จับชีพจร ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568-2569: เมื่อ ‘สงครามราคาบ้าน’ กลายเป็นความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง ทั้งช่วงรุ่งเรืองและช่วงที่ต้องเผชิญกับมรสุม วันนี้ เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญอีกครั้งหนึ่ง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเปราะบาง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถดถอย และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน สิ่งที่หลายฝ่ายกังวลและเริ่มส่งสัญญาณเตือนอย่างชัดเจน คือโอกาสที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจส่งผลกระทบที่กว้างขวางและรุนแรงกว่าที่เราเคยประสบมา บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยต่างๆ ที่กำลังก่อร่างสร้างความท้าทายนี้ พร้อมนำเสนอแนวทางการรับมือและกลยุทธ์สำหรับผู้เล่นทุกภาคส่วนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สัญญาณเตือนจากภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือน
เริ่มต้นจากการมองภาพรวมเศรษฐกิจ ปฏิเสธไม่ได้ว่าเศรษฐกิจไทยยังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หลายภาคส่วนยังเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นในช่วงก่อนหน้า และการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่ยังไม่เต็มที่ในทุกมิติ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค และแน่นอนว่ารวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิต
สิ่งที่เป็นประเด็นใหญ่ที่ต้องจับตาคือ “หนี้ครัวเรือน” ของไทยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เมื่อรวมกับอัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวหรือปรับขึ้น ทำให้ “ภาระหนี้ต่อรายได้” (DSR) ของประชาชนส่วนใหญ่เพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ในมุมมองของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงิน ความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้กู้ย่อมเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก ด้วยเหตุนี้ การพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจึงเข้มงวดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เราเริ่มเห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นกลุ่มตลาดที่มีกำลังซื้อและเป็นกำลังขับเคลื่อนหลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในอดีต ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อลดลง และทำให้ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้ คุณภาพสินเชื่อโดยรวมก็เป็นอีกหนึ่งข้อกังวล สัดส่วนของ “หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้” (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง ซึ่งสะท้อนถึงสภาพคล่องของลูกหนี้ที่ลดลง และความสามารถในการชำระหนี้ที่เปราะบางลง การที่ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จึงไม่ใช่เรื่องแปลก แต่เป็นมาตรการป้องกันความเสี่ยงที่จำเป็น เพื่อรักษาเสถียรภาพของระบบสถาบันการเงินเอง
เงาของ ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่คืบคลานเข้ามา
บทเรียนจากตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมาเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญหลายท่านมองด้วยความกังวล ในช่วงนั้น เราได้เห็นการหั่นราคาของรถยนต์ป้ายแดงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดิสรัปต์” ตลาด ทำให้เกิดภาวะ “Price War” ที่ส่งผลกระทบต่อราคาตลาดโดยรวม และนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย รวมถึงการทิ้งสินเชื่อของผู้บริโภคในวงกว้าง
ในวันนี้ สัญญาณที่คล้ายคลึงกันกำลังปรากฏใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วและยังคงมีสต็อกเหลืออยู่จำนวนมาก ผู้ประกอบการบางรายเริ่มมีการจัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งระบายสินค้าคงคลัง และแปลงเป็นสภาพคล่องเพื่อใช้ในการดำเนินธุรกิจ การแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นนี้เองที่นำไปสู่ความกังวลว่า เราอาจกำลังเข้าสู่ภาวะ “สงครามราคาบ้าน” เต็มรูปแบบ
หากภาวะนี้เกิดขึ้นจริง ผลกระทบที่ตามมาจะร้ายแรงกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัว เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงแค่สินค้า แต่เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นหลักประกันทางความรู้สึกที่สำคัญของเจ้าของบ้าน เมื่อราคาบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จะเกิดสิ่งที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในทางลบ กล่าวคือ ผู้บริโภคจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือรู้สึก “จนลง” แม้จะไม่ได้ขายบ้านก็ตาม ความรู้สึกนี้จะส่งผลให้ความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยลดลงอย่างฮวบฮาบ คนจะระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น เก็บออมมากขึ้น และเลื่อนการตัดสินใจซื้อสินค้าหรือบริการที่ไม่จำเป็นออกไป ซึ่งจะยิ่งซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจไทยให้ชะลอตัวลงไปอีก
กลยุทธ์ปรับตัวของธนาคารและผู้บริโภค
เมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เข้าสู่โหมดระมัดระวัง ธนาคารพาณิชย์เองก็ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาสมดุลระหว่างการสร้างรายได้และการบริหารความเสี่ยง สิ่งที่เราเห็นได้ชัดคือการหันไปเน้นตลาดบ้านมือสอง (Resale Homes) มากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าโครงการใหม่ที่ยังมีความผันผวนสูง อย่างไรก็ตาม การให้สินเชื่อบ้านมือสองก็ยังคงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ โดยเฉพาะในเรื่องของการ “ประเมินราคาบ้าน” ที่ต้องสะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง และการคัดกรองคุณสมบัติผู้กู้ที่ต้องมั่นใจว่าเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ได้กู้เพื่อเก็งกำไรในภาวะที่ยังไม่แน่นอน
อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่เริ่มเห็นมากขึ้นคือผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องได้ ถือเป็นทางออกหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนหรือต้องการ “รีไฟแนนซ์บ้าน” เพื่อลดภาระดอกเบี้ย แต่ในอีกแง่หนึ่ง ก็สะท้อนให้เห็นถึงภาวะที่ผู้บริโภคบางส่วนเริ่มประสบปัญหาด้านสภาพคล่องทางการเงินเช่นกัน
ในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เอง ก็ต้องเผชิญกับความท้าทายที่หลากหลาย ทั้งในเรื่องของการจัดการสต็อก การรักษาสภาพคล่อง และการเข้าถึงแหล่งเงินทุน โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กที่อาจได้รับผลกระทบหนักกว่า หากภาวะ “สงครามราคาบ้าน” รุนแรงขึ้น การระดมทุนผ่าน “หุ้นกู้” อาจทำได้ยากขึ้น หรือมีต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งจะยิ่งซ้ำเติมสภาพคล่องของบริษัท การบริหารสินทรัพย์ที่เหลืออยู่และโครงการที่กำลังพัฒนาให้มีประสิทธิภาพสูงสุดจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
โอกาสในวิกฤต: มุมมองของนักลงทุนและผู้ซื้อ
แม้ว่าภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะดูท้าทาย แต่สำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในตลาด นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่ซ่อน “โอกาส” ไว้ก็เป็นได้
สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่จริง นี่อาจเป็นจังหวะทองในการต่อรองราคา เนื่องจากผู้ประกอบการมีความจำเป็นต้องระบายสต็อก คุณอาจได้ “บ้าน” หรือ “คอนโดมิเนียม” คุณภาพดีในราคาที่น่าสนใจกว่าช่วงที่ตลาดร้อนแรง อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้อต้องมาพร้อมกับการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ทั้งในเรื่องของทำเล ราคาประเมินโครงการ สภาพแวดล้อม และที่สำคัญที่สุดคือความมั่นคงทางการเงินของตนเอง เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถผ่อนชำระได้ตลอดรอดฝั่ง
สำหรับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในภาวะเช่นนี้ ต้องใช้ความรอบคอบและกลยุทธ์ที่แตกต่างออกไป นักลงทุนอาจมองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้จากค่าเช่าในระยะยาว แม้ว่าราคาอาจไม่เติบโตหวือหวาในระยะสั้น แต่กระแสเงินสดจากค่าเช่าที่สม่ำเสมอจะช่วยลดความเสี่ยงได้ การพิจารณาลงทุนใน “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” หรือมองหาโอกาสในสินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การ “บริหารสินทรัพย์” ของสถาบันการเงินที่ต้องการระบายออก ก็อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองเห็นคุณค่าในระยะยาวและมีความพร้อมด้านเงินทุน
การปรึกษา “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ จะช่วยให้คุณสามารถ “วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์” และ “กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น เพื่อนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องในภาวะตลาดที่มีความผันผวนเช่นนี้
แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 และบทสรุป
จากสัญญาณต่างๆ ที่เกิดขึ้น คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 จะยังคงอยู่ในภาวะที่ต้องเฝ้าระวัง การแข่งขันด้านราคาจะยังคงดำเนินต่อไป โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและมีสต็อกเหลือมาก อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์ในการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” โดยชะลอการเปิด “โครงการบ้านจัดสรร” หรือ “คอนโดมิเนียม” ใหม่ๆ ลง เพื่อไม่ให้อุปทานส่วนเกินเพิ่มขึ้นไปอีก และเน้นการระบายสต็อกเดิม รวมถึงการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น
ในภาพระยะกลาง ผมมองว่าปี 2569 มีแนวโน้มที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเริ่มฟื้นตัวและกลับมาเป็นบวกได้ราว 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคโดยรวมดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการส่งออกที่ชัดเจนขึ้น รวมถึงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ การที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายเริ่มมีเสถียรภาพหรืออาจมีแนวโน้มลดลง จะช่วยบรรเทาภาระหนี้ครัวเรือนและเพิ่มกำลังซื้อให้กับผู้บริโภคได้
โดยสรุปแล้ว ภาวะ “สงครามราคาบ้าน” อาจเป็นความจริงที่เราต้องเผชิญในระยะใกล้ แต่เป็นความจริงที่มาพร้อมกับบทเรียนและการปรับตัว ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสต็อกและสภาพคล่องอย่างมีวินัย ธนาคารต้องระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อ ขณะที่ผู้บริโภคและนักลงทุนต้องเพิ่มความรอบคอบในการตัดสินใจ การเข้าใจ “แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2568/2569” อย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ความรู้ความเข้าใจที่ลึกซึ้งและข้อมูลที่ถูกต้องคืออาวุธที่สำคัญที่สุด หากคุณกำลังพิจารณา “กู้ซื้อบ้าน” “รีไฟแนนซ์บ้าน” หรือ “การลงทุนในคอนโดให้เช่า” ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” หรือสถาบันการเงินที่คุณไว้วางใจ จะช่วยให้คุณมีข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ส่วนตัวของคุณ เพื่อให้ทุกย่างก้าวใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นไปอย่างมั่นคงและประสบความสำเร็จ ขอให้ทุกท่านก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และพบกับโอกาสใหม่ๆ ที่รออยู่ข้างหน้า หากมีข้อสงสัยหรือต้องการคำแนะนำเพิ่มเติม อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอนาคตทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์ของคุณ!
