จับตา ‘สงครามราคาบ้าน’ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพลวัตของตลาดพลิกผันมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบัน โดยเฉพาะในปี 2568 นี้ กำลังส่งสัญญาณที่แตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายฝ่ายกังวล นั่นคือ ‘สงครามราคาบ้าน’ (House Price War) ซึ่งอาจไม่ใช่แค่เพียงการแข่งขันทางการตลาดธรรมดา แต่เป็นการต่อสู้เพื่อความอยู่รอดที่อาจสั่นคลอนเสถียรภาพเศรษฐกิจโดยรวม บทความนี้จะเจาะลึกถึงสัญญาณเตือน ปัจจัยกระตุ้น และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น พร้อมนำเสนอแนวทางการปรับตัวสำหรับทั้งผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และผู้บริโภค เพื่อให้สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคง โดยอ้างอิงข้อมูลล่าสุดและแนวโน้มที่กำลังจะมาถึงในปี 2025 และปีต่อ ๆ ไป
ถอดรหัสสัญญาณเตือน: เศรษฐกิจไทย ภาคการเงิน และแรงกดดันต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้าหลังวิกฤตการณ์ต่าง ๆ ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดสำคัญของสุขภาพเศรษฐกิจโดยรวม จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ผมเห็นได้ชัดว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนตลาด แต่ในปัจจุบัน กำลังซื้อเหล่านั้นกำลังอ่อนแรงลงอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลักที่บ่อนทำลายความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อบ้าน ได้แก่ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่ไม่เอื้อต่อการกู้ยืมระยะยาว
สถาบันการเงินเองก็ต้องเผชิญกับความท้าทายไม่แพ้กัน คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ด้อยลง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ได้ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ สัญญาณที่ชัดเจนคือตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง หากสินเชื่อเหล่านี้ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ย่อมหมายถึงความเสี่ยงด้านเครดิตที่สูงขึ้น ทำให้ธนาคารต้องใช้เวลาในการประเมินและปรับปรุงความเข้มงวดของนโยบายสินเชื่อ และนั่นหมายถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจากข้อมูลของหลายธนาคารชั้นนำ ชี้ให้เห็นว่าอัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านใหม่ พุ่งสูงขึ้นถึง 20-30% โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาด
ในอดีต ปัญหาสินเชื่อด้อยคุณภาพมักจำกัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำ แต่ปัจจุบัน เราเริ่มเห็นสัญญาณลุกลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนเริ่มเห็นผลกระทบแม้กระทั่งในกลุ่มราคา 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจซบเซาได้กระจายผลกระทบจากฐานรากสู่ระดับกลาง และอาจกระทบถึงกลุ่มรายได้สูงบางส่วน เป็นสถานการณ์ที่น่ากังวลและแก้ไขได้ยากกว่าที่เคย
เมื่อ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่แค่ข่าวลือ: บทเรียนจากตลาดรถยนต์และผลกระทบเชิงลึก
สิ่งที่ทำให้ผู้เชี่ยวชาญหลายคน รวมถึงตัวผมเอง จับตามองอย่างใกล้ชิด คือความเป็นไปได้ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเดินตามรอยตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่เคยเผชิญกับ “สงครามราคา” อย่างดุเดือด จากปรากฏการณ์รถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดัมพ์ราคา” และการแข่งขันตัดราคาของรถยนต์ป้ายแดงเพื่อเร่งระบายสต็อก ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซาและการอนุมัติสินเชื่อที่ยากขึ้น ส่งผลให้ราคารถยนต์ปรับตัวลดลงอย่างรุนแรง กลายเป็นหนี้เสียจำนวนมาก และใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัว
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่าตลาดรถยนต์หลายเท่าตัวนัก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงสินค้าบริโภค แต่เป็นสินทรัพย์สำคัญที่สร้าง “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้คน เมื่อมูลค่าบ้านลดลง ประชาชนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” สูญเสียความมั่นคงและความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย สะท้อนบทเรียนจากประเทศจีนที่ราคาบ้านตกต่ำ จนทำลายความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และฉุดให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลง นี่คือวัฏจักรขาลงที่น่ากลัวและยากที่จะแก้ไข
ในขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในกลุ่มพรีเมียมอาจจะยังไม่ลดราคาลงอย่างรุนแรงเพื่อรักษาภาพลักษณ์และมูลค่าของแบรนด์ แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า รวมถึงโครงการขนาดเล็กที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกอย่างชัดเจน นี่คือจุดเริ่มต้นของสงครามราคาที่แท้จริง ซึ่งอาจนำไปสู่การขาดสภาพคล่องของผู้ประกอบการขนาดเล็กและกลาง การล้มละลาย หรือการถูกรวมกิจการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพึ่งพิงการระดมทุนผ่านตลาดหุ้นกู้สูง ความเสี่ยงก็จะยิ่งทวีคูณ
