ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ปี 2568: วิกฤตโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดแห่งนี้ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงวัฏจักรการขึ้นลง ซึ่งบ่อยครั้งมักเป็นกระจกสะท้อนภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน ปัจจุบัน เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายคนเกรงกลัว นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่การปรับฐานราคาปกติ แต่เป็นภาวะที่อาจส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อความมั่งคั่งของผู้คนและเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวม บทความนี้จะเจาะลึกถึงสัญญาณเตือน ปัจจัยกระตุ้น และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมทั้งให้มุมมองเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้เล่นทุกภาคส่วนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สัญญาณเตือนจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซึมยาว
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงที่ผ่านมา ไม่ได้สะท้อนถึงภาพที่สดใสนัก กำลังซื้อที่แผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ เป็นเหมือนแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน จากข้อมูลและการประเมินของธนาคารชั้นนำหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น CIMB Thai, Krungthai และ UOB ต่างชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่าตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังอยู่ในภาวะที่ต้องประคับประคอง ความท้าทายหลักคือการที่ธนาคารมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธนาคารต้องตั้งการ์ดสูงคือ หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และ สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย หากตัวเลขเหล่านี้ยังคงขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ย่อมหมายถึงความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้ธนาคารจำเป็นต้องรัดเข็มขัดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มรายได้น้อยถึงปานกลาง ประสบปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
เดิมที ปัญหาคุณภาพสินเชื่อที่ไม่ดีมักกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ในปัจจุบัน ปัญหานี้ได้ลุกลามไปยังบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งสัญญาณถึงบ้านในระดับราคา 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจที่ซึมลงได้ขยายวงกว้างจากระดับล่างสู่ระดับกลาง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ไม่ดีนักสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เมื่อความต้องการซื้อบ้านใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่องจากกำลังซื้อที่จำกัดและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น ภาวะสินค้าคงค้าง (inventory overhang) จึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
เงาของ ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่คืบคลานเข้ามา
บทเรียนจากตลาดรถยนต์เมื่อปี 2567 เป็นอุทาหรณ์ที่น่าสนใจ เมื่อผู้ประกอบการรถยนต์ โดยเฉพาะในตลาดรถยนต์ไฟฟ้า (EV) จำเป็นต้องหั่นราคาเพื่อระบายสต็อก ทำให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “สงครามราคา” การแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือดนี้ ไม่เพียงแต่บีบให้กำไรลดลง แต่ยังส่งผลกระทบต่อหนี้เสียและพฤติกรรมการทิ้งสินเชื่อของผู้บริโภค ซึ่งเป็นภัยคุกคามต่อเสถียรภาพของตลาดโดยรวม
สิ่งที่น่ากังวลคือ หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” นี้เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะส่งผลกระทบที่รุนแรงและซับซ้อนกว่าตลาดรถยนต์มาก ธนาคาร CIMB Thai ได้ชี้ให้เห็นถึง “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คน เมื่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นทรัพย์สินหลักของคนส่วนใหญ่ลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเองมีฐานะที่จนลง ขาดความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายและบริโภค ซึ่งจะนำไปสู่ภาวะที่เศรษฐกิจหมุนลงอย่างต่อเนื่อง (deflationary spiral) ซึ่งน่ากลัวกว่าตลาดรถยนต์ที่เน้นแค่การระบายสินค้า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของผู้คนจำนวนมากอาจเผชิญกับการขาดทุน ทำให้ความเชื่อมั่นในการลงทุนถดถอยลง
