ถอดรหัสวิกฤต: สงครามราคาบ้าน ความท้าทายครั้งใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 และกลยุทธ์รับมือจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมมองเห็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับภาวะที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่งยวดในปี 2568 นี้ ความกังวลเรื่อง “สงครามราคาบ้าน” หรือ Price War ที่เคยเกิดขึ้นในตลาดรถยนต์ กำลังกลายเป็นเงาที่ปกคลุมตลาดที่อยู่อาศัย และหากสถานการณ์นี้ปะทุขึ้นจริง ผลกระทบที่ตามมาจะไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ภาคอสังหาฯ เท่านั้น แต่จะลุกลามไปสู่เศรษฐกิจมหภาค สร้างความผันผวนต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนอย่างคาดไม่ถึง บทความนี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ รากฐานของความกังวล ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น และกลยุทธ์ที่ทุกภาคส่วนควรพิจารณาเพื่อรับมือกับพายุลูกนี้
ภูมิทัศน์ปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ไทย: สัญญาณเตือนที่ไม่อาจมองข้าม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังวิกฤตการณ์ต่าง ๆ ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกและภายในอย่างต่อเนื่อง สถานการณ์ในปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงภาวะ “ซึมยาว” ที่น่าเป็นห่วง เศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวส่งผลกระทบโดยตรงต่อการส่งออกและการลงทุน ซึ่งเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ขณะที่ภายในประเทศ การฟื้นตัวยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้า ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงเปราะบาง และที่สำคัญที่สุดคือปัญหา “หนี้ครัวเรือน” ที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากมุมมองของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงิน การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องที่ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ ตัวเลขสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SMs) ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะกลุ่มสินเชื่อบ้านที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่เป็นฐานของตลาดกลุ่มใหญ่ แต่ปัจจุบันปัญหากำลังลามขึ้นไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และเริ่มส่งสัญญาณไปยังกลุ่มราคา 10 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจที่ซึมตัวนี้กำลังขยายวงจากกลุ่มผู้มีรายได้น้อยไปสู่ชนชั้นกลาง และอาจลามถึงผู้มีรายได้สูงขึ้น ซึ่งเป็นภาพที่น่ากังวลอย่างยิ่ง ด้วยความเสี่ยงด้านเครดิตที่ยังไม่คลี่คลาย ธนาคารจึงจำเป็นต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ทำให้ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ขอสินเชื่อที่มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าความอ่อนแอของกำลังซื้อและท่าทีที่ระมัดระวังของธนาคาร เป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะท้าทาย และเป็นชนวนสำคัญที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” ในที่สุด
ถอดรหัส ‘สงครามราคาบ้าน’: บทเรียนจากอุตสาหกรรมยานยนต์
แนวคิดของ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องใหม่ในทางเศรษฐศาสตร์ แต่เป็นสถานการณ์ที่ตลาดพยายามระบายอุปทานส่วนเกินด้วยการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง ซึ่งเราได้เห็นบทเรียนที่เจ็บปวดจากตลาดรถยนต์เมื่อปีก่อนหน้า การเข้ามาของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่มีการ “ดัมพ์ราคา” อย่างหนัก ประกอบกับกำลังซื้อที่ซบเซา และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร ทำให้รถยนต์ป้ายแดงต้องหั่นราคาเพื่อระบายสต็อก ส่งผลให้เกิดหนี้เสียจำนวนมาก และทำลายโครงสร้างราคาของตลาดโดยรวม กว่าจะฟื้นตัวได้ต้องใช้เวลาและทรัพยากรมหาศาล
หากปรากฏการณ์เดียวกันนี้เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมเชื่อว่าผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า มีความผูกพันกับภาระหนี้สินระยะยาว และมีผลต่อความรู้สึกมั่นคงทางจิตใจของผู้คนมากกว่ารถยนต์
ปัจจัยที่อาจจุดชนวน สงครามราคาบ้าน ในปี 2568:
อุปทานล้นตลาด: โดยเฉพาะในบางทำเลและบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียมในเมืองใหญ่ หรือบ้านจัดสรรในโซนชานเมืองที่เคยได้รับความนิยมอย่างสูง แต่ปัจจุบันกำลังซื้อหดหายไป
ปัญหาสภาพคล่องของผู้ประกอบการ: โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กที่พึ่งพาเงินทุนจากการระดมทุนในตลาดหุ้นกู้ หากการขายโครงการไม่เป็นไปตามเป้า สภาพคล่องจะตึงตัว นำไปสู่ความจำเป็นในการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต็อก
การแข่งขันที่ดุเดือด: เมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่เผชิญกับยอดขายที่ชะลอตัว ก็อาจต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาที่รุนแรงขึ้นเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด ซึ่งจะยิ่งทำให้ราคาโดยรวมลดต่ำลง
ความลังเลของธนาคาร: ดังที่กล่าวไปข้างต้น การที่ธนาคารเข้มงวดกับสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ซื้อเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยากขึ้น ทำให้ความต้องการซื้อลดลง และกดดันให้ผู้ขายต้องปรับลดราคาลง
ปัจจุบันเราเริ่มเห็นการแข่งขันลดราคาในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า เพื่อ “ระบายของ” แต่หากสถานการณ์เลวร้ายลง เราอาจได้เห็นโครงการใหม่ยอมลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ซึ่งจะเป็นการส่งสัญญาณที่อันตรายยิ่งขึ้นต่อโครงสร้างราคาของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลกระทบลูกโซ่: เมื่อ ‘Wealth Effect’ กลายเป็นหายนะ
ผลกระทบที่น่ากลัวที่สุดจาก “สงครามราคาบ้าน” คือสิ่งที่นักเศรษฐศาสตร์เรียกว่า “Wealth Effect” เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนลดลง ทำให้ความรู้สึกมั่นคงปลอดภัยหดหายไป ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่ายจะลดลงอย่างเห็นได้ชัด ดร.อมรเทพ จาวะลา จาก CIMB Thai ได้เปรียบเทียบกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในประเทศจีน ซึ่งราคาบ้านที่ลดลงได้ทำลายความเชื่อมั่นของผู้คน ทำให้พวกเขารู้สึก “จนลง” และไม่กล้าที่จะบริโภค ไม่กล้าใช้จ่าย ส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวลงอย่างเป็นลูกโซ่
ผลกระทบต่อภาคส่วนต่างๆ:
ต่อผู้บริโภค: ผู้ที่มีบ้านอยู่แล้วจะเห็นมูลค่าทรัพย์สินลดลง ส่งผลต่อแผนการทางการเงิน การกู้ยืม และความสามารถในการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว ผู้ที่กำลังคิดจะซื้อบ้านอาจชะลอการตัดสินใจเพื่อรอราคาที่ต่ำกว่า ซึ่งจะยิ่งทำให้ตลาดซบเซา
ต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ: ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดคือสภาพคล่อง การลดราคาอย่างรุนแรงจะกัดกร่อนอัตรากำไร และหากไม่สามารถระบายสต็อกได้ จะส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ โดยเฉพาะผู้ที่พึ่งพิงการระดมทุนจาก “ตลาดหุ้นกู้” ซึ่งอาจเผชิญกับความยากลำบากในการต่ออายุหรือออกหุ้นกู้ใหม่
ต่อธนาคารและสถาบันการเงิน: NPLs และ SMs ที่เพิ่มขึ้นจะกดดันให้ธนาคารต้องตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญมากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อผลกำไรและความสามารถในการปล่อยสินเชื่อใหม่ นอกจากนี้ “บริษัทบริหารสินทรัพย์” (Asset Management Companies – AMCs) ที่ถือครองสินทรัพย์รอการขายจำนวนมาก ก็จะประสบปัญหาในการระบายสินทรัพย์เหล่านี้เช่นกัน
ต่อเศรษฐกิจมหภาค: การบริโภคภายในประเทศที่ลดลงจากการหดตัวของ Wealth Effect จะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอื่น ๆ เช่น การค้าปลีก ร้านอาหาร และการบริการ ซึ่งอาจนำไปสู่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจในวงกว้าง และอาจกระทบต่อ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในภาพรวมด้วย
การเกิดขึ้นของ “สงครามราคาบ้าน” จึงไม่ใช่เพียงแค่ปัญหาของอุตสาหกรรม แต่เป็นภัยคุกคามต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของประเทศ
กลยุทธ์ธนาคารพาณิชย์และทางรอดของตลาด
ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญความท้าทาย ธนาคารพาณิชย์มีบทบาทสำคัญในการประคับประคองสถานการณ์ แบงก์ใหญ่หลายแห่งยืนยันว่าสินเชื่อบ้านอยู่ในโหมด “ประคับประคอง” ไม่ได้เร่งขยายตัวเหมือนในอดีต แต่จะมุ่งเน้นการบริหารจัดการคุณภาพพอร์ตสินเชื่อที่มีอยู่ และปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป
กลยุทธ์สำคัญของธนาคาร:
เน้นคุณภาพสินเชื่อและลดความเสี่ยง: การพิจารณาสินเชื่อจะเข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มี DSR สูง และผู้ที่ต้องการ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3-4 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก ธนาคารจะให้ความสำคัญกับลูกค้าที่มีรายได้มั่นคงและมีศักยภาพในการชำระหนี้สูงขึ้น เช่น กลุ่มที่ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป และมีรายได้ 70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน
ขยายตลาดบ้านมือสอง: ธนาคารยูโอบีระบุว่าปัจจุบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากตลาดบ้านมือสองมีความเสถียรภาพมากกว่าบ้านใหม่ในบางแง่มุม อย่างไรก็ตาม ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการประเมินราคาและคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่นักเก็งกำไรในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน
สนับสนุน “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash): การนำสินทรัพย์อย่างบ้านมาเปลี่ยนเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เป็นอีกหนึ่งบริการที่ธนาคารส่งเสริม เพื่อช่วยเหลือผู้บริโภคที่ต้องการเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายจำเป็น หรือเพื่อเสริมสภาพคล่องทางธุรกิจ ซึ่งเป็นการบริหารจัดการความเสี่ยงและสร้างความผูกพันกับลูกค้าไปในตัว
เทคโนโลยีดิจิทัลและการวิเคราะห์ข้อมูล: ธนาคารเริ่มนำ AI และ Big Data มาใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูลเครดิตลูกค้า และประเมินความเสี่ยงได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น เพื่อปรับปรุงกระบวนการอนุมัติ “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” สำหรับลูกค้าที่มีคุณสมบัติเหมาะสม และเสนอทางเลือกทางการเงินที่ยืดหยุ่นมากขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวถือเป็นกุญแจสำคัญ ควรพิจารณากลยุทธ์ใหม่ๆ เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) การเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการผ่านเทคโนโลยีหรือการออกแบบที่ยั่งยืน และการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อหลีกเลี่ยงการตกอยู่ในภาวะที่ต้องทำ “สงครามราคาบ้าน”
ทิศทางอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568-2569: โอกาสและความท้าทาย
ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 อาจจะยังคงทรงตัวหรือเติบโตในแดนลบเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ผมมองว่าปี 2569 มีโอกาสที่ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวเป็นบวกได้ 4-5% หากปัจจัยลบหลายอย่างคลี่คลายลง
ปัจจัยที่จะกำหนดทิศทางในอนาคต:
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การพิจารณาผ่อนคลายกฎเกณฑ์บางอย่างสำหรับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” จากต่างชาติ หรือมาตรการช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น จะเป็นแรงหนุนสำคัญ
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและไทย: หากเศรษฐกิจโลกกลับมาเติบโตได้ดีขึ้น การส่งออกของไทยก็จะฟื้นตัวตามมา ส่งผลให้มีการจ้างงานและกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ขณะที่การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักก็เป็นอีกปัจจัยบวกที่ช่วยพยุงภาคบริการและอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง “อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต” และ “อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่”
โครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ใน “อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ” หรือโครงการในพื้นที่ EEC จะยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลเหล่านั้น
เทรนด์ใหม่ของตลาด: ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตแบบใหม่ เช่น Smart Home, Sustainable Living หรือโครงการที่เน้น Health & Wellness รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภท Logistics & Industrial ที่เติบโตตาม E-commerce จะเป็นโอกาสใหม่สำหรับ “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์”
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: หากภาครัฐและธนาคารสามารถร่วมมือกันบริหารจัดการปัญหาหนี้ครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยฟื้นฟูกำลังซื้อของผู้บริโภคและลดความเสี่ยงของ NPLs ในอนาคต
สำหรับ “นักลงทุนอสังหาฯ” และ “ผู้ซื้อบ้าน” ท่ามกลางสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพ และการวิเคราะห์ “ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์” อย่างถี่ถ้วน จะเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง นอกจากนี้ การมองหา “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง” ในระยะยาว หรือการพิจารณาตลาด “อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า” ในบางทำเล ก็อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
บทสรุป: Navigating the New Normal
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ สัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เรื่องที่จะมองข้ามได้ เพราะผลกระทบของมันสามารถสั่นคลอนเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและทำลายความเชื่อมั่นของผู้คนได้อย่างรุนแรง ทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ ผู้ประกอบการ ธนาคารพาณิชย์ หรือผู้บริโภค จำเป็นต้องตื่นตัว รับรู้ถึงความเสี่ยง และเตรียมพร้อมรับมือด้วยกลยุทธ์ที่รอบคอบและยืดหยุ่น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าแม้สถานการณ์จะท้าทาย แต่ก็มีโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้รวดเร็วและมีวิสัยทัศน์ การให้ความสำคัญกับคุณภาพสินเชื่อ การบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างมีวินัย การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการรอดพ้นจากภาวะผันผวนนี้ และนำไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถานการณ์ปัจจุบันต้องการการตัดสินใจที่แม่นยำและการมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย หากคุณกำลังพิจารณาลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาพตลาดที่ไม่แน่นอนนี้ เรายินดีให้คำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้าน “ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” เพื่อช่วยคุณนำทางสู่ความสำเร็จในทุกสภาวะตลาด ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับการวิเคราะห์เชิงลึกและโซลูชั่นที่ปรับให้เข้ากับความต้องการของคุณโดยเฉพาะ
