สงครามราคาบ้าน: วิกฤตการณ์อสังหาฯ ไทย 2025 บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญกว่าทศวรรษ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และการปฏิเสธสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น สัญญาณเตือนภัยจากสถาบันการเงินชั้นนำกำลังดังขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความกังวลต่อการปะทุของ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งอาจสร้างผลกระทบที่รุนแรงและซับซ้อนกว่าวิกฤตการณ์ใดๆ ที่เราเคยเผชิญมาในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่า 10 ปี ผมขอพาทุกท่านเจาะลึกสถานการณ์ปัจจุบัน วิเคราะห์ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ และชี้แนวทางในการรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึงนี้
แรงกดดันที่ถาโถม: ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทย 2025
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 (2025) ยังคงเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการที่กดดันกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่เหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งล่าสุดที่สร้างความกังวลในระดับหนึ่ง ไปจนถึงภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” การชะลอตัวของเศรษฐกิจส่งผลโดยตรงต่อรายได้ของประชาชน ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ในชีวิต จึงถูกเลื่อนออกไป หรือผู้ซื้อหันมาพิจารณาตัวเลือกที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายขึ้นแทน
หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาฯ คือภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งส่งผลให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง เป็นสัญญาณที่ธนาคารต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด หากคุณภาพสินเชื่อยังคงเสื่อมถอยอย่างต่อเนื่อง ธนาคารก็จำเป็นต้องใช้เวลาในการฟื้นฟูความเสี่ยงด้านเครดิตให้กลับมาแข็งแกร่งก่อนที่จะกล้ากลับมาปล่อยสินเชื่ออย่างเต็มที่อีกครั้ง ทำให้ปริมาณสินเชื่อใหม่หดตัวลง และเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาด
เสียงเตือนจากแบงก์: ความกังวลต่อ “สงครามราคาบ้าน”
ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMB Thai) ได้จุดประเด็นความกังวลเกี่ยวกับ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจเกิดขึ้นในปี 2568 โดยเปรียบเทียบกับสถานการณ์ในตลาดรถยนต์ปีก่อน ที่ผู้ประกอบการต้องแข่งกันหั่นราคาเพื่อระบายสต็อกสินค้า เหตุการณ์ในตลาดรถยนต์ ซึ่งเป็นผลมาจากการที่รถยนต์ไฟฟ้า (EV) ดัมพ์ราคาอย่างรุนแรง และกำลังซื้อที่ลดลง ประกอบกับการเข้มงวดสินเชื่อของธนาคาร ทำให้ราคารถป้ายแดงลดลงต่ำมาก เกิดปัญหาหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อ ซึ่งสร้างความเสียหายต่อตลาดอย่างใหญ่หลวง และใช้เวลาฟื้นตัวนาน
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” นี้เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาฯ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัวนัก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและผูกพันกับความรู้สึกมั่นคงทางจิตใจของผู้เป็นเจ้าของโดยตรง หากราคาบ้านลดลงอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง จะเกิดสิ่งที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในเชิงลบขึ้น ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายจะหดหายไป ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจะกลายเป็นวงจรหมุนเวียนที่น่ากลัวและแก้ไขได้ยาก
จากประสบการณ์ในวงการ การปรับลดราคาเพื่อระบายสต็อกเป็นดาบสองคม ในระยะสั้นอาจช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการได้บ้าง แต่ในระยะยาวกลับทำลายความเชื่อมั่นและมูลค่าของตลาดโดยรวม หากผู้พัฒนาโครงการขนาดเล็กประสบภาวะขาดสภาพคล่องอย่างหนัก การระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ก็จะยิ่งเผชิญกับความท้าทายมากขึ้น ซ้ำร้ายไปกว่านั้น บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากอยู่ในมือ ก็จะประสบปัญหาในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้เช่นกัน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทเหล่านั้นได้อีกทอดหนึ่ง
ภาคธนาคารกับกลยุทธ์ตั้งรับและปรับตัว
สถาบันการเงินต่างรับรู้ถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย และได้ปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ยอมรับว่าสินเชื่อบ้านอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” และธนาคารเริ่มเห็นแนวโน้มการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการสภาพคล่องของครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น และเป็นมาตรการหนึ่งที่ช่วยบรรเทาภาระหนี้สินในสถานการณ์ปัจจุบัน
ในขณะเดียวกัน นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวของยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ (New Loan) เพื่อที่อยู่อาศัยถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% ทำให้ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวอยู่ที่ 0% ธนาคารจึงต้องหันไปเน้นการขยายตัวในตลาด “บ้านมือสอง” แทน เนื่องจากเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังอย่างสูงในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้านมือสอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างถี่ถ้วน และการเข้มงวดในคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าลูกค้ากู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
สัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของ UOB ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของสถาบันการเงินเพื่อรับมือกับดีมานด์และซัพพลายในตลาดบ้านใหม่ที่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน นอกจากนี้ คุณภาพของลูกค้าก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ยังคงสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มักมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง ทำให้ไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ ในทางกลับกัน บ้านระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีรายได้ประมาณ 70,000 – 100,000 บาท ยังคงมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ดีอยู่ และมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า
ผู้ประกอบการกับทางเลือกระหว่าง “ระบายของ” และ “รักษามูลค่า”
