ถอดรหัสวิกฤต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568: สัญญาณสงครามราคาและกลยุทธ์ฝ่ามรสุมสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจการเงินมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งช่วงขาขึ้นและขาลงมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 นี้ มีความซับซ้อนและน่ากังวลเป็นพิเศษ จนอาจกล่าวได้ว่าเป็นอีกหนึ่งบททดสอบครั้งสำคัญที่แตกต่างไปจากวิกฤตครั้งก่อนๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากสัญญาณที่กำลังบ่งชี้ถึงความเป็นไปได้ของ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมก่อให้เกิดผลกระทบที่กว้างขวางและลึกซึ้งเกินกว่าที่หลายคนคาดคิด
ภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคและปัจจัยกดดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปัจจุบัน เศรษฐกิจไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดันต่อค่าครองชีพ และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมอ่อนแรงลงอย่างเห็นได้ชัด เมื่อผู้คนมีความมั่นใจในการใช้จ่ายน้อยลง การตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์จึงถูกชะลอออกไป ธนาคารแห่งประเทศไทยเองก็ยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการดำเนินนโยบายการเงิน ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ทำให้ผู้ขอสินเชื่อต้องแบกรับภาระที่สูงขึ้น และนี่คือจุดเริ่มต้นของแรงกดดันที่ส่งตรงมายัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการ วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด เราพบว่าตั้งแต่ช่วงต้นปีเป็นต้นมา ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่มีการหดตัวอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ยากขึ้นของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเดิมเป็นฐานลูกค้าหลักของอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท การที่ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อนั้น มีเหตุผลมาจากความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (Special Mention Loans หรือ SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป ความเสี่ยงที่ NPLs อสังหา จะปรับตัวสูงขึ้นย่อมมีมากขึ้น ส่งผลให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
วิกฤตสินเชื่อและสัญญาณ NPL ที่น่ากังวล
เมื่อเจาะลึกลงไปในปัญหาด้านสินเชื่อ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ธนาคารพาณิชย์ต่างยอมรับว่าคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้น้อยนั้นไม่ดีนัก สังเกตได้จากอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของผู้กู้ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้นในรอบหลายปี โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่มีปริมาณความต้องการและซัพพลายในตลาดมากที่สุด นี่ไม่ใช่เพียงปัญหาเชิงสถิติ แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่สะท้อนถึงปัญหากำลังซื้อที่แท้จริงของคนไทย การจัดการหนี้ครัวเรือนที่ไร้ประสิทธิภาพในอดีตกำลังส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่ออนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
การพิจารณาอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดขึ้น ไม่ใช่แค่การปัดตกผู้ซื้อ แต่ยังเป็นสัญญาณเตือนถึงความเปราะบางของระบบเศรษฐกิจโดยรวม ธนาคารเองก็ต้องเผชิญกับภาวะจำยอมที่ต้องประคับประคองพอร์ตสินเชื่อที่มีอยู่ และหันมาเน้นการดูแลคุณภาพสินทรัพย์มากขึ้น แทนที่จะเร่งขยายสินเชื่อใหม่ๆ การเพิ่มขึ้นของ NPLs จะทำให้ธนาคารต้องตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญมากขึ้น ซึ่งจะไปลดทอนความสามารถในการปล่อยสินเชื่อใหม่ในอนาคต เป็นวงจรที่ฉุดรั้งการเติบโตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวด้วยการเสนอบ้านพร้อมอยู่ หรือโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจเพื่อกระตุ้นยอดขาย
ถอดรหัส “สงครามราคาบ้าน” – ความรุนแรงที่เหนือกว่าวิกฤตรถยนต์
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกำลังจับตามองด้วยความกังวลอย่างยิ่งคือ การเกิดขึ้นของ “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งถูกนำมาเปรียบเทียบกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา ที่มีการหั่นราคาและอัดโปรโมชั่นอย่างดุเดือดเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์ในตลาดรถยนต์นั้นเกิดจากหลายปัจจัย ทั้งการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ทำลายกลไกราคาเดิม และกำลังซื้อที่ซบเซา แต่ผลลัพธ์คือการทำลายความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและสร้างปัญหาหนี้เสียจำนวนมาก
หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะบ้านไม่ใช่แค่ยานพาหนะ แต่เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เป็นทั้งที่อยู่อาศัย เป็นความมั่นคงทางจิตใจ และเป็นส่วนสำคัญของ “ความมั่งคั่ง” (Wealth Effect) ของครัวเรือน เมื่อราคาบ้านลดลงอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ผู้เป็นเจ้าของบ้านจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง มีความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยลดลง ซึ่งจะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อการบริโภคและการลงทุนในภาพรวมของ เศรษฐกิจไทย คล้ายกับที่เคยเกิดขึ้นในประเทศจีน ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำได้บั่นทอนความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
ปัจจุบัน แม้โครงการใหม่ๆ อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อรักษาภาพลักษณ์ แต่ในตลาดโครงการเก่า คอนโดมิเนียม และบ้านมือสอง เราเริ่มเห็นสัญญาณการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องอย่างเร่งด่วน การลดราคาแบบนี้เป็นการแสดงออกถึงความเปราะบางของผู้ประกอบการ และหากโครงการเหล่านี้ต้องประสบปัญหาหนัก การระดมทุนในตลาดตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้ก็จะยิ่งยากลำบากมากขึ้น ซึ่งจะกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยตรง และอาจนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียที่ใหญ่ขึ้นในภาพรวมของการ บริหารจัดการหนี้เสีย ของประเทศ
กลยุทธ์ผู้ประกอบการ: ปรับตัวหรือล้มหาย?
ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังผันผวน ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างหนักเพื่อความอยู่รอด การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาเน้นการบริหารจัดการสต็อกที่มีอยู่และเร่งระบายออก มากกว่าการขยายการลงทุนอย่าง aggressive นอกจากนี้ ยังมีการปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการไปสู่เซกเมนต์ที่มีกำลังซื้อสูง หรือตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น โครงการหรูหราที่ตอบสนองความต้องการเฉพาะ หรือโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ที่มีส่วนผสมของที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก และสำนักงาน เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดผู้ซื้อให้มากขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กที่มีสภาพคล่องจำกัด การเผชิญหน้ากับ “สงครามราคาบ้าน” อาจหมายถึงการต้องยอมลดราคาสินค้าลงอย่างมากเพื่อประคองธุรกิจ ซึ่งมีความเสี่ยงที่จะบั่นทอนกำไรและส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคต หรือในบางรายอาจต้องพิจารณาขายสินทรัพย์เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นสัญญาณที่บ่งบอกถึงการคัดกรอง ผู้ประกอบการอสังหา ครั้งใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะเกิดขึ้น
ตลาดมือสอง: จุดพักพิงหรือหลุมพราง?
ท่ามกลางความท้าทายในตลาดบ้านใหม่ ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น โดยมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า และมีความเสี่ยงด้านราคาที่ผันผวนน้อยกว่าตลาดบ้านใหม่ที่ยังมีสต็อกรอระบายจำนวนมาก พอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองจึงเริ่มมีสัดส่วนที่สูงขึ้นในพอร์ตสินเชื่อรวมของธนาคารบางแห่ง
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองก็ยังคงมีความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการ การประเมินราคาอสังหา ที่ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบและเข้มงวด เพื่อให้มั่นใจว่าราคาประเมินสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ในภาวะตลาดปัจจุบัน นอกจากนี้ ธนาคารยังต้องให้ความสำคัญกับการคัดกรองคุณสมบัติของลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านมือสองอย่างเข้มข้น เพื่อให้แน่ใจว่าผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้และมีความตั้งใจที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
สำหรับผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหา ในตลาดมือสอง อาจมองเห็น โอกาสลงทุนอสังหา ในทรัพย์สินที่ราคาลดลง แต่ก็ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนถึงทำเล ศักยภาพการเติบโตในอนาคต และความสามารถในการปล่อยเช่าหรือขายต่อ เราอาจเห็นสินทรัพย์คุณภาพดีในทำเลเด่นๆ เช่น อสังหา กรุงเทพ หรือ คอนโด สุขุมวิท มีราคาที่น่าสนใจมากขึ้น แต่ก็ต้องคำนึงถึงความเสี่ยงที่ยังคงมีอยู่
โอกาสท่ามกลางวิกฤต: ใครได้ใครเสีย?
