จับสัญญาณวิกฤต: ถอดรหัส “สงครามราคาบ้าน” ภัยคุกคามภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 และก้าวต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และการเงินมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่เรากำลังเผชิญหน้าอยู่ในปัจจุบันนี้ มีสัญญาณเตือนที่ชัดเจนและซับซ้อนยิ่งกว่าครั้งใดๆ โดยเฉพาะเมื่อพูดถึง “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 นี่ไม่ใช่เพียงแค่การปรับฐานราคาตามปกติ แต่เป็นผลพวงจากแรงกดดันทางเศรษฐกิจมหภาค กำลังซื้อที่ถดถอย และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่นำไปสู่ภาวะสินค้าล้นตลาด การทำความเข้าใจรากฐานของปัญหานี้จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภคทั่วไป เพื่อเตรียมรับมือกับคลื่นแห่งความเปลี่ยนแปลงที่กำลังถาโถมเข้ามา
เงาของความไม่แน่นอน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยบนทางแยก
นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า สัญญาณความอ่อนแอของภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมา แรงกระแทกจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศได้ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่เพียงแต่กลุ่มรายได้น้อยเท่านั้น แต่ยังลามไปถึงกลุ่มรายได้ปานกลางและสูงขึ้นอีกด้วย ในเวลาเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์เองก็ต้องรัดเข็มขัดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความกังวลต่อตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงมาก ซึ่งเป็นภาพสะท้อนคุณภาพสินเชื่อที่ด้อยลงโดยรวม
จากประสบการณ์ของผม สภาวะเช่นนี้มักเป็นจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาด การที่ธนาคารยังไม่กล้าผ่อนปรนการปล่อยสินเชื่อ เพราะยังไม่เห็นความชัดเจนว่าความเสี่ยงด้านเครดิตจะดีขึ้นเมื่อใด ยิ่งทำให้วงจรการซื้อขายหยุดชะงัก ผู้ประกอบการเองก็ต้องเผชิญกับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้น และเมื่อสถานการณ์ดำเนินไปถึงจุดหนึ่งที่แรงกดดันสูงเกินกว่าจะรับได้ การตัดสินใจ “หั่นราคา” เพื่อระบายสินค้าก็อาจกลายเป็นทางออกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และนี่คือจุดกำเนิดของ “สงครามราคาบ้าน” ที่เรากำลังจับตามอง
ถอดรหัสสัญญาณเตือนจาก Dr. Amornthep: เมื่อคุณภาพสินเชื่อคือเข็มทิศชี้วัด
ดร.อมรเทพ จาวะลา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสำนักวิจัย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เชี่ยวชาญที่ผมให้ความเคารพ ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจและน่ากังวลอย่างยิ่งเกี่ยวกับคุณภาพสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ท่านชี้ให้เห็นว่าเดิมทีปัญหาคุณภาพสินเชื่อที่ไม่ดี มักจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่รายได้น้อยและมีความเปราะบางสูง แต่สิ่งที่น่าตกใจคือ วันนี้ปัญหานี้ได้ลุกลามไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบต่อกลุ่มราคา 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังซึมลึกจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และกำลังขยับไปยังกลุ่มกำลังซื้อที่สูงขึ้นเรื่อยๆ
ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะแก้ไข เพราะมันสะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจที่แท้จริง ไม่ใช่แค่การชะลอตัวชั่วคราว ดร.อมรเทพยังได้กล่าวถึงสิ่งที่ธนาคารให้ความสำคัญและเป็นกังวลอย่างมาก คือการที่ตลาดบ้านในปี 2568 อาจมีชะตากรรมไม่ต่างจากตลาดรถยนต์ในปี 2567 ที่ต้องเผชิญกับ “สงครามราคา” อันเนื่องมาจากการทุ่มตลาดของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) กำลังซื้อที่แผ่ว และการที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้รถป้ายแดงต้องหั่นราคาลงอย่างหนักเพื่อระบายสต็อก ซึ่งก่อให้เกิดหนี้เสียและวงจรการทิ้งสินเชื่อที่ไม่เป็นผลดีต่อตลาดโดยรวม หากสถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนยิ่งกว่ามาก
ในมุมมองของผู้ที่คลุกคลีกับการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” และ “การเงินอสังหาริมทรัพย์” มานาน เราทราบดีว่าอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากสินค้าอื่นๆ การลดราคาอย่างรุนแรงไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ผู้ขายเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ครอบครองอยู่ของผู้บริโภคส่วนใหญ่ ซึ่งจะนำไปสู่ผลกระทบที่เรียกว่า “Wealth Effect”
Cataclysm แห่ง Wealth Effect: ทำไม “สงครามราคาบ้าน” จึงอันตรายกว่า
“Wealth Effect” คือปรากฏการณ์ที่มูลค่าของทรัพย์สินที่บุคคลครอบครองอยู่มีผลต่อความรู้สึกมั่นคงทางเศรษฐกิจ และส่งผลต่อพฤติกรรมการบริโภคและการใช้จ่าย หากเรามีบ้านและมูลค่าของบ้านเพิ่มขึ้น เราจะรู้สึกมั่งคั่งขึ้น มีความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ซึ่งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ในทางกลับกัน หากราคาบ้านลดลงอย่างรุนแรง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนลดลง รู้สึก “จนลง” แม้ว่าเงินในบัญชีจะยังคงเท่าเดิมก็ตาม ความรู้สึกนี้จะบั่นทอนความเชื่อมั่น ทำให้ไม่กล้าบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย และลดการลงทุน ซึ่งเป็นวงจรที่จะฉุดรั้งเศรษฐกิจให้ถดถอยลงอย่างช้าๆ แต่รุนแรง เหมือนดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในหลายประเทศ รวมถึงประเทศจีนที่เผชิญกับวิกฤติภาคอสังหาฯ
จากประสบการณ์ของผม “กลยุทธ์การลงทุนบ้าน” ในสภาวะเช่นนี้จึงต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงสุด เพราะการลดราคาเพียงเพื่อระบายสินค้า ไม่เพียงแต่ทำลาย “ราคาบ้าน” ในตลาดใหม่เท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อมูลค่าของ “บ้านมือสอง” และอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมทั้งหมด ทำให้เกิดความผันผวนและความไม่แน่นอนในระยะยาว ผลกระทบจาก “สงครามราคาบ้าน” จึงไม่ใช่แค่เรื่องของกำลังซื้อที่ไม่ดี แต่เป็นภัยคุกคามต่อรากฐานความมั่งคั่งของครัวเรือนและเสถียรภาพของ “เศรษฐกิจไทย” ในภาพรวม นี่คือสิ่งที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องเข้าใจอย่างลึกซึ้ง และเป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญที่ผมมักจะเน้นย้ำในการให้คำปรึกษาด้าน “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ” เสมอ
แม้ว่าในปี 2568 เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ปะทุขึ้นอย่างรุนแรงในโครงการใหม่ๆ ที่ยังมีทุนหนาและสามารถประคองตัวได้ แต่สัญญาณการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกนั้น เริ่มปรากฏชัดเจนแล้วในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า และ “บ้านมือสอง” ที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กที่มีความเปราะบางทางการเงินสูง หากถูกกดดันอย่างหนัก อาจส่งผลกระทบต่อการระดมทุน และอาจลุกลามไปถึงตลาดหุ้นกู้ ซึ่งจะยิ่งซ้ำเติมสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่ถือครองทรัพย์สินเหล่านี้เป็นจำนวนมาก ก็จะประสบปัญหาในการระบายสินทรัพย์เช่นกัน ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องขององค์กร
กลยุทธ์ประคับประคอง: มุมมองจากธนาคารชั้นนำ
นอกเหนือจากมุมมองของ CIMB Thai แล้ว ธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่อื่นๆ ก็กำลังปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้
คุณผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ได้กล่าวถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ว่า การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งสอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลงเช่นกัน ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภคเป็นความท้าทายสำคัญ ธนาคารจึงเริ่มเห็นเทรนด์ของการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น บริการ “บ้านแลกเงิน (Home for Cash)” ซึ่งสะท้อนว่าผู้บริโภคบางรายกำลังประสบปัญหาด้านสภาพคล่อง และจำเป็นต้องนำอสังหาริมทรัพย์ของตนมาสร้างกระแสเงินสด สำหรับทิศทาง NPL ของกลุ่ม “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” นั้น ธนาคารยังคงอยู่ในโหมดประคับประคองอย่างเข้มข้น เพื่อรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อโดยรวม
ในส่วนของธนาคารยูโอบี โดยคุณยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ได้เปิดเผยตัวเลขที่น่าสนใจว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวลงถึง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลงถึง 15-20% สิ่งนี้แสดงให้เห็นถึงภาวะซบเซาของตลาดบ้านใหม่อย่างชัดเจน
ด้วยเหตุนี้ ธนาคารยูโอบีจึงได้ปรับกลยุทธ์หันมาเน้นการขยายตัวในตลาด “บ้านมือสอง” มากขึ้น เนื่องจากมองว่าเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่า โดยปัจจุบันสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองของยูโอบีอยู่ที่ประมาณ 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนบ้านใหม่แล้ว นี่เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่าดีมานด์ในตลาดบ้านใหม่ชะลอตัวลงอย่างมาก อันเนื่องมาจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นซัพพลายที่ล้นตลาด “ราคาบ้าน” ที่สูงขึ้น และการเปิดโครงการบ้านใหม่ที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม การขยายตลาดบ้านมือสองก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่ธนาคารต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการพิจารณาราคาประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วน และความเข้มงวดในการตรวจสอบคุณสมบัติของลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นผู้กู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ โดยเฉพาะในตลาด “คอนโดมิเนียม” หรือ “บ้านเดี่ยว” ในพื้นที่หลักอย่าง “ราคาบ้านกรุงเทพ” และ “คอนโดมิเนียมปริมณฑล” การตรวจสอบคุณสมบัติลูกค้ามีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการควบคุม NPL ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
อนาคตที่ยังต้องจับตา: DSR สูง อัตราปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง
สำหรับปีนี้ ธนาคารคาดการณ์ว่ายอดสินเชื่อบ้านโดยรวมจะทรงตัวจากปีก่อน อันเป็นผลมาจากตลาดบ้านใหม่ที่ชะลอตัว และที่สำคัญคือคุณภาพของลูกค้าที่ไม่สามารถอนุมัติสินเชื่อได้ จากการตรวจสอบเครดิตพบว่าลูกค้าจำนวนมากมีภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้นตามไปด้วย ขณะที่อัตราการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ลดลง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าสถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันค่อนข้างย่ำแย่กว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 เสียอีก เพราะ ณ เวลานั้น ถึงแม้เศรษฐกิจจะหยุดชะงัก แต่สต็อกสินค้าในตลาดยังไม่มากเท่าปัจจุบัน แต่ตอนนี้เรามีสินค้าในตลาดจำนวนมาก มีสต็อกที่พร้อมขายมากมาย แต่กลับขายไม่ออก และที่น่าเป็นห่วงคือกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก สะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงที่อ่อนแอ
อย่างไรก็ตาม ยังมีสัญญาณเชิงบวกเล็กน้อยในกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้มักจะมีรายได้ตั้งแต่ 70,000-100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป และยังคงมีอัตรา Approval Rate ที่ดีอยู่ รวมถึงมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีกว่า แสดงให้เห็นว่ากลุ่มกำลังซื้อระดับบนยังคงแข็งแกร่งพอสมควร โดยข้อมูลจากยูโอบีพบว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านใหม่ในภาพรวมอยู่ที่ประมาณ 20-30%
จากแนวโน้มทั้งหมดนี้ ตลาด “อสังหาริมทรัพย์” ในปี 2568 จึงมีแนวโน้มที่จะไม่ได้เป็นบวก แต่ก็มีการคาดการณ์จากผู้เชี่ยวชาญบางท่านว่าในปี 2569 ตลาดอาจจะสามารถกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเอื้ออำนวยและนโยบายสินเชื่อมีความยืดหยุ่นมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อตลาดผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับฐานและการระบายสต็อกที่อาจนำไปสู่ “สงครามราคาบ้าน” อย่างแท้จริง
เส้นทางข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในการบริหารจัดการ
สำหรับผู้ประกอบการ การจัดการ “อุปทานส่วนเกิน” และการปรับ “กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ” เพื่อรับมือกับ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจเกิดขึ้น จะเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต การหันมาพิจารณาพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง หรือเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มแทนการแข่งขันด้านราคาอย่างเดียว อาจเป็นทางออกที่ดีกว่า นอกจากนี้ การศึกษา “วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” อย่างละเอียดในแต่ละพื้นที่ เช่น โอกาสลงทุนใน “ที่ดินเปล่า” หรือ “บ้านและที่ดิน” ที่มีศักยภาพในระยะยาว ก็ยังคงมีความสำคัญ
ในขณะที่ธนาคารพาณิชย์เองก็ต้องใช้ความเชี่ยวชาญในการ “บริหารหนี้เสียอสังหาฯ” และรักษาสมดุลระหว่างการเข้มงวดสินเชื่อกับการสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ การพิจารณา “รีไฟแนนซ์บ้าน” หรือการเสนอ “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” ที่แข่งขันได้สำหรับลูกค้าคุณภาพดี อาจเป็นเครื่องมือหนึ่งในการกระตุ้นตลาดและช่วยให้ผู้บริโภคสามารถประคับประคองภาระหนี้ได้
สำหรับผู้บริโภคทั่วไป การเตรียมความพร้อมทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การประเมินความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ การมองหา “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่คุ้มค่าในช่วงที่ตลาดชะลอตัว แต่ต้องอยู่บนพื้นฐานของการพิจารณาอย่างถี่ถ้วนในเรื่องของทำเล ศักยภาพการเติบโต และความเสี่ยงต่างๆ ก็ยังคงเป็นสิ่งที่เป็นไปได้
บทสรุป: เตรียมรับมือกับคลื่นแห่งการเปลี่ยนแปลง
จากประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผมเชื่อว่าปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับการทดสอบครั้งสำคัญ และ “สงครามราคาบ้าน” คือภัยคุกคามที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ผลกระทบของมันจะไม่ใช่แค่ตัวเลขการซื้อขายที่ลดลง แต่จะลุกลามไปยังความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวม
อย่างไรก็ตาม ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ ผู้ที่มีข้อมูล ความรู้ และสามารถปรับตัวได้รวดเร็วเท่านั้นที่จะสามารถฝ่าฟันช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และอาจพบกับ “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่แท้จริงในภายหลัง การเตรียมพร้อมรับมือ การประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ และการวางแผนที่รัดกุม จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในห้วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูล “วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์” หรือปรึกษา “กลยุทธ์การลงทุนบ้าน” ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อคว้าโอกาสในวิกฤตการณ์นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็น “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ” ที่จะช่วยนำทางท่านผ่านความท้าทาย และวางแผนอนาคตที่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยกัน
