พลิกวิกฤตเศรษฐกิจไทย 2025: อสังหาริมทรัพย์ไทย กุญแจสำคัญสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนและความมั่งคั่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมเชื่อว่าขณะนี้ประเทศไทยกำลังเผชิญหน้ากับสี่แยกสำคัญทางเศรษฐกิจ ที่ไม่ใช่เพียงแค่ทางแยกธรรมดา แต่เป็นจุดเปลี่ยนที่ต้องการการตัดสินใจอันเด็ดเดี่ยวและวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล หากเรายังคงดำเนินธุรกิจและนโยบายด้วยแนวคิดเดิมๆ โอกาสที่ประเทศจะติดกับดัก “ทศวรรษที่สาบสูญ” ก็ไม่ใช่เรื่องเกินจริง และผลลัพธ์ที่ตามมาอาจส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อทุกภาคส่วนในระยะยาว
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกปี 2025 ยังคงเต็มไปด้วยความผันผวน การแข่งขันทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ทวีความรุนแรงขึ้น สงครามการค้าที่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การเก็บภาษีนำเข้า แต่ลุกลามไปถึงสงครามเทคโนโลยีและห่วงโซ่อุปทาน ทำให้ภูมิทัศน์การค้าและการลงทุนเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง สัญญาณจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และธนาคารโลกต่างชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจโลก รวมถึงผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นคู่ค้าและแหล่งนักท่องเที่ยวสำคัญของเรา การพึ่งพารายได้จากการส่งออกและการท่องเที่ยวในรูปแบบเดิมจึงมีความเสี่ยงสูงกว่าที่เคย
เมื่อเสาหลักเดิมสั่นคลอน: โจทย์ท้าทายของเศรษฐกิจไทย
ในอดีต เศรษฐกิจไทยเติบโตอย่างแข็งแกร่งจากการเป็นฐานการผลิตและส่งออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมยานยนต์และต่อเนื่อง ที่มีญี่ปุ่นเป็นผู้ลงทุนรายใหญ่ ทว่าโมเดลนี้กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็น:
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง: นี่คือระเบิดเวลาลูกใหญ่ที่กัดกินกำลังซื้อภายในประเทศอย่างเงียบๆ ตลอดหนึ่งทศวรรษที่ผ่านมา อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยพุ่งทะลุ 90% และยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น การนำเงินในอนาคตมาใช้จ่ายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น ได้สร้างภาระหนี้สินระยะยาวที่ทำให้การเติบโตอย่างยั่งยืนเป็นไปได้ยากขึ้นอย่างยิ่ง ผลคือประชาชนมีกำลังซื้อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
โครงสร้างประชากรเปลี่ยน: สังคมสูงวัยกำลังเข้ามาเร็วกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ การขาดแคลนแรงงานมีฝีมือและแรงงานหนุ่มสาวจะส่งผลกระทบต่อผลิตภาพของประเทศในอนาคต ทำให้ขีดความสามารถในการแข่งขันของไทยลดลง ในขณะเดียวกัน ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมยังคงเป็นปัญหาที่ฝังรากลึก
การปรับตัวของอุตสาหกรรม: แม้ประเทศไทยจะพยายามผลักดันอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่เรายังขาดความพร้อมด้านเทคโนโลยีและการผลิตชิ้นส่วนหลัก ทำให้โอกาสในการเป็นศูนย์กลางการผลิต EV อย่างแท้จริงเป็นไปได้ยาก และหากไม่สามารถปรับตัวได้ทันท่วงที อุตสาหกรรมยานยนต์เดิมที่เคยเป็นกลจักรหลักก็อาจกลายเป็นภาระ
ความผันผวนของการท่องเที่ยว: แม้รัฐบาลจะพยายามผลักดันการท่องเที่ยวอย่างเต็มที่ แต่การจะกลับไปสู่จุดสูงสุดก่อนโควิด-19 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนนั้นเป็นเรื่องท้าทาย พฤติกรรมนักท่องเที่ยวเปลี่ยนไป การแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้านสูงขึ้น และความกังวลด้านความปลอดภัยและสุขอนามัยยังคงอยู่
การส่งออกที่อ่อนแรง: การพึ่งพาตลาดส่งออกแบบเดิมๆ ไม่เพียงพออีกต่อไป ประเทศไทยจำเป็นต้องค้นหาตลาดใหม่ๆ และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินค้าส่งออก หากไม่เช่นนั้น ตัวเลข GDP ของไทยก็จะถูกฉุดรั้งให้เติบโตอย่างเชื่องช้า
จากประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมเห็นว่ารากฐานของเศรษฐกิจไทยกำลังสั่นคลอน การรักษาโมเดลเดิมๆ ไว้ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องกล้าคิดนอกกรอบและมองหาเครื่องยนต์ขับเคลื่อนใหม่ๆ
บทเรียนจากประเทศที่พลิกวิกฤต: สร้างโอกาสผ่านภาคบริการและอสังหาฯ
หลายประเทศทั่วโลกที่เคยเผชิญวิกฤตและข้อจำกัดทางเศรษฐกิจ ได้พิสูจน์แล้วว่าการเปลี่ยนผ่านโครงสร้างเศรษฐกิจไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้ แต่เป็นเรื่องของการมีวิสัยทัศน์และความกล้าหาญในการตัดสินใจปรับเปลี่ยน:
สิงคโปร์: จากเมืองท่าและศูนย์กลางอุตสาหกรรม สู่การเป็นศูนย์กลางทางการเงิน เทคโนโลยี และบริการระดับโลก โดยมีภาคบริการคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP ดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศมหาศาล
เกาหลีใต้: จากอุตสาหกรรมหนัก สู่การเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยี นวัตกรรม และวัฒนธรรม (K-pop, ซีรีส์) ภาคบริการมีบทบาทสำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับประเทศ
ฮ่องกง: จากฐานการผลิตสิ่งทอ สู่ศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค ดึงดูดผู้ลงทุนและผู้พำนักจากทั่วโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ดูไบ): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก สู่ศูนย์กลางการท่องเที่ยวระดับหรู ธุรกิจบริการ และอสังหาริมทรัพย์ การปรับโครงสร้างที่กล้าหาญทำให้รายได้จากน้ำมันลดลงเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP
อังกฤษ: จากผู้นำการปฏิวัติอุตสาหกรรม สู่ประเทศที่พึ่งพาภาคบริการเป็นหลักกว่า 80% ของ GDP ลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
บทเรียนเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า การปรับโครงสร้างจากภาคอุตสาหกรรม ไปสู่ภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง เป็นทางออกที่เป็นไปได้และประสบความสำเร็จมาแล้ว
ทำไมอสังหาริมทรัพย์ไทย คือจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญ?
ผมเชื่อมั่นว่าประเทศไทยมีศักยภาพที่โดดเด่นในการเป็นปลายทางสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนจากทั่วโลก เรามี “ของดี” ที่หลายประเทศไม่มี และเป็นที่ชื่นชอบของชาวต่างชาติมาโดยตลอด:
คุณภาพชีวิตที่ดี ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล: เมื่อเทียบกับประเทศพัฒนาแล้ว ค่าครองชีพในไทยยังคงเข้าถึงได้ ทำให้ไทยเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการย้ายถิ่นฐานหรือใช้ชีวิตหลังเกษียณ
ระบบสาธารณสุขและโรงพยาบาลระดับโลก: โรงพยาบาลหลายแห่งในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ติดอันดับโลกในด้านคุณภาพการรักษาและบริการ แต่ค่าใช้จ่ายยังคงถูกกว่าประเทศตะวันตกอย่างมาก ดึงดูด Medical Tourism และ Long-Stay
วัฒนธรรมที่งดงาม อาหารเลิศรส และการต้อนรับที่เป็นมิตร: เสน่ห์ของความเป็นไทย ศิลปะ อาหาร และอัธยาศัยไมตรีของผู้คน เป็นแม่เหล็กที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาว
โครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง: จากกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองน่าเที่ยวที่สุดในโลก ไปจนถึงแหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติอย่างภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ ที่มีชื่อเสียงระดับโลก
ทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์: เป็นศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน เชื่อมโยงการเดินทางและการค้าได้อย่างสะดวกสบาย
คุณภาพอินเทอร์เน็ตและโทรคมนาคมที่ดีเยี่ยม: รองรับวิถีชีวิตแบบ Digital Nomad และการทำงานจากระยะไกล
หากเราสามารถปลดล็อกศักยภาพเหล่านี้ด้วยการปรับนโยบายที่เอื้อต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ ผมเห็นว่านี่คือโอกาสทองในการสร้างเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจตัวใหม่ ที่จะนำเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ประเทศ
ปลดล็อกกำลังซื้อต่างชาติ: บทเรียนจากนานาประเทศและแนวทางสำหรับไทย
การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมายและสะดวกขึ้น ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นแนวทางที่หลายประเทศประสบความสำเร็จมาแล้ว และเป็น High-CPC keyword ที่เราควรพิจารณาอย่างจริงจัง:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิ์ในการพำนัก ผลคือดึงดูดเงินทุนกว่า 7 พันล้านยูโรเข้าประเทศ ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรป ราคาบ้านฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน (Residency by Investment): หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2008 สเปนเปิดโอกาสให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านพักตากอากาศที่ซบเซา GDP ฟื้นตัว 3% ใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (Freehold Property): นโยบายอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านหรูและวิลล่าแบบ Freehold ได้ดึงดูดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มหาศาล ทำให้อสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของ GDP กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ (Greece Golden Visa): เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป ได้วีซ่าพำนักถาวร ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี ฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤต
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการพำนักระยะยาวที่ดึงดูดผู้เกษียณและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากจีนและญี่ปุ่น เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมและบ้าน ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์คึกคักและสร้างรายได้ให้ประเทศ
ประสบการณ์เหล่านี้แสดงให้เห็นว่า การใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการดึงดูดเงินตราต่างประเทศ เป็นกลยุทธ์ที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จ