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการและสถาบันการเงินในยุคความท้าทาย
ท่ามกลางสถานการณ์ที่เปราะบางนี้ ทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินต่างต้องปรับตัวอย่างเร่งด่วนและชาญฉลาด
สำหรับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การจัดการสต็อกและสภาพคล่อง: เป็นเรื่องเร่งด่วนที่สุด การลดราคาเพื่อระบายสต็อกอาจเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับบางโครงการ แต่ต้องทำอย่างมีกลยุทธ์ ไม่ใช่แค่ตัดราคาจนทำลายมูลค่าตลาดโดยรวม
มุ่งเน้นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แทนที่จะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่สำหรับตลาดมวลชน ผู้ประกอบการอาจต้องหันมาพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น เช่น บ้านสำหรับผู้สูงอายุ, โครงการที่เน้นความยั่งยืน, หรือที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมบริการครบวงจร
การลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพ: การนำเทคโนโลยีก่อสร้างใหม่ ๆ มาใช้ การบริหารจัดการห่วงโซ่อุปทานให้มีประสิทธิภาพ และการปรับลดโครงสร้างองค์กรให้กระชับ เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อประคองธุรกิจ
พันธมิตรเชิงกลยุทธ์: การร่วมมือกับผู้ประกอบการรายอื่น หรือการร่วมทุนกับนักลงทุนที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะผู้ลงทุนต่างชาติที่ยังคงมองเห็นโอกาสในระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจช่วยเพิ่มสภาพคล่องและแบ่งเบาความเสี่ยงได้
ความยั่งยืนและ ESG: ในระยะยาว การพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) จะเป็นปัจจัยสำคัญที่เพิ่มมูลค่าและดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อที่ใส่ใจ
สำหรับ สถาบันการเงิน:
การบริหารจัดการสินเชื่ออย่างเข้มงวด: การตั้งการ์ดสูงในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) และการพิจารณาราคาประเมินอย่างรอบคอบ เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อ
โฟกัสตลาดที่มีเสถียรภาพ: การขยายตัวในตลาดบ้านมือสอง (Second-hand homes) ที่มีความผันผวนน้อยกว่าตลาดบ้านใหม่ และมีกลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อมทางการเงินมากกว่า เริ่มกลายเป็นกลยุทธ์หลักของหลายธนาคารในปัจจุบัน โดยบางธนาคารมีสัดส่วนสินเชื่อบ้านมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อรวม
บริการ “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash): แม้จะเป็นช่องทางในการสร้างสภาพคล่องให้ประชาชน แต่ก็เป็นสัญญาณที่ธนาคารต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เพราะอาจบ่งชี้ถึงภาวะที่ผู้คนกำลังขาดสภาพคล่องและต้องนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นเงิน
การจัดการ NPLs: บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) จะมีบทบาทสำคัญในการรับมือกับหนี้เสียที่เพิ่มขึ้น และต้องมีกลยุทธ์ในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของระบบโดยรวม
พลิกวิกฤตเป็นโอกาส: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองและแนวโน้มใหม่
ในภาวะที่ตลาดบ้านใหม่ชะลอตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองกลับกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน ด้วยราคาที่มักจะต่ำกว่าโครงการใหม่ และมีตัวเลือกทำเลที่หลากหลายกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมอยู่แล้ว เช่น คอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิท หรือบ้านเดี่ยวนนทบุรี ที่มีศักยภาพในการอยู่อาศัยและการลงทุน อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อและสถาบันการเงินเองก็ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการประเมินราคาและตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน
นอกจากตลาดมือสองแล้ว เทรนด์ใหม่ ๆ ที่กำลังเข้ามามีบทบาทในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นโอกาสที่น่าจับตาในปี 2025 และในอนาคต:
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทางเลือก: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าที่อยู่อาศัย เช่น คลังสินค้า โรงงานอุตสาหกรรม หรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะพิเศษ (เช่น ศูนย์ข้อมูล)
เทคโนโลยี PropTech: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการซื้อขาย การบริหารจัดการ หรือการทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ใหม่ให้แก่ผู้บริโภค
