การปลดล็อกศักยภาพ: อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย สู่ยุคใหม่แห่งความมั่งคั่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันของเศรษฐกิจไทยมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ไม่มีครั้งไหนที่จะท้าทายและเต็มไปด้วยคำถามสำคัญเท่ากับสถานการณ์ปัจจุบัน เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2568 และมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 เป็นต้นไป สัญญาณเตือนจากหลายภาคส่วนสะท้อนภาพเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญกับทางตัน และคำถามที่ว่า “โอกาสรอดของเศรษฐกิจไทยอยู่ที่ไหน” กลับกลายเป็นประเด็นที่ต้องรีบหาคำตอบอย่างเร่งด่วน การพึ่งพาโมเดลการเติบโตแบบเดิมๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่เราต้องมองหาเครื่องจักรขับเคลื่อนใหม่ๆ และผมเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่า อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย สู่ความรุ่งเรืองอย่างยั่งยืนได้ หากเรากล้าที่จะปรับเปลี่ยนและปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่
บทวิเคราะห์สถานการณ์: พายุเศรษฐกิจไทยที่กำลังก่อตัว
ประเทศไทยกำลังเผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจจากหลายทิศทาง รายงานจากกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ตอกย้ำว่าเรากำลังติดกับดักทศวรรษที่สาบสูญ ซึ่งเป็นภาวะที่รุนแรงกว่าที่เคย การลงทุนในตลาดหุ้นที่ยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจนสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในอนาคตที่ยังคลุมเครือ
ปัจจัยสำคัญที่บั่นทอนศักยภาพของเศรษฐกิจไทย ได้แก่:
สงครามการค้าที่ทวีความรุนแรงและวิกฤตเศรษฐกิจจีน: การค้าโลกที่ผันผวนจากนโยบายกีดกันทางการค้า รวมถึงเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้สินค้าจำนวนมากจากจีนถูกระบายออกสู่ตลาดใกล้เคียง ซึ่งประเทศไทยย่อมได้รับผลกระทบโดยตรงจากการแข่งขันที่สูงขึ้นและอุปสงค์ที่ลดลง การพึ่งพาภาคการส่งออกที่เน้นอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ซึ่งเคยเป็นกระดูกสันหลังของประเทศมานาน กำลังถูกสั่นคลอนอย่างหนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโลกกำลังเปลี่ยนผ่านสู่อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งไทยยังขาดแคลนเทคโนโลยีการผลิตชิ้นส่วนหลัก ทำให้เรายังคงเป็นเพียงฐานการประกอบมากกว่าผู้สร้างมูลค่าหลัก
หนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์: ตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่ทะยานจาก 40% ของ GDP เมื่อ 10 ปีก่อน มาแตะระดับกว่า 90% ในปัจจุบัน (แม้ในบทความต้นฉบับจะระบุว่า 126% ของ 10 ปีก่อน ซึ่งอาจเป็นการเปรียบเทียบเชิงสัดส่วนที่คลาดเคลื่อน แต่แก่นแท้คือหนี้ครัวเรือนสูงมาก) เป็นเครื่องบ่งชี้ถึงการบริโภคที่มาจากการกู้ยืมในอนาคต หากยังคงมีการอัดฉีดเงินด้วยการสร้างหนี้เพิ่มเติม โอกาสที่เศรษฐกิจจะเติบโตอย่างแท้จริงในระยะยาวก็ยิ่งยากขึ้น กำลังซื้อภายในประเทศถูกกัดเซาะอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาคธุรกิจเผชิญกับความท้าทายในการขยายตัว
ปัญหาโครงสร้างประชากรและสังคมสูงวัย: สังคมสูงวัยที่กำลังคืบคลานเข้ามาอย่างรวดเร็วส่งผลให้จำนวนแรงงานลดลงและต้นทุนทางสังคมเพิ่มขึ้น ประสิทธิภาพในการผลิตของประเทศย่อมน้อยลงในอนาคตอันใกล้ นอกจากนี้ ปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจที่ฝังรากลึกยังเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่ยั่งยืน
ภาคการท่องเที่ยวที่ยังไม่กลับมาเต็มศักยภาพ: แม้รัฐบาลจะคาดหวังรายได้จากภาคการท่องเที่ยวเป็นอย่างสูง แต่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักท่องเที่ยวจากจีน ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลัก กลับยังไม่ฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนโควิด-19 ได้ง่ายๆ สถานการณ์ทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ร้อนระอุยิ่งเพิ่มความไม่แน่นอน และสร้างแรงกดดันให้กับการฟื้นตัวของภาคบริการ
ทั้งหมดนี้เป็นภาพรวมที่บอกว่า การเติบโตของ เศรษฐกิจไทย ในทศวรรษหน้าไม่สามารถพึ่งพาวิธีคิดหรือโครงสร้างเดิมๆ ได้อีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่เราต้องกล้าหาญในการเปลี่ยนแปลงเพื่อปลดล็อกศักยภาพใหม่ๆ
ก้าวข้ามขีดจำกัด: เหตุใดโมเดลเศรษฐกิจแบบเดิมจึงไม่พอ
โครงสร้าง GDP ของไทยที่ผ่านมาสะท้อนการพึ่งพาภาคการส่งออกสูงเกินไป โดยมีสัดส่วนกว่า 65.4% ของสินค้าและบริการ ซึ่งเมื่อพิจารณาจากมูลค่าที่ไทยได้รับจริงอาจไม่สูงอย่างที่คิด ในขณะที่ภาคการผลิตแยกเป็นเกษตรกรรม 8.4% อุตสาหกรรม 39.2% และบริการ 52% ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ใหม่ การพึ่งพาเพียงไม่กี่เสาหลักทำให้ประเทศเปราะบางต่อการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลก
เราต้องเรียนรู้จากนานาประเทศที่เคยเผชิญวิกฤตคล้ายกัน และตัดสินใจเปลี่ยนผ่านโครงสร้างเศรษฐกิจอย่างเด็ดขาด อาทิ:
สิงคโปร์: เปลี่ยนจากฐานอุตสาหกรรมสู่ภาคบริการและเศรษฐกิจดิจิทัลเต็มรูปแบบ ปัจจุบันภาคบริการคิดเป็นกว่า 70% ของ GDP เน้นการสร้างรายได้จากต่างประเทศในภาคการเงิน เทคโนโลยี และการศึกษา
เกาหลีใต้: ปรับจากอุตสาหกรรมหนักสู่เทคโนโลยี นวัตกรรม และวัฒนธรรม (K-Pop, บันเทิง) ภาคบริการมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
ฮ่องกง: จากโรงงานทอผ้าสู่ศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และที่สำคัญคือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นหัวใจสำคัญ
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์: ลดการพึ่งพาน้ำมันสู่การท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการ และการเป็นศูนย์กลางการจัดประชุมและนิทรรศการ (MICE) โดย อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ได้เรียนรู้บทเรียนเหล่านี้และปรับใช้ได้
อังกฤษ: ผู้นำอุตสาหกรรมในอดีต ปัจจุบันภาคบริการมีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนเป็นศูนย์กลางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
บทเรียนเหล่านี้ชี้ชัดว่า การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างคือสิ่งจำเป็น และภาคบริการ รวมถึง ภาคอสังหาริมทรัพย์ มีศักยภาพมหาศาลในการเป็นเครื่องจักรใหม่ของการเติบโต
ปลดล็อกศักยภาพ: อสังหาริมทรัพย์ กุญแจดอกใหม่สู่การเติบโตของไทย
ประเทศไทยมีของดีที่คนต่างชาติทั่วโลกหลงใหลและปรารถนา ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก ระบบสาธารณสุขระดับโลกที่มีโรงพยาบาลติดอันดับดีที่สุดถึง 5 แห่ง ค่าครองชีพที่ย่อมเยาเมื่อเทียบกับชาติตะวันตก อาหารไทยที่ขึ้นชื่อ ผู้คนที่เป็นมิตร อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่แพงเกินไป และคุณภาพชีวิตที่ดี นี่คือจุดแข็งที่ทำให้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณ หรือเพื่อพำนักระยะยาวในประเทศไทยเป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ
ผมมองว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาเปลี่ยนผ่านจากภาคอุตสาหกรรมหนักสู่ภาคบริการที่เข้มแข็ง ผสานกับการใช้ อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ด้วยการสร้างกำลังซื้อจากต่างประเทศ นี่คือหนทางที่ไม่ได้เพียงแค่กระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น แต่ยังเป็นการวางรากฐานการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
สร้างโอกาสทอง: นโยบายที่จำเป็นเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ
ประเทศต่างๆ ทั่วโลกประสบความสำเร็จมาแล้วกับการใช้นโยบายดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ อสังหาริมทรัพย์ และใช้จ่ายในประเทศ เพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจจากวิกฤต เช่น:
โปรตุเกส: โครงการ Golden Visa (2012) ดึงดูดเงินลงทุนกว่า 7 พันล้านยูโร โดยอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนัก ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตได้สำเร็จ
สเปน: โครงการ Residency by Investment หลังวิกฤตปี 2008 เปิดให้ต่างชาติลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป กระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซาและทำให้ GDP ฟื้นตัว 3% ใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): นโยบาย Freehold Property ที่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เต็มรูปแบบ ดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง และนักลงทุนมหาศาล ทำให้อสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP จนกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลก
กรีซ: โครงการ Greece Golden Visa เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 250,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อรับวีซ่าพำนัก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโต 60% ใน 10 ปี ช่วยฟื้นเศรษฐกิจหลังวิกฤตหนี้ยุโรป
มาเลเซีย: โครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน ดึงดูดผู้เกษียณอายุและนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้ชัดเจนว่า การเปิดโอกาสให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ได้เป็นภัยคุกคาม แต่เป็นโอกาสทองที่สามารถสร้างรายได้มหาศาลและกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างเป็นรูปธรรม
พลิกโฉมประเทศไทย: จากแนวคิดสู่ความเป็นจริง
