เปิดแฟ้มวิกฤต “สงครามราคาบ้าน” 2568: ถอดรหัสสัญญาณเตือนและกลยุทธ์ฝ่าคลื่นผันผวนของตลาดอสังหาฯ ไทย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายรอบ ทว่าในห้วงเวลาปัจจุบัน (พ.ศ. 2568) สัญญาณที่กำลังปรากฏขึ้นนั้นมีความท้าทายที่ซับซ้อนและแตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ เรากำลังยืนอยู่บนปากเหวที่ต้องจับตากันอย่างใกล้ชิดถึงความเป็นไปได้ที่ตลาดจะเข้าสู่สภาวะ “สงครามราคาบ้าน” อันเป็นคลื่นที่อาจโหมซัดรุนแรงกว่าวิกฤตที่เราเคยเผชิญมา อดีตอาจเป็นบทเรียน แต่ปัจจุบันและอนาคตต้องการการวิเคราะห์ที่เฉียบคมและการวางแผนที่รัดกุมกว่าที่เคยเป็นมา สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการ และแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาบ้าน การทำความเข้าใจสถานการณ์นี้อย่างลึกซึ้งคือกุญแจสำคัญในการนำทางฝ่าพายุแห่งความไม่แน่นอนนี้
สัญญาณเตือนจากภาคการเงิน: เมื่อฟันเฟืองเริ่มติดขัด
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี พ.ศ. 2568 ยังคงแสดงอาการ “ซึมยาว” อย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัวและภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ธนาคารพาณิชย์ในฐานะผู้ให้สภาพคล่องหลัก จึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ท่ามกลางตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) ที่ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ประสบการณ์ 10 ปีในแวดวงนี้สอนผมว่า การที่ธนาคารรัดเข็มขัดไม่ใช่เรื่องเหนือความคาดหมาย แต่เมื่อสัญญาณ SM ยังคงอยู่ในระดับสูง และมีแนวโน้มที่จะขยับขึ้นไปเป็น NPL ได้อีก ก็เป็นธรรมดาที่สถาบันการเงินจะต้องประเมินความเสี่ยงด้านเครดิตอย่างเข้มงวด การอนุมัติสินเชื่อบ้านจึงไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนเมื่อก่อน โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงขึ้นเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า แม้จะมีความต้องการซื้อ แต่คุณสมบัติของผู้กู้กลับไม่ผ่านเกณฑ์ สิ่งนี้สร้างแรงกดดันมหาศาลให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ทั้งในแง่ของผู้ประกอบการที่ต้องแบกรับสต็อก และผู้ซื้อที่ไม่มีกำลังพอจะเข้าถึงสินเชื่อ
แต่เดิม เราเห็นปัญหา NPLs กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันเราเริ่มเห็นการขยายตัวไปยังกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และบางส่วนเริ่มแตะ 10 ล้านบาทแล้ว ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่าปัญหาเศรษฐกิจกำลังลามจากฐานรากสู่ชนชั้นกลาง และนี่คือจุดที่ทำให้ผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน รวมถึงตัวผมเอง เริ่มตื่นตัวและจับตาอย่างใกล้ชิดถึงความเป็นไปได้ของ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจปะทุขึ้นในไม่ช้า
บทเรียนจาก ‘สงครามราคารถยนต์’: เมื่อการหั่นราคาทำลายตลาด
สิ่งที่เรากลัวที่สุดคือการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ. 2568 จะซ้ำรอยตลาดรถยนต์ในปี พ.ศ. 2567 ที่เกิด “สงครามราคา” อย่างรุนแรง เราได้เห็นรถยนต์ป้ายแดงถูกหั่นราคาลงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน ทั้งจากผลกระทบของการทุ่มตลาดของรถยนต์ไฟฟ้า (EV) และกำลังซื้อที่ถดถอย ประกอบกับการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อรถยนต์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกด้วยการลดแลกแจกแถมอย่างหนัก ซึ่งนำไปสู่การเกิดหนี้เสียจำนวนมาก การทิ้งดาวน์ และส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดโดยรวมอย่างมหาศาล
หากปรากฏการณ์ “สงครามราคาบ้าน” เกิดขึ้นจริงในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผลกระทบจะรุนแรงและซับซ้อนกว่ามาก เพราะบ้านไม่ได้เป็นเพียงแค่สินค้าอุปโภคบริโภค แต่เป็น “สินทรัพย์” ที่มีความผูกพันกับความรู้สึกมั่นคงและสถานะทางเศรษฐกิจของแต่ละบุคคลอย่างลึกซึ้ง
ผลกระทบต่อ Wealth Effect: บทเรียนจากจีน
ปรากฏการณ์ “Wealth Effect” คือสิ่งที่เรากังวลเป็นพิเศษ เมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าความมั่งคั่งของตนเองลดลง หรือที่เรียกว่า “รู้สึกจนลง” สิ่งนี้บั่นทอนความเชื่อมั่นในการบริโภคและการใช้จ่าย ทำให้เกิดภาวะที่ผู้คนไม่กล้าจับจ่ายใช้สอย เศรษฐกิจจึงเข้าสู่วังวนของการหดตัวลงเรื่อย ๆ ดังที่เราเห็นได้จากประเทศจีนในช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงอย่างรวดเร็ว วิกฤตการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การปั่นป่วนในตลาด แต่เป็นการทำลายรากฐานความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจของผู้คน ซึ่งต้องใช้เวลานานกว่าจะฟื้นฟูได้
