ถอดรหัสอนาคต: สัญญาณเตือน “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 และแนวทางรับมือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้าจับตาความเคลื่อนไหวของตลาดนี้อย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด และในปัจจุบัน มีสัญญาณหลายอย่างที่บ่งชี้ถึงความท้าทายอันใหญ่หลวงที่กำลังก่อตัวขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความกังวลเกี่ยวกับ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นในปี 2568 ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง ย่อมส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและรุนแรงกว่าวิกฤตการณ์ใดๆ ที่เราเคยเผชิญมา บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยต่างๆ ที่เป็นชนวนเหตุ ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น และแนวทางที่ผู้ประกอบการ นักลงทุน ตลอดจนผู้บริโภคควรเตรียมรับมือ เพื่อประคองสถานการณ์และค้นหาโอกาสในสภาวะที่ท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สัญญาณเตือนจากภายใน: สภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ไม่อาจมองข้าม
ต้องยอมรับว่าช่วงเวลาที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง อัตราเงินเฟ้อยังคงเป็นความกังวล แม้จะมีการชะลอตัวลงบ้าง แต่ก็ยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่สม่ำเสมอ กอปรกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ได้บั่นทอนความสามารถในการใช้จ่ายและการก่อหนี้ใหม่ของผู้คนจำนวนมาก
ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ที่สุด ต่างก็แสดงความกังวลเกี่ยวกับคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แย่ลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง โครงการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงมาก ปัจจุบันปัญหานี้ได้ลุกลามไปยังกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบต่อกลุ่มราคาระดับ 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มรายได้น้อยอีกต่อไป สัญญาณเหล่านี้ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นอีก หากสถานการณ์ไม่ดีขึ้น ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อลดลง และเป็นแรงกดดันต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม
เงาของ “สงครามราคาบ้าน” ที่คืบคลาน: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์
สิ่งที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งและถูกจับตาอย่างใกล้ชิดจากผู้บริหารธนาคารและนักวิเคราะห์ คือโอกาสที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” (Price War) ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในอุตสาหกรรมยานยนต์ในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการหั่นราคาอย่างรุนแรงเพื่อระบายสต็อกและกระตุ้นยอดขาย การแข่งขันด้านราคาดังกล่าวส่งผลให้มูลค่ารถยนต์มือสองลดลงอย่างรวดเร็ว ก่อให้เกิดหนี้เสียจำนวนมาก และสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดอย่างหนัก
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงที่สุดสำหรับคนส่วนใหญ่ เป็นเสมือนหลักประกันความมั่นคงทางเศรษฐกิจ หากราคาบ้านปรับลดลงอย่างรุนแรง จะเกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในทางลบ คือผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์จะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนลดลง ทำให้ขาดความมั่นใจในการใช้จ่ายและบริโภค พฤติกรรมนี้จะส่งผลกระทบต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงไปอีก ซึ่งน่ากลัวกว่าผลกระทบในตลาดรถยนต์มากนัก
ปัจจุบัน แม้โครงการใหม่ๆ อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างโจ่งแจ้ง แต่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า ที่สร้างเสร็จและยังไม่ถูกระบายออกไป กำลังเผชิญกับแรงกดดันมหาศาลในการแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายสินค้าออกไปให้ได้ก่อนที่ต้นทุนทางการเงินจะพอกพูน ซึ่งอาจเป็นจุดเริ่มต้นของ “สงครามราคาบ้าน” ที่แท้จริงในไม่ช้า
ผลกระทบเชิงลึก: เมื่อความมั่งคั่งถูกกัดเซาะและโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไป
การเกิด “สงครามราคาบ้าน” ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อราคาและยอดขายเท่านั้น แต่ยังสร้างแรงสั่นสะเทือนต่อโครงสร้างและผู้เล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งหมด:
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: โดยเฉพาะรายเล็กและรายกลางที่พึ่งพาสภาพคล่องจากการขายโครงการเป็นหลัก จะเผชิญกับความยากลำบากในการระดมทุนและการบริหารสภาพคล่อง หนี้เสียในกลุ่มหุ้นกู้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกหนึ่งความเสี่ยงที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เพราะหากเกิดการผิดนัดชำระหนี้ อาจส่งผลกระทบต่อระบบตลาดทุนโดยรวม และบั่นทอนความเชื่อมั่นในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
สถาบันการเงิน: นอกจากความเสี่ยงด้าน NPLs และ SMs แล้ว ธนาคารยังต้องประเมินมูลค่าหลักประกันที่ลดลง ซึ่งอาจนำไปสู่การตั้งสำรองเพิ่มขึ้น และลดความสามารถในการปล่อยสินเชื่อใหม่ในอนาคต การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างรอบด้านจึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับสถาบันการเงิน
บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC): หากมีสินทรัพย์ที่ยึดมา (NPA) จำนวนมากในช่วงที่ตลาดซบเซา การระบายสินทรัพย์เหล่านี้ออกไปในราคาที่เหมาะสมจะเป็นเรื่องยากลำบาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและผลประกอบการของ AMC ด้วยเช่นกัน นี่คือช่วงเวลาที่ต้องใช้ความเชี่ยวชาญด้านการเงินอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
ผู้บริโภคและนักลงทุน: ผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านอาจได้ประโยชน์จากราคาที่ลดลง แต่ก็ต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากราคาที่อาจลดลงไปอีกในอนาคต ส่วนผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว อาจรู้สึกว่ามูลค่าทรัพย์สินลดลง ซึ่งกระทบต่อความมั่นคงทางการเงิน และลดทอนโอกาสในการใช้สินทรัพย์เป็นหลักประกันเพื่อกู้ยืมหรือลงทุนในรูปแบบอื่น ทำให้โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ
กลยุทธ์ธนาคารท่ามกลางวิกฤต: ประคับประคองและปรับตัว
ท่ามกลางความไม่แน่นอน ธนาคารพาณิชย์ต่างปรับกลยุทธ์เพื่อประคับประคองสถานการณ์และดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อ:
เน้นคุณภาพสินเชื่อ: การเข้มงวดในคุณสมบัติผู้กู้เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยพิจารณาจากภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) และประวัติเครดิตอย่างละเอียด เพื่อลดความเสี่ยงจากการเกิดหนี้เสียในอนาคต แม้ว่าจะมีผู้ที่มองหา สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ แต่การอนุมัติสินเชื่อก็จะยังคงเข้มงวดอยู่
มุ่งตลาดบ้านมือสอง: แม้ตลาดบ้านใหม่จะชะลอตัวอย่างหนัก ธนาคารหลายแห่ง รวมถึง UOB ให้ความสำคัญกับการขยายพอร์ตสินเชื่อในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า และมีความผันผวนด้านดีมานด์และซัพพลายที่น้อยกว่า อย่างไรก็ตาม การปล่อยสินเชื่อบ้านมือสองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน โดยเฉพาะการประเมินราคาบ้านที่ถูกต้อง และการคัดกรองผู้กู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร
สินเชื่อ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash): เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ธนาคารนำเสนอ เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการสภาพคล่อง โดยนำบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภาระมาเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้คนจำนวนมากกำลังมองหาวิธีแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสดในภาวะเศรษฐกิจตึงตัว การรีไฟแนนซ์บ้านก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีภาระผ่อนอยู่แล้ว
จับตา NPLs และ SMs: การบริหารจัดการหนี้เสียและสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษอย่างใกล้ชิด เป็นหัวใจสำคัญในการรักษาเสถียรภาพของพอร์ตสินเชื่อโดยรวม สถาบันการเงินจึงจำเป็นต้องมีทีมวิเคราะห์และที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญเพื่อประเมินสถานการณ์อย่างต่อเนื่อง
พลิกมุมมอง: โอกาสในความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้สถานการณ์จะดูท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ:
ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อที่พร้อม อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้ประกอบการบางรายอาจเสนอเงื่อนไขที่น่าสนใจ หรือราคาที่ปรับลดลงเพื่อระบายสต็อก
การลงทุนระยะยาว: สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ระยะยาวและมีเงินทุนเพียงพอ ช่วงเวลาที่ราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับฐาน อาจเป็นโอกาสในการลงทุนคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่มีศักยภาพในอนาคต โดยเฉพาะในทำเลที่มีแนวโน้มการเติบโต หรือมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ แต่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างละเอียดถี่ถ้วน
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่: ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น โครงการเพื่อสุขภาพ (Wellness Residence) โครงการสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) หรือโครงการที่เน้นความยั่งยืน อาจยังคงมีโอกาสในการเติบโตใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เปลี่ยนแปลงไป
ตลาดเช่า: ในภาวะที่การซื้อเป็นเรื่องยาก ตลาดเช่าอาจกลับมาได้รับความนิยมมากขึ้น ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า อาจจะเห็นโอกาสในส่วนนี้
มองไปข้างหน้า: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568-2569
สำหรับทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 ผมมองว่ายังคงเป็นปีแห่งความท้าทายและเต็มไปด้วยความผันผวน เราอาจจะยังไม่เห็นการเติบโตที่โดดเด่น แต่เป็นการประคับประคองสถานการณ์ และการระบายสต็อกสินค้าที่เหลืออยู่ในตลาดเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น ประกอบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างจริงจัง ก็คาดการณ์ได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจเริ่มเห็นแสงสว่างและกลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงปี 2569 โดยอาจมีการเติบโตในระดับ 4-5% ตามที่บางสถาบันการเงินคาดการณ์ไว้
สิ่งสำคัญคือ ผู้ประกอบการต้องมีความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ พิจารณาความสามารถในการกู้ของลูกค้าอย่างรอบคอบ และมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มที่แท้จริงให้กับอสังหาริมทรัพย์แทนการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว ขณะที่ผู้บริโภคและนักลงทุนก็ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญ และตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่แม่นยำ เพื่อให้สามารถรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะเปลี่ยนผ่านนี้ไปได้อย่างมั่นคง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าความเข้าใจเชิงลึกในกลไกของตลาด การวางแผนอย่างรัดกุม และการปรับตัวอย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคสมัยที่ซับซ้อนนี้
สรุปและข้อเสนอแนะเพื่อก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ สัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ที่ปรากฏขึ้น เป็นสิ่งที่เราไม่อาจมองข้ามได้ การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ใช่เพียงแค่การปรับฐานราคา แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่ลึกซึ้ง ซึ่งจะคัดกรองผู้เล่นที่แข็งแกร่งและปรับตัวได้ดีเท่านั้นให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
เพื่อนำทางผ่านพ้นความท้าทายนี้และคว้าโอกาสในยุคใหม่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ขอแนะนำให้ทุกท่านไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้บริโภคทั่วไป ให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก พัฒนาความเข้าใจในตลาด และวางแผนกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะทาง หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ในปัจจุบัน กรุณาติดต่อทีมงานที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญของเรา เรายินดีที่จะให้คำแนะนำและสร้างโอกาสในทุกสภาวะตลาดเสมอ
