ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’ ระลอกใหม่: ผู้เชี่ยวชาญชี้ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569 กับทางรอดและโอกาสที่ต้องจับตา
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับมรสุมลูกใหญ่ที่ซับซ้อนและท้าทายยิ่งกว่าวิกฤตครั้งใดๆ ในอดีต ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายรอบ แต่สถานการณ์ปัจจุบันกลับมีปัจจัยกดดันที่แตกต่างออกไป ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน สิ่งเหล่านี้กำลังปูทางไปสู่ปรากฏการณ์ที่หลายคนเกรงกลัว นั่นคือ “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ที่อาจจะหนักหน่วงกว่าที่เราเคยเห็นในตลาดรถยนต์ และอาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างมหาศาล
สัญญาณเตือนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: เศรษฐกิจถดถอยและกำลังซื้อที่หดหาย
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตั้งแต่ช่วงต้นปี 2568 เป็นต้นมา ไม่ได้แสดงสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจนเท่าที่ควร แม้ภาคการท่องเที่ยวจะเริ่มกลับมามีชีวิตชีวา แต่เครื่องยนต์หลักอื่นๆ ของเศรษฐกิจไทย ไม่ว่าจะเป็นการส่งออกหรือการลงทุนภาคเอกชน ยังคงเผชิญกับความท้าทาย ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะ “ซึมยาว” กำลังซื้อของผู้บริโภคจึงอยู่ในระดับที่แผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด และนี่คือจุดเริ่มต้นของปัญหาที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio – DSR) ที่พุ่งทะยานขึ้น กลายเป็นกำแพงสำคัญที่ขวางกั้นความสามารถในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ปานกลางถึงน้อย ไม่สามารถผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ได้ ซึ่งไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจ เมื่อพิจารณาถึงความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น ธนาคารเองก็จำเป็นต้องรักษาสมดุลของพอร์ตสินเชื่อ เพื่อป้องกันการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่กำลังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เคยเป็นเสาหลักของธนาคารมาโดยตลอด
ในช่วงแรก เราเห็นปัญหาหนี้เสียกระจุกตัวในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบัน ความท้าทายนี้ได้ขยายวงกว้างไปสู่บ้านและคอนโดมิเนียมในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งผลกระทบถึงตลาดระดับ 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังลามจากฐานรากไปสู่ชนชั้นกลาง และกลุ่มที่มีรายได้สูงขึ้นเรื่อยๆ เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกว่าปัญหานี้ไม่ใช่แค่เรื่องของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยอีกต่อไป แต่เป็นปัญหาระดับมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เงาของ ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่คืบคลาน: บทเรียนจากตลาดรถยนต์สู่ความกังวลในภาคอสังหาฯ
สิ่งที่ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินต่างจับตาและกังวลอย่างยิ่ง คือความเป็นไปได้ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568-2569 จะเข้าสู่ภาวะ “สงครามราคาบ้าน” เหมือนที่เกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปีที่แล้ว ซึ่งเป็นผลมาจากการแข่งขันด้านราคาอย่างดุเดือด รวมถึงการเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่กระตุ้นให้เกิดการลดราคาเพื่อระบายสต็อก เหตุการณ์นั้นได้ทิ้งร่องรอยของหนี้เสีย และการทิ้งสินเชื่อไว้มากมายในภาคสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์
หาก “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นเพียงสินค้า แต่เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง และเป็นรากฐานของความมั่นคงทางเศรษฐกิจของครัวเรือน การที่ราคาบ้านลดลงอย่างรวดเร็วจะนำไปสู่ปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “Wealth Effect” ในทางลบ ซึ่งหมายความว่า เมื่อมูลค่าของสินทรัพย์หลักอย่างบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” ทำให้ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการจับจ่ายใช้สอยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงไปอีก ซึ่งเป็นวงจรที่น่ากลัวและแก้ไขได้ยาก
ปัจจุบัน เรายังอาจไม่เห็นการลดราคาอย่างรุนแรงในโครงการใหม่ๆ เพื่อเร่งระบายสต็อกอย่างชัดเจนนัก เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่ยังมีสภาพคล่องและพยายามรักษาระดับราคา แต่สำหรับโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านมือสอง เราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสินค้ามากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของสงครามราคาที่แท้จริง
แบงก์ปรับกลยุทธ์รับมือ: สู่ความเข้มงวดและการแสวงหาตลาดใหม่
สถาบันการเงินได้ตระหนักถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และได้ปรับกลยุทธ์เพื่อประคับประคองพอร์ตสินเชื่อของตนเองอย่างเข้มงวดขึ้น ดังนี้:
การเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ: ธนาคารต่างๆ ได้เพิ่มความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยพิจารณาจาก DSR ของลูกค้าอย่างละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งแต่ก่อนเคยเป็นกลุ่มหลักของตลาด ยอดการอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) จึงลดลงอย่างต่อเนื่อง
การดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อ: ธนาคารหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการหนี้เสียและหนี้ที่กล่าวถึงเป็นพิเศษอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลาม
การขยายตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง: แม้ตลาดบ้านใหม่จะชะลอตัว แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองกลับมีความเสถียรมากกว่าเล็กน้อย เนื่องจากเป็นราคาที่สะท้อนกลไกตลาดที่แท้จริงมากขึ้น และมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง สถาบันการเงินบางแห่งจึงหันมาขยายสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยง
สินเชื่อแปลงสินทรัพย์เป็นสภาพคล่อง (Home for Cash): ธนาคารเริ่มเห็นความต้องการในการนำสินทรัพย์อย่างบ้าน มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้นผ่านผลิตภัณฑ์ “บ้านแลกเงิน” ซึ่งสะท้อนถึงภาวะที่ครัวเรือนต้องการเงินหมุนเวียนมากขึ้นท่ามกลางเศรษฐกิจที่ซบเซา