โครงการที่เน้นสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี: ผู้คนให้ความสำคัญกับสุขภาพมากขึ้น โครงการที่มีพื้นที่สีเขียว สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ หรือใกล้โรงพยาบาล จะได้รับความนิยม
อสังหาฯ ทำเลทองใหม่: การขยายตัวของโครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่ เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ จะสร้างทำเลทองใหม่ ๆ ที่มีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด และการปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพที่มีประสบการณ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการค้นพบโอกาสการลงทุนอสังหาฯ ที่ซ่อนอยู่ในภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025-2026 และปัจจัยขับเคลื่อน
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ผมคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 (2025) จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวหรืออาจติดลบเล็กน้อย จากแรงกดดันต่อเนื่องของกำลังซื้อที่อ่อนแอ นโยบายสินเชื่อที่เข้มงวด และสต็อกที่ยังคงค้างอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบ
อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีศักยภาพในการฟื้นตัว และอาจเริ่มกลับมาเป็นบวกได้ในช่วงปี 2569 (2026) ด้วยอัตราการเติบโตประมาณ 4-5% หากมีปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญดังต่อไปนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและกำลังซื้อ: การเติบโตของ GDP ที่แข็งแกร่งขึ้น การจ้างงานที่เพิ่มขึ้น และรายได้ที่ปรับตัวดีขึ้น จะช่วยปลุกกำลังซื้อและเรียกคืนความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การสนับสนุนสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำสำหรับกลุ่มเป้าหมาย หรือการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นตัวเร่งสำคัญ
การท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI): การฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยวและการไหลเข้าของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ จะช่วยกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างพัทยา หรือภูเก็ต
พลวัตประชากรและการขยายตัวของเมือง: การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร เช่น การเข้าสู่สังคมสูงวัย และการขยายตัวของเมือง จะสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบและทำเลที่แตกต่างกันไป
การจัดการหนี้อสังหาฯ ที่มีประสิทธิภาพ: ระบบการเงินที่มีกลไกในการจัดการหนี้เสียอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างความมั่นใจให้แก่ทั้งผู้กู้และผู้ให้กู้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในระยะนี้จึงต้องใช้ความระมัดระวังและข้อมูลเชิงลึกเป็นพิเศษ แม้ภาวะตลาดจะดูท้าทาย แต่ก็มักจะมีโอกาสที่ซ่อนอยู่เสมอสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และข้อมูลที่แม่นยำ
บทสรุปและข้อคิด
สถานการณ์ “สงครามราคาบ้าน” ที่กำลังคุกคามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 นี้ เป็นเรื่องที่ไม่อาจมองข้ามได้ จากประสบการณ์ที่สั่งสมมานาน ผมขอยืนยันว่านี่คือช่วงเวลาที่สำคัญยิ่งสำหรับทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการที่ต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาและการบริหารจัดการสภาพคล่อง สถาบันการเงินที่ต้องรักษาคุณภาพสินเชื่ออย่างเข้มงวด หรือผู้บริโภคและนักลงทุนที่ต้องศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
แม้ภาพรวมจะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็มีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ หากทุกฝ่ายร่วมมือกันอย่างชาญฉลาด มีการกำกับดูแลที่เหมาะสม และเศรษฐกิจมหภาคมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น เราจะสามารถก้าวผ่านช่วงวิกฤตนี้ไปได้ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมาแข็งแกร่งและเติบโตอย่างยั่งยืนอีกครั้ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าการตัดสินใจใด ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้ควรอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่แม่นยำและการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ หากคุณกำลังพิจารณาการซื้อ การขาย หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่น ๆ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง ผมขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ เฉพาะบุคคล และวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ เพื่อให้ทุกย่างก้าวของคุณเป็นไปอย่างมั่นคงและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในระยะยาว
