ถอดรหัสอนาคต: เมื่อ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่ข่าวลือในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในแวดวงการเงินและอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเปลี่ยนแปลงและสัญญาณเตือนภัยที่ผุดขึ้นมาอย่างต่อเนื่องใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของเรา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 นี้ ภาพรวมที่ปรากฏมิได้สดใสเหมือนที่ผ่านมา กำลังซื้อที่แผ่วลง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน กำลังสร้างแรงกดดันมหาศาลให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ซึ่งอาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายฝ่ายกังวล นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นและส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม
บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ ปัจจัย และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมวิเคราะห์สถานการณ์จากมุมมองของผู้เล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ และนักลงทุน เพื่อให้ผู้อ่านทุกท่าน โดยเฉพาะผู้ที่กำลังพิจารณา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือซื้อบ้าน ได้เข้าใจถึง เทรนด์อสังหาฯ 2025 และสามารถวาง กลยุทธ์อสังหาฯ ได้อย่างชาญฉลาดในภาวะตลาดที่มีความท้าทายนี้ เราจะมา วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กันอย่างละเอียด เพื่อเตรียมรับมือกับสถานการณ์ที่อาจเป็นไปได้
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการที่ผนวกกำลังกันสร้างแรงกดดัน ประการแรกคือ ภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่หลังวิกฤตการณ์ต่าง ๆ ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด รายได้ที่ยังไม่กลับมาในระดับปกติ สวนทางกับภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้ผู้คนต้องรัดเข็มขัดและลดการใช้จ่ายในสินทรัพย์ขนาดใหญ่ลง
ประการที่สอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของปัญหานี้ คือ หนี้ครัวเรือน ที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้สถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะ สินเชื่อบ้าน ซึ่งเป็นหัวใจหลักในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นสะท้อนผ่านอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มักมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง ทำให้แม้จะมีความต้องการซื้อ แต่ก็ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้
นอกจากนี้ คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ด้อยลง ก็เป็นอีกหนึ่งสัญญาณอันตราย สถาบันการเงินเริ่มเห็นการเพิ่มขึ้นของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และหนี้กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงความเสี่ยงด้านเครดิตที่กำลังก่อตัว หากแนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อไป ธนาคารอาจต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการบริหารจัดการความเสี่ยง ทำให้การพิจารณาปล่อย สินเชื่อบ้าน ยังคงอยู่ในโหมดระมัดระวัง
เมื่อ “Price War” ไม่ใช่แค่เรื่องของรถยนต์: บทเรียนที่ตลาดอสังหาฯ ต้องเรียนรู้
หนึ่งในความกังวลที่ถูกหยิบยกขึ้นมาหารืออย่างต่อเนื่อง คือ การที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจซ้ำรอยปรากฏการณ์ “สงครามราคา” เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่ผ่านมา จากผลกระทบของการนำเข้ารถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการ ลดราคา เพื่อกระตุ้นยอดขาย ทำให้รถยนต์สันดาปต้องหั่นราคาแข่งขันอย่างรุนแรง ซึ่งนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียและการทำลาย ความเชื่อมั่น ในตลาดในระยะยาว
หากปรากฏการณ์ ลดราคา อย่างรุนแรงเช่นนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นหลักประกันสำคัญสำหรับความมั่นคงทางการเงินของครัวเรือน เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้บริโภคจะรู้สึกว่า “จนลง” เพราะมูลค่าทรัพย์สินที่ถือครองลดลงอย่างกะทันหัน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อ Wealth Effect โดยตรง กล่าวคือ ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายจะลดลง ผู้คนจะเริ่มประหยัดและชะลอการบริโภค ซึ่งจะฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงเป็นลูกโซ่ และแก้ไขได้ยากกว่าตลาดรถยนต์มาก
ปัจจุบัน สัญญาณเริ่มต้นของ สงครามราคาบ้าน เริ่มเห็นได้ชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่าที่สร้างเสร็จแล้วและมีสต็อกเหลืออยู่เป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการบางรายเริ่มใช้ กลยุทธ์อสังหาฯ ในการลดราคาเพื่อเร่งระบายสินค้าและรักษาสภาพคล่อง แม้ว่าโครงการใหม่ขนาดใหญ่อาจจะยังไม่ลดราคาอย่างรุนแรงนัก แต่แรงกดดันจากสต็อกเก่าและการแข่งขันที่สูงขึ้นก็ไม่อาจมองข้ามได้ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการ วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบคอบเพื่อทำความเข้าใจถึงแนวโน้มราคาที่เปลี่ยนแปลงไป
มุมมองจากสถาบันการเงิน: การบริหารความเสี่ยงและทางออกสำหรับ สินเชื่อบ้าน
ธนาคารในฐานะผู้ให้ สินเชื่อบ้าน กำลังเผชิญกับภาวะที่ต้องประคับประคองพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่าการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง สะท้อนถึงความท้าทายของการใช้จ่ายและภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ธนาคารยังเริ่มเห็นลูกค้าจำนวนหนึ่งนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องผ่านบริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการบริหารจัดการสภาพคล่องของครัวเรือน
ด้านนายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ว่า ยอดปล่อย สินเชื่อบ้าน ใหม่ (New Loan) หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี (YoY) สถานการณ์นี้ทำให้ธนาคารต้องปรับ กลยุทธ์อสังหาฯ โดยหันมาเน้นการขยาย สินเชื่อบ้านมือสอง มากขึ้น เนื่องจากเป็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพ อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการพิจารณา ราคาประเมินบ้าน และคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้ากู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในภาวะที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
ในแง่ของการอนุมัติสินเชื่อ กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง (70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน) ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ดี และมีความสามารถในการชำระหนี้สูงกว่ากลุ่มอื่น ซึ่งสะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์นี้ยังคงมีความแข็งแกร่ง ในขณะที่กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 20-30% แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ได้รับผลกระทบจาก หนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ
นี่คือภาพที่ชัดเจนว่าสถาบันการเงินจำเป็นต้องมี การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ อย่างรอบคอบ การให้ ปรึกษาการเงินอสังหาฯ ที่ตรงจุดจึงสำคัญยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการ โอกาสลงทุนบ้าน หรือซื้อบ้านในยุคนี้ รวมถึงผู้ที่มองหา สินเชื่อเพื่อการลงทุน ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลง
ความท้าทายของผู้ประกอบการและโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มือสอง
สำหรับผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายเล็กและรายกลาง กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่องอย่างหนัก การมีสต็อกสินค้าเหลือจำนวนมากในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัวและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนทำได้ยากขึ้น (เช่น ตลาดหุ้นกู้ที่เข้มงวดขึ้น) ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับ กลยุทธ์อสังหาฯ โดยหันมาเน้นการเร่งระบายสินค้าเพื่อรักษาสภาพคล่องเป็นหลัก แม้จะต้องยอม ลดราคา เพื่อให้ขายได้ก็ตาม
ในทางกลับกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มือสองกลับกลายเป็นจุดสนใจ สัดส่วน สินเชื่อบ้านมือสอง ของธนาคารยูโอบีสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว สะท้อนว่าผู้บริโภคเริ่มหันมามองหาบ้านมือสองมากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าโครงการใหม่ และสามารถต่อรองราคาได้ดีกว่าในภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูง อย่างไรก็ดี การซื้อ บ้านมือสอง ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ทั้งในเรื่องของ ราคาประเมินบ้าน สภาพทรัพย์สิน และคุณสมบัติของผู้กู้
สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเมืองหลักอย่าง กรุงเทพฯ ภูเก็ต หรือ เชียงใหม่ รวมถึงพื้นที่ที่มีศักยภาพการเติบโตสูงอย่าง ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) หรือ ชลบุรี ก็ยังคงมีดีมานด์ในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหรู หรือคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม แม้ว่าภาพรวมจะชะลอตัว แต่ในแต่ละทำเลก็มีความแตกต่างกันไป นักลงทุนจึงควรศึกษา เทรนด์อสังหาฯ 2025 และ วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละพื้นที่อย่างละเอียด
การคาดการณ์และทางออกสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568-2569
ปี 2568 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวและเผชิญกับแรงกดดันด้านราคาต่อไป การแข็งค่าของเงินบาทเล็กน้อยและการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวอาจช่วยพยุงเศรษฐกิจในภาพรวมได้บ้าง แต่ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด สินเชื่อบ้าน ให้กลับมาคึกคักได้ในทันที คาดการณ์ว่ายอดสินเชื่อบ้านจะทรงตัวจากปีก่อน หรืออาจติดลบเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ภาพรวมมีแนวโน้มที่จะเริ่มฟื้นตัวขึ้นในปี 2569 โดยคาดว่าจะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยมีเสถียรภาพมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยไม่ปรับตัวสูงขึ้นไปมากกว่านี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนบ้าน หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงนี้ การพิจารณา อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง หรือกลุ่มคอนโดมิเนียมที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างสม่ำเสมอ นอกจากนี้ การมองหาทรัพย์สินที่มีการ ลดราคา จากผู้ประกอบการที่ต้องการระบายสต็อก ก็อาจเป็นจังหวะทองสำหรับผู้ซื้อที่มีสภาพคล่องและมีคุณสมบัติสินเชื่อที่ดี
กลยุทธ์อสังหาฯ ในภาวะตลาดเช่นนี้คือการเน้นไปที่มูลค่าระยะยาว คุณภาพของทรัพย์สิน และทำเลที่ตั้งที่ยังคงมีความต้องการพื้นฐาน การ บริหารความเสี่ยงอสังหาฯ จึงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน, ราคาประเมินบ้าน, และความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างรอบคอบ
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างแท้จริงในปี 2568 สงครามราคาบ้าน อาจไม่ใช่แค่คำขู่ แต่เป็นความจริงที่กำลังก่อตัวขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน ตั้งแต่ผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ประกอบการ ไปจนถึงสถาบันการเงิน การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้ และการ วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้เราสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำให้ผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทุกท่าน ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนบ้าน หรือซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก, ผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์, หรือนักลงทุนทั่วไป ให้เพิ่มความระมัดระวังและใช้ กลยุทธ์อสังหาฯ ที่รัดกุม ศึกษาข้อมูล เทรนด์อสังหาฯ 2025 และ การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ อย่างจริงจัง และที่สำคัญที่สุดคือ อย่าลังเลที่จะ ปรึกษาการเงินอสังหาฯ กับผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้ได้ข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์เฉพาะของคุณ
ช่วงเวลาเช่นนี้ อาจเป็นทั้งวิกฤตและโอกาส ขึ้นอยู่กับว่าเราจะสามารถมองเห็นและคว้ามันไว้ได้อย่างไร หากคุณต้องการวางแผน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการความเข้าใจที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นเกี่ยวกับสถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน โปรดติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงกลยุทธ์เฉพาะบุคคล ที่จะช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่มั่นคงและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในยุคแห่งความผันผวนนี้