สำหรับประเทศไทย เรามีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ โดยเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ราว 127 ล้านไร่ (40%) การเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ได้หมายความว่าที่ดินของเราจะถูกต่างชาติยึดครองหมดสิ้น จากข้อมูลปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อได้แม้เพียง 1 ใน 4 ของมูลค่าดังกล่าว ก็จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
กลุ่มเป้าหมายไม่ได้มีแค่ผู้มีรายได้สูงพิเศษเท่านั้น แต่รวมถึงกลุ่มคนต่างชาติที่มีรายได้ปานกลางถึงสูงที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีในราคาที่จับต้องได้ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงราคา 5-10 ล้านบาท เป็นที่ต้องการอย่างมากในกลุ่มนี้ โดยเฉพาะในทำเลทองอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต และพัทยา รวมถึงเมืองใหญ่อื่นๆ ที่มีศักยภาพ เช่น เชียงใหม่
ประโยชน์ที่ประเทศไทยจะได้รับจากการผลักดันนโยบายนี้
การปลดล็อกศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการสร้างผลกระทบเชิงบวกที่หลากหลายและลึกซึ้งต่อเศรษฐกิจไทย:
เงินทุนหมุนเวียนและ FDI เพิ่มขึ้น: การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยชาวต่างชาติโดยตรง จะนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาอย่างมหาศาล ช่วยเสริมสภาพคล่องและกระตุ้นการลงทุน
กระตุ้นภาคการก่อสร้างและอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: การก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จะทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขยายการลงทุน ส่งผลดีต่อธุรกิจวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และบริการอื่นๆ อีกมากมาย
การจ้างงานโดยตรงและทางอ้อม: ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงพนักงานบริการในท้องถิ่น แรงงานในภาคอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้องจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เพิ่มการบริโภคในประเทศ: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาพำนักและลงทุน พวกเขาย่อมมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการทางการแพทย์ การศึกษา หรือการท่องเที่ยว ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับชุมชนและธุรกิจท้องถิ่น
สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเมือง: การเข้ามาของชาวต่างชาติมักนำมาซึ่งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณูปโภค การยกระดับคุณภาพชีวิต และการสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับประเทศในเวทีโลก
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: ทั้งจากภาษีการโอน ภาษีโรงเรือน และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถนำไปพัฒนาประเทศต่อไป
ตัวอย่างที่ผมเคยคำนวณไว้ว่า หากเราสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวต่างชาติได้ 10,000 ยูนิต อาจทำให้ GDP ของไทยเพิ่มขึ้นถึง 0.75% และหากขยับขึ้นเป็น 100,000 ยูนิต GDP ของเราจะบวกเพิ่มถึง 7% นี่คือศักยภาพที่มหาศาลและจับต้องได้ ซึ่งปัจจุบัน แม้จะยังไม่มีนโยบายที่ชัดเจน ก็ยังมีการซื้อขายผ่านช่องทางที่ไม่เป็นทางการกว่าหมื่นยูนิต แสดงให้เห็นถึงดีมานด์ที่ซ่อนอยู่
ถึงเวลาที่ต้องกล้าตัดสินใจ
จากประสบการณ์กว่าสิบปีในการเป็นที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และพัฒนาโครงการต่างๆ ผมเห็นว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องทบทวนโครงสร้างเศรษฐกิจครั้งใหญ่ เราไม่สามารถพึ่งพิงเครื่องจักรเดิมๆ ที่กำลังเสื่อมถอยได้อีกต่อไป การเปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมไปสู่ภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้กำลังซื้อจากต่างประเทศเป็นกลจักรหลัก ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” ที่สำคัญ
เราจำเป็นต้องมีนโยบายที่ชัดเจนและจูงใจ เพื่อดึงดูดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และผู้พำนักระยะยาวจากทั่วโลก อาจรวมถึงการพิจารณาวีซ่าพิเศษสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ หรือการปรับปรุงกฎหมายที่ดินต่างชาติ เพื่อให้เกิดความชัดเจนและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน
ผมเชื่อว่าด้วยศักยภาพที่โดดเด่นของประเทศ และหากเรามีความกล้าหาญในการปรับเปลี่ยนนโยบาย จะสามารถพลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนได้ในอนาคตอันใกล้ และทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยกลายเป็นดาวเด่นที่ขับเคลื่อนความมั่งคั่งของชาติ
มาร่วมกันขับเคลื่อนอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจชาติ
หากท่านผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจ มีข้อคิดเห็นหรือต้องการแลกเปลี่ยนมุมมองเชิงลึกเกี่ยวกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมหารือเพื่อสร้างสรรค์แนวทางที่เป็นรูปธรรมและยั่งยืนสำหรับประเทศของเรา ติดต่อเราวันนี้เพื่อสำรวจโอกาสใหม่ๆ และวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนสูงไปพร้อมกัน.