แม้สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะดูมืดมน แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีความพร้อมทางการเงินแข็งแกร่ง นี่อาจเป็นช่วงเวลาทองในการเลือกซื้อบ้านในฝัน ด้วยตัวเลือกที่หลากหลายและราคาที่จูงใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซกเมนต์บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งยังมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่าสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้สูง นอกจากนี้ สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ จากโปรโมชั่นพิเศษของบางธนาคารก็อาจเป็นปัจจัยที่น่าสนใจ
สำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนพร้อมและเข้าใจในจังหวะของตลาด นี่คือช่วงเวลาแห่งการศึกษาและค้นหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพ เช่น การลงทุนในทรัพย์สินที่ได้รับผลกระทบจากภาวะตลาด แต่มีทำเลที่ตั้งดีเยี่ยมและมีแนวโน้มจะฟื้นตัวในระยะยาว เช่น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวหลักอย่าง ราคาบ้านเชียงใหม่ ที่อาจมีโอกาสในการเติบโตเมื่อภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่ นอกจากนี้ การพิจารณาเข้าซื้อสินทรัพย์จากผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่อง ก็เป็นอีกหนึ่ง โอกาสลงทุนอสังหา ที่ต้องใช้ความเชี่ยวชาญในการเจรจาและการ การประเมินราคาอสังหา อย่างมืออาชีพ
ขณะเดียวกัน เราได้เห็นปรากฏการณ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการสภาพคล่องของเจ้าของบ้านบางกลุ่มที่ต้องการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นเงินสด นี่อาจเป็นสัญญาณของความตึงเครียดทางการเงินในระดับครัวเรือน แต่ในอีกแง่หนึ่งก็อาจเป็นทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการเสริมสภาพคล่องในยามจำเป็น
อนาคต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: คาดการณ์และทิศทาง 2569
การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 อาจยังเป็นไปได้ยากและอาจต้องใช้เวลาอีกสักระยะ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านคาดการณ์ว่า ตลาดสินเชื่อบ้านอาจจะทรงตัวจากปีก่อน หรือติดลบเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม หากมองไปยังปี 2569 มีแนวโน้มว่าตลาดอาจจะเริ่มกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ เช่น การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวอย่างเต็มรูปแบบ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ การกระตุ้นเศรษฐกิจจากมาตรการภาครัฐ และการปรับตัวของผู้ประกอบการเอง
ในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเข้าสู่ยุค “New Normal” ที่เน้นความยั่งยืนมากขึ้น การพัฒนาโครงการจะมีความระมัดระวังและสอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของตลาดมากขึ้น การนำเทคโนโลยีและนวัตกรรม PropTech เข้ามาใช้ในการพัฒนาและการตลาดจะมีความสำคัญอย่างยิ่ง และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการจะกลายเป็นหัวใจสำคัญในการแข่งขัน
บทสรุปและข้อเสนอแนะ
สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบันเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การเกิดขึ้นของ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป และหากเกิดขึ้นจริง ผลกระทบจะขยายวงกว้างและลึกซึ้งต่อทั้งภาคเศรษฐกิจและสังคม ผู้ที่เกี่ยวข้องในทุกภาคส่วน ตั้งแต่ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน ไปจนถึงผู้บริโภคและนักลงทุน ต่างต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต้องใช้ความระมัดระวังและกลยุทธ์ที่รอบคอบ
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ ผมขอแนะนำว่า:
สำหรับผู้ประกอบการ: ควรให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสภาพคล่องและสต็อกที่มีอยู่ เพิ่มประสิทธิภาพในการ กลยุทธ์การตลาดอสังหา และพิจารณาการพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่มีศักยภาพหรือตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อรองรับ
สำหรับธนาคารพาณิชย์: ควรเข้มงวดในการพิจารณา สินเชื่อบ้าน อย่างต่อเนื่อง และให้ความสำคัญกับการ บริหารจัดการหนี้เสีย อย่างมีประสิทธิภาพ ควบคู่ไปกับการสนับสนุนลูกค้าที่มีความจำเป็นและมีศักยภาพอย่างเหมาะสม
สำหรับผู้ซื้อบ้าน: หากมีความพร้อมทางการเงิน ถือเป็นจังหวะที่ดีในการเลือกซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม แต่ควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด และ ปรึกษาการเงินอสังหา กับผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
สำหรับนักลงทุน: ช่วงนี้เป็นโอกาสในการค้นหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีมูลค่าที่แท้จริง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูงที่ได้รับผลกระทบจากภาวะตลาด แต่คาดว่าจะฟื้นตัวได้ในระยะยาว ควรเน้นการลงทุนอย่างมีกลยุทธ์และพิจารณาความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
อนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับตัวของทุกภาคส่วนและความร่วมมือในการฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปให้ได้ การทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้และเตรียมพร้อมรับมืออย่างมีสติ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จและความยั่งยืนในระยะยาว
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูล หรือต้องการคำแนะนำเฉพาะทางเกี่ยวกับการ ลงทุนอสังหา หรือการบริหารจัดการทรัพย์สินในสถานการณ์ปัจจุบัน ผมยินดีที่จะแบ่งปันประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาด กรุณาติดต่อเราเพื่อ ปรึกษาการเงินอสังหา โดยผู้เชี่ยวชาญของเราได้แล้ววันนี้