แม้ว่าในปี 2568 นี้ เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่ลดราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อเร่งระบายสต็อก แต่สัญญาณการแข่งขันด้านราคากลับเริ่มชัดเจนขึ้นในตลาดโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า และบ้านเก่า ซึ่งผู้ประกอบการและเจ้าของจำเป็นต้องปรับลดราคาเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ทิศทางนี้บ่งชี้ว่าแรงกดดันด้านราคากำลังก่อตัวขึ้น และอาจขยายวงไปสู่ตลาดบ้านใหม่ในไม่ช้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากภาวะสินค้าคงค้างยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายของผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการขนาดเล็กที่อาจมีข้อจำกัดด้านสภาพคล่อง การลดราคาอย่างมากเพื่อระบายสต็อกย่อมเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ หากตลาดเกิดภาวะช็อกอย่างรุนแรง การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็จะยิ่งเป็นไปได้ยากขึ้น ซึ่งจะกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการโดยตรง นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ซึ่งมีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก ก็จะประสบปัญหาในการระบายสินทรัพย์ ซึ่งล้วนส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อระบบการเงิน
ในมุมมองของธนาคาร นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง สะท้อนถึงภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภคและกำลังซื้อที่จำกัด สิ่งที่เริ่มเห็นชัดเจนขึ้นคือการที่ผู้คนนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความตึงเครียดทางการเงินของภาคครัวเรือน
ธนาคารยูโอบี โดยนายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ประเทศไทย ก็ให้มุมมองที่สอดคล้องกันว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวถึง 15% ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ธนาคารต้องหันมาให้ความสำคัญกับการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าในภาวะปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ธนาคารจำเป็นต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องราคาประเมิน และคุณสมบัติของลูกค้าที่ต้องแน่ใจว่าเป็นผู้กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะตลาดที่มีความไม่แน่นอนสูงเช่นนี้ สัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของ UOB ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนของบ้านใหม่แล้ว สะท้อนให้เห็นถึงการปรับกลยุทธ์ของธนาคารเพื่อบริหารความเสี่ยงและหาโอกาสในตลาด
ผู้บริโภคกับการรุกหนักของ DSR และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ
สำหรับผู้ซื้อบ้าน ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจนคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจากอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR: Debt Service Ratio) ของลูกค้าที่อยู่ในระดับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังจากการตรวจสอบเครดิตพบว่าหลายคนมีภาระหนี้สินส่วนบุคคลที่มากอยู่แล้ว ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านลดลง
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันถือว่าแย่ที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตโควิด-19 เพราะในครั้งนี้ ตลาดมี “ของ” หรือสต็อกบ้านจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก และผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาด กลับมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก สวนทางกับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง เช่น ผู้ที่มีรายได้ 70,000 – 1 แสนบาทขึ้นไป ที่ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ดี และมีความสามารถในการชำระหนี้สูงกว่า ทำให้ตลาดบ้านระดับบนยังคงประคับประคองไปได้ แต่ตลาดบ้านราคาประหยัดกลับอยู่ในภาวะที่น่ากังวลยิ่งขึ้น อัตราการรีเจ็กต์สินเชื่อบ้านใหม่อยู่ที่ 20-30% เป็นตัวเลขที่ไม่น้อยเลยทีเดียว
มุมมองอนาคตและโอกาสในวิกฤต
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 นี้ จึงมองว่ายังคงไม่เป็นบวกนัก หรืออาจทรงตัวในภาวะที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด อย่างไรก็ตาม หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าปี 2569 อาจเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% ซึ่งต้องอาศัยปัจจัยหลายอย่างมาสนับสนุน ทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ชัดเจนยิ่งขึ้น นโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อการลงทุนและการกระตุ้นกำลังซื้อ รวมถึงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่อาจช่วยสร้างความต้องการใหม่ๆ ให้กับตลาด
ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ แม้ว่า “สงครามราคาบ้าน” จะฟังดูน่ากลัว แต่ก็อาจเป็นช่วงเวลาทองสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อและพร้อมลงทุน โดยเฉพาะในตลาดบ้านมือสองหรือโครงการที่ลดราคาลงอย่างมาก การเข้าถึงข้อมูลและการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดมากขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ ผู้ที่สามารถบริหารจัดการการเงินส่วนบุคคลได้ดี และมีเครดิตที่แข็งแกร่ง จะเป็นกลุ่มที่ได้เปรียบในการเข้าถึงสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ และเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเหมาะสม
กลยุทธ์เพื่อการอยู่รอดและเติบโตในยุคแห่งความผันผวน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเสนอแนวทางและกลยุทธ์สำหรับผู้เล่นแต่ละภาคส่วน เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับสถานการณ์และคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้น:
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
เน้นการระบายสต็อกอย่างมีกลยุทธ์: การลดราคาที่เหมาะสมและแคมเปญส่งเสริมการขายที่สร้างสรรค์เป็นสิ่งสำคัญ แต่ต้องระมัดระวังไม่ให้กระทบต่อภาพลักษณ์และมูลค่าของโครงการในระยะยาว พิจารณาการปรับโครงสร้างหนี้ หรือการร่วมมือกับธนาคารและบริษัทบริหารสินทรัพย์
พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง: ยุคของการสร้างเพื่อเก็งกำไรกำลังจะหมดไป ผู้ประกอบการควรหันมาเน้นการวิจัยตลาดอย่างละเอียด เพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับกำลังซื้อและความต้องการของผู้บริโภค เช่น บ้านราคาประหยัดที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน หรือคอนโดมิเนียมหรูที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: การจัดการกระแสเงินสดเป็นหัวใจสำคัญในสถานการณ์เช่นนี้ การประเมินราคาบ้านและการตั้งราคาขายที่เหมาะสมจะช่วยให้รักษาสภาพคล่องได้
สำหรับธนาคารและสถาบันการเงิน:
ยกระดับการพิจารณาสินเชื่อ: การวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านเครดิตและการประเมินมูลค่าหลักประกันอย่างรัดกุมเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะในตลาดบ้านมือสอง การพิจารณา DSR อย่างเข้มข้นจะช่วยลดความเสี่ยง NPLs ในอนาคต
สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ยืดหยุ่น: อาจพิจารณาแพ็กเกจสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำพิเศษสำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติโดดเด่น หรือการให้คำปรึกษาทางการเงินเพื่อช่วยให้ลูกค้าบริหารจัดการหนี้ได้ดีขึ้น เพื่อเพิ่มอัตราการอนุมัติสินเชื่อในกลุ่มเป้าหมายที่แข็งแกร่ง
เน้นการบริหารสินทรัพย์และการฟื้นฟูหนี้: การทำงานเชิงรุกกับ NPLs และ SM Loans จะช่วยรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อโดยรวม
สำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน:
วางแผนการเงินส่วนบุคคลอย่างรอบคอบ: การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างแท้จริง และการสร้างวินัยทางการเงินจะช่วยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด: ในช่วง “สงครามราคาบ้าน” อาจเป็นโอกาสดีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สมเหตุสมผล การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ และทำความเข้าใจราคาประเมินอย่างถ่องแท้ จะช่วยให้ตัดสินใจได้ดีขึ้น
พิจารณาตลาดบ้านมือสอง: แม้จะมีความเสี่ยง แต่ตลาดบ้านมือสองอาจมีตัวเลือกที่หลากหลายและราคาที่จูงใจกว่าบ้านใหม่ ควรปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยในการคัดเลือกและประเมินความเสี่ยง
มองหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว: สำหรับนักลงทุนที่มีเงินเย็นและมองหาการลงทุนในตลาดทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ราคามีการปรับฐานอาจให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว แต่ต้องอาศัยการวิเคราะห์กลยุทธ์การลงทุนอย่างละเอียด
บทสรุป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ และสัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ก็ไม่ใช่เรื่องที่สามารถมองข้ามได้ ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นต่อ Wealth Effect และเสถียรภาพทางเศรษฐกิจนั้นร้ายแรงเกินกว่าที่จะประมาท อย่างไรก็ตาม ด้วยการทำความเข้าใจอย่างถ่องแท้ถึงพลวัตของตลาด การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และการวางแผนเชิงรุกจากทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ ธนาคาร หรือผู้บริโภค เราจะสามารถเปลี่ยนวิกฤตนี้ให้เป็นโอกาส และนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านสนใจที่จะเจาะลึกข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนการเงินเพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัยในสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและบรรลุเป้าหมายทางการเงินในระยะยาว
