สงครามราคาบ้านปี 2568: สัญญาณเตือนที่ภาคอสังหาฯ ไทยต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าตลาดบ้านในปัจจุบันกำลังเผชิญกับคลื่นความท้าทายที่ซับซ้อนและรุนแรงอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน สถานการณ์ไม่ได้เป็นเพียงการชะลอตัวธรรมดา แต่กำลังส่อเค้าไปสู่ปรากฏการณ์ที่อาจก่อให้เกิด “สงครามราคาบ้าน” อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่สั่นคลอนเสถียรภาพของภาคอสังหาฯ และเศรษฐกิจโดยรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บทความนี้จะเจาะลึกถึงสัญญาณเตือน ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการ ธนาคาร และผู้บริโภคควรถือปฏิบัติ พร้อมมองไปข้างหน้าถึงแนวโน้มในปี 2568-2569
สัญญาณวิกฤตที่ส่งตรงจากภาคเศรษฐกิจและกำลังซื้อ
ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวนและอ่อนแรง เป็นรากฐานสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การชะลอตัวของการเติบโตทางเศรษฐกิจโลก หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสร้างแรงกดดัน ได้กัดเซาะกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท สัญญาณเหล่านี้ชัดเจนยิ่งขึ้นเมื่อพิจารณาจาก:
กำลังซื้อที่อ่อนแรง: ผู้บริโภคส่วนใหญ่ระมัดระวังในการใช้จ่ายและก่อหนี้ใหม่จากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แรงกดดันจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หนี้ครัวเรือนสูงเป็นประวัติการณ์: ด้วยระดับหนี้ครัวเรือนที่ทะลุ 90% ของ GDP ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Housing Loans) เพื่อควบคุมความเสี่ยงด้านเครดิต อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จึงเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง
ปัญหา NPLs และ SMs ที่คุกคามภาคการเงิน: ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ของภาคธนาคารยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าคุณภาพสินเชื่อโดยรวมกำลังเสื่อมถอย ธนาคารจึงไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องรัดเข็มขัดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งกระทบโดยตรงต่อการซื้อขายในตลาดบ้านใหม่ (New Home Market)
สถานการณ์เหล่านี้ทำให้ตลาดอสังหาฯ ซบเซาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2568 และคาดว่าจะยังคงอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ไปอีกระยะหนึ่ง การเปิดโครงการบ้านใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด สอดคล้องกับอุปสงค์ที่หดตัว ซึ่งสร้างความท้าทายอย่างยิ่งต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ต้องแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้น
เงาของ “สงครามราคาบ้าน” ที่เริ่มก่อตัว
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดและถูกจับตาอย่างใกล้ชิดจากผู้บริหารระดับสูงในแวดวงการเงิน เช่น ดร.อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai คือ โอกาสที่จะเกิด “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ที่จะซ้ำรอยตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่ผ่านมา
ย้อนกลับไปดูตลาดรถยนต์ เราเห็นการหั่นราคาที่รุนแรงของรถยนต์ป้ายแดง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากกระแสรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” รวมกับกำลังซื้อที่ซบเซาและการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ทำให้ผู้ผลิตต้องลดราคาเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์ดังกล่าวส่งผลให้เกิดหนี้เสียจำนวนมาก และมีการทิ้งสินเชื่อ สร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดอย่างหนัก
หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาฯ จะยิ่งหนักหนาสาหัสกว่าหลายเท่าตัว เนื่องจากบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีความสำคัญต่อความมั่นคงทางจิตใจของผู้คนมากกว่ารถยนต์
ผลกระทบจาก “Wealth Effect” ที่น่าสะพรึงกลัว
ประเด็นสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจคือ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง เมื่อราคาบ้านปรับลดลงอย่างรุนแรง มูลค่าของสินทรัพย์ที่ผู้คนถือครองก็จะลดลงตามไปด้วย ทำให้คนรู้สึก “จนลง” แม้ว่าเงินในบัญชีจะเท่าเดิม ความรู้สึกไม่มั่นคงนี้จะส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการบริโภคและการใช้จ่าย ผู้คนจะระมัดระวังมากขึ้น ไม่กล้าใช้เงิน ไม่กล้าลงทุน ซึ่งจะกลายเป็นวงจรหมุนเวียนที่ฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงไปเรื่อย ๆ ดังที่เราเคยเห็นบทเรียนในประเทศจีนหรือญี่ปุ่นในอดีต
ปัจจุบัน เราอาจจะยังไม่เห็นสงครามราคาบ้านในโครงการใหม่ที่ลดราคาลงอย่างโจ่งแจ้ง แต่ในตลาดบ้านเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่มีสต็อกจำนวนมาก เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายของมากขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณแรกเริ่มของ Price War ที่กำลังจะปะทุ
ความท้าทายของผู้ประกอบการอสังหาฯ และภาคธนาคาร
ผู้ประกอบการ: โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่อง การลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อเร่งขายจะกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรและฐานะทางการเงินอย่างมาก หากเผชิญกับภาวะช็อก ตลาดหุ้นกู้ที่เคยเป็นแหล่งระดมทุนสำคัญอาจจะยิ่งเข้มงวด ทำให้การเข้าถึงเงินทุนยากขึ้นไปอีก นอกจากนี้ บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่มีสินทรัพย์เหล่านี้จำนวนมาก ก็จะเผชิญความท้าทายในการระบายสินทรัพย์เช่นกัน