แม้ในปี พ.ศ. 2568 เราอาจจะยังไม่เห็น “สงครามราคาบ้าน” ที่เป็นโครงการใหม่ลดราคาอย่างรุนแรงเพื่อระบายสต็อก แต่สัญญาณการแข่งขันด้านราคากลับเริ่มปรากฏชัดเจนในโครงการเก่า คอนโดมิเนียมเก่า หรือบ้านเก่า ที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของต้องการเร่งระบาย “ของ” ออกจากมือให้เร็วที่สุด นี่คือจุดเริ่มต้นที่บ่งชี้ถึงภาวะการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นในตลาด ซึ่งอาจลุกลามไปสู่โครงการใหม่ได้ในที่สุด หากสภาวะเศรษฐกิจยังคงไม่ฟื้นตัว หรือกำลังซื้อยังคงอ่อนแรงต่อไป
การปรับตัวของสถาบันการเงิน: ประคับประคองและหันหาบ้านมือสอง
ในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ สถาบันการเงินก็ต้องปรับกลยุทธ์เช่นกัน นายผยง ศรีวณิช กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงไทย กล่าวถึงตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ว่า การเปิดโครงการใหม่ลดลง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่ลดลง ซึ่งเป็นความท้าทายที่เกิดจากภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น ธนาคารเริ่มเห็นการนำสินทรัพย์มาแปลงเป็นสภาพคล่องมากขึ้น เช่น “บ้านแลกเงิน” (Home for Cash) ซึ่งสะท้อนความจำเป็นของผู้คนในการเข้าถึงเงินสด และทิศทาง NPLs ของกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็อยู่ในโหมด “ประคับประคอง” เช่นกัน
จากประสบการณ์ของผม นี่เป็นสัญญาณว่าธนาคารกำลังบริหารจัดการพอร์ตสินเชื่ออย่างระมัดระวัง เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อความมั่นคงของระบบโดยรวม ในขณะที่ นายยุทธชัย เตยะราชกุล กรรมการผู้จัดการ บุคคลธนกิจ ธนาคารยูโอบี ประเทศไทย ชี้ว่า ยอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (New Loan) หดตัวถึง 15% ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างทรงตัวที่ 0% ซึ่งสอดคล้องกับยอดขายบ้านใหม่ที่ลดลง 15-20% เมื่อเทียบปีต่อปี สิ่งนี้ทำให้ธนาคารต้องหันไปขยายตลาดใน “บ้านมือสอง” มากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพกว่าในช่วงเวลานี้
แต่แม้จะเป็นตลาดบ้านมือสอง ธนาคารก็ยังคงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ โดยเฉพาะในเรื่องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเข้มงวด และการพิจารณาคุณสมบัติลูกค้าว่าเป็นการกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร ท่ามกลางสถานการณ์ความไม่แน่นอน ธนาคารจำเป็นต้อง “ตั้งการ์ดเข้มขึ้น” และดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อของตนเอง
ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าการที่ธนาคารยูโอบีมีสัดส่วนพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยมือสองสูงถึง 30% ของพอร์ตสินเชื่อบ้านทั้งหมด และมีสัดส่วนสูงกว่าบ้านใหม่แล้ว สะท้อนถึงเทรนด์ที่ชัดเจนว่า ตลาดบ้านใหม่เผชิญกับความท้าทายจากดีมานด์ ซัพพลาย และราคาที่สูงขึ้น รวมถึงการเปิดโครงการใหม่ที่น้อยลง การปรับกลยุทธ์ของธนาคารเพื่อเน้นสินเชื่อบ้านมือสอง จึงเป็นความเคลื่อนไหวที่สมเหตุสมผลและจำเป็นอย่างยิ่งในการประคับประคองพอร์ตสินเชื่อในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านนี้
พลิกวิกฤตเป็นโอกาส: กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในยุค “สงครามราคาบ้าน”
สถานการณ์สินเชื่อบ้านในปัจจุบันจัดว่าอยู่ใน “รอบที่ Down ที่สุด” หากเทียบกับช่วงวิกฤตโควิด-19 ถือว่าเลวร้ายกว่า เพราะตอนนี้มี “ของ” หรือสต็อกในตลาดเป็นจำนวนมาก แต่กลับขายไม่ออก อัตรารีเจ็กต์สินเชื่อสำหรับบ้านราคา 3-4 ล้านบาทยังคงสูงมาก ในขณะที่บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งลูกค้ามีรายได้ตั้งแต่ 70,000-100,000 บาทขึ้นไป ยังมียอดอนุมัติสินเชื่อที่ดีกว่าและมีความสามารถในการชำระหนี้สูงกว่า สัญญาณเหล่านี้เป็นข้อมูลสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่ผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
สิ่งสำคัญคือการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ และการปรับแผนการตลาดให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและประเภทของลูกค้าที่ยังคงเข้าถึงสินเชื่อได้ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) และมีราคาที่สามารถแข่งขันได้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟัน “สงครามราคาบ้าน” นี้ การให้ความสำคัญกับคุณภาพการก่อสร้างและบริการหลังการขายยังคงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะจะสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มในสายตาผู้บริโภค นอกจากนี้ การมองหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลายนอกเหนือจากสินเชื่อธนาคาร เช่น การระดมทุนผ่านตลาดหุ้นกู้ ต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวังเป็นพิเศษในภาวะตลาดผันผวน