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องทบทวน กฎหมายที่ดินต่างชาติ และพิจารณาให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงถึงปานกลาง ที่มองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคา 5-10 ล้านบาท การจะดึงดูดกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้ได้ เราจำเป็นต้องสร้างกลไกที่โปร่งใสและน่าสนใจ เช่น วีซ่าลงทุนอสังหาฯ ไทย หรือการขยายสิทธิการ ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ให้เอื้ออำนวยมากขึ้น
ข้อกังวลที่ว่าที่ดินของประเทศไทยจะถูกต่างชาติยึดครองนั้นไม่เป็นความจริง ประเทศไทยมีที่ดินกว่า 321 ล้านไร่ มีเอกสารสิทธิ 127 ล้านไร่ (40%) หากเราขายบ้านให้ต่างชาติปีละ 2 แสนหลัง ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงมาก พื้นที่ที่ใช้ไปจะน้อยกว่า 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่มี การกระตุ้นให้ ต่างชาติซื้อบ้านในไทยสำหรับชาวต่างชาติ ในระดับราคาที่เหมาะสม โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง ภูเก็ต, พัทยา, กรุงเทพฯ หรือแม้แต่ ชลบุรี จะสร้างผลกระทบเชิงบวกมหาศาล:
กระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มอุปสงค์ให้กับตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรง โดยในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากต่างชาติซื้อเพียง 1 ใน 4 ก็จะมีมูลค่าเพิ่มอีกกว่า 2.5 แสนล้านบาทต่อปี
หนุนธุรกิจเกี่ยวเนื่อง: ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง การออกแบบ เฟอร์นิเจอร์ และบริการบำรุงรักษา จะได้รับอานิสงส์ตามไปด้วย
สร้างงานและกระจายรายได้: เกิดการจ้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อมในภาคก่อสร้าง ภาคบริการ และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง
กระตุ้นการบริโภคในท้องถิ่น: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยจะใช้จ่ายในการดำรงชีวิต การท่องเที่ยว การศึกษา และบริการต่างๆ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อเศรษฐกิจระดับท้องถิ่น
เพิ่มเม็ดเงินลงทุนในประเทศ: เป็นการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในระบบเศรษฐกิจอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นทางเลือกที่ยั่งยืนกว่าการพึ่งพาเงินกู้หรือการอัดฉีดจากภาครัฐเพียงอย่างเดียว
ตัวอย่างเช่น การขายบ้านให้ต่างชาติเพียง 10,000 หลัง สามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 0.75% แต่หากเราสามารถผลักดันให้ถึง 100,000 หลัง จะสามารถเพิ่ม GDP ได้ถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจและสามารถสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับ เศรษฐกิจไทย ได้อย่างมหาศาล
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างนี้ยังตอบรับกับเทรนด์โลกปี 2025 ที่ผู้คนมองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น การทำงานระยะไกล (digital nomad) และการเกษียณในต่างแดน ประเทศไทยมีศักยภาพที่จะเป็นปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับกลุ่มคนเหล่านี้ โดยเฉพาะผู้ที่มองหา การลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ หรือ อสังหาฯ เพื่อเช่าระยะยาว ที่จะสร้างรายได้และผลตอบแทนที่น่าสนใจ
วิสัยทัศน์เพื่ออนาคต: สร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนด้วยอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเห็นว่าไม่มีทางเลือกอื่นใดที่ชัดเจนและมีศักยภาพเท่ากับการใช้ อสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย อีกแล้ว การเปิดรับการลงทุนจากต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่การขายบ้าน แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจใหม่ ที่ดึงดูดผู้คนที่มีคุณภาพเข้ามาพำนัก สร้างงาน สร้างรายได้ และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับประเทศในระยะยาว
การปรับเปลี่ยนโครงสร้างเศรษฐกิจจากอุตสาหกรรมหนักสู่ภาคบริการและ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยอาศัยจุดแข็งของประเทศ คือสิ่งที่เราต้องเร่งดำเนินการในตอนนี้ หากเราไม่ลงมือทำอย่างจริงจัง โอกาสในการหลุดพ้นจากกับดักเศรษฐกิจที่คุกคามอยู่ก็จะยิ่งเลือนลาง
ถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าคิดนอกกรอบ และใช้เครื่องมือที่เรามีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
หากคุณมองหาโอกาสในการลงทุน หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการมีส่วนร่วมในการพลิกโฉม เศรษฐกิจไทย ด้วย ภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและร่วมกันผลักดันนโยบายที่จำเป็นเพื่อสร้างอนาคตที่สดใสกว่าเดิมให้กับประเทศไทยของเรา การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่กำลังรออยู่ และเราทุกคนสามารถเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนการเติบโตครั้งสำคัญนี้ได้ โปรดติดต่อเราเพื่อแลกเปลี่ยนวิสัยทัศน์และค้นหาโอกาส ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง ไปด้วยกัน.
