึ่งพาภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้กำลังซื้อจากต่างประเทศเป็นกลไกขับเคลื่อน จะเป็นทางออกที่สำคัญและเป็นกลยุทธ์แห่งอนาคตสำหรับเศรษฐกิจไทย ณ ปี 2025 และปีต่อๆ ไป เรามีต้นทุนที่ดี เรามีศักยภาพที่ซ่อนอยู่ และเรามีโอกาสที่จะเรียนรู้จากบทเรียนของนานาชาติ
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองการณ์ไกล กล้าที่จะออกจากกรอบเดิมๆ และกำหนดทิศทางใหม่เพื่อสร้างความแข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับเศรษฐกิจไทย การใช้ อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ไม่เพียงแต่สร้างเม็ดเงินมหาศาล แต่ยังเป็นการยกระดับคุณภาพชีวิต สร้างโอกาสในการจ้างงาน และส่งเสริมภาพลักษณ์ของประเทศไทยในเวทีโลก
เราต้องเร่งสร้างนโยบายที่ส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติอย่างชาญฉลาดและรอบคอบ เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกลายเป็นเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนการเติบโตของ GDP และนำพาประเทศไทยก้าวพ้นจากกับดักเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญหน้าอยู่ได้อย่างแท้จริง
สนใจร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับคุณ? ติดต่อเราวันนี้เพื่อสำรวจโอกาสใหม่ๆ และศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย!
