ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: จับชีพจร “สงครามราคา” และกลยุทธ์เอาตัวรอดในภูมิทัศน์ที่ไม่เหมือนเดิม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้าจับตาและวิเคราะห์ความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาโดยตลอด และต้องยอมรับว่าสถานการณ์ปัจจุบันมีความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง เป็นช่วงเวลาที่เราต้องใช้ประสบการณ์และความเชี่ยวชาญเพื่อมองทะลุพื้นผิวของตัวเลข และทำความเข้าใจถึงกระแสที่กำลังก่อตัวอยู่เบื้องลึก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ที่เริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง จะส่งผลกระทบในวงกว้างมากกว่าที่เราเคยเผชิญมา
เศรษฐกิจไทยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเผชิญกับปัจจัยท้าทายหลายประการ ทั้งจากภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ฟื้นตัวช้า ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำให้บรรยากาศการซื้อขายโดยรวมซบเซาลงอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่แค่เพียงการชะลอตัวชั่วคราว แต่เป็นภาวะซึมยาวที่กำลังก่อให้เกิดคำถามสำคัญถึงทิศทางและอนาคตของตลาดในระยะข้างหน้า
ภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลง: เศรษฐกิจชะลอตัวและข้อจำกัดด้านสินเชื่อ
หัวใจสำคัญที่ฉุดรั้ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้เดินหน้าได้ช้าคือภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยและศักยภาพในการก่อหนี้ของผู้บริโภคโดยตรง ข้อมูลจากธนาคารพาณิชย์หลายแห่งสะท้อนภาพเดียวกันว่า ยอดการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ใช่เพียงเพราะผู้ซื้อขาดความต้องการ แต่เป็นเพราะหลายราย “กู้ไม่ผ่าน” อันเป็นผลมาจากภาระหนี้เดิมที่สูง และการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Ratio – DSR) ที่เข้มงวดขึ้น
ในมุมมองของสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นั้น ขณะนี้อยู่ในโหมดระมัดระวังอย่างถึงที่สุด ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ได้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนถึงคุณภาพสินเชื่อโดยรวมที่ด้อยลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ แต่ปัจจุบันปัญหาเริ่มลามไปสู่กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งสัญญาณถึงกลุ่ม 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจซึมลึกจากฐานรากสู่ระดับกลาง สิ่งนี้เป็นเรื่องที่น่ากังวลอย่างยิ่ง เพราะหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังไม่แสดงอาการชัดเจนนัก แต่สินเชื่อที่จัดชั้นพิเศษ (Special Mention – SM) ที่เป็นเหมือนดัชนีชี้วัดล่วงหน้า กลับพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หาก SM ยังคงเพิ่มขึ้น NPLs ก็มีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้นตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ธนาคารต้องตั้งการ์ดสูงและจำกัดการปล่อยสินเชื่อเพื่อบริหารความเสี่ยง ซึ่งยิ่งเป็นปัจจัยที่ซ้ำเติมให้ตลาดเผชิญความท้าทายมากขึ้น
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ แนวโน้มของ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ที่กลับมาได้รับความนิยมมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้คนจำนวนไม่น้อยกำลังประสบปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงินและต้องนำอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองมาแปลงเป็นเงินสด นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงความอ่อนแอในระบบเศรษฐกิจที่เชื่อมโยงโดยตรงกับความมั่นคงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สงครามราคาบ้าน: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์ที่ไม่อาจมองข้าม
จากประสบการณ์อันยาวนานในวงการ ผมเห็นพ้องกับความกังวลของ ดร.อมรเทพ ที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเดินตามรอยอุตสาหกรรมยานยนต์ในปีที่ผ่านมา ที่เกิดปรากฏการณ์ “สงครามราคา” อย่างดุเดือด จากการที่รถยนต์ใหม่ป้ายแดงมีการหั่นราคากันอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากปัจจัยการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่นำเสนอราคาที่แข่งขันได้สูง รวมถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอและข้อจำกัดด้านสินเชื่อรถยนต์ เหตุการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการต้องยอมลดราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งท้ายที่สุดนำไปสู่ปัญหาหนี้เสียและการทิ้งสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินอย่างหนัก