แรงกดดันจากสต็อกสินค้าคงค้างจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับทางเลือกระหว่างการ “ระบายของ” เพื่อรักษาสภาพคล่อง กับการ “รักษามูลค่า” ของโครงการและภาพลักษณ์ของแบรนด์ ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า และบ้านเก่า เพื่อกระตุ้นยอดขายและลดภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากเกิด “สงครามราคาบ้าน” ขึ้นจริง ผู้ประกอบการรายเล็กอาจได้รับผลกระทบหนักที่สุด เนื่องจากมีสายป่านสั้นกว่า และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนทำได้ยากกว่าในภาวะตลาดเช่นนี้
กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ในปี 2025 จึงต้องปรับเปลี่ยนอย่างมีนัยสำคัญ จากเดิมที่เน้นการสร้างดีมานด์ใหม่ อาจต้องหันมาเน้นการรักษาฐานลูกค้าเดิมและเสนอทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ยังคงมีกำลังซื้อ บทเรียนจากตลาดรถยนต์ที่นำไปสู่ปัญหาหนี้เสียควรเป็นเครื่องเตือนใจว่า การลดราคาที่มากเกินไปและไม่ยั่งยืน อาจสร้างบาดแผลที่ยากจะเยียวยาให้กับอุตสาหกรรมในระยะยาวได้ การพิจารณานวัตกรรมทางการเงิน การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อนำเสนอแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษ หรือการปรับปรุงคุณภาพโครงการให้สอดรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป อาจเป็นทางออกที่ยั่งยืนกว่าการลดราคาเพียงอย่างเดียว
เจาะลึกตลาดบ้านมือสอง: เสถียรภาพท่ามกลางความผันผวน
ในขณะที่ตลาดบ้านใหม่กำลังชะลอตัวลง ตลาด “บ้านมือสอง” กลับกลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตามองมากขึ้น ธนาคารหันมาให้ความสำคัญกับตลาดนี้มากขึ้นเนื่องจากมีเสถียรภาพกว่า และเป็นทางเลือกสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการบ้านในราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า หรือในทำเลศักยภาพที่โครงการใหม่ๆ หาได้ยาก “บ้านมือสองกรุงเทพฯ” โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองหรือโซนที่มีระบบขนส่งสาธารณะเข้าถึงได้สะดวก ยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
อย่างไรก็ตาม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือสองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาเรื่องสภาพบ้าน อายุอาคาร ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และที่สำคัญคือ “ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์” อย่างรอบคอบ การใช้บริการ “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสบการณ์จะช่วยลดความเสี่ยงและช่วยในการตัดสินใจได้ ในมุมของธนาคาร การประเมินราคาอย่างระมัดระวังและการคัดกรองคุณสมบัติผู้กู้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากภาวะหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต
ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทย 2025-2026 และบทเรียนจากอดีต
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ในระยะสั้น เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่รุนแรงจนนำไปสู่การลดราคาแบบบ้าคลั่งในทุกโครงการ ผู้ประกอบการอาจจะยังไม่ลดราคาบ้านใหม่อย่างแรงเพื่อเร่งขาย แต่โครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า ที่มีสต็อกค้างอยู่ อาจเห็นการแข่งขันด้านราคาเพื่อระบายของมากขึ้นอย่างแน่นอน
สำหรับปี 2568 แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมน่าจะยังคงไม่ได้บวกมากนัก อาจทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ด้วยประสบการณ์ในอุตสาหกรรม เรามองว่าตลาดอสังหาฯ มีความยืดหยุ่นและสามารถฟื้นตัวได้ หากเศรษฐกิจมหภาคเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคกลับมา รวมถึงมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐที่อาจมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาด การคาดการณ์ที่ว่าตลาดอาจกลับมาบวกได้ 4-5% ในปี 2569 จึงยังคงเป็นความหวังที่ต้องจับตา
บทเรียนจากอดีตสอนให้เราเห็นว่า “วิกฤตอสังหาริมทรัพย์” ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยนัก แต่เมื่อเกิดขึ้นแล้ว มักทิ้งรอยแผลเป็นที่ยาวนาน การเรียนรู้จากวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 ทำให้เราตระหนักถึงความสำคัญของการบริหารความเสี่ยง การมีวินัยทางการเงิน และการไม่เก็งกำไรจนเกินตัว “การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” อย่างลึกซึ้งและต่อเนื่องจึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทุกภาคส่วน เพื่อให้เข้าใจสถานการณ์และวางแผนเชิงรุกได้อย่างมีประสิทธิภาพ การมุ่งเน้นคุณภาพของโครงการ ทำเลที่ตั้ง และการสร้างมูลค่าเพิ่มที่แท้จริงให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการอยู่รอดและเติบโตได้ในภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูง
สรุปและก้าวต่อไป
สัญญาณเตือนภัยเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ไม่ใช่เรื่องที่ควรมองข้าม แม้ว่าเราจะยังไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในวงกว้างในทันที แต่แรงกดดันจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ หนี้ครัวเรือนสูง และการเข้มงวดสินเชื่อของธนาคาร กำลังผลักดันให้ตลาดเข้าสู่ภาวะที่ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันอย่างหนักเพื่อระบายสต็อก การทำความเข้าใจ “เจาะลึกตลาดบ้าน” ในแต่ละเซกเมนต์ การปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัย
ในสถานการณ์เช่นนี้ การตัดสินใจอย่างรอบด้านโดยอาศัยข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นปัจจุบันเป็นสิ่งสำคัญที่สุด หากท่านเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในการบริหารสต็อก หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ในภาวะตลาดที่ผันผวน การ “รีไฟแนนซ์บ้าน” เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือการมองหา “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ” เพื่อเพิ่มความสามารถในการซื้อ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาทางการเงินที่มีประสบการณ์จะช่วยให้ท่านสามารถประเมินความเสี่ยงและโอกาสได้อย่างรอบด้าน และวางแผนการลงทุนหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ได้อย่างชาญฉลาด เพื่อก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง ติดตามข่าวสารตลาดอย่างใกล้ชิดและเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ คือก้าวแรกสู่ความสำเร็จในยุคที่ตลาดไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป
