อสังหาริมทรัพย์ไทย: เข็มทิศใหม่เพื่อนำพาเศรษฐกิจสู่ทศวรรษแห่งความรุ่งเรือง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจมากมาย ทั้งช่วงที่รุ่งเรืองและช่วงที่ท้าทาย แต่สถานการณ์ปัจจุบันของประเทศไทยกำลังเข้าสู่จุดที่เราต้องพิจารณาการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง จากเดิมที่เศรษฐกิจไทยพึ่งพิงภาคการส่งออกและอุตสาหกรรมหนักมาอย่างยาวนาน วันนี้เรากำลังเผชิญหน้ากับพายุเศรษฐกิจรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นสงครามการค้าที่ทวีความรุนแรงขึ้น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกโดยเฉพาะการชะลอตัวของยักษ์ใหญ่อย่างจีน หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ และโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างคำถามสำคัญว่า “โอกาสรอดของเศรษฐกิจไทยอยู่ตรงไหน?” และจากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องหันมามอง อสังหาริมทรัพย์ไทย ในบทบาทที่ใหญ่กว่าเดิม นั่นคือการเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของชาติ
ฉากทัศน์เศรษฐกิจไทย 2025: ทศวรรษที่ต้องค้นหาทางออก
เสียงเตือนจากองค์กรระดับโลกอย่างกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่ระบุว่าประเทศไทยกำลังติดกับดัก “ทศวรรษที่สาบสูญ” ไม่ใช่เรื่องเกินจริง ดัชนีตลาดหุ้นที่ไร้สัญญาณฟื้นตัวสะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ลดลงอย่างชัดเจน เราเคยภาคภูมิใจกับการเติบโตของ GDP ที่ขับเคลื่อนด้วยอุตสาหกรรมยานยนต์และภาคการผลิตที่ลงทุนโดยต่างชาติ โดยเฉพาะญี่ปุ่น แต่ภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลกกำลังเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว สงครามการค้าได้ฉีกห่วงโซ่อุปทานเดิมๆ ทำให้สินค้าจากจีนที่ถูกกีดกันต้องไหลทะลักเข้าสู่ตลาดใกล้เคียง รวมถึงประเทศไทย สิ่งนี้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อภาคอุตสาหกรรมภายในประเทศ
ปัญหาหนี้ครัวเรือนเป็นอีกหนึ่งระเบิดเวลาที่กำลังนับถอยหลัง ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนหนี้สินของไทยต่อ GDP ได้เพิ่มขึ้นจากระดับ 40% ไปเป็นกว่า 126% นี่คือการเติบโตที่ไม่ได้เกิดจากผลผลิตทางเศรษฐกิจที่แท้จริง แต่มาจากการนำเงินในอนาคตมาใช้จ่าย ส่งผลให้ศักยภาพการบริโภคภายในประเทศลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และยังเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ การอัดฉีดเงินจากภาครัฐในปัจจุบัน แม้จะช่วยพยุงสถานการณ์ แต่ก็เป็นเพียงการซื้อเวลา หากไม่มีการปรับโครงสร้างที่เป็นรากฐาน การเติบโตระยะยาวก็ยังคงเป็นเรื่องยาก
ยิ่งไปกว่านั้น วิกฤตโครงสร้างประชากรก็เป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยจะทำให้จำนวนแรงงานลดลง ประสิทธิภาพการผลิตโดยรวมของประเทศมีแนวโน้มลดลง และยังนำมาซึ่งปัญหาความเหลื่อมล้ำที่ซับซ้อนขึ้นอีกด้วย แม้ว่าเราจะพยายามผลักดันการลงทุนในอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) แต่ด้วยข้อจำกัดด้านเทคโนโลยีและขีดความสามารถในการผลิตชิ้นส่วนขั้นสูงของไทย ทำให้เรายังคงเป็นเพียงฐานการผลิตมากกว่าผู้สร้างนวัตกรรมที่แท้จริง
ภาคการส่งออก ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจไทย ก็กำลังเผชิญหน้ากับความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ที่เพิ่มขึ้น ตลาดเดิมที่เราเคยเป็น “แชมเปี้ยน” เริ่มมีการแข่งขันที่สูงขึ้น และความเปลี่ยนแปลงทางการเมืองระหว่างประเทศก็ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางการค้า ภาคการท่องเที่ยวที่รัฐบาลหวังให้เป็นเครื่องยนต์สำคัญก็ยังไม่สามารถกลับไปสู่จุดสูงสุดเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 ได้ง่ายๆ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวกลุ่มจีน ซึ่งเคยเป็นตลาดหลัก ก็มีความเป็นไปได้น้อยมากที่จะกลับมาเดินทางในรูปแบบเดิม
จำเป็นต้องรื้อโครงสร้างเศรษฐกิจ: บทเรียนจากนานาชาติ
จากภาพรวมที่กล่าวมาข้างต้น ชัดเจนว่าประเทศไทยไม่สามารถเดินหน้าด้วยโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป เราจำเป็นต้องกลับมาทบทวนและสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง หากพิจารณาจากกรณีศึกษาของประเทศที่ประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้าง จะเห็นว่าการเปลี่ยนผ่านเป็นกุญแจสำคัญ
สิงคโปร์: จากเดิมที่เป็นฐานอุตสาหกรรม สู่การเป็นศูนย์กลางบริการระดับโลก โดยภาคบริการมีสัดส่วนสูงถึง 70% ของ GDP สร้างรายได้มหาศาลจากการเป็นศูนย์กลางทางการเงิน เทคโนโลยี ดิจิทัลอีโคโนมี และการศึกษา
เกาหลีใต้: ปรับจากอุตสาหกรรมหนัก สู่การเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยี อุตสาหกรรมบันเทิง (K-Pop, K-Drama) และภาคบริการ ซึ่งกลายเป็น Soft Power ที่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจมหาศาล
ฮ่องกง: จากโรงงานทอผ้า สู่การเป็นศูนย์กลางทางการเงิน การบริการ และ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดึงดูดการลงทุนจากทั่วโลก
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE): จากประเทศที่พึ่งพารายได้จากน้ำมันเป็นหลัก วันนี้รายได้จากน้ำมันลดลงเหลือไม่ถึง 30% ของ GDP พวกเขาได้เปลี่ยนผ่านสู่การท่องเที่ยวหรูหรา ธุรกิจบริการระดับพรีเมียม และการส่งเสริมอุตสาหกรรม MICE (การประชุม, นิทรรศการ, การเดินทางเพื่อเป็นรางวัล) อย่างเต็มตัว
อังกฤษ: จากผู้นำอุตสาหกรรมในอดีต สู่ภาคบริการที่มีสัดส่วนกว่า 80% ของ GDP โดยลอนดอนกลายเป็นศูนย์กลางทางการเงินและเทคโนโลยีของยุโรป
โครงสร้าง GDP ของไทยในปัจจุบันยังคงพึ่งพิงการบริโภคภาคเอกชน 57.7% การลงทุนภาคเอกชน 17.3% การใช้จ่ายภาครัฐ 22.2% และการส่งออกสินค้าและบริการถึง 65.4% เมื่อมองลึกลงไปในโครงสร้างการผลิต ภาคเกษตรกรรมมีเพียง 8.4% ภาคอุตสาหกรรม 39.2% และภาคบริการ 52% คำถามคือ หากรายได้จากการส่งออกส่วนใหญ่ไม่ได้ตกถึงมือคนไทยเท่าที่ควร และยังเผชิญความไม่แน่นอน ภาคบริการซึ่งมีศักยภาพสูงจึงเป็นทางออกที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะการเชื่อมโยงกับ อสังหาริมทรัพย์ไทย
ประเทศไทยมีศักยภาพที่โดดเด่นและเป็นที่ชื่นชอบของชาวต่างชาติมากมาย ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ ที่ติดอันดับเมืองที่นักท่องเที่ยวมาเยือนมากที่สุดในโลก (ปี 2024) ระบบสาธารณสุขระดับโลกที่มีโรงพยาบาลติดอันดับดีที่สุดถึง 5 แห่งในโลก ค่าครองชีพที่ไม่แพงจนเกินไปเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิต อาหารไทยที่ได้รับการยอมรับระดับสากล สภาพอากาศที่ดี ผู้คนที่มีอัธยาศัยไมตรี และโครงสร้างพื้นฐานด้านอินเทอร์เน็ตที่มีคุณภาพสูง สิ่งเหล่านี้คือต้นทุนอันล้ำค่าที่เราสามารถนำมาต่อยอดและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับ อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างมหาศาล
อสังหาริมทรัพย์ไทย: กุญแจสู่การฟื้นฟูเศรษฐกิจผ่านกำลังซื้อจากต่างประเทศ
จากประสบการณ์ของผม ประเทศที่เผชิญปัญหาเศรษฐกิจภายในซบเซา กำลังซื้อลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และรายได้ไม่เติบโต มักจะหาทางออกด้วยการดึงดูดกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะในภาค อสังหาริมทรัพย์ นี่คือแนวทางที่พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จในหลายประเทศ:
โปรตุเกส (Golden Visa 2012): หลังวิกฤตเศรษฐกิจ ได้อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโรขึ้นไป แลกกับสิทธิพำนักถาวร ส่งผลให้เงินทุนไหลเข้ากว่า 7 พันล้านยูโร ช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจและกระตุ้นตลาด อสังหาริมทรัพย์ ราคาบ้านกลับมาฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
สเปน (Residency by Investment 2008): คล้ายคลึงกับโปรตุเกส เปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป เพื่อกระตุ้นตลาดบ้านที่ซบเซา GDP ของประเทศฟื้นตัว 3% ภายใน 5 ปี ดึงดูดนักลงทุนจากจีน รัสเซีย และตะวันออกกลาง
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (Freehold Property): นโยบายอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold ได้อย่างเต็มที่ ได้ดึงดูดนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยระดับมหาเศรษฐีจากทั่วโลก ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวคิดเป็นกว่า 50% ของ GDP กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลกอย่างแท้จริง
กรีซ (Greece Golden Visa): หลังจากวิกฤตหนี้ยุโรป กรีซได้เปิดโครงการ Golden Visa โดยให้สิทธิพำนักแก่ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 250,000 ยูโรขึ้นไป ส่งผลให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ เติบโตกว่า 60% ภายใน 10 ปี เป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
มาเลเซีย (Malaysia My Second Home – MM2H): โครงการนี้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว กระตุ้นตลาดบ้าน ดึงดูดทั้งผู้เกษียณและนักลงทุนจากประเทศต่างๆ โดยเฉพาะจีนและญี่ปุ่น
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า การใช้ อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นเครื่องมือในการดึงดูดกำลังซื้อจากต่างประเทศ ไม่ใช่เพียงแค่การขายบ้าน แต่คือการสร้าง Ecosystem ทางเศรษฐกิจใหม่ทั้งหมด
ถึงเวลาปลดล็อกศักยภาพ อสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมมีความเห็นว่าถึงเวลาแล้วที่เราควรพิจารณาอย่างจริงจังในการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครอง อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยได้สะดวกขึ้น บางท่านอาจมีความกังวลว่าที่ดินของประเทศจะถูกต่างชาติยึดครอง แต่หากพิจารณาจากข้อเท็จจริง ประเทศไทยมีที่ดินรวมทั้งสิ้น 321 ล้านไร่ และมีเอกสารสิทธิ 127 ล้านไร่ (ประมาณ 40%) หากเราอนุญาตให้มีการขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้เพิ่มขึ้น เช่น ปีละ 200,000 หลังคาเรือน ซึ่งถือเป็นจำนวนที่สูงมาก แต่เมื่อคำนวณเป็นสัดส่วนที่ดินแล้ว จะไม่ถึง 0.2% ของที่ดินทั้งหมดที่ไทยมีอยู่เลย นี่เป็นเพียงเศษเสี้ยวเล็กๆ ที่ไม่อาจทำให้เกิดการยึดครองที่ดินได้
ในปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเกือบ 4 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท หากเราสามารถดึงดูดให้ชาวต่างชาติซื้อได้เพียง 1 ใน 4 ของจำนวนนี้ นั่นหมายถึงมูลค่าทางเศรษฐกิจกว่า 2.5 แสนล้านบาทต่อปี ซึ่งจะกลายเป็นเงินลงทุนจากต่างประเทศที่ไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจของเราโดยตรง
ชาวต่างชาติจำนวนมากต้องการมาใช้ชีวิตในประเทศไทย ไม่ใช่เพียงเพราะค่าครองชีพต่ำหรือสภาพอากาศที่ดีเท่านั้น แต่ยังรวมถึงคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม ระบบสาธารณสุขที่มีมาตรฐานในราคาที่เข้าถึงได้ สังคมไทยที่เป็นมิตร และ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีราคาเข้าถึงได้เมื่อเทียบกับประเทศพัฒนาแล้ว จากประสบการณ์ของผม ชาวต่างชาติที่สนใจเข้ามาอยู่อาศัยและซื้อบ้านในไทย ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง ซึ่งมีกำลังซื้อบ้านในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ใหญ่และมีศักยภาพในการสร้างผลกระทบทางเศรษฐกิจในวงกว้าง ไม่ใช่เพียงแค่กลุ่มเศรษฐีระดับบนเท่านั้น
ผลกระทบเชิงบวกที่หลากหลาย
การผลักดันนโยบายนี้จะสร้างผลกระทบเชิงบวกที่เชื่อมโยงกันอย่างเป็นระบบ:
การขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น: ช่วยระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์ในตลาด สร้างสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการและภาคธนาคาร
ธุรกิจวัสดุก่อสร้างและห่วงโซ่อุปทานได้รับอานิสงส์: เมื่อมีการก่อสร้างหรือปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ จะเกิดความต้องการวัสดุก่อสร้าง แรงงาน และบริการที่เกี่ยวข้องมากมาย
การจ้างงานโดยตรงและทางอ้อม: ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง ตัวแทนขาย นายหน้า ทนายความ ผู้ดูแลอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงภาคบริการต่างๆ ที่รองรับผู้อยู่อาศัย
การบริโภคในท้องถิ่นที่เพิ่มขึ้น: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย พวกเขาจะใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าบริการต่างๆ ซึ่งจะส่งผลดีต่อรายได้ของธุรกิจท้องถิ่นขนาดเล็กและขนาดกลางโดยตรง
จากตัวเลขที่เคยมีการประมาณการณ์ไว้ หากเราสามารถขายบ้านให้ชาวต่างชาติได้ 10,000 หลัง จะสามารถกระตุ้น GDP ได้ถึง 0.75% แต่หากสามารถเพิ่มเป็น 100,000 หลัง ผลกระทบต่อ GDP อาจสูงถึง 7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มหาศาลและสามารถสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับเศรษฐกิจไทยได้อย่างแท้จริง แม้ว่าในปัจจุบันจะมีการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ โดยชาวต่างชาติทั้งในรูปแบบที่ถูกกฎหมายและไม่ถูกกฎหมาย (Nominee) อยู่แล้วจำนวนมาก โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ตและพัทยา สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริง แต่เราควรจะนำระบบนี้ขึ้นมาบนดิน เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและประโยชน์สูงสุดต่อประเทศ
ก้าวต่อไปของประเทศไทย: การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์
ในฐานะนักพัฒนาและนักลงทุนในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ผมเชื่อว่าเราได้มาถึงจุดหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญแล้ว การพึ่งพาภาคอุตสาหกรรมในบริบทโลกปัจจุบันอาจไม่ยั่งยืนอีกต่อไป เรามีทรัพยากรและศักยภาพมากมายในภาคบริการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาค อสังหาริมทรัพย์ ที่พร้อมจะเป็นตัวขับเคลื่อนใหม่ แต่การจะปลดล็อกศักยภาพนี้ได้ จำเป็นต้องอาศัยการตัดสินใจเชิงนโยบายที่กล้าหาญและมองไปข้างหน้า
การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ใช่เพียงการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครอง อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย จะเป็นประตูบานสำคัญที่ดึงดูดทั้งเงินทุน บุคลากรคุณภาพ และกำลังซื้อจากทั่วโลกเข้ามาสู่ประเทศไทย ซึ่งจะช่วยยกระดับ อสังหาริมทรัพย์ไทย ให้เป็นหนึ่งในเสาหลักสำคัญของเศรษฐกิจชาติในอนาคต
นี่คือโอกาสทองที่เราจะต้องคว้าไว้ เพื่อนำพาประเทศไทยให้พ้นจากทศวรรษที่สาบสูญ และก้าวเข้าสู่ทศวรรษแห่งความรุ่งเรืองอย่างยั่งยืน ผมเชื่อมั่นว่าการศึกษาและถกเถียงในประเด็นนี้อย่างรอบด้าน จะนำไปสู่แนวทางปฏิบัติที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติในที่สุด
หากท่านสนใจที่จะเจาะลึกถึงโอกาสการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน ผมยินดีที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้เพิ่มเติมเพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ดีกว่าสำหรับประเทศไทยของเรา