แต่สิ่งที่แตกต่างและน่ากลัวกว่าคือ หากสงครามราคาเกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและลึกซึ้งกว่าอุตสาหกรรมยานยนต์หลายเท่าตัว นี่คือสิ่งที่เรียกว่า “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่ง เมื่อมูลค่าบ้าน ซึ่งถือเป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดของหลายครัวเรือนลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” แม้จะไม่ได้สูญเสียเงินสดไปก็ตาม ความมั่งคั่งที่หายไปนี้จะกัดกร่อนความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย การลงทุน และการบริโภคในภาพรวม ทำให้เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะที่หมุนลงเรื่อยๆ (Deflationary Spiral) ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในบางประเทศ ตัวอย่างเช่นประเทศจีนที่เผชิญกับวิกฤตภาคอสังหาริมทรัพย์ การลดลงของราคาบ้านได้ทำลายความเชื่อมั่นของผู้คน นำไปสู่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจอย่างเห็นได้ชัด
สัญญาณของสงครามราคาใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง ที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของต้องยอมลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่อง แม้โครงการใหม่ๆ อาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงนักในวันนี้ แต่หากอุปทานส่วนเกินยังคงสูงและกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว การแข่งขันด้านราคาจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กๆ สถานการณ์นี้ยิ่งน่าเป็นห่วง หากเกิดภาวะ “ช็อก” ราคาที่รุนแรง การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้หรือแหล่งเงินทุนอื่นๆ จะยิ่งทำได้ยากขึ้น ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและอาจนำไปสู่ปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ได้ในที่สุด แม้แต่บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ก็จะเผชิญกับความยากลำบากในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้เช่นกัน
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ: กลไกสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาด
การที่ธนาคารยูโอบีรายงานว่ายอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% ในขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวอยู่ที่ 0% สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี คือตัวเลขที่สะท้อนความจริงอันเจ็บปวดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างชัดเจน ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ จึงต้องหันไปเน้นการขยายตัวในตลาดบ้านมือสองมากขึ้น เพราะมองว่าเป็นตลาดที่มีความเสถียรภาพกว่า ทว่าก็ยังคงต้องระมัดระวังอย่างสูง ทั้งในด้านการประเมินราคาที่เหมาะสม และการคัดกรองคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
สิ่งที่น่าสนใจคือ การที่ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงมาก เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง สะท้อนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อที่อ่อนแอในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าขนาดใหญ่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในทางกลับกัน บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้ 70,000 – 100,000 บาท ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นถึงการแบ่งขั้วของตลาดอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการที่เน้นตลาดระดับกลาง-ล่างจะต้องเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วงกว่า และต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ผมต้องเน้นย้ำว่า สภาพตลาดในปัจจุบันเลวร้ายกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เพราะแม้ในตอนนั้นจะมีการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจ แต่ยังไม่มีสต็อกสินค้าที่สูงเท่าปัจจุบัน ทำให้ของในตลาดมีอยู่มาก แต่กลับขายไม่ออก นี่คือวิกฤตอุปทานส่วนเกินที่มาพร้อมกับอุปสงค์ที่หดตัว ซึ่งเป็นสูตรสำเร็จของสงครามราคา
การรับมือกับภูมิทัศน์ใหม่: กลยุทธ์สำหรับทุกภาคส่วน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ แต่การจะคว้าโอกาสนั้นได้ ต้องอาศัยความเข้าใจเชิงลึก กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความสามารถในการปรับตัวอย่างรวดเร็ว
สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Developers):
การบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: นี่คือหัวใจสำคัญในยามนี้ การลดสต็อกสินค้าคงเหลือให้น้อยที่สุด หรือแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่องให้ได้มากที่สุดคือสิ่งจำเป็น
การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ (Product Differentiation): แทนที่จะแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียว ผู้ประกอบการต้องเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Proposition) ผ่านดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งาน นวัตกรรม หรือการบริการหลังการขายที่ดีเยี่ยม การมองหาตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Markets) เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อสุขภาพ (Health & Wellness Residences) หรือ อสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล ที่ผสานเทคโนโลยีเข้ามาตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
กลยุทธ์การตลาดและการขายเชิงรุก (Aggressive Marketing & Sales Strategies): ต้องใช้เครื่องมือทางการตลาดที่หลากหลายและเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ รวมถึงการใช้เทคโนโลยีและแพลตฟอร์มออนไลน์เพื่อขยายการเข้าถึง