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
นี่อาจเป็นช่วงเวลาแห่งโอกาส หากมีการวางแผนที่ดีและการวิเคราะห์ที่รอบคอบ การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวลดลง ทำให้เกิดช่องทางในการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในราคาที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในตลาดบ้านมือสอง หรือโครงการเก่าที่มีศักยภาพ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างแม่นยำและการมองหาทำเลที่มีมูลค่าเพิ่มในระยะยาวเป็นสิ่งสำคัญ นักลงทุนควรพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สร้างรายได้ประจำ เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาว เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาขาย การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนของคุณมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง:
นี่อาจเป็นโอกาสทองในการเป็นเจ้าของบ้านในฝัน ด้วยราคาที่อาจจะปรับลดลงและโปรโมชั่นที่น่าสนใจจากผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบเครดิตของตนเองให้ดี การวางแผนการเงินอย่างรัดกุม และการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระอย่างรอบคอบ คือสิ่งสำคัญที่สุด การเลือกสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำและเงื่อนไขที่เหมาะสมจะช่วยลดภาระในระยะยาวได้ การศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคารจะช่วยให้คุณได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569:
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ. 2568 จะยังคงไม่ได้อยู่ในแดนบวก แต่คาดการณ์ว่าในปี พ.ศ. 2569 ตลาดอาจจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวและเติบโตได้ประมาณ 4-5% หากปัจจัยทางเศรษฐกิจโดยรวมเริ่มดีขึ้น กำลังซื้อฟื้นตัว และสถาบันการเงินเริ่มคลายความกังวล การกลับมาบวกได้ในปีหน้าจึงเป็นความหวังที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนหลายรายกำลังเฝ้ารอคอย การเติบโตนี้อาจมาพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นที่โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง และสอดคล้องกับเทรนด์การใช้ชีวิตในอนาคต
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพและปริมณฑล เช่น โครงการบ้านใหม่นนทบุรี หรือคอนโดสุขุมวิท แม้จะยังคงเป็นทำเลทอง แต่ก็ต้องปรับตัวตามสถานการณ์เช่นกัน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหรูที่อาจต้องใช้กลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่งขึ้นเพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มเป้าหมายที่มีความพร้อม ส่วนโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวหลักอย่างภูเก็ตหรือเชียงใหม่ ก็ยังคงมีอยู่ แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงสถานการณ์การท่องเที่ยวและกำลังซื้อจากต่างชาติที่ยังไม่กลับมาเต็มที่
บทสรุปและก้าวต่อไป
“สงครามราคาบ้าน” ไม่ใช่เพียงแค่คำกล่าวอ้าง แต่เป็นความเป็นไปได้ที่จับต้องได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ ปี พ.ศ. 2568 สัญญาณเตือนจากภาคการเงิน กำลังซื้อที่อ่อนแอ และบทเรียนจากอุตสาหกรรมอื่น ล้วนชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ การประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน และการปรับกลยุทธ์ให้ทันท่วงที คือสิ่งที่จำเป็นที่สุด ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ประกอบการที่กำลังพยายามระบายสต็อก นักลงทุนที่กำลังมองหาพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทน หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน การมีข้อมูลเชิงลึกและการตัดสินใจอย่างมีสติ คือหัวใจสำคัญในการฝ่าคลื่นผันผวนของตลาดอสังหาฯ ในยุคนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์ปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะทางในการบริหารจัดการสินทรัพย์เพื่อรับมือกับ “สงครามราคาบ้าน” ที่อาจจะเกิดขึ้น ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิด เพื่อให้คุณสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้และสร้างโอกาสใหม่ ๆ ได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับการประเมินสถานการณ์และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับคุณ.