ธนาคารพาณิชย์: นอกจากความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อแล้ว ธนาคารยังต้องบริหารจัดการพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างรัดกุม การขยายตัวของสินเชื่อใหม่หดตัวลง ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัว สะท้อนว่าตลาดกำลังอยู่ในภาวะชะงักงัน ธนาคารบางแห่งเริ่มหันมาโฟกัสที่ตลาดบ้านมือสอง (Second-hand Homes) มากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าตลาดบ้านใหม่ที่เผชิญกับอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) และราคาที่สูงเกินจริง
กลยุทธ์ที่สำคัญและแนวทางการปรับตัว
ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องปรับตัวอย่างชาญฉลาด:
สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน:
ประเมินความสามารถในการชำระหนี้: การกู้ซื้อบ้านดอกเบี้ยต่ำอาจเป็นสิ่งล่อใจ แต่จงประเมินความสามารถในการชำระหนี้ระยะยาวอย่างรอบคอบ อย่าก่อหนี้เกินตัว
พิจารณาตลาดบ้านมือสอง: บ้านมือสองอาจเป็นโอกาสที่ดีในการได้บ้านคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) หรือบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง การประเมินราคาอสังหาฯ ที่แม่นยำและการตรวจสอบสภาพบ้านเป็นสิ่งสำคัญ
จับจังหวะการลงทุน: หากมีเงินทุนสำรองและมีความเข้าใจตลาด การลงทุนอสังหาฯ ผลตอบแทนสูงในยามที่ราคามีแนวโน้มลดลง อาจสร้างโอกาสในระยะยาว
ศึกษาทำเลที่ตั้ง: การลงทุนในโครงการบ้านหรู หรือคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง (Downtown Condominium) ในทำเลทองยังคงมีเสถียรภาพมากกว่าในระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ:
บริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: การระบายสต็อกที่คงค้างเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก พิจารณากลยุทธ์การตลาดเชิงรุก การให้ข้อเสนอพิเศษ หรือการปรับปรุงโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่
ปรับเปลี่ยนรูปแบบผลิตภัณฑ์: ความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนไปสู่บ้านที่มีฟังก์ชันตอบโจทย์การใช้ชีวิต การทำงาน และสุขอนามัยที่ดีขึ้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นความยั่งยืน (Sustainable Development) และเทคโนโลยี PropTech จะเป็นกุญแจสำคัญ
รักษาสภาพคล่องทางการเงิน: นี่คือหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในภาวะตลาดผันผวน การบริหารจัดการหนี้และแหล่งเงินทุนต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง
มองหาตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แทนที่จะแข่งขันในตลาดแมสที่อุปทานล้น อาจถึงเวลาพิจารณาตลาดที่เล็กลงแต่มีความต้องการเฉพาะเจาะจง เช่น โครงการบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Wellness Residence) หรืออสังหาฯ ที่รองรับการทำงานแบบ Hybrid
สำหรับธนาคารพาณิชย์:
เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อแต่มีความยืดหยุ่น: แม้จะต้องระมัดระวัง แต่การหาจุดสมดุลในการอนุมัติสินเชื่อสำหรับลูกค้าที่มีศักยภาพยังเป็นสิ่งจำเป็น อาจพิจารณาผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่หลากหลายขึ้น หรือใช้ข้อมูลทางเลือกในการประเมินความเสี่ยง
บริหารจัดการพอร์ต NPLs/SMs อย่างมีประสิทธิภาพ: การเร่งแก้ไขปัญหาหนี้เสียจะช่วยลดภาระและเพิ่มขีดความสามารถในการปล่อยสินเชื่อใหม่
พัฒนาบริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสอง: การให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ต้องมาพร้อมกับการพัฒนาเครื่องมือและกระบวนการประเมินราคาและตรวจสอบคุณสมบัติลูกค้าที่แม่นยำและรัดกุม
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 และก้าวต่อไป
แม้ปี 2568 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีโอกาสสูงที่เราจะเห็นสงครามราคาบ้านในบางเซกเมนต์และบางทำเล เช่น อสังหาฯ กรุงเทพฯ หรือคอนโดมิเนียมสุขุมวิทบางแห่ง แต่เราก็ยังคงมีความหวังว่าตลาดจะเริ่มฟื้นตัวได้ในปี 2569 ด้วยอัตราการเติบโตประมาณ 4-5% หากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น และกำลังซื้อของประชาชนกลับมา
การฟื้นตัวนี้จะขับเคลื่อนโดย:
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการสนับสนุนภาคอสังหาฯ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง หรือโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ อาจช่วยพยุงตลาดได้ในระยะสั้น
การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว: หากภาคการท่องเที่ยวกลับมาแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตหรือการลงทุนคอนโดพัทยา
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอนวัตกรรมใหม่ ๆ ได้ จะเป็นผู้นำในการสร้างความต้องการใหม่ให้กับตลาด
ในภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ยุคที่ผู้เล่นทุกคนต้องใช้ความเชี่ยวชาญ (Expertise) ประสบการณ์ (Experience) และความน่าเชื่อถือ (Trustworthiness) ในระดับสูงสุด เพื่อผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ไปให้ได้ การบริหารจัดการอสังหาฯ ที่ชาญฉลาดและกลยุทธ์อสังหาฯ ที่ยืดหยุ่น จะเป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาด
อนาคตของการลงทุนอสังหาฯ และบ้านจัดสรรนนทบุรี หรือแม้แต่ราคาบ้านเชียงใหม่ จะขึ้นอยู่กับว่าเราสามารถเรียนรู้จากสัญญาณเตือนเหล่านี้ และปรับตัวได้อย่างรวดเร็วเพียงใด
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์เพื่อนำทางในตลาดที่ผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่มั่นคงให้กับสินทรัพย์ของท่าน.
