ถอดรหัสสัญญาณเตือน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกับมหันตภัย “สงครามราคาบ้าน” ที่รออยู่เบื้องหน้า (ปี 2568-2569)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนมากว่าทศวรรษ ผมขอมองทะลุสถานการณ์ปัจจุบันและนำเสนอการวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งกำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนสำคัญ ไม่ใช่เพียงแค่ภาวะซบเซาตามวัฏจักร แต่เป็นสัญญาณของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นในไม่ช้า ซึ่งจะส่งผลกระทบที่ซับซ้อนและลึกซึ้งกว่าที่หลายคนคาดคิด บทความนี้จะถอดรหัสสัญญาณเหล่านี้ เจาะลึกผลกระทบ และเสนอแนวทางสำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วนให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างชาญฉลาด พร้อมอัปเดตสถานการณ์ถึงแนวโน้มในปี 2568 และ 2569
คลื่นเศรษฐกิจซบเซา: ต้นธารแห่งความไม่แน่นอนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคหลายประการ ตั้งแต่การฟื้นตัวที่ล่าช้าหลังวิกฤตการณ์ต่าง ๆ ไปจนถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดเซาะกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง และสร้างแรงกดดันมหาศาลต่อทั้งผู้พัฒนาโครงการและสถาบันการเงิน
ผมสังเกตเห็นว่า ดัชนีเศรษฐกิจหลายตัวชี้ไปในทิศทางเดียวกัน: การเติบโตของ GDP ที่ไม่แข็งแกร่งเท่าที่ควร, อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นความท้าทาย, และที่สำคัญที่สุดคือระดับหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ สิ่งเหล่านี้บีบให้ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือแม้แต่โครงการบ้านในต่างจังหวัดยอดนิยมอย่างตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือภูเก็ต
สถาบันการเงินเองก็ตระหนักถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น คุณภาพสินเชื่อโดยรวมที่ด้อยลง โดยเฉพาะในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่กล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มจะขยับขึ้นสู่หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) มากขึ้นในอนาคตอันใกล้ ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่ออย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างมีนัยสำคัญ
เสียงสะท้อนจากตลาดรถยนต์: สัญญาณเตือนถึง “สงครามราคาบ้าน”
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดในมุมมองของผม และเป็นประเด็นหลักที่ต้องการฉายภาพให้เห็นอย่างชัดเจน คือความเป็นไปได้ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเดินตามรอยปรากฏการณ์ “สงครามราคา” ที่เคยเกิดขึ้นในตลาดรถยนต์เมื่อปี 2567 ซึ่งเกิดจากการแข่งขันลดราคารถยนต์ป้ายแดงอย่างดุเดือด โดยเฉพาะจากอิทธิพลของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่เข้ามา “ดิสรัปต์” ตลาดเดิม และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกด้วยการหั่นราคา
สถานการณ์นี้ หากเกิดขึ้นกับภาคอสังหาริมทรัพย์ จะยิ่งเลวร้ายกว่ามาก ด้วยเหตุผลหลายประการ ประการแรกคือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่ารถยนต์หลายเท่า และมักเป็นสินทรัพย์หลักในชีวิตของผู้คน ประการที่สองคือ อสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกับ “Wealth Effect” หรือผลกระทบต่อความมั่งคั่งของผู้บริโภคโดยตรง
ผมเริ่มเห็นสัญญาณของการแข่งขันลดราคาในกลุ่มโครงการเก่า คอนโดมิเนียมมือสอง และบ้านเก่าที่ต้องการเร่งระบายสต็อก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านสภาพคล่องต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด เพราะหากต้องลดราคาลงมากเกินไปเพื่อรักษาสภาพคล่อง จะยิ่งสร้างแรงกดดันต่อราคาอ้างอิงในตลาดโดยรวม และกระทบต่อภาพลักษณ์ความแข็งแกร่งของราคาอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ตั้งใจ สงครามราคาบ้าน จึงไม่ใช่แค่การแข่งขันที่รุนแรง แต่คือภัยคุกคามที่อาจบั่นทอนรากฐานของความเชื่อมั่นในสินทรัพย์ประเภทนี้
ผลกระทบต่อ “Wealth Effect”: เมื่อบ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือความมั่งคั่ง
หัวใจสำคัญที่ทำให้ สงครามราคาบ้าน มีอันตรายมากกว่าตลาดรถยนต์ คือผลกระทบต่อ “Wealth Effect” ซึ่งเป็นแนวคิดที่ว่ามูลค่าสินทรัพย์ที่บุคคลถือครองอยู่ มีอิทธิพลต่อความรู้สึกมั่นคงทางเศรษฐกิจและความกล้าในการจับจ่ายใช้สอย
ลองนึกภาพตามว่า หากราคาบ้านที่เราเป็นเจ้าของซึ่งเปรียบเสมือนสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดในชีวิต ลดต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ มันจะส่งผลต่อความรู้สึกมั่นคงปลอดภัยของเราอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้คนจะรู้สึกว่าตนเอง “จนลง” แม้รายได้ประจำยังคงเดิมก็ตาม ความเชื่อมั่นในการบริโภคและการลงทุนจะลดลงอย่างรุนแรง ก่อให้เกิดภาวะ “หมุนลง” ที่เศรษฐกิจจะค่อย ๆ ชะลอตัวลงเรื่อย ๆ
บทเรียนจากประเทศจีนในช่วงที่ราคาบ้านลดลงอย่างฮวบฮาบได้แสดงให้เห็นถึงความจริงข้อนี้ เมื่อผู้คนรู้สึกว่ามูลค่าทรัพย์สินของตนลดลงอย่างรวดเร็ว พวกเขาก็จะลดการบริโภค ลดการใช้จ่าย และลดการลงทุน ซึ่งจะลุกลามเป็นปัญหาระดับเศรษฐกิจมหภาคในที่สุด
สถานการณ์นี้จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่:
ผู้บริโภค: สูญเสียความเชื่อมั่น ลดการจับจ่าย ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอื่น ๆ
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ชะลอการลงทุนใหม่ หรือพยายามขายสินทรัพย์ออกเพื่อลดความเสี่ยง ซึ่งอาจยิ่งเพิ่มแรงกดดันด้านราคา
สถาบันการเงิน: เผชิญความเสี่ยงจาก NPL ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นผลจากการที่มูลค่าหลักประกันลดลง และลูกหนี้ขาดสภาพคล่องในการชำระหนี้
การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ใช่แค่สำหรับธนาคาร แต่สำหรับผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนทุกคน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบของ สงครามราคาบ้าน ที่อาจลุกลามจนยากจะควบคุม
ท่าทีของสถาบันการเงิน: ความระมัดระวังในยุคแห่งความไม่แน่นอน
จากข้อมูลที่ได้รับจากธนาคารชั้นนำอย่างธนาคารกรุงไทย และธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงความระมัดระวังที่เพิ่มขึ้นในภาคการเงิน
นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย ยอมรับว่าการเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง ซึ่งท้าทายต่อการใช้จ่ายและภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ธนาคารยังเห็นแนวโน้มการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งเป็นทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุน แต่ก็สะท้อนถึงความจำเป็นเร่งด่วนด้านสภาพคล่อง
ขณะที่นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ว่ายอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หดตัวถึง 15% YOY โดยยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ทำให้ธนาคารต้องหันมาเน้นตลาด “บ้านมือสอง” ซึ่งถือว่ามีเสถียรภาพมากกว่าในสถานการณ์ปัจจุบัน โดยพอร์ตสินเชื่อบ้านมือสองของ UOB มีสัดส่วนสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดบ้านมือสองจะดูมีเสถียรภาพกว่า แต่ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังสูง ทั้งในเรื่องของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้ดี และการเข้มงวดคุณสมบัติลูกค้า เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร เพราะในภาวะที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง การรักษาคุณภาพพอร์ตสินเชื่อถือเป็นหัวใจสำคัญ
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบัน ค่อนข้างแย่กว่าช่วงโควิด-19 ด้วยซ้ำ เนื่องจากปัจจุบันมี “ของในตลาด” หรือสต็อกคงค้างจำนวนมาก แต่ขายไม่ออก และผู้ซื้อบ้านในกลุ่มราคา 3-4 ล้านบาท มีอัตรารีเจ็กต์สินเชื่อสูงมาก ในขณะที่กลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีผู้ซื้อที่มีรายได้สูง (70,000 – 100,000 บาทต่อเดือน) ยังคงมียอดอนุมัติสินเชื่อ (Approval Rate) ที่ดีอยู่ สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อที่แท้จริงเหลืออยู่ในกลุ่มกำลังซื้อสูงเท่านั้น
กลยุทธ์การอยู่รอดและการเติบโต: ทิศทางสำหรับปี 2568-2569
แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 อาจจะยังคงทรงตัวหรือติดลบเล็กน้อย แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีโอกาสเลย ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าปี 2569 อาจมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น โดยอาจกลับมาเติบโตได้ 4-5% หากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคเอื้ออำนวย
ดังนั้น ผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วนจึงต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้:
สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
ปรับกลยุทธ์สินค้า: เน้นพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์พรีเมียมในทำเลทอง หรือโครงการที่เน้นความยั่งยืนและสุขภาพ
บริหารสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ: การเร่งระบายสต็อกเก่าอาจจำเป็น แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้เกิด สงครามราคาบ้าน จนทำลายตลาดโดยรวม
สร้างมูลค่าเพิ่มและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาใช้ในการออกแบบ การก่อสร้าง และการตลาด จะช่วยสร้างความแตกต่างและดึงดูดกำลังซื้อได้
จับมือกับพันธมิตร: การร่วมทุนกับสถาบันการเงิน หรือผู้พัฒนาโครงการอื่น ๆ จะช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มสภาพคล่องให้แก่โครงการได้
สำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
วางแผนการเงินอสังหาฯ อย่างรอบคอบ: คำนวณความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) ให้ดี และพิจารณาแหล่งสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ
โอกาสในการหาของดีราคาถูก: ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว ผู้ซื้อที่พร้อมทางการเงินอาจมีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในราคาที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในตลาดบ้านมือสองหรือคอนโดมิเนียมเก่าที่ต้องการเร่งระบายสต็อก
เน้นทำเลศักยภาพสูง: การลงทุนในทำเลที่ยังคงมีความต้องการสูง หรือมีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เช่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซน CBD หรือพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษในชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับลงทุนอสังหาฯ ผลตอบแทนสูงในระยะยาว
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การขอคำแนะนำจากที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและลดความเสี่ยง
สำหรับภาครัฐ:
ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอย่างตรงจุด: เช่น การลดหย่อนภาษีอสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือมาตรการผ่อนปรนสินเชื่อชั่วคราว เพื่อช่วยพยุงกำลังซื้อ
ดูแลสภาพคล่องของผู้ประกอบการ: โดยเฉพาะรายย่อย เพื่อป้องกันการล้มหายตายจากที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวม
ส่งเสริมการลงทุนและสร้างงาน: เพื่อเพิ่มกำลังซื้อในระยะยาว ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กลับมาคึกคัก
บทสรุป: เตรียมพร้อมรับมือกับคลื่นลูกใหม่
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังยืนอยู่บนปากเหวของความท้าทายครั้งสำคัญ ที่อาจนำไปสู่ปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” ซึ่งมีผลกระทบที่ซับซ้อนและลึกซึ้งต่อเศรษฐกิจในภาพรวมมากกว่าที่เคย การที่เราจะก้าวผ่านช่วงเวลาอันเปราะบางนี้ไปได้ ต้องอาศัยความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ การวางแผนอย่างรอบคอบ และการปรับกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นของผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่การจะไปถึงจุดนั้นได้ เราจำเป็นต้องเผชิญหน้ากับความจริงและเตรียมพร้อมรับมือกับคลื่นลูกใหม่ที่กำลังจะมาถึง ด้วยความเข้าใจในกลไกของตลาด การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ ที่ดี และการมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาฯ ที่ซ่อนอยู่ในความผันผวน เราจะสามารถเปลี่ยนความท้าทายนี้ให้กลายเป็นโอกาสใหม่ ๆ ได้อย่างแน่นอน
หากท่านต้องการเจาะลึกการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะที่ท้าทายนี้ เพื่อค้นหาโอกาสลงทุนอสังหาฯ และปกป้องความมั่งคั่งของท่านในอนาคต ผมและทีมงานผู้เชี่ยวชาญยินดีให้คำปรึกษา เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาดที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะเปลี่ยนผ่านไปสู่ยุคใหม่ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำส่วนตัวที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านโดยเฉพาะ