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองก็มีความเสี่ยงในแบบของตนเอง โดยเฉพาะประเด็นเรื่องราคาประเมินที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ รวมถึงการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ว่ามีความตั้งใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้
ผลกระทบต่อผู้ประกอบการและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ภาวะตลาดที่ซบเซาและการเกิด “สงครามราคาบ้าน” ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะรายเล็กที่มีสภาพคล่องจำกัด การลดราคาเพื่อระบายสต็อกในภาวะที่กำลังซื้อน้อย จะทำให้กำไรลดลงอย่างมาก และหากขาดสภาพคล่องอย่างหนัก การระดมทุนจากตลาดทุน ไม่ว่าจะเป็นการออกหุ้นกู้หรือการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน ก็จะยิ่งทำได้ยากขึ้น ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ของผู้ประกอบการจึงเป็นอีกหนึ่งความกังวลที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investors) ในสภาวะเช่นนี้จำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยไม่ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดอาจนำมาซึ่งความเสียหาย การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง และการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นกลาง คือสิ่งสำคัญที่สุด การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพจะช่วยลดภาระและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนได้ในระยะยาว
เจาะลึกกลยุทธ์ฝ่าวิกฤต ‘สงครามราคาบ้าน’ สำหรับทุกภาคส่วน
ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญในภาคการเงิน ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องทุกฝ่าย เพื่อเตรียมรับมือกับสถานการณ์ ‘สงครามราคาบ้าน’ ที่กำลังจะมาถึง:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: นี่อาจเป็นช่วงเวลาทองในการ ซื้อบ้านจัดสรร หรือ คอนโดมิเนียม ในราคาที่ “คุ้มค่า” หากคุณมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีความพร้อมด้านรายได้ และไม่มีภาระหนี้สินอื่นสูง ควรใช้โอกาสนี้ในการต่อรองราคาอย่างเต็มที่ และเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายโครงการหรือจากตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง ที่มีสภาพดี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ เพื่อหาสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุด และคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระอย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงการเป็นหนี้เกินตัว
สำหรับผู้ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์: หากคุณต้องการ ขายคอนโด หรือบ้านในภาวะตลาดเช่นนี้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าตลาดเป็นของผู้ซื้อ การตั้งราคาที่สมเหตุสมผลและสอดคล้องกับกลไกตลาดในปัจจุบันเป็นสิ่งสำคัญ การปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Agent) ที่มีประสบการณ์ เพื่อทำการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นกลาง และวางแผนการตลาดที่มีประสิทธิภาพ จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายได้เร่งขึ้น สำหรับ อสังหาริมทรัพย์หรู หรือในทำเลศักยภาพสูง เช่น อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ อาจยังพอมีกำลังซื้อจากกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ แต่ก็ต้องไม่ประมาท
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด ควรเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค (Real Demand) และมีราคาที่เอื้อมถึง การบริหารจัดการสต็อกสินค้าอย่างมีประสิทธิภาพเป็นหัวใจสำคัญ เพื่อลดความจำเป็นในการต้องลดราคาแข่งจนทำลายกำไร การสร้างความแตกต่างในด้านคุณภาพและบริการจะเป็นจุดแข็งที่สำคัญ การศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคและเทรนด์ปี 2025 อย่างละเอียด จะช่วยในการปรับกลยุทธ์การตลาดและพัฒนาผลิตภัณฑ์ได้ดียิ่งขึ้น
สำหรับสถาบันการเงิน: การรักษาสมดุลระหว่างการปล่อยสินเชื่อและการบริหารความเสี่ยงเป็นเรื่องละเอียดอ่อน การใช้ข้อมูลเชิงลึก (Data Analytics) มาช่วยในการวิเคราะห์ความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าให้ละเอียดยิ่งขึ้น จะช่วยลดความเสี่ยง NPL ได้ การส่งเสริมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นและมีเงื่อนไขที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน จะช่วยประคับประคองตลาดโดยรวมไว้ได้
มองไปข้างหน้า: โอกาสและสัญญาณฟื้นตัว (ปี 2569)
แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก แต่แนวโน้มในปี 2569 ก็พอจะมีแสงสว่างปลายอุโมงค์ หากเศรษฐกิจโลกเริ่มฟื้นตัวชัดเจนขึ้น การส่งออกของไทยกลับมาเติบโต การลงทุนจากภาครัฐและเอกชนเร่งตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และที่สำคัญที่สุด หากรัฐบาลสามารถจัดการกับปัญหาหนี้ครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคกลับมาอีกครั้ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะกลับมาเติบโตได้ประมาณ 4-5% ในปี 2569 โดยปัจจัยขับเคลื่อนหลักน่าจะมาจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินสูง หรือกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในทำเลที่มีศักยภาพ แต่ถึงกระนั้น ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายยังคงต้องติดตาม สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว
บทสรุปและคำเชิญชวน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยกดดันและแนวโน้มที่กำลังจะเกิดขึ้น โดยเฉพาะปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่อยู่ในวงการ หรือผู้ที่กำลังวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การตัดสินใจที่รอบคอบและอิงข้อมูลที่ถูกต้อง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูล วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์รายพื้นที่ หรือต้องการคำแนะนำเฉพาะบุคคลเกี่ยวกับการลงทุน หรือการเงินอสังหาริมทรัพย์ ในสภาพตลาดปัจจุบัน ผมและทีมงานผู้เชี่ยวชาญ ยินดีให้คำปรึกษา เพื่อให้ท่านสามารถก้าวผ่านสถานการณ์นี้ไปได้อย่างมั่นคงและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤตนี้ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ อย่ารอช้าที่จะวางแผนกลยุทธ์เพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณในวันนี้!