ความรอบคอบทางการเงิน (Financial Prudence): การสำรวจทางเลือกในการระดมทุนที่หลากหลาย การจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการรักษาสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน (Sustainable Real Estate Development): ในระยะยาว การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและสังคมจะสร้างภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือที่แตกต่าง
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investors):
วิเคราะห์ตลาดอย่างรอบด้าน (Real Estate Market Analysis): อย่าเพิ่งรีบร้อนลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และปรึกษา ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์เป็นสิ่งสำคัญ
มองหาโอกาสในวิกฤต: หากเกิดสงครามราคาจริง นี่อาจเป็นโอกาสทองในการซื้อ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในราคาที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูง เช่น อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียม CBD ที่มีแนวโน้มการเติบโตในระยะยาว
เน้นกระแสเงินสดและผลตอบแทนค่าเช่า (Cash Flow & Rental Yield): ในช่วงที่ราคาอาจไม่เติบโตหวือหวา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดที่ดีจากค่าเช่าจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า
พิจารณาการลงทุนนอกกรุงเทพฯ: บางจังหวัด เช่น อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือหัวเมืองใหญ่ที่มีศักยภาพการท่องเที่ยวหรือการลงทุน อาจเป็นอีกทางเลือกสำหรับการกระจายความเสี่ยง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้าน (Homebuyers):
วางแผนการเงินอย่างรอบคอบ: การตรวจสอบภาระหนี้สิน ความสามารถในการชำระหนี้ และอัตราส่วน DSR ของตนเองเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
ใช้โอกาสช่วงสงครามราคา: หากราคาบ้านเริ่มลดลง นี่อาจเป็นโอกาสดีในการซื้อบ้านในฝันในราคาที่เอื้อมถึง แต่ต้องมั่นใจในความมั่นคงทางการเงินของตนเอง
ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด: ไม่ว่าจะเป็นประวัติผู้ประกอบการ คุณภาพโครงการ สัญญาซื้อขาย หรือการขอ สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ หากมีภาระเดิมอยู่
พิจารณาบ้านมือสอง: ในตลาดบ้านมือสองมีตัวเลือกมากมายและมีโอกาสได้ราคาดีกว่าบ้านใหม่ในบางกรณี แต่ต้องให้ความสำคัญกับการ ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างละเอียด
มองไปข้างหน้า: เส้นทางสู่การฟื้นตัวและความยืดหยุ่นของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้สถานการณ์ในปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ผมยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพและพลวัตระยะยาวของตลาดไทย ธนาคารยูโอบีเองก็คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็นบวกได้ 4-5% ในปี 2569 ซึ่งบ่งชี้ว่าวิกฤตนี้เป็นเพียงช่วงเวลาหนึ่งเท่านั้น
ปัจจัยที่จะนำไปสู่การฟื้นตัวประกอบด้วย:
นโยบายภาครัฐและการกระตุ้นเศรษฐกิจ: หากมีการผลักดันนโยบายที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการกระตุ้นกำลังซื้อและการลงทุน จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นได้มาก
การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว: ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสร้างรายได้ให้ประเทศ
อัตราดอกเบี้ย: หากมีแนวโน้มลดลง จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของลูกหนี้และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการขนาดใหญ่ เช่น รถไฟฟ้าขยายเส้นทาง หรือการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ จะยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
สิ่งที่สำคัญที่สุดคือความสามารถในการปรับตัวและการเรียนรู้จากวิกฤต ผู้ประกอบการต้องพร้อมที่จะปรับเปลี่ยน กลยุทธ์การขายอสังหาริมทรัพย์ และพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้สอดรับกับความต้องการและข้อจำกัดของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การนำเทคโนโลยี PropTech เข้ามาช่วยในการบริหารจัดการ การตลาด และการขาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่ต้องการความเข้าใจเชิงลึก ความยืดหยุ่น และวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล การแข่งขันด้านราคาอาจเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ แต่ด้วยการวางแผนที่ดี การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการมองหา โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ซ่อนอยู่ เราจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตในอนาคต
หากท่านกำลังเผชิญกับความท้าทายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการมุมมองเชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการ การลงทุน หรือการบริหารสินทรัพย์ในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงแนวทางและโซลูชั่นที่เหมาะสมกับธุรกิจหรือการลงทุนของคุณโดยเฉพาะ เรายินดีให้คำปรึกษาด้วยประสบการณ์จริงในทุกมิติของวงการอสังหาริมทรัพย์
